宁波松兰山度假村初步市场分析.docx
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宁波松兰山度假村初步市场分析
项目：
宁波松兰山白沙湾度假村初步市场分析
开发商：
宁波白沙湾度假村有限公司
1.宁波市概况
1.1总览
宁波位于东海之滨，经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州，是中国对外开放城市、享有省一级经济管理权限的计划单列城市、具有制定地方性法规权力的“全国较大的市”，是全国历史文化名城、国家园林城市和国家优秀旅游城市。
宁波市总面积9365平方公里，总人口556.7万人。
宁波历史悠久，是有7000年文明史的河姆渡文化的发祥地，自古以来就是中国对外贸易的重要港口。
宁波在唐时与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口，宋时又与广州、泉州同列为对外贸易的三大港口重镇，鸦片战争后被辟为“五口通商”口岸之一。
宁波是中国大陆著名的港口城市，拥有我国四大国际深水良港之一的北仑港，水深、浪小、不冻、不淤、陆域宽广。
宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是中国华东地区重要工业城市，也是浙江省经济中心。
改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的地区之一。
宁波在《2008中国十大最具幸福感城市》中，居第2位，在《2007中国公众城市宜居指数》上，居第5位；在福布斯《2007中国大陆最佳商业城市排行榜》上，居第8位。
1.2经济指标
下表显示了宁波2005年-2007年的主要经济指标：
主要指标名称
单位
2005
2006
2007
年均
增长
宁波市GDP
亿元
2449.31
2864.49
3433.08
13.39%
规模上工业利润
亿元
262.36
304.29
389.04
16.09%
全社会固定资产投资
亿元
1336.3
1543
1597.91
6.53%
港口货物吞吐量
亿吨
2.69
3.1
3.45
9.42%
集装箱吞吐量
万标箱
520.8
706.8
935
26.51%
社会消费品零售总额
亿元
759.83
882.54
1035.46
12.09%
自营出口额
亿美元
222.33
287.71
382.55
24.02%
实际利用外资
亿美元
23.11
24.3
25.05
2.80%
财政一般预算收入
亿元
466.5
561.17
723.92
18.39%
地方财政收入
亿元
212.38
257.38
329.12
18.32%
市区居民人均可支配收入
元
17408
19674
22307
9.38%
农村居民人均纯收入
元
7810
8847
10051
9.56%
全社会用电量
亿千瓦时
268.49
313.55
367.12
12.25%
资料来源：
宁波市统计局，2005-2007
下表显示了宁波2007年-2008年度的主要经济指标年度与环比比较：
主要指标名称
单位
2007
同比
上年%
2008
同比
上年%
环比%
宁波市GDP
亿元
3433.08
9.92
3964.1
7.73
-2.19
规模上工业利润
亿元
389.04
13.93
215.1
-22.36
-36.28
全社会固定资产投资
亿元
1597.91
1.78
1728.2
4.08
2.30
港口货物吞吐量
亿吨
3.45
5.65
4.8
19.57
13.92
集装箱吞吐量
万标箱
935
16.14
1084.6
8.00
-8.14
社会消费品零售总额
亿元
1035.46
8.66
1238
9.78
1.12
自营出口额
亿美元
382.55
16.48
463.3
10.55
-5.93
实际利用外资
亿美元
25.05
1.54
25.4
0.7
-0.84
财政一般预算收入
亿元
723.92
14.50
810.9
6.01
-8.49
地方财政收入
亿元
329.12
13.94
390.4
9.31
-4.63
市区居民人均可支配收入
元
22307
6.69
25304
6.72
0.03
农村居民人均纯收入
元
10051
6.80
11450
6.96
0.15
全社会用电量
亿千瓦
367.12
8.54
394.9
3.78
-4.76
资料来源：
宁波市统计局，2007-2008
据初步核算，2008年宁波市实现地区生产总值3964.1亿元，按可比价计算，比上年增长10.1%，按年均汇率折算的人均GDP达10079美元；完成财政一般预算收入810.9亿元，其中地方财政收入390.4亿元，比上年分别增长12.0%和18.6%；市区居民人均可支配收入25304元，比上年增长13.4%；农村居民人均纯收入11450元，比上年增长13.9%；集装箱吞吐量首次突破1000万标箱，达1084.6万标箱，比上年增长16.0%。
2008年成功蝉联全国文明城市，同时被评为全国十大最具幸福感城市之一。
民营工业：
2008年宁波市规模以上工业企业中民营企业达9479家，比上年净增418家，拥有资产3642.3亿元，占规模以上工业企业总资产比重达49.0%；实现工业总产值4538.0亿元，占规模以上工业总产值的比重为53.0%，提高1.8个百分点；实现利税189.6亿元，占规模以上工业利税总额的比重为39.6%。
1.3综合实力
地区生产总值：
2008年宁波市实现地区生产总值（GDP）3964.1亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%，增幅同比下降4.8个百分点。
财政收支：
2008年宁波市实现财政一般预算收入810.9亿元，比上年增长12.0%。
其中中央财政收入420.5亿元，增长6.5%，地方财政收入390.4亿元，增长18.6%。
完成地方财政一般预算支出439.4亿元，增长18.4%。
2008年宁波主要经济指标占全省的比重
生产总值占全省的18.4%
规模以上工业利润占全省的13.9%
全社会固定资产投资占全省的18.6%
社会消费品零售总额占全省的16.6%
自营出口额占全省的30.0%
实际利用外资占全省的29.9%
财政一般预算收入占全省的21.7%
1.4行业结构
以现代服务业为核心，宁波第三产业快速发展。
国民生产总值构成
主要指标名称
单位
2005
2006
2007
2008
年均
增长
宁波市GDP
亿元
2449.31
2864.49
3433.08
3964.1
15.46%
第一产业
亿元
132.26
139.45
153.73
167.4
6.64%
第二产业
亿元
1341.46
1575.94
1888.68
2196.7
15.94%
第三产业
亿元
975.59
1149.1
1390.76
1600
16.00%
数据来源：
宁波市统计局，2005-2008年
产业结构：
2008年宁波市第一产业实现增加值167.4亿元，比上年增长4.1%；第二产业2196.7亿元，增长10.0%；第三产业1600.0亿元，增长11.0%。
三次产业的比重为4.2︰55.4︰40.4。
投资结构：
2008年全社会固定资产投资完成1728.2亿元，比上年增长8.2%。
其中限额以上固定资产投资完成1610.9亿元，增长8.4%。
第二产业完成投资755.6亿元，增长3.2%，其中工业投资753.4亿元，增长3.4%，限额以上通用设备、专用设备和通信设备等制造业投资分别增长17.5%、19.2%和49.7%；第三产业完成投资965.8亿元，增长12.1%，快于全社会投资增速3.9个百分点，其中交通邮政仓储、科教卫体文广、环境与公共设施管理等行业投资分别增长28.1%、23.5%和29.4%。
限额以上新开工项目平均规模由2007年的4880.3万元扩大到2008年的5947.7万元。
1.5外贸
进出口贸易额，2005-2008，单位：
亿美元
资料来源：
宁波市统计局，2005-2008
宁波市主要出口市场，2008，单位：
万美元
市场
本年
比重%
去年
比重%
同比
名称
累计
同期
增减%
亚洲
1450261
31.31
1229065
32.13
18
非洲
222903
4.81
191344
5
16.49
欧洲
1627232
35.13
1305725
34.13
24.62
拉丁美洲
334182
7.21
246180
6.44
35.75
北美洲
854627
18.45
741660
19.39
15.23
大洋洲
143433
3.1
111542
2.92
28.59
东盟
241099
5.2
196339
5.13
22.8
欧盟
1440792
31.1
1153168
30.14
24.94
主要市场小计
3286983
70.95
2759151
72.12
19.13
美国
769497
16.61
667496
17.45
15.28
日本
293799
6.34
261928
6.85
12.17
德国
279513
6.03
204617
5.35
36.6
香港
240847
5.2
237234
6.2
1.52
英国
174161
3.76
153623
4.02
13.37
韩国
147665
3.19
111816
2.92
32.06
意大利
147127
3.18
124032
3.24
18.62
荷兰
143956
3.11
113606
2.97
26.72
法国
139175
3
122104
3.19
13.98
西班牙
127431
2.75
101199
2.65
25.92
澳大利亚
114564
2.47
94814
2.48
20.83
阿拉伯联合酋长国
104357
2.25
89951
2.35
16.02
资料来源：
宁波市外经贸局，2008
外贸企业：
2008年宁波市新增对外贸易经营备案登记企业1900家，累计突破1万家，达10758家。
有进出口实绩企业9085家。
其中民营企业（包括私营企业和集体企业）出口额占宁波市出口总额比重达46.6%，比上年增长28.2%；拉动宁波市出口增长12.4个百分点；进口额占宁波市进口总额比重达29.3%，增长10.3%，拉动宁波市进口增长3.2个百分点。
对外贸易：
2008年宁波市口岸进出口总额1401.9亿美元，比上年增长25.5%。
外贸自营进出口总额为678.4亿美元，增长20.1%，其中出口463.3亿美元，增长21.1%；进口215.1亿美元，增长17.9%。
1.6外商直接投资
2008年宁波市合同利用外资41.2亿美元，比上年下降8.4%，实际利用外资25.4亿美元，增长1.3%。
外商投资，2005-2008，单位：
亿美元
经济指标
2005
2006
2007
2008
项目数量
873
1034
854
528
合同金额
42.1
44.3
45
41.2
实际利用
23.1
24.3
25.1
25.4
数据来源：
宁波市统计局、宁波市外经贸局，2005-2008
1.7港口、交通
随着杭州跨海大桥的开通（2008年5月1日正式通车）以及正在兴建的象山港大桥（预计2012年），宁波的地理地位显著提升。
东方大港
宁波港于公元752年（唐天宝11年）正式开埠，是一个具有1200多年历史的古老港口。
改革开放以来，是宁波港发展历史上最快的时期。
宁波港地处我国大陆海岸线中部，是中国大陆著名的深水良港。
宁波港自然条件得天独厚，内外辐射便捷，向外直接面向东亚及整个环太平洋地区，向内可直接覆盖整个华东地区及经济发达的长江流域，是中国沿海向美洲、大洋州和南美洲等港口远洋运输辐射的理想集散地。
宁波港，2005-2008
2005
2006
2007
2008
平均增长
集装箱航线（条）
147
163
190
210
10.71％
货物吞吐量（亿吨）
2.69
3.1
3.45
3.6
8.46％
全国排名
2
2
2
2
集装箱吞吐量（万标箱）
520.81
706.79
935
1084.6
27.06％
全国排名
4
4
4
4
全球排名
前20
16
11
8
数据来源：
宁波市统计局-宁波市2005-2008概览
2008年世界集装箱吞吐量前10名排名,百万标箱
排名
港口名称
国家
全年吞吐量
±%
1
新加坡
新加坡
29.92
7.24
2
上海
中国
28.01
7.11
3
香港
中国
24.3
1.76
4
深圳
中国
21.42
1.52
5
釜山
韩国
13.42
1.13
6
迪拜
阿联酋
12
12.68
7
广州港
中国
11
19.57
8
宁波-舟山港
中国
10.84
15.81
9
鹿特丹
荷兰
10.83
0.37
10
青岛
中国
10.02
5.92
数据来源：
中国港口网
航空
目前，宁波栎社国际机场机场已开辟至北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、厦门、青岛、大连、乌鲁木齐、哈尔滨、昆明、兰州等30多条国内航线和香港、韩国首尔等地区、国际航线。
宁波栎社国际机场年吞吐量，2005-2008
旅客吞吐量（人次）
货邮吞吐量（吨）
起降架次
2005
2532910
30747.7
27006
2006
2972429
38768.1
30865
2007
3300626
39642.6
31541
2008
3574352
39768.798
34002
CAAG
10.28%
7.33%
6.48%
数据来源：
中国民用航空局，2006-2008民航机场生产统计公报
浙江省3个主要机场指标比较，2008年
杭州
宁波
义乌
旅客吞吐量（人次）
12,673,198
3574352
516325
排名
8
30
57
货邮吞吐量（吨）
210792.99
39768.798
3346.892
排名
8
26
52
起降架次
118560
34002
5316
排名
10
33
66
数据来源：
中国民用航空局，2006-2008民航机场生产统计公报
陆路
多条重要的高速公路已经建成通车或正在建设中，这些高速公路连接了浙江北部、上海、江苏，西部连接杭州、绍兴，南部连接了温州、台州等中国最重要的经济城市。
已经建成的高速公路有：
沈海高速-杭州湾跨海大桥：
连接浙江嘉兴、湖州，上海，江苏
杭甬高速：
连接杭州、绍兴
甬台温高速：
连接台州、温州
甬金高速：
连接金华、义乌、衢州
在建的高速公路有：
杭绍甬高速复线，预计于2012年通车
甬台温沿海高速复线-象山港口大桥，预计于2012年通车（注：
象山县国民经济和社会发展第是一个五年规划纲要和宁波市交通十一五发展规划仅提到在十一五规划中通车，但预计可能性不大）
铁路
已建成：
杭萧甬铁路：
连接杭州、绍兴，目前正进行电气化改造，预计改造后宁波到杭州铁路时间在1.5小时以内。
正在建设：
甬台温-温福电气化铁路：
预计2009年年底前建成，温州到宁波的时间在2.5小时以内。
根据国家《中长期铁路网规划》，宁波确定铁路建设与发展目标：
到2020年，将成为国家综合交通网中的重要枢纽，内陆货运的重要出海口和走向亚太、通往世界的重要门户。
国家将沪甬（跨杭州湾）铁路、甬舟铁路等纳入其中。
届时，宁波到上海的铁路时间将在2小时以内。
1.8旅游
宁波是一座美丽的港口旅游城市，也是一座历史文化名城，更是一座有着丰富资源的著名宁波旅游城市。
她古色古香又富有动感，大自然的天趣与都市的跃动为一体……
“东方商埠，时尚水都”展现在人们面前的是一幅底蕴丰富，色彩斑斓的长篇宁波旅游画卷。
宁波的山山水各显神姿，引人入胜：
蒋氏故里，溪口雪窦山是国家级风景名胜区，也是著名的宁波旅游景点,有幽谷飞瀑雪窦山，壁立千仞千丈岩；东钱湖有“西子风韵，太湖气魄”；松兰山一湾金沙梦系蔚蓝；天明山南溪温泉晶莹可人；海防遗址招宝山英气勃勃。
宁波旅游资源丰富,人文荟萃，文风鼎盛。
天一阁藏书楼的藏书量在亚洲位居第一；王守仁开创“阳明学派”留传海外；黄宗羲的“浙东学派”影响广泛。
2008年宁波市实现旅游总收入450.2亿元，比上年增长18.4%。
接待国内游客3465万人次，增长12.7%；实现国内旅游收入415.9亿元，增长19.4%。
接待入境游客78.7万人次，增长14.2%；入境旅游外汇收入4.9亿美元，增长13.8%。
下表显示了宁波主要旅游经济指标，2006-2008
2006
2007
2008
平均增长
入境旅游者人数（万人次）
54.25
68.9
78.7
15.02%
入境旅游者人天数（万人天）
173.25
213.15
232.56
11.41%
国际旅游收入（百万美元）
336.98
430.7
490
15.14%
旅游饭店营业收入总额（万元）
292483
362436.7
390194.64
11.14%
旅行社外联（组团）人数（人次）
1559590
1674399
2124305
12.07%
国内旅游总人数（万人次）
2685
3074
3465
9.68%
国内旅游收入（亿元）
289.6
348.2
415.9
14.54%
数据来源：
宁波旅游统计，2006-2008
1.9会展
2008年宁波市举办会展活动276个，比上年增长34.0%。
其中举办展会活动136个，增长32.0%；展览总面积139.2万平方米，增长36.5%；单个展会面积首次突破1万平方米，达1.02万平方米。
举办特色节庆活动和会议（论坛）63个和77个，分别增长31.0％和71.0％。
新增有会展业务的企业95家，其中新增专业会展企业21家，引进外资会展企业3家，有会展业务的企业累计176家。
下表显示了宁波市2008年重要会展名称及时间：
展会/主题节
展期或举办时间
中国开渔节
2008/9/14
第十一届中国国际服装服饰交易会
2008/10/22
第九届中国国际机械工业博览会
2008/3/15
第四届中国国际文具产业博览会
2008/3/22
第十届浙江投资贸易洽谈会
2008/6/8
第五届中国国际机电工业展览会
2008/9/7
资料来源：
宁波会展网
1.10小结
经过改革开放20多年的积累，宁波市综合实力明显增强，产业基础比较雄厚，基础设施日益完善，区位优势更加突出，具有加快经济发展和社会和谐进步的基础条件。
宁波市“十一五”时期经济社会发展总体目标是：
力争到2010年全面建成小康社会,为率先基本实现现代化打下坚实基础。
●经济持续快速协调发展。
在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，到2010年，地区生产总值达到4300亿元，年均递增11%，人均生产总值超过6万元。
全社会固定资产投资累计超过1万亿元。
长江三角洲南翼经济中心和华东地区先进制造业基地的战略定位进一步确立和巩固。
●加快发展国际贸易业。
到2011年，实现进出口总额850亿美元，其中出口580亿美元，进口270亿美元。
●优先发展现代物流业。
到2011年，宁波港区集装箱吞吐量比2006年翻一番，现代物流业的增加值占GDP比重达12%左右，基本确立浙江省重要综合物流中心及长三角国际物流枢纽地位。
统筹发展休闲旅游业。
到2011年，宁波市旅游总收入达450亿元，接待境外旅游者超过100万人次，接待国内旅游者突破3300万人次。
2．项目地点分析
2.1项目地点
宁波松兰山海滨旅游度假区位于宁波主城区东南40公里的海滨，规划面积67.69平方公里，其中海域面积42.89平方公里，度假区内古时抗倭遗迹、兵寨保存完好，道教、佛教景观相对应。
松兰山有6个沙滩，滩滩相连，南北长5公里。
其中南沙滩已经成为海滨浴场；南沙滩北边是东沙滩，东沙滩是松兰山沙滩中最大的一个，这一带将建成松兰山海滨度假区功能比较完善的中心区。
再依次是十二生肖沙滩，太极湾滩、小平岩滩和白沙湾滩。
宁波松兰山白沙湾旅游度假村项目总占地面积970亩，其中75%为旅游开发用地。
项目区位图：
2.2交通便捷程度
随着象山港大桥及接线工程项目获国家发改委批准建设，预计于2012年，象山港跨海大桥及其连接线将全线建成通车，届时宁波松兰山海滨旅游度假区至宁波中心城区的交通时间将由现在的一个半小时缩短至40分钟左右。
至上海的交通时间也将在3个小时以内。
下表显示了宁波松兰山旅游度假区在象山港跨海大桥开通后至周边主要城市的行车时间表：
城市
距离（公里）
时间（小时）
上海
200
2
杭州
180
2
苏州、无锡、镇江、常熟
250
3
南京
350
4
台州
100
1
温州
200
2
金华、义乌
220
2.5
2.3旅游景点
下表显示宁波4A级旅游景点（区）
景点
地理位置
关键词（特色）
溪口风景区
宁波奉化
蒋氏故里
滕头景区
宁波奉化
全球生态500佳
雅戈尔动物园
宁波东钱湖
动物世界
梁祝文化公园
宁波鄞州
汉文化遗产
天下玉苑景区
宁波余姚
玉雕主题公园
丹山赤水景区
宁波余姚
峡谷景观、道教文化
五龙潭风景名胜区
宁波鄞州
自然风光
松兰山海滨旅游度假区
宁波象山
海滨沙滩
中国渔村
宁波象山
主题公园
资料来源：
宁波旅游局
下图显示了宁波主要旅游景点分布图：
宁波的旅游景点除松兰山海滨旅游度假区和中国渔村拥有海滨沙滩外，其他4A级景区均无海滨资源。
而从距离空间上，松兰山海滨旅游度假区相距于宁波的城市的关系更为接近，在自然景观、水质、空气质量、环境保护方面更胜一筹。
扩大至长三角，沿海地带除松兰山旅游度假区、中国渔村和舟山外，并不具备或尚未开发海滨沙滩特色的旅游景点（区），而长三角区域又是中国经济发展的龙头，市民出行愿望、消费需求也十分强劲，而选择南中国海附近（三亚）距离太远，同时又要花费较多的时间和开支。
打造滨海休闲中心。
打响“东方不老岛、海山仙子国”品牌，建设旅游经济强县（目前，浙江省仅淳安为旅游经济强县），形成“一带三区”旅游格局，成为长三角地区滨海旅游休闲度假胜地，成为本地区的重要战略目标。
2.4项目景观
2.5项目地点优劣势分析
优势
●象山港大桥预计2012年开通，宁波松兰
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