投资回报率的计算公式对你有帮助.docx

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投资回报率的计算公式对你有帮助

如何用计算公式来计算投资回报率

（2005-01-1709:

14）

    任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：

亏本生意没人做。

投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？

    如何计算投资回报率

    有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：

    计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）/售价

    计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）/购入价

    例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：

这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？

现在让我们计算一下：

    套用上述计算公式：

这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：

12％

    要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：

7.5％

    如何判断投资回报率

    现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？

也就是说，哪个数值是表示合理利润？

哪个数值是表示千万不要沾手？

哪个数值是表示它的收益非常好？

或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？

    业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。

但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。

    据经纬物业二手部的负责人司徒珮琪介绍：

其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：

    物业类别        合理回报率    投资临界点    超高回报率（需审慎）

    商住两用物业    10－12％        >7％        　15％以上

    烂尾番生物业    9－10％        >6％            20％以上

    地铁物业        3-6％        　>3％            10％以上

投资回报计算方法

　　在预估和计算投资回报的时候，应该用百分比计算还是用实际金额计算？

哪一种方式更能反映资金的使用效用？

　　不同投资需要的本金数额不同，投资股票的本金要求大于投资邮票，投资房产的本金要求又远远大于投资股票。

在预估报酬的时候，通常有两种计算方式，一种是报酬额，就是以绝对数额表示的金额：

一种是回报率，就是用相对值表示的比率（报酬数额/本金数额）。

用这两种方式评估出来的结果是不同的，有时甚至截然相反。

　　我们来看个例子。

假如有两个投资方案，甲方案投资1万元，一年后预计可获得1000元，回报率是10%；乙方案投资5万元，一年后预计可获得2000元，回报率为4%。

假定两者的投资风险没有差别，你会选择哪一个方案呢?

　　从绝对额上看，乙方案优于甲方案（2000>1000）；从相对值来看，甲方案优于乙方案（10%>4%）。

我们的建议是，如果两个方案是相互排斥的，即选择了此就不能选择彼，二者只能取其一的话，就应选择乙方案，因为在计算报酬的时候，早已把资金成本考虑了进去；如果两个方案是独立的，即选择了此并不排斥彼的话，就应优先选择甲方案，因为甲方案的回报率高于乙方案。

　　换句话来说，如果你的资金充裕的话，你可以优先选择回报率高的投资；如果你的资金只够投资一种资产的话，选择绝对额高的投资更能充分发挥资金的增值作用。

当然，我们事先己假定风险是一样的，计算报酬时是以净值而不是以总值计算。

“投资”意思是把你个人的金钱、时间或精力资源都投入到你预期有利润或有令人满意的可回报的事物中去。

开办你自己的公司就是你使用自己的资源的一项大投资。

你决定开办什么样的公司，是不是对自己的金钱、时间和精力的最佳投资呢？

在这一章中，我们将研究顶尖商人在做这样的决策时所运用的方法。

　　投资回报率

　　你开办企业就意味着把自己的时间、精力和金钱进行长期、日常的投资。

你这么做是因为你相信有一天公司的回报将大于目前所投入的时间、精力和金钱的价值。

不经意间，你已经计算了你的投资回报率并已经发现该回报率是可以接受的。

　　商人们需要了解他们的投资回报率将是多少。

通常回报率被称为投资回报率Returnoninve

　　stment（“Return回报”意为“利润profit”，介词“on”指“除以”），它是以最初投资额的一个百分比来表示的。

　　我发现任何一个年轻人都能学会有关回报率的计算。

在我的公司，我看出回报率对于一个新的创业者来说是极其重要的一种决策帮助。

我以32000美元起家，对所花的每一分钱，我都计算了该投资能带来多少回报。

我问自己：

这项支出能否提高我的投资回报率？

这种不断的分析的确对我帮助很大。

　　如何计算投资回报率

　　以下介绍如何计算你的投资回报：

　　1首先计算某一个商业期满时你所拥有的财产额，称之为你的期末财产与A。

　　2扣除你对该公司的最初投资额。

最初投资额成为你的期始财产与B。

　　3所得的结果再除以你的期始财产。

　　4最后乘以100以表示你的回报的百分比。

　　公式：

A-BB×100=ROI（投资回报率）

　　比如说你查明教会正计划为当地的孩子举行一个美术和手工艺赛事。

他们需要为孩子们准备50件丝网印刷衬衫。

你去批发市场以每件4美元的价格买了50件衬衫，共花去200美元：

　　50件衬衫×4美元/每件=200美元

　　然后你以400美元的价格将衬衫卖给教会。

采用以上的4个步骤来计算你的该投资回报率为多少？

　　400美元-200美元200美元=200美元200美元=1×100=100%

　　该投资回报率为100%。

　　这里有一个简单的方法来记住该公式：

　　你的所得你的付出×100%=投资回报率

　　练习部分

　　下面花几分钟时间来练习投资回报率的计算。

你的公司能实现的回报对公司事业的成功将是十分重要的。

　　投资回报率

　　期末财产-期初财产期初财产×100%=投资回报率

　　假定投资期为一年，计算下表中的投资回报率。

（商只保留两位小数，即只计算到美分，以简化计算。

）

　　期末财产期初财产回报率

　　＄2＄1100%

　　4010

　　155

　　205

　　63

　　8060

　　15001000

　　93

　　7525

　　2-11=11=1×100-100%

　　答案：

投资回报率

　　期末财产-期初财产期初财产×100%=投资回报率

　　假定投资期为一年，计算下表中的投资回报率（商只保留两位小数，即只计算到美分，以简化计算）。

　　期末财产期初财产回报率

　　＄2〓〓＄〓〓1〓〓〓100%

　　40〓〓10〓〓300〓

　　15〓〓5〓〓200〓

　　20〓〓5〓〓300〓

　　6〓〓3〓〓100〓

　　350〓〓175〓〓100〓

　　80〓〓60〓〓33〓

　　1500〓〓1000〓〓50〓

　　9〓〓3〓〓200〓

　　75〓〓25〓〓200〓

　　〓〓投资回报率是我每天使用的决策工具，你不仅可将这个概念应用到商业事务，还可以将其引入你个人事务的决定。

记住，当你在某个事情上花了时间、金钱或努力，你就是在进行一项投资。

如果你还不能决定要不要做一件事，那么看看它的投资回报率

　　〓〓在商业公式中，“Return回报”意为“利润profit”，介词“on”指“除以”。

投资回报率指回报（A-B）除以投资（B）

　　投资回报率与风险成比例

　　投资者要求的回报依赖于他或她心中的投资风险有多大。

如果一项投资极具风险，投资者就会期望一个高的回报率。

　　风险因素包括时间（time）和流动性（liquidity）。

一项投资所需的时间越长，它的回报率就应该越高。

别人用你的钱时间越长，因某种不可预见的意外而使资金遭受损失的机率就越大。

你作为一个投资者，就会希望这种风险能有所补偿。

　　作为一个投资者，你还必须考虑资金的流动性。

流动性指一项投资的资金投入和抽回的容易程度。

投资资金的流动性如何？

在你特别急需用钱的时候，你能从你投资的公司抽回投入的资金吗？

如果可以，这项投资的流动性就强，或者说，资产很容易兑换为现金。

　　总之，你的投资回收需要等待的时间越长，回报就相应地越高。

你投入的资金越容易收回，也许投资回报就越低。

　　小企业风险和高回报

　　小企业的投资回报率可以是十分高的。

对多数的小企业来说，失败的风险也非常高。

根据小企业管理局（theSmallBusinessAdministration）的估计，7个小企业中只有1个能够在激烈的竞争中生存下来。

但另一方面，也有许多创业者经历了失败却没有被打倒，相反，他们开办新企业成为百万富翁甚至亿万富翁。

只要你基本的储备不因商业上的失败而消耗殆尽，失败就可成为一次很好的经验教训。

　　对失败一定要做好准备。

坐下来仔细想一想，如果你因为成本支付力不足而不能够生产或提供可吸引顾客的产品和服务，结果会如何？

你会退回去接着为别人打工，还是去开办其他企业？

在你下一次赢利之前，你是否有足够的储蓄来支付你基本的生活支出？

　　投资风险越高，所要求的回报率也就越高。

租金回报率要以市值计算

最近收到几位读者来函，不约而同谈到买楼收租的问题，其中有一位读者对于持有已久的收租物业，应否继续持有作出租用途，感到难以决择．其实要知道收租物业，是否值得继续持有作出租之用，其中之一的原因，就是要懂得正碓计算租金回报率．

假设我们现在想买楼收租，自然懂得以现在的买入价来计算租金回报，不过，若单位已购入了一段时间，是否都应该以买入价来计算呢？

一般人仕都认为租金回报率应该以过去的物业买入价和现值租金来计算，这个错误的计算方式令到很多投资者作出不正碓的判断，从而卖错楼或买错楼，大家可能不明白，为何当中的影响会那么严重呢？

请让我举一个例子给大家以说明一下：

假设９７年时，有一位投资者Ａ君用了５００万元买入一个当时月租22,000元的太古城６００呎单位，现在该单位的市价已跌至２３０万，而月租只值12,000元，以500万元的买入价格计，12,000元的月租,回报只有2.8%，再扣除管理费及差饷，维修，单位空置时间等，租金回报分分钟可能在１％之下，这还不如放在银行收息好了．于是Ａ君便打算放盘把这低租金回报的物业放售．

市场上另有一位投资者Ｂ君欲去购入Ａ君的单位，以物业现在市价２３０万元，月租12,000元计，这个单位租金回报高达6.2%，以租金回报率高达６％计，属高回报的收租物业了，Ｂ君计算过后,认为这个物业很值得投资，于是立即计划购入了该物业．

大家可能会问为何同一个单位，Ａ君认为应该卖，而Ｂ君却认为应该买呢？

问题便是出在以那一个价钱来计算租金回报率．Ａ君用的是他以往的物业买入价计算，而Ｂ君用的是物业的市价来计算，而正确的租金回报率是应该以市价来计算的．

这个道理其实很简单，就是物业与股票等其它资产一样，当衡量其价值时，是应该以现市值来计算的．如９９年时盈动（００８０）的买入价是２０元，而现在该股是1.４元．我们在衡量盈动是否应该卖出，会不会用回９９年时盈动的买入价２０元和现在的派息率来衡量呢？

相信大家都知道不会．

但为何放在物业上，往往会用买入价来衡量呢？

所以这是一个普遍的错误计算方法．

投资市场上，资产价值每分在变动，衡量资产的回报率，应以折算成同等值的现金及其现在的收入来计算的，物业的过去买入价是多少，当买入后已显得并不重要，因为在买入后，买入价已成过去式，对于现在持有的价值其实起不到甚么作用．如在高峰期时购入某项物业，与三年前购入该项物业，需然当中两者的楼价跌幅不同，只要两者同样没有借下按揭的话，对于现在持有该两项物业的投资者而言，机会成本是是相同的．

所以不论买楼或卖楼，投资者在衡量物业的回报率时，要注意用物业的市值计算，下期续谈！

ROI实例：

投资回报率的计算方法与注意事项

问：

在过去的六个月中，我的公司在市场营销方面投入了大约62，500元。

这笔投资获得了1，000，654元的收入。

我应该如何计算投资回报率呢？

答：

传统的ROI公式是：

ROI=净利润/成本。

　　根据你所提供的数字计算，ROI=（1，000，654-62，500）/62500=1501%！

！

　　显然，这是一个非常不错的投资回报率！

　　由于一般项目不可能获得这么大的回报（平均在300%），所以我不知道你提供的数字是否确切。

　　对于成本来说，不仅仅指软件成本，硬件成本与从业执照成本也应该加进去。

一定要把所有前期计划、开发以及配置员工的成本都

算到成本中，包括培训与管理人员变化的费用。

在经营过程中，不要忘记将管理、维护以及支持的成本算进去。

　　对于收益来说，不要使用收入收益，而要使用毛利。

　　最后，在评估当前和未来的CRM投资时，请注意以下几点：

　　1.投资所产生的收益应该是预计成本的两倍，这样更能保证成功；

　　2.解决方案应该在6个月内部署完毕。

如果需要更多的时间，阶段性的展示将有利于成功；

　　3.解决方案应该在12个月内使投资赢利；

　　4.项目前与项目后所作的ROI分析包括净有形效益和无形效益，风险管理是确保成功的关键。

想投资二手写字楼年回报率该如何计算？

作者:

未知来自:

未知时间:

2004-2-28

投资二手写字楼如何计算年回报率？

答：

年回报率＝（每平方米的租金÷每平方米的售价）×12个月。

如果某个二手写字楼单位年回报率达到8％－10％，则可投资购买。

超过10％的年回报率，自然最佳。

选择带租约的二手写字楼如何？

答：

此乃明智之举，尤其带租约的升值潜力大。

据统计，租约长达3－5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2000－3000元／平方米，也划算。

因上海高档写字楼普遍管理费高，管理费加中央空调费已高出租金的一半以上，如几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。

写字楼周边自然景观及楼层小花园、绿化等，起什么作用？

答：

如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。

因为人工作到一定时候，势必疲惫。

楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。

如何评判物业投资是否有价值      

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：

亏本生意没人做。

投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？

　　如何计算投资回报率

　　有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：

　　计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）/售价

　　计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）/购入价

　　例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：

这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？

现在让我们计算一下：

　　套用上述计算公式：

这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：

12％

　　要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：

7.5％

　　如何判断投资回报率

　　现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？

也就是说，哪个数值是表示合理利润？

哪个数值是表示千万不要沾手？

哪个数值是表示它的收益非常好？

或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？

　　业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。

但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。

　　名校物业：

　　由于现时中小学幼儿园名校物业的客户多以自用为主，鲜有客户为孩子租房就读，因此回报率暂时难有具体体现

      对广大市民来说，“投资”已不是新鲜事了。

股票、债券、房产等，形形色色的“投资”不断地出现在人们的生活中。

具体到房产投资领域，一手楼、二手楼、拍卖等市场都有投资者的身影，他们谱写了不少投资致富的“故事”。

相对而言，投资客在二手市场和拍卖场上“淘金”盈利的机会较多，据一位二手中介行业的资深人士透露，２００４年是房产投资成为时尚的一年。

        据了解，房产投资风气始于１９９９年，２００３年上半年得到进一步升温。

到了２００４年，很多原来根本没有准备“投资”的市民，也受到风潮的影响而到处打听，希望能抓住一丝“入市”的机会。

不少地产经纪人已跟投资客户保持常期合作，一旦发现“笋盘”，地产经纪立即向投资者推介，投资者购入后又委托经纪“放租”或“放售”。

        导致房产投资成为热潮的原因是什么呢？

对于大批“初哥”来说，“投资”是否意味着“风险系数”增加？

他们需要注意哪些问题？

带着种种疑惑，笔者走访了一些资深的地产界人士，其中包括近几年在房产投资领域取得可观收益的杨先生。

　　“楼价必升”为投资助兴        ２００３年下半年，广州楼市内不断传出“楼价必升”的信号，导致这一信号出现的主要论据是建筑材料成本大幅度上升。

但也有专家认为，建材价格在楼价中所占的比例不算太大，建材成本上涨不会对楼价造成太大的影响。

“升”与“不升”的争论一直未有间断，因而尚有一部分投资客户“持币”继续观望。

        时至今日，广州“申亚”热潮令到多个运动场地附近的物业价格走高，“楼价上升”论再度占据上风。

“机不可失”，拥有一定资金的市民开始到处物色合适的房产。

据满堂红地产的经纪人员反映，前往其地铺“求盘”的投资者数量日渐增多，而且他们能够承受的心理价位比以往有所上升。

以前，投资者一般只会购买比市场价低的物业，现在他们则认为只要市场前景看好，哪怕用略高于市场价的价钱购买也可以接受。

　　投资形式难有改变        简单扼要地说，投资房产的形式可粗分为两种，一种是买入房产后再转手卖出，赚取差价（短线）；另一种则是买入房产后用于出租，收取租金（长线）。

而因投资者的资金实力、专业水准、投资眼光各有不同，在实际操作中所运用的手法会稍有差异。

        就选择房产的渠道而言，部分投资者会去拍卖场，部分投资者会找中介公司，甚至选择一手楼盘。

就付款方式而言，投资者可以用按揭方式付款，购入房产后再出租，用租金抵偿银行贷款；也可以一次性付款，这样在转手卖出时会方便得多，而当二手买家未出现时，业主也会将房产放到租赁市场内，以获取租金收益。

        杨先生介绍，资金实力强的投资者不仅可选择住宅投资，还可以选择商铺、写字楼等商用物业作投资对象；资金实力稍弱的投资客则只会选择付款压力稍轻的住宅。

“业余”投资者比较适合作长线投资，“全职”投资者因为市场嗅觉敏锐，作短线炒作盈利较大。

　　不熟绝对不做        “投资”是一种学问，不下一番苦功休想成功。

譬如哪里的物业需求比较旺盛？

哪里有比较多的笋价物业？

这些都是投资者必须了解的内容。

有些投资者会专注于了解某一特定的热点区域，然后选择合适的房产进行投资，这是一种较为稳健的方式。

“做足功课才入市”，这是杨先生与众业界资深人士的一致看法。

        杨先生认为，“新手”入市前要特别注意三点。

首先是选择物业时不要只看价格是否很“抵”，还要看当地的需求是否旺盛。

其次是在尚未深入调查当地市场行情的前提下，即使众人皆说“笋”，也不要轻易作出购买决定，必须先了解清楚房产的细况。

再次是选择“按揭”付款时，不可对自己未来的月供能力过于肯定、乐观，应作好银行“调息”或租金下调的心理准备。

　　不得不说的住宅投资故事        相对于商用物业投资，住宅投资所需资金较少，因而操作起来相对较容易，这也是大部分投资者首选住宅投资的原因。

的确如此，住宅投资的门槛不算太高，哪怕手中可动用的资金只有数万元，你也可以进入投资市场，如用按揭方式购买一套１０余万元的单位，然后出租。

这对很多市民来说，并不是很难的事情。

        当然，并不是说随便买一套住宅就能带来收益。

在做住宅投资时，投资者须仔细考察其综合素质、性价比等因素，客观地估算自己的收益，然后结合自己的资金实力作出具体可行的方案，“谨慎手快”是投资者入市的第一原则。

以下的案例，有成功的，也有失意的，“新手”看后应该会有所收获。

（以下名字皆为化名）　　案例１：

以租养供        胡尚林，业余投资者，１９９９年入市，现时持有３套带租约物业，其中１套在拍卖场上通过激烈竞投得到，位置在水荫路；另外２套通过二手中介购得，分别在淘金和五羊新城。

所有物业均为“六成首付，四成按揭”，现时物业的租金收益均高于月偿还银行贷款额。

胡先生积累的资金又逐渐增加，现正开始物色下一个投资机会。

        后话：

这种投资手法抗风险能力较强，算比较稳健。

三套物业所处地段均为租赁热点，租金收入有一定的保障，投资者可以利用手中的流动现金进行其它投资，或作合理调配。

案例２：

反其道而行之        肖姚，职业投资者，２００１年底以５４万的总价购入天麒驿两套３９平方米的二手单位。

当时因为小户型较少且适合白领和商务人士租住，天河北一带４０平方米左右的小户型租金在１８００元／月左右，肖姚的两套单位分别以１９００元／月和２２００元／月租出去。

２００２年中，天河北开始出现众多带小户型的楼盘，肖姚于２００２年底把天麒驿的两套小户型单位以每套２８万元的价格转手卖出。

        后话：

市场瞬息万变，只有随时关注它才能感知动态。

当其它人都意识到小户型有投资价值时，其真正的投资潜力却在逐渐减弱，小户型的量增必然导致租金下跌，趁其价位尚高把它出售，是稳妥的办法。

案例３：

没有及时获利        徐子陵，职业炒家，１９９７年以８０万元购下锦城花园一套１０５平方米的三房单位。

当时整个市场的楼价一直高企，投资房产浪潮迅速弥漫。

１９９８年初，有客户愿出资１４０万元向徐子陵购买该单位，但徐子陵想作长线投资，拒绝转卖，而以１．２万元／月的租金放租。

１９９９年，锦城花园的租金开始下跌，１０５平方米的单位租金下降到１万元／月，２０００年降至９０００元／月，２００１年降到７０００元／月，现时租金约为６５００元／月。

        后话：

锦城花园的三房单位售价现约为８５万元左右，既然市场已进入平稳期，长线投资应可持续，该单位最好还是以出租为主。

　　打开商铺投资的天空        当你在北京路、上下九面对如鲫人潮时，你也许会为羊城的强大消费力而惊叹。

假如你在商业街内拥有一个铺位，获得的回报会有多大呢？

如果你有投资的欲望，有一笔足够多的资金和精明的眼光，商铺不失为理想的投资选择。

据了解，在银行利率相对偏低的情况下，部分拥有“游离资金”的市民开始步入投资领域，而充满诱惑力的商铺投资已成为他们的重要选择。