万科物业管理项目执行细案样本.docx
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万科物业管理项目执行细案样本
万科城市花园（大一期）
物业管理服务方案
武汉市万科物业管理有限公司
社区项目概况············································03
顾客群特点及需求分析····································08
物业管理服务模式········································09
服务模式实现筹划及规定··································10
社区服务人员配备方案····································15
物业管理费测算··········································18
一、社区项目概况
万科都市花园一期规划总建筑面积393480㎡（原方案数据），其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。
公共服务配套21000㎡，其中含较大规模公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保存并丰富中部小丘形成一期公共绿地（脊）和小朋友公园。
本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。
1.周边环境及市政配套
武汉万科都市花园位于武汉市城区东南侧，紧邻都市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团北端，南面与武大科技园区相临。
东南隔（规划中）滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接都市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区重要节点之一，集得天独厚区域位置、浓郁人文环境、便利交通和优美田园风光于一体，是十分抱负“人居”环境。
一期用地呈较为规则五边形，都市主干道江夏大道、中环线（辅路）分别与用地西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。
用地东北接当代物业房地产开发公司用地（现为坡地、农田），西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。
地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设江夏大道铺设有200燃气管道，可为地块提供燃气供应。
2.项目重要经济指标（设计部提供）
A．基本状况：
物业名称
万科都市花园社区
物业类型
商住社区
行政区域
江夏区
规划总用地面积ha
42.0318
含待征道路ha
6.2118
居住区用地面积ha
35.82
总建筑面积m2
393480
住宅建筑面积m2
372610
公建建筑面积m2
21000
总户数户
3026
总人口人
10591
户均建筑面积m2
123
含待征道路容积率
0.94
不含待征道路容积率
1.1
建筑密度
25.08%
停车位
900个
地面停车位
半地下架空停车位
停车位／户数
30％
住宅建筑面积毛密度万m2/ha
1.04
住宅建筑面积净密度万m2/ha
1.68
人口毛密度人/ha
296
人口净密度人/ha
479
绿地率（与占地面积比率）
36%
社区道路面积
15.8％
水体面积
2％
小广场数量
4－5个
B．户型指标：
户型指标
数值
规划总用地面积（ha）
42.0318
居住区总用地面积（ha）
36.66
计容积率总建筑面积（m2）
393480
容积率
0.94
覆盖率（与占地面积比率）
21%
总户数（户）
3026
总人数（人）
10591
户均面积（m2）
123
建筑面积
建筑面积
住宅
总面积（m2）
372610
其中
独立别墅（m2）
0
0
0
联排别墅（m2）
32户
250m2/户
8000
2.2%
情景花园（m2）
992户
145m2/户
143840
39%
多层住宅（m2）
1980户
110m2/户
217800
58%
小高层住宅（m2）
初步预测400户左右
135m2/户
2970
0.8%
公共服务
总面积（m2）
21000
1
商业服务（m2）
2
会所
5000
3
管理（m2）
500（至少800㎡）
4
小学（1所18班制）
3600
5
幼儿园（1所9班制）
2500
6
注：
未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡
C．配套指标：
（一）生活给水:
1．给水水源：
市政保证水压0.15Mpa。
2．给水系统：
采用变频供水。
3．给水量：
类别
用水定额
L／人d
每日用水时间h
变化系数
k
用水单位人数
日用水量
m3/d
最大小时用量m3/h
住宅
250
24
2.5
10591
2643
276
小学
50
10
2.5
444
36
9
幼儿园
50
10
2.5
819
18
4.5
商业服务
50
10
2.5
1350
67
17
绿化及其他用水
按总用水量10％计
277
31
总计
3042
336
4．由自都市自来水管网接入给水管径为DN300（Q＝400立方米／时）一根
（二）消防给水:
1．室外消防用水：
商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。
2
3．室外消防用水由都市自来水管在室外设室外消火栓供应；室内消防用水由消防水池（72立方米）供应。
（三）生活排水:
1．社区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池解决后排入社区污水管网，再直接排入都市污水管网。
2．生活排水量：
生活排水量和生活给水量相似。
最高日生活排水量为：
Qd=2765立方米。
最大时生活排水量为：
Qh=305立方米。
3．化粪池选用：
无动力排放式化粪池
（四）、雨水
1．社区雨水和污废水分流，社区雨水管网汇总后排至都市雨水管网。
2．雨水排放：
天台、阳台雨水分开独立排放，后接社区雨水排放管网。
市政雨水排放与社区雨水分别独立排放。
D．电气规划指标：
（一）、供电
为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将当前大一期提成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运营，1社区内皆采顾客外箱式组合变电站配电
（二）通信及智能化
住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一种点；每户考虑2～3个有线电视插座；住宅设立完善通信、网络、有线电视、可视（非可视）对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由社区智能化控制中心统一管理。
由于社区规模较大，整个总体规划考虑设立一种电话、宽带、有线电视、智能化管制中心在大一期会所内。
，
（三）室外管沟布置
室外管线一律入地。
电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90双壁波纹管埋地敷设，两者均有较大发展余量。
室外管沟皆采用集中排水办法，将雨（渗）水引入统一排水网络，保证管沟内无积水、维护以便。
电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统功能；埋地排管统一设立检修人孔，以满足寻常维护及美观需要。
室外主干网络至各楼栋支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。
交接箱可结合园林小品设立，也可结合建筑外墙或围栏建造样式，以便与建筑风格协调统一。
二、顾客群特点及需求分析（董咀良）
该项目目的客户群体具备如下共性特性：
◆年龄方面，客户以31-40岁中青年为主，这某些人普遍学历高，追求生活档次。
25-30岁青年人也占到一定比例，这某些人经济实力有限，但对城花倡导生活方式非常向往。
◆教诲限度，80%客户受过高等教诲，其中有某些受过本科以上教诲，有出国经历。
◆相对于花城客户来说，城花客户有更高教诲限度
⏹
◆客户来源，网罗了武昌区高校、所有设计院、各类研究所、金融和医疗机构，
◆其中又以高校客户最多，
◆其他客户则绝大多数分布在武昌区高新公司，如邮科院等。
◆客户分布，来自洪山区客户占有最大比例，她们重要是高校教师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作人。
武昌区客户所占比例也较大，关山客户多半生活或工作在光谷附近。
来自汉口，汉阳和东西湖客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。
◆兴趣兴趣
◆，约有六成人在休息时会选取外出散步，另一方面是看书或看电视。
这也许与她们所受教诲或所处环境关于系，自然运动时间会比较少。
客户特点：
⏹中青年人；
⏹受过高等教诲；
⏹身处在受人羡慕行业中；
⏹有较高收入；
⏹得到较高社会必定评价；
■追求生活品质。
三、物业管理服务模式
从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次开放空间、地区性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚自然条件，有丰富水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力职场上，有着对自然、健康、自由生活环境渴望；其四、便利商业、高品位生活方式。
针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科都市花园定位为“free”物业管理模式。
（一）“free”服务模式定位与释义
“free”体现自由、独立、随意、自然、优美、空闲、开放、任性为人之本性释放，人情绪、体力、智力、精力被束缚一定限度后得到深度舒展而产生愉悦感受，是无限美妙和令人遐想，“free”强调在自然与人文环境、当代与历史风格、建筑与服务氛围和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。
实现“free”模式需要必备两条件：
一是以“一切皆善，善待一切”价值观，“free”更多通过顾客自我情操练绎千变精彩生活，二是具备开放建筑风格，舒服交流空间，风格炯异商业为大背景。
以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”底线，互相尊重和理解，共同品位生活。
“free”模式重要由三大元素构成：
✧开放
1、自由出入大社区，充裕公共设施和场合，独立且安全组团；
2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；
3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对重要场合监控、以及巡视员交叉巡逻保证公共场合治安，同步予以顾客充分自由空间。
4、社区不在是私家领地，而是具备和政府共同治理特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。
只要遵守法律和社区规范人员，将充分享有无阻尼服务，尽情享有丰富生活方式。
5、社区将无“禁止践踏草地”标记牌，开辟可直接接触绿地，拉近人与自然距离，供客户享有青草芬香和阳光沐浴。
✧生活
1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设立亲善大使，直接为业主排忧解难，建立迅速沟通渠道，让业主在大社区中享有更贴切服务；
2、营造绿树葱荫生活环境，丰富社区公共场合娱乐设施；
3、对商业业态更具备生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调跳蚤市场；亲和力便宜百货项目；
4、多元信息沟通渠道，遍及社区音乐广播、人流密集出电子屏系统、可随时求助招援电话、老式宣传公示栏。
5、缤纷色彩社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，特别涉及小朋友寓教于乐科教活动。
✧便利
1、社区提供便利商业配套，引进大型购物商家交通车；
2、畅通交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；
3、物业服务都以业主便利为中心设立快捷办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；
4、提供家居生活清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；
5、提供房屋租售、转让服务。
“free”服务模式不但要体当前顾客生活方面寻常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。
（二）“free”服务实现筹划及规定
项
目
工作内容
工作原则
完毕时间
客户服务
客户服务中心设立
1、分前台事务办理和亲善大使两大职能
2、分前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位置可设计后台。
3、设立在会所位置，使用面积约50m2涉及办公、接待、现场资料储存空间、装修家政办理台、授IC卡（含设备）、洽谈室
亲善大使制
1、7：
00—9：
00，17：
30—19：
00在大房子处直接承办业主委托事宜；
2、熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息汇集服务中心；
3、组织庭院社区文化活动。
着CI职工服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣）
分3个区域，3个专职亲善大使，设5个固定办公点（原则徒步5分钟内可到达），（与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门童概念）
30岁如下，高中以上文化限度，气质佳，乐于助人，善沟通（结合外围巡逻安全员）
社区文化策划
1、以健康、科学、探险为主题，重点突出庭院文化
2、针对小朋友、购房决策人、老人提供特色文化活动
3、以协助业主自行组织为发展方向
4、组织各类艺术沙龙
有偿服务项目设立
1、依照业户特点，设定便民服务项目，只收取成本5%利润；
2、以便投资客户群交易，开展租售业务，以赚取利润为目的
商业配套方案
1、物业公司经营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，管理睬所。
2、引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。
3、开发路边商业，周末设立跳蚤市场。
电子显示屏
1、需要设在巴士站；
2、详细方案已提交；
细微点滴服务
1、成立贴心协会，提供业主忽视点滴服务。
2、开辟服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明。
环境
管理
当代与历史氛围营造
1、设立历史回顾凳；
2、项目开发先后照片对比景点设定
3、在集中商业穿溜冰鞋保洁，演绎自由、舒服、当代气息。
服装紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁服务）
自然生态营建方案
开辟亲近绿地，供人休憩；
修建人造鸟巢；
建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用；建设小苗圃哺育基地、果树等（共10*6m2）
社区保洁绿化管理方案（88人）
1、环境保洁（60人）
2、家政：
（10人）
3、垃圾清运：
市政化
4、垃圾箱；庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1个/半径40m）
5、服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特点
6、垃圾中转站设立（60m2）
7、1台机动垃圾清扫车、1台机动洒水车、机动垃圾车1台
8、每两栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻解决）
绿化（18人）
地下自动喷灌系统选取PPR管材
每半径50m绿地设一种电源插座（防水、防触电）
尽量考虑雨水运用系统
其他
外围保洁实行外包方式。
安全管理
治安管理
城花安全管理方案重要以人防与技防相结合；巡逻岗与固定岗相结合；红外报警与社区摄像机联动相结合。
人防
采用内紧外松管理模式循序渐进。
1、整个社区别为各种小片区进行区域化管理；将若干个小组团化为一种区域设定一种安全巡逻岗（楼内巡逻岗5个），重要是对本区域安全事务解决。
着公司规定CI服装安全员楼内巡逻岗（西装），重要是以社区整个风格相配套。
2、在社区重要地段及繁华区域设立徒步安全巡逻岗，重要是以提供安全服务为重要目（设岗位1个）。
3、对于组团外围及社区次干道设立有单车巡逻岗（单车巡逻岗5个），重要是保证社区次干道及周边安全事务解决。
着装以牛仔服特色服装，体现自由与开放社区管理特色。
4、在社区主干道及整个社区安全防范监控和对社区各岗位迅速增援及整个社区安全事务解决（摩托车巡逻岗1个）。
依照社区特色着美式作战服，重要是在社区内起到威慑作用。
5、体现都市花园安全管理风格，在重要出入口设立安全形象岗位1个（核心路与江夏大道交接处）。
着美式作战服。
6、在社区前期对于社区装修实行集中统一管理，安全管理方面设立专门装修巡逻岗（3个岗位）。
着安全楼内巡逻岗服装。
技防
社区智能化与社区控制中心联动模式。
1、在社区繁华地段和较为偏僻地段设立及时召援电话，并与社区摄像探头和监控中心互相联动。
可以对顾客提供便利服务，从治安管理角度很大限度上保证了及时信息流通。
2、社区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障社区应急或异常现象发生可以清晰明了进行监控、记录。
3、组团电动门安装延时自动关闭装置，极大避免安全隐患发生，同步顾客提供安全以便服务。
4、红外发射器对装留有间距防跨越，红外线与围墙实体距离35cm。
5、24小时监控中心值班制度严格对社区整体状况进行监控，同步及时调配资源协调现场事务解决（设立1.5个岗位）。
着安全员楼内巡逻岗。
6、设电子巡更系统，保证巡逻获得质量保证。
交通管理
1、车场出入口岗（4个岗位）服装规定：
国家统一服装体现社区物业管理规范化专业化。
2、首期封闭为一种车流出入口（道路宽度可调头）
3、在社区重要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装置；控制车辆在社区内速度。
4、针对社区特点引进市政干道设咪表设立在社区主干道对社区车辆进行管理。
5、对社区内车辆停放进行及时引导停放和检查制度（社区停放车辆实行非固定式管理模式）。
消防管理
采用谁主管，谁负责。
对整个社区实行区域化集中管理模式。
1、建立责任到人及社区消防档案，定期对社区消防设施进行检查整治。
2、对裸露管口作防冻解决。
内部管理
采用半军事化管理模式。
1、安全班值班制度为三班四倒，24小时值班制度。
2、社区安全管理队伍分三班，每班设班长一人，副班长一人。
维修管理
人员
16人，服装着CI原则服（上衣束腰）配多功能腰带
1．设备设施等公用部位将采用分区管理、责任到人方式，将城花以核心路为界划分为两个分区，实行分区管理，同步在各个分区实行责任负责制，每人均有自己专责区域，同步由规定通力合伙、互相监督以保证设备设施完好如新。
体现“各有所专，面面俱到”用人思想和服务理念。
2．家政维修服务重要体现“专业化，迅速化”履行岗位专家、服务明星，来提高服务品质。
3．公共照明采用双电源供电，分区控制。
4．公共部位路灯规定采用跳跃式双回路控制，在夜深人稀时关闭一半，以利于此后节约公用费用支出。
5．社区绿化用水规定采用双路供水，和社区水景相通，充分进行水重复运用，以节约成本。
6．控制中心闭路录像采用数字录像机，并能保存一种月。
7．内线电话系统（办公室、设备房、岗厅）、警铃连通宿舍。
水电气计量
1．规定前期就能实现抄表到户，节约服务成本，减少物业此后水、电、气损耗支出成本。
2．箱式变电站放置地点要考虑此后检修以便性，及对业主影响。
3．合理设计景观照明，尽量减少社区域照明数量。
服务特色
1、组合式工具箱，体现万科物业“专业化”。
2、家政维修体现迅速化，接到报修信息后能在商定期间到达现场，提出专业解决办法，并能迅速进行维修解决。
3、城花大区域管理要体现迅速灵活，将采用自行车代步模式。
4、公共部位维护要提现维护及时性，所有公共部位维护所有规定在最短时间完毕。
5、每位技术员均有自己专门责任区域，所有区域责任化。
人员规定和服务制度编制
管理处服务架构
部门经理1人；经理助理2人；会计1人；出纳1人；人事行政10人；客户中心11人；保洁88人；安全93人；维修17人。
前台、后台人员服装
仍着CI规定服装
体系文献
按照公司IS09000体系执行
人事行政制度
按照公司IS09000体系执行
内部管理规定
结合现场制定班组内管理规定。
物业管理用房
物业管理用房
1、资料室
2、办公室
3、会议培训室
4、更衣室
5、仓库（保洁、维修、办公、宿舍）
6、宿舍及食堂
7、维修操作间
800平方米
标记
生活、交通、提示标记系统
1、配合项目制定与项目定位永久性标记。
2、公共宣传及物业服务标记由物业提标记样。
3、交通标记按照国家规范制作。
（三）、社区人员配备方案
1.管理处工作人员岗位任职规定
1.1部门经理
基
本
要
求
教
育
工作经验
健康
状况
应接受内部培训
资格证书
发证
机构
高、中专以上
三年有关工作以上
良好
岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
管理处经理具物业管理资格证书
物业管理资格证书
国家
建设部
其她规定
1．担任主管以上职务满一年以上
2．熟悉任职岗位及下属岗位各项业务及运作流程
3．具备较强管理能力和领导水平
4．通过公司评审通过
1．2经理助理
基
本
要
求
教
育
工作经验
健康
状况
应接受内部培训
资格证书
发证
机构
高中专
以上
二年有关工作以上
良好
岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
管理处经理助理应具备物业管理资格证书
初级职称证书
各地
劳动局
其
她
要
求
1．担任主管（含主管）以上职务半年以上
2．熟悉任职岗位及下属岗位各项业务及运作流程
3．具备较强管理能力和领导水平
4．通过公司评审通过
1．3主管
基
本
要
求
教
育
工作经验
健康
状况
应接受内部培训
资格证书
发证
机构
高中专
以上
二年以上
良好
岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
特殊
规定
应具备有关专业两种中级级别证书以上
中级级别证书
各地
劳动局
其
她
要
求
1．在专业技术及管理岗位工作两年以上
2．熟悉任职岗位及下属岗位各项业务及运作流程
3．具备一定管理能力
4．通过公司组织考核和资格审核
1.2主办
基
本
要
求
教
育
工作经验
健康
状况
应接受内部培训
资格证书
发证
机构
高中专
以上
二年以上
良好
岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
特殊
规定
应具备有关专业两种初级以上证书
初级职称证书
各地
劳动局
其
她
要
求
1．在专业技术及管理岗位工作半年以上
2．熟悉任职岗位及下属岗位各项业务及运作流程
3．具备一定管理能力
4．通过公司组织考核和资格审核
1.3技术及管理人员
基本
教
育
工作经验
健康
状况
应接受内部培训
资格证书
发证
机构
规定
高中专
以上
一年以上
良好
岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
特
殊
要
求
1.财务管理部/业务部门会计/出纳员须通过“武汉市会计上岗资格”培训或有关专业学历
武汉市会计证
武汉市
财政局
2.设备负责人和技术员须通过有关设备操作上岗
升级会员 