宁波松兰山度假村初步市场分析.docx

1、宁波松兰山度假村初步市场分析项目：宁波松兰山白沙湾度假村初步市场分析开发商：宁波白沙湾度假村有限公司1.宁波市概况 1.1总览宁波位于东海之滨，经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州，是中国对外开放城市、享有省一级经济管理权限的计划单列城市、具有制定地方性法规权力的“全国较大的市”，是全国历史文化名城、国家园林城市和国家优秀旅游城市。宁波市总面积9365平方公里，总人口556.7万人。宁波历史悠久，是有7000年文明史的河姆渡文化的发祥地，自古以来就是中国对外贸易的重要港口。宁波在唐时与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口，宋时又与广州、泉州同列为对外贸易的三大港口重镇，鸦片战争后被辟为“五

2、口通商”口岸之一。宁波是中国大陆著名的港口城市，拥有我国四大国际深水良港之一的北仑港，水深、浪小、不冻、不淤、陆域宽广。宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是中国华东地区重要工业城市，也是浙江省经济中心。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的地区之一。宁波在2008中国十大最具幸福感城市中，居第2位，在2007中国公众城市宜居指数上，居第5位；在福布斯2007中国大陆最佳商业城市排行榜上，居第8位。1.2经济指标下表显示了宁波2005年-2007年的主要经济指标：主要指标名称单位200520062007年均增长宁波市GDP亿元2449

3、.312864.493433.0813.39%规模上工业利润亿元262.36304.29389.0416.09%全社会固定资产投资亿元1336.315431597.916.53%港口货物吞吐量亿吨2.693.13.459.42%集装箱吞吐量万标箱520.8706.893526.51%社会消费品零售总额亿元759.83882.541035.4612.09%自营出口额亿美元222.33287.71382.5524.02%实际利用外资亿美元23.1124.325.052.80%财政一般预算收入亿元466.5561.17723.9218.39% 地方财政收入亿元212.38257.38329.1218

4、.32%市区居民人均可支配收入元1740819674223079.38%农村居民人均纯收入元78108847100519.56%全社会用电量亿千瓦时268.49313.55367.1212.25%资料来源：宁波市统计局，2005-2007下表显示了宁波2007年-2008年度的主要经济指标年度与环比比较：主要指标名称单位2007同比上年%2008同比上年%环比%宁波市GDP亿元3433.089.923964.17.73-2.19规模上工业利润亿元389.0413.93215.1-22.36-36.28全社会固定资产投资亿元1597.911.781728.24.082.30港口货物吞吐量亿吨3.

5、455.654.819.5713.92集装箱吞吐量万标箱93516.141084.68.00-8.14社会消费品零售总额亿元1035.468.6612389.781.12自营出口额亿美元382.5516.48463.310.55-5.93实际利用外资亿美元25.051.5425.40.7-0.84财政一般预算收入亿元723.9214.50810.96.01-8.49 地方财政收入亿元329.1213.94390.49.31-4.63市区居民人均可支配收入元223076.69253046.720.03农村居民人均纯收入元100516.80114506.960.15全社会用电量亿千瓦367.128

6、.54394.93.78-4.76资料来源：宁波市统计局，2007-2008据初步核算，2008年宁波市实现地区生产总值3964.1亿元，按可比价计算，比上年增长10.1%，按年均汇率折算的人均GDP达10079美元；完成财政一般预算收入810.9亿元，其中地方财政收入390.4亿元，比上年分别增长12.0%和18.6%；市区居民人均可支配收入25304元，比上年增长13.4%；农村居民人均纯收入11450元，比上年增长13.9%；集装箱吞吐量首次突破1000万标箱，达1084.6万标箱，比上年增长16.0%。2008年成功蝉联全国文明城市，同时被评为全国十大最具幸福感城市之一。民营工业：20

7、08年宁波市规模以上工业企业中民营企业达9479家，比上年净增418家，拥有资产3642.3亿元，占规模以上工业企业总资产比重达49.0%；实现工业总产值4538.0亿元，占规模以上工业总产值的比重为53.0%，提高1.8个百分点；实现利税189.6亿元，占规模以上工业利税总额的比重为39.6%。1.3综合实力地区生产总值：2008年宁波市实现地区生产总值（GDP）3964.1亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%，增幅同比下降4.8个百分点。财政收支：2008年宁波市实现财政一般预算收入810.9亿元，比上年增长12.0%。其中中央财政收入420.5亿元，增长6.5%，地方财政收入390

8、.4亿元，增长18.6%。完成地方财政一般预算支出439.4亿元，增长18.4%。2008年宁波主要经济指标占全省的比重生产总值占全省的18.4%规模以上工业利润占全省的13.9%全社会固定资产投资占全省的18.6%社会消费品零售总额占全省的16.6%自营出口额占全省的30.0%实际利用外资占全省的29.9%财政一般预算收入占全省的21.7%1.4行业结构以现代服务业为核心，宁波第三产业快速发展。国民生产总值构成主要指标名称单位2005200620072008年均增长宁波市GDP亿元2449.312864.493433.083964.115.46% 第一产业亿元132.26139.45153.

9、73167.46.64% 第二产业亿元1341.461575.941888.682196.715.94% 第三产业亿元975.591149.11390.76160016.00%数据来源：宁波市统计局，2005-2008年产业结构：2008年宁波市第一产业实现增加值167.4亿元，比上年增长4.1%；第二产业2196.7亿元，增长10.0%；第三产业1600.0亿元，增长11.0%。三次产业的比重为4.255.440.4。投资结构：2008年全社会固定资产投资完成1728.2亿元，比上年增长8.2%。其中限额以上固定资产投资完成1610.9亿元，增长8.4%。第二产业完成投资755.6亿元，增长

10、3.2%，其中工业投资753.4亿元，增长3.4%，限额以上通用设备、专用设备和通信设备等制造业投资分别增长17.5%、19.2%和49.7%；第三产业完成投资965.8亿元，增长12.1%，快于全社会投资增速3.9个百分点，其中交通邮政仓储、科教卫体文广、环境与公共设施管理等行业投资分别增长28.1%、23.5%和29.4%。限额以上新开工项目平均规模由2007年的4880.3万元扩大到2008年的5947.7万元。1.5外贸 进出口贸易额，2005-2008，单位：亿美元资料来源：宁波市统计局，2005-2008宁波市主要出口市场，2008，单位：万美元市场本年比重%去年比重%同比名称累计

11、同期增减%亚洲145026131.31122906532.1318非洲2229034.81191344516.49欧洲162723235.13130572534.1324.62拉丁美洲3341827.212461806.4435.75北美洲85462718.4574166019.3915.23大洋洲1434333.11115422.9228.59东盟2410995.21963395.1322.8欧盟144079231.1115316830.1424.94主要市场小计328698370.95275915172.1219.13美国76949716.6166749617.4515.28日本29379

12、96.342619286.8512.17德国2795136.032046175.3536.6香港2408475.22372346.21.52英国1741613.761536234.0213.37韩国1476653.191118162.9232.06意大利1471273.181240323.2418.62荷兰1439563.111136062.9726.72法国13917531221043.1913.98西班牙1274312.751011992.6525.92澳大利亚1145642.47948142.4820.83阿拉伯联合酋长国1043572.25899512.3516.02资料来源：宁波市外

13、经贸局，2008外贸企业：2008年宁波市新增对外贸易经营备案登记企业1900家，累计突破1万家，达10758家。有进出口实绩企业9085家。其中民营企业（包括私营企业和集体企业）出口额占宁波市出口总额比重达46.6%，比上年增长28.2%；拉动宁波市出口增长12.4个百分点；进口额占宁波市进口总额比重达29.3%，增长10.3%，拉动宁波市进口增长3.2个百分点。对外贸易：2008年宁波市口岸进出口总额1401.9亿美元，比上年增长25.5%。外贸自营进出口总额为678.4亿美元，增长20.1%，其中出口463.3亿美元，增长21.1%；进口215.1亿美元，增长17.9%。1.6外商直接投

14、资2008年宁波市合同利用外资41.2亿美元，比上年下降8.4%，实际利用外资25.4亿美元，增长1.3%。外商投资，2005-2008，单位：亿美元经济指标2005200620072008项目数量8731034854528合同金额42.144.34541.2实际利用23.124.325.125.4数据来源：宁波市统计局、宁波市外经贸局，2005-20081.7港口、交通随着杭州跨海大桥的开通（2008年5月1日正式通车）以及正在兴建的象山港大桥（预计2012年），宁波的地理地位显著提升。东方大港宁波港于公元752年（唐天宝11年）正式开埠，是一个具有1200多年历史的古老港口。改革开放以来，

15、是宁波港发展历史上最快的时期。宁波港地处我国大陆海岸线中部，是中国大陆著名的深水良港。宁波港自然条件得天独厚，内外辐射便捷，向外直接面向东亚及整个环太平洋地区，向内可直接覆盖整个华东地区及经济发达的长江流域，是中国沿海向美洲、大洋州和南美洲等港口远洋运输辐射的理想集散地。宁波港，2005-20082005200620072008平均增长集装箱航线（条）14716319021010.71货物吞吐量（亿吨）2.693.13.453.68.46全国排名2222集装箱吞吐量（万标箱）520.81706.799351084.627.06全国排名4444全球排名前2016118数据来源：宁波市统计局-宁波

16、市2005-2008概览2008年世界集装箱吞吐量前10名排名,百万标箱排名港口名称国家全年吞吐量%1新加坡新加坡29.927.242上海中国28.017.113香港中国24.31.764深圳中国21.421.525釜山韩国13.421.136迪拜阿联酋1212.687广州港中国1119.578宁波-舟山港中国10.8415.819鹿特丹荷兰10.830.3710青岛中国10.025.92数据来源：中国港口网航空目前，宁波栎社国际机场机场已开辟至北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、厦门、青岛、大连、乌鲁木齐、哈尔滨、昆明、兰州等30多条国内航线和香港、韩国首尔等地区、国际航线。宁波栎社国际机场

17、年吞吐量，2005-2008旅客吞吐量（人次）货邮吞吐量（吨）起降架次2005253291030747.7270062006297242938768.1308652007330062639642.6315412008357435239768.79834002CAAG10.28%7.33%6.48%数据来源：中国民用航空局，2006-2008民航机场生产统计公报浙江省3个主要机场指标比较，2008年杭州宁波义乌旅客吞吐量（人次）12,673,1983574352516325排名83057货邮吞吐量（吨）210792.9939768.7983346.892排名82652起降架次1185603400

18、25316排名103366数据来源：中国民用航空局，2006-2008民航机场生产统计公报陆路多条重要的高速公路已经建成通车或正在建设中，这些高速公路连接了浙江北部、上海、江苏，西部连接杭州、绍兴，南部连接了温州、台州等中国最重要的经济城市。已经建成的高速公路有：沈海高速-杭州湾跨海大桥：连接浙江嘉兴、湖州，上海，江苏杭甬高速：连接杭州、绍兴甬台温高速：连接台州、温州甬金高速：连接金华、义乌、衢州在建的高速公路有：杭绍甬高速复线，预计于2012年通车甬台温沿海高速复线-象山港口大桥，预计于2012年通车（注：象山县国民经济和社会发展第是一个五年规划纲要和宁波市交通十一五发展规划仅提到在十一五规

19、划中通车，但预计可能性不大）铁路已建成：杭萧甬铁路：连接杭州、绍兴，目前正进行电气化改造，预计改造后宁波到杭州铁路时间在1.5小时以内。正在建设：甬台温-温福电气化铁路：预计2009年年底前建成，温州到宁波的时间在2.5小时以内。根据国家中长期铁路网规划，宁波确定铁路建设与发展目标：到2020年，将成为国家综合交通网中的重要枢纽，内陆货运的重要出海口和走向亚太、通往世界的重要门户。国家将沪甬(跨杭州湾)铁路、甬舟铁路等纳入其中。届时，宁波到上海的铁路时间将在2小时以内。1.8旅游宁波是一座美丽的港口旅游城市，也是一座历史文化名城，更是一座有着丰富资源的著名宁波旅游城市。她古色古香又富有动感，大

20、自然的天趣与都市的跃动为一体“东方商埠，时尚水都”展现在人们面前的是一幅底蕴丰富，色彩斑斓的长篇宁波旅游画卷。宁波的山山水各显神姿，引人入胜：蒋氏故里，溪口雪窦山是国家级风景名胜区，也是著名的宁波旅游景点,有幽谷飞瀑雪窦山，壁立千仞千丈岩；东钱湖有“西子风韵，太湖气魄”；松兰山一湾金沙梦系蔚蓝；天明山南溪温泉晶莹可人；海防遗址招宝山英气勃勃。宁波旅游资源丰富,人文荟萃，文风鼎盛。天一阁藏书楼的藏书量在亚洲位居第一；王守仁开创“阳明学派”留传海外；黄宗羲的“浙东学派”影响广泛。2008年宁波市实现旅游总收入450.2亿元，比上年增长18.4%。接待国内游客3465万人次，增长12.7%；实现国内

21、旅游收入415.9亿元，增长19.4%。接待入境游客78.7万人次，增长14.2%；入境旅游外汇收入4.9亿美元，增长13.8%。下表显示了宁波主要旅游经济指标，2006-2008200620072008平均增长入境旅游者人数(万人次) 54.2568.978.715.02%入境旅游者人天数(万人天) 173.25213.15232.5611.41%国际旅游收入(百万美元)336.98430.749015.14%旅游饭店营业收入总额(万元) 292483362436.7390194.6411.14%旅行社外联（组团）人数(人次) 15595901674399212430512.07%国内旅游总

22、人数(万人次)2685307434659.68%国内旅游收入 （亿元） 289.6348.2415.914.54%数据来源：宁波旅游统计，2006-20081.9会展2008年宁波市举办会展活动276个，比上年增长34.0%。其中举办展会活动136个，增长32.0%；展览总面积139.2万平方米，增长36.5%；单个展会面积首次突破1万平方米，达1.02万平方米。举办特色节庆活动和会议（论坛）63个和77个，分别增长31.0和71.0。新增有会展业务的企业95家，其中新增专业会展企业21家，引进外资会展企业3家，有会展业务的企业累计176家。下表显示了宁波市2008年重要会展名称及时间：展会/

23、主题节展期或举办时间中国开渔节2008/9/14第十一届中国国际服装服饰交易会2008/10/22第九届中国国际机械工业博览会2008/3/15第四届中国国际文具产业博览会2008/3/22第十届浙江投资贸易洽谈会2008/6/8第五届中国国际机电工业展览会2008/9/7资料来源：宁波会展网1.10小结经过改革开放20多年的积累，宁波市综合实力明显增强，产业基础比较雄厚，基础设施日益完善，区位优势更加突出，具有加快经济发展和社会和谐进步的基础条件。宁波市“十一五”时期经济社会发展总体目标是：力争到2010年全面建成小康社会,为率先基本实现现代化打下坚实基础。 经济持续快速协调发展。在优化结构

24、、提高效益和降低消耗的基础上，到2010年，地区生产总值达到4300亿元，年均递增11%，人均生产总值超过6万元。全社会固定资产投资累计超过1万亿元。长江三角洲南翼经济中心和华东地区先进制造业基地的战略定位进一步确立和巩固。 加快发展国际贸易业。到2011年，实现进出口总额850亿美元，其中出口580亿美元，进口270亿美元。 优先发展现代物流业。到2011年，宁波港区集装箱吞吐量比2006年翻一番，现代物流业的增加值占GDP比重达12%左右，基本确立浙江省重要综合物流中心及长三角国际物流枢纽地位。统筹发展休闲旅游业。到2011年，宁波市旅游总收入达450亿元，接待境外旅游者超过100万人次，

25、接待国内旅游者突破3300万人次。 2项目地点分析 2.1项目地点宁波松兰山海滨旅游度假区位于宁波主城区东南40公里的海滨，规划面积67.69平方公里，其中海域面积42.89平方公里，度假区内古时抗倭遗迹、兵寨保存完好，道教、佛教景观相对应。松兰山有6个沙滩，滩滩相连，南北长5公里。其中南沙滩已经成为海滨浴场；南沙滩北边是东沙滩，东沙滩是松兰山沙滩中最大的一个，这一带将建成松兰山海滨度假区功能比较完善的中心区。再依次是十二生肖沙滩，太极湾滩、小平岩滩和白沙湾滩。宁波松兰山白沙湾旅游度假村项目总占地面积970亩，其中75%为旅游开发用地。项目区位图：2.2交通便捷程度随着象山港大桥及接线工程项目

26、获国家发改委批准建设，预计于2012年，象山港跨海大桥及其连接线将全线建成通车，届时宁波松兰山海滨旅游度假区至宁波中心城区的交通时间将由现在的一个半小时缩短至40分钟左右。至上海的交通时间也将在3个小时以内。下表显示了宁波松兰山旅游度假区在象山港跨海大桥开通后至周边主要城市的行车时间表：城市距离（公里）时间（小时）上海2002杭州1802苏州、无锡、镇江、常熟2503南京3504台州1001温州2002金华、义乌2202.52.3旅游景点下表显示宁波4A级旅游景点（区）景点地理位置关键词（特色）溪口风景区宁波奉化蒋氏故里滕头景区宁波奉化全球生态500佳雅戈尔动物园宁波东钱湖动物世界梁祝文化公园

27、宁波鄞州汉文化遗产天下玉苑景区宁波余姚玉雕主题公园丹山赤水景区宁波余姚峡谷景观、道教文化五龙潭风景名胜区宁波鄞州自然风光松兰山海滨旅游度假区宁波象山海滨沙滩中国渔村 宁波象山 主题公园资料来源：宁波旅游局下图显示了宁波主要旅游景点分布图：宁波的旅游景点除松兰山海滨旅游度假区和中国渔村拥有海滨沙滩外，其他4A级景区均无海滨资源。而从距离空间上，松兰山海滨旅游度假区相距于宁波的城市的关系更为接近，在自然景观、水质、空气质量、环境保护方面更胜一筹。扩大至长三角，沿海地带除松兰山旅游度假区、中国渔村和舟山外，并不具备或尚未开发海滨沙滩特色的旅游景点（区），而长三角区域又是中国经济发展的龙头，市民出行愿望、消费需求也十分强劲，而选择南中国海附近（三亚）距离太远，同时又要花费较多的时间和开支。 打造滨海休闲中心。打响“东方不老岛、海山仙子国”品牌，建设旅游经济强县（目前，浙江省仅淳安为旅游经济强县），形成“一带三区”旅游格局，成为长三角地区滨海旅游休闲度假胜地，成为本地区的重要战略目标。2.4项目景观2.5项目地点优劣势分析优势 象山港大桥预计2012年开通，宁波松兰