北京房山区阎村镇D地块商业方案用地方案建议书33页项.docx
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北京房山区阎村镇D地块商业方案用地方案建议书33页项
北京房山区阎村镇D地块
居住、商业项目用地
项目建议书
旭辉集团北京事业部
北京房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地
项目建议书
旭辉集团北京事业部
★北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地项目关键词
1、项目名称：
北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目
2、项目位置：
北京市房山区阎村镇南梨园村
项目四至：
东至紫码路，西至五号路，南至紫园南路，北至规划道路。
3、转让方式：
土地挂牌出让
4、交易对象：
北京市土地储备中心房山分中心
5、一级开发主体：
北京天恒房地产开发有限公司
6、开发属性：
二级开发
7、规划用地面积：
总用地面积166118.411平方米，建设用地112637.92平方米，其中：
居住建设用地面积：
71255.632平方米，商业建设用地面积：
36171.962平方米，道路广场建设用地面积：
5210.326平方米
8、总建筑面积：
建筑规划规模：
≤143055.41平方米；
其中：
居住建筑面积：
≤106883.418平方米；
商业建筑面积：
36171.962平方米。
9、容积率：
居住：
≤1.5，商业：
≤1.0
建筑密度：
居住：
≤35%，商业：
≤40%
建筑高度：
居住≤36米，商业≤24米。
停车场≤6米
绿地率：
居住≤35%，商业≤30%，停车场≤25%
10、挂牌价格：
19973.15万元（土地出让金、土地补偿），预计价格21458万元
11、项目直接成本：
65861万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投资估算表》）其中：
14、可售地上面积单方成本：
3806元/㎡（直接总成本/地上可售面积）
15、周边调查市场均价：
（1）普通住宅（毛坯房）6000元/㎡；联排低密度住宅7000元/㎡；独栋低密度住宅10000元/㎡
（2）商业整体8000元/㎡
16、同类可比产品最低价格：
（1）联排低密度住宅7000元/㎡；住宅5500元/㎡
（2）商业整体8000元/㎡
同类可比产品最高价格
1）联排低密度住宅8000元/㎡；住宅7000元/㎡
（2）商业整体8000元/㎡
建议结论：
目前郊区住宅的的销售受油价和市场环境的影响，不是特别的理想，本地需求能力有限，因此，销售情况不是特别的理想，销售速度明显放慢。
因此定价不宜过高。
房山区周边近几年受市场的影响，把土地的平均价格为2000元/平方米，但上述价格早已透支了房山的楼价，明显过高。
我们建议该项目的楼面价不宜超过1700元/平方米，即总报价不宜超过24300万元
第一部分项目情况简介
一、项目概况
二、项目经济技术指标
三、项目功能分布
四、项目进展情况
第二部分项目市场分析和项目定位
一、北京市房地产市场分析
二、区域市场分析
三、市场调研数据
四、市场调研分析
五、项目定位
第一部分项目情况简介
一、项目概况
1.项目名称：
北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目
2.项目位置：
房山区阎村镇南梨园村
四至范围：
东至紫码路，西至五号路，南至紫园南路，北至规划道路
↑北
项目在北京市相对位置
↑北
项目在房山区的相对区位
项目鸟瞰图
3.项目实景
项目的北边界
项目的东边界
五号路
4.项目周边交通
京周路
项目北侧的绿城百合
二、项目经济技术指标
1、规划用地面积：
总用地面积166118.411平方米，建设用地112637.92平方米，其中：
居住建设用地面积：
71255.632平方米，商业建设用地面积：
36171.962平方米，道路广场建设用地面积：
5210.326平方米
2、总建筑面积：
建筑规划规模：
≤143055.41平方米；
其中：
居住建筑面积：
≤106883.418平方米；
商业建筑面积：
36171.962平方米。
3、容积率：
居住：
≤1.5，商业：
≤1.0
建筑密度：
居住：
≤35%，商业：
≤40%
建筑高度：
居住≤36米，商业≤24米。
停车场≤6米
绿地率：
居住≤35%，商业≤30%，停车场≤25%
三、项目功能分布
功能分区为住宅、商业以及配套公建
四、周边环境
交通：
京石高速阎村出口向西1500米，有917路公交车，并有规划中的城铁S5线离项目约1公里，
配套设施有：
邮局：
房山区邮电局、新镇支局、阎村邮电所
银行：
工商银行、建设银行、中国银行、农村信用社
医院：
良乡医院、房山中医院、妇幼保健院、大紫草坞卫生院、星城医院，
学校目前只有阎村小学和中学以及绿城百合所建的幼儿园。
五、市政配套
1.现状供水情况：
在该地块东南侧，主管径为DN400，该处向地块内预留给水管线接口。
2.现状中水情况：
在该地块东南侧，主管径为DN300，该处向地块内预留中水管线接口。
3.现状污水情况：
在该地块东南侧，DN300管径为1米，该处向地块内预留污水管线接口。
4.现状雨水情况：
在该地块东南侧，主管径为1.4米，该处向地块内预留雨水管线接口。
5.现状电信情况：
在该地块东南侧，已预埋电信多孔转。
6.现状供电情况：
该地区主要由良乡110KV变电站供电（有供电方案），临时用电由天恒房地产公司的“乐活家园”项目安装的3台800KVA箱提供电源。
7.现状燃气情况：
先燃气管线位于南侧紫园南路及西侧五号代征地范围内
六、市政优惠措施
该地块永久供电的阎村中心区110KV变电站建设费用3000万元已经计入土地补偿费，不再承担变电站的非谈建设费。
第二部分项目市场分析和项目定位
一、北京市房地产市场分析
今年以来，我市投资继续保持稳定增长。
1-5月，我市共完成全社会固定资产投资1208.6亿元，比上年同期增长19.4%；其中，中央单位完成投资198.7亿元，增长11.1%，地方单位完成投资1009.9亿元，增长21.2%。
图 2007年以来我市全社会固定资产投资运行情况
1．投资内部结构基本稳定。
从投资领域来看，1-5月，我市完成城镇固定资产投资1138.6亿元，同比增长20.2%;完成农村投资70亿元，增长8.3%。
城镇投资中，房地产开发投资完成615.9亿元，增长15.6%。
从比重看，1-5月，城镇投资占全社会投资的比重为94.2%，比上年同期上升0.6个百分点；房地产开发投资占51%，同比下降1.7个百分点。
2．基础设施投资增长较快。
1-5月，我市基础设施建设共完成投资385亿元，同比增长43.3%，增速高于全社会投资23.9个百分点，占全社会投资的比重为31.9%，同比提高5.3个百分点。
基础设施投资对投资增长的贡献率达到59.1%。
基础设施投资中，公共服务业投资增长明显。
1-5月，公共服务业完成基础设施投资114.5亿元，同比增长1.1倍，占全市基础设施投资的比重为29.7%，同比提高9.7个百分点。
3.大项目投资增长较快。
1-5月，我市计划总投资超过10亿元的大项目共完成投资304.7亿元，同比增长33.9%，增速高于全社会投资14.5个百分点，有力地推动了投资的增长。
从行业来看，大项目主要集中于交通运输业。
1-5月，交通运输业中10亿元以上大项目共完成投资152.1亿元，占大项目完成投资的49.9%。
今年以来，我市房地产开发投资在保持一定增长的基础上增速逐月放缓；住宅新开工面积增长较快，小户型所占比重继续提高。
市场销售依然低迷，但当月销售套数有所增多，房价涨幅有所回落。
一、房地产投资情况
房地产开发投资增速逐月放缓，建安工程投资增长有所加快。
1-5月，全市完成房地产开发投资615.9亿元，比上年同期增长15.6%，增速较上月回落1个百分点，较一季度回落6.9个百分点。
从结构看，房地产开发企业购置土地费用185.9亿元，比上年同期增长21.6%，增速比一季度回落17.7个百分点，影响全市开发投资增速放缓；由于部分工程于奥运前集中施工建设，建安工程投资保持一定增长，增速为12.2%，比一季度提高1.8个百分点。
房地产开发投资中，住宅完成投资297亿元，比上年同期增长5.9%，增速比一季度略提高0.5个百分点；受奥运相关工程配套设施投资较大影响，商业及服务业等经营性用房完成投资达94.9亿元，增长37.3%，增幅比一季度提高3.8个百分点。
二、房地产市场供给情况
住宅新开工面积增长较快，小户型住宅新开工面积比重提高。
5月末，全市商品房施工面积为7969.5万平方米，比上年同期略降0.1%。
今年以来，商品房新开工面积1058.4万平方米，增长47.3%。
其中，住宅新开工面积为746.2万平方米，增速达64%。
今年以来我市限价房和经济适用房等保障性住房项目开工建设进度加快，小户型住宅新开工面积比重大幅提高。
1-5月，90平方米及以下住宅新开工面积为416.3万平方米，占全部住宅新开工面积的比重为55.8%，比上月提高4.6个百分点，比一季度提高6.5个百分点。
住宅竣工面积降幅较大，小户型住宅竣工比重占近1/4。
由于前几年施工和新开工面积持续下降，今年以来，全市商品房竣工面积比上年同期下降11.9%，为553.5万平方米。
其中，住宅竣工面积344万平方米，下降25.2%。
90平方米及以下住宅竣工面积占全部住宅竣工面积的23.8%，比上年同期提高8.1个百分点。
经济适用房建设步伐加快。
1-5月，经济适用房住宅完成投资12.8亿元，比上年同期增长1.2倍。
5月末，经济适用房住宅施工面积328.8万平方米，增长4.2%；其中，本年新开工面积98.3万平方米，增长74%。
三、房地产市场需求情况
商品房销售面积持续下降。
今年以来，房地产市场观望气氛依然较浓，销售持续低迷。
1-5月，全市商品房销售面积为360.3万平方米，比上年同期下降46.1%，降幅与一季度基本持平。
其中，现房销售面积121.4万平方米，期房销售面积238.9万平方米，分别下降23.9%和53.1%。
商品房中，住宅销售面积为266.3万平方米，下降48.8%，降幅比一季度扩大0.9个百分点。
其中，现房销售面积62.1万平方米，期房销售面积204.2万平方米，分别下降46.2%和49.5%。
5月住宅销售套数达今年以来最高。
1-5月，住宅销售22975套，为上年同期的54.5%。
其中，90平方米以下住宅销售8574套，占全部住宅销售套数的37.3%。
5月当月销售住宅7758套，为今年以来销售住宅套数最多的月份，但仍然比上年同期销售减少2123套。
2007-2008年各月住宅销售套数 单位：
套
四、房屋销售价格情况
房屋销售价格同比涨幅回落，环比小幅上涨。
5月份，全市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比上月回落0.6个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比上月提高0.2个百分点。
从结构看，小户型普通住宅价格涨幅提高较快。
5月份，新建住宅销售价格同比上涨15.7%，涨幅比上月回落0.4个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月提高0.3个百分点。
其中，90平方米及以下普通住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月提高0.5个百分点。
北京市房地产市场土地交易分析
---当前房地产市场系列分析之一
房地产市场的土地交易量是未来房地产市场交易量的先行指标，土地交易价格的走势更是未来房价的导向性指标。
在国家加大对开发商囤地的查处及出台对购置土地的闲置时间的限制后，这两个指标对未来房地产市场走势的判断显得尤为重要。
一、土地交易量价齐升，新城启动土地放量
自2005年以来，我市的土地交易呈现出了量价齐升的态势。
从历年1-5月份的土地交易量[1]上看（详见表1），2008年1-5月份累计交易土地581.1万平方米，是2005年同期的10倍多；交易土地42宗，是2005年同期的2倍多。
其中，通州、顺义、亦庄三个重点新城土地供应放量，交易面积大幅增长。
三个新城的土地交易面积占土地交易总面积的42.2%，三个新城的土地规划建筑面积占全市规划建筑总面积的43.5%。
表1 2005-2008年1-5月份土地交易量比较
2008年
2007年
2006年
2005年
土地宗数（宗）
42
29
34
16
土地面积（万平方米）
581.1
308.9
230.7
57.2
从历年一季度土地交易价格来看，2005年以来，我市各类土地交易价格均呈现加速上涨的态势（详见表2）。
无论是成交价格还是涨幅均位列全国主要大城市[2]之首；用于土地购置的费用在房地产开发投资中所占比例由2006年的25%左右上升到2008年的30%以上。
表2 2005-2008年一季度地价比较（单位：
元/平方米，%）
2008年
2007年
2006年
2005年
价格
增长
价格
增长
价格
增长
价格
增长
综合
4654
4.14
3766
3.58
3393
2.29
2394
0.43
商业用途
7361
3.45
6136
3.08
5554
3.72
4756
0.37
居住用途
5707
4.95
4428
4.34
3957
0.25
2135
0.37
二、综合居住类用地比例增加，纯住宅用地供给不足
从历年1-5月份的综合居住类[3]土地交易量上看，2008年1-5月份，累计交易综合居住类及相关用地占全部土地交易面积的比例高达90%以上，交易量和占比较历年同期均增长较快。
但其中，住宅和居住项目用地供给较少，尤其是普通住宅开发不足。
从交易量看，2008年1-5月份纯住宅、居住项目交易只有5宗，而2007年同期有13宗。
从房地产开发资金使用用途构成看，住宅尤其是普通住房占比出现下降；与此同时，普通住宅销售价格指数一直领涨房屋销售价格指数，在2008年4月，当月和累计涨幅分别达到17.3%和18%，均高于房屋销售价格指数4.3个百分点，在一定程度上反映了供给缺口较大。
2006年2月-2008年4月房地产开发投资中住宅和
普通住房所占比重变化比较
三、土地供给郊区化趋势显著，五环外供给占八成以上
从历年1-5月份土地交易宗地位置来看（详见表3），近几年四类功能区交易土地面积占比呈现出：
核心区占比逐年下降、生态涵养区占比较为稳定、拓展区和发展新区综合占比逐年上升的格局。
其中，通州、昌平、顺义、房山、大兴五区的供地比重呈现快速的上升趋势。
其中，拓展区和发展新区占比由2005年的92.83%上升到2008年同期的97.51%。
土地供给的近郊化趋势在居住用地供给方面更为显著，2008年1-5月份，5宗纯住宅、居住用地中，2宗位于丰台区，1宗位于延庆区，1宗位于昌平区，1宗位于顺义区；综合居住类性质用地42宗，成交土地面积544万平米，占总成交面积的94.7%，位于五环以外的土地面积占到80%以上，其中六环以外土地面积占到40%以上。
从容积率上看，2008年3月份我市出让土地的平均容积率由去年同期的2.8下降为2.0，郊区化趋势明显[4]。
表3 2005-2008年1-5月份土地交易区域面积比较
（单位：
万平方米/%）
2008年
2007年
2006年
2005年
面积
占比
面积
占比
面积
占比
面积
占比
土地总面积
581.1
100
308.9
100
230.7
100
57.2
100
核心区
0.8
0.14
2.0
0.64
7.1
3.07
3.2
5.58
拓展区
215.5
37.08
89.0
28.80
119.7
51.88
38.6
67.47
发展新区
347.0
59.71
206.1
66.71
67.1
29.11
14.5
25.36
生态涵养区
17.8
3.06
11.9
3.84
36.8
15.94
0.9
1.58
（一）地价猛涨，预示着房价难降
2007年下半年以来，我市地价保持了4%左右的增长，同期房价保持了2位数以上的增长。
地价上涨并不是推动房价上涨的直接原因，恰恰相反，是房价的不断上涨推高了地价，而后房价和地价是同胜同衰的。
我市地价的不断走高，说明了在市场经济规律下，在政府对土地供给的垄断和限制下，在目前房屋销售低迷的情况下，开发商对我市房地产市场的持续看好，需求依然旺盛。
一季度过后，深圳楼市量价齐衰的消息给了很多预计购房者以持续观望等待的信心，但深圳市综合地价涨幅已由2007年一季度的4.92%下降到2008年一季度的0.42%，而我市的综合地价涨幅却由2007年一季度的3.58%上涨到2008年一季度的4.14%，猛涨的地价，预示着我市房价难以出现下降。
（二）新城土地放量偏晚，推动后奥运投资乏力
虽然今年1-5月份，三个新城土地交易大幅放量，但房产项目要形成一定的投资量要有一定的时间周期；2007年全年，三个重点新城土地交易量104万平方米，仅占总土地交易量的11.6%；规划建筑面积162万平方米，总规划建筑面积的13.2%，与近几年全年房地产施工面积10400万平方米以上的规模相差悬殊。
所以整体看来，新城启动时间偏晚，靠新城启动来拉动后奥运投资的难度加大，为今年下半年保持投资相对稳定增长埋下了隐患。
（三）保障性住房形成规模效益前，住宅供给前景堪忧
规划目标中，我市的保障性住房供给将占总房屋供给的70%左右，到那时将能解决大部分刚性需求，但在保障性住房形成规模效益前，相对少量的具有定向安置和优先安置低收入人群，甚至包括难以形成实际有效需求的群体的保障性住房，将在一定程度上对商品住宅供给造成挤出，而且大多是在靠城区较近的区域。
2008年，我市已成交土地中共有6宗配建保障性住房，配建的保障性住房合计面积为86292平方米[5]，其中，配建廉租房的小区均位于五环以内。
在纯住宅类土地供给不足的前提下，再受到保障性住房的挤出，商品住宅供给前景堪忧。
在居民的刚性需求下，直接导致的结果是：
刺激房价进一步上涨；小区的容积率上升，居住的舒适度下降；住宅的性价比将难以得到保障。
所以从出让土地开始着手规划，合理调配保障性住房用地的推出规模和速度，将成为稳定房地产市场价格的一个重要保障。
（四）公共资源配置和城市功能布局的不合理日益影响土地资源配置效率
在我市城市化进程中，随着城区土地资源的日益稀缺，城区生活成本的日益增加，对郊区土地的大力开发已成为大趋势。
虽然郊区土地供给开始放量，而且近些年，在财政的支持下，郊区的整体生活环境得到了一定的改善，但从公共资源配置的软硬件上看，既没有城里的优质教育资源，也没有城里良好的医疗环境，交通、休闲娱乐等生活服务更是无法与城里相比。
从城市功能布局上看，国家级、北京市的党政机关、大型国企、外企，尤其是就业密度较高的行业过多地集中于城八区，过多就业人员争抢稀缺的居住条件，高层建筑和大容积率降低了居住的舒适度，也刺激中心城区的房价不断走高。
所以，在启动郊区新城发展的同时，要提早进行合理布局，积极引导相关产业的转移，可以尝试对党政机关、学校、研究机构等企事业单位进行定向迁移；与此同时仍要进一步加大郊区的公共资源配置力度，力争提高土地资源配置效率，更大程度地发挥土地资源在落实区域功能定位疏解人口与产业的功能。
一、房山区房地产市场分析
1、房山区概况
房山区位于北京西南，总面积2019平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；辖25个乡、镇、办事处，462个村，总人口88.6万。
区府所在地良乡是《北京市总体规划》中首都四个中心卫星城之一，距市中心20公里，区位优势突出。
区内人文资源、矿产资源、旅游资源、地热资源丰富，是京郊“建材之乡”、“建筑之乡”、“煤炭之乡”、“林果之乡”和“旅游胜地”。
区内公路网密度每平方公里一公里，居全国先进水平；通讯设施完善，村村通程控电话。
2006年全区实现地区生产总值198.1亿元，地方财政收入完成12.1亿元，区域税收完成41.7亿元，社会消费品零售额实现72.8亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到16987.4元和8032元
交通发达。
区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线，有大小客货站24个；贯通京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。
公共交通方便迅捷，公交车917、922、616、971、321等直达市中心；建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。
电讯发达。
全区建有功能齐全的政府电子信息网络平台，区内各乡镇、各单位均已纳入该网络系统，可联通宽带信息网络并能通过该平台建立小型局域网。
有线光缆总长524公里，有线广播电视覆盖全区。
程控电话交换机总容量31.2万门，其中ISDN交换设备总容量2960端口，开通ADSL方式宽带交换点13个。
共有电讯局所66个。
发达的供电网络。
区内共有110千伏变电站7座、35千伏变电站10座，输电线路343.804千米，覆盖全区。
完善的城镇供气网络。
已经建设完成9条中压天然气输气管线，中心城镇可实现燃气家家入户。
区内输气管线建设纳入陕甘宁天然气进京工程。
2008年上半年，房山区实现财政收入13.5亿元，实现各项税收33.2亿元，与首位顺义分别相差19.7亿元和56.3亿元。
从增速看，我区财政收入、各项税收排名均列五个城市发展新区最末，分别增长12.5%和2.1%，与增速排名首位的大兴分别相差91.4个百分点和41.2个百分点。
2008年上半年，，房山区农民人均现金收入达到6345.8元，城镇居民人均可支配收入达到10498.6元，分别与首位顺义相差622.2元和910.2元；两者增速分别为18.2%和7.4%，与增速排名首位的大兴分别相差0.2个百分点和9.5个百分点。
2、房山区房地产市场
2008年上半年，房山区房地产开发完成投资15.6亿元，同比增长90.0%，房屋施工面积264.3万平方米，同比增长24.0%，商品房销售面积26.0万平方米，同比下降49.0%。
2、房山住宅市场价格调研分析
1、同类可比产品最低价格：
（1）住宅5500元/㎡
（2）商业整体8000元/㎡
同类可比产品最高价格
1）住宅7000元/㎡
（2）商业整体8000元/㎡
2.项目的价格定位
根据市场分析并结合项目实际情况，本项目未来开发销售时的价格如下：
●住宅均价6000元、平方米
●地上商业均价3500元/平方米
房山近期土地招、排、挂情况
宗地名称
宗地位置
起始价
土地面积（平方米）
规划建筑面积（平方米）
容积率
交易方式
规划用途
成交价
成交平均价格
溢价程度
受让单位
开发程度
（万元）
合计
建设用地面积
代征地面积
（万元）
（元/平方米）
房山区良乡地区佳世苑小区二期居住及配套设施用地
房山区良乡镇
16213.99
98381.347
66842.44
31538.907
140547
2.10
挂牌
居住
升级会员 