0310中国宏观经济调控政策.docx
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0310中国宏观经济调控政策
2003宏观调控政策
■2003年2月18日：
国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》严格控制土地供应总量，整个上半年中国范围内进行土地市场的整顿清查工作；下半年国家相继出台了关于清理园区的相关政策及通知（7月国务院出台关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知），年底统计，全国撤并整合各类开发区2046个。
■2003年5月28日：
国务院公布我国首部《物业管理条例》，《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过,现予公布,自2003年9月1日起施行。
■2003年6月13日：
中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件）通知对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。
新政策的出现对防范金融风险、房地产金融健康发展起到了极大的促进作用。
■2003年8月12日：
国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国务院18号文）。
首次明确了房地产业在国民经济发展中的支柱产业地位，同时肯定了房地产市场持续健康发展的主旋律，提出坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策的方针，同时表明，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。
■11月3日：
国务院发出《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》宣布坚决落实清理整顿开发区的规定，切实解决农民失地失业问题，严肃查处土地违法行为。
■2003年11月13日：
国家发改委、建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》规范了物业服务收费行为，并明确指出今后物业服务收费将通过市场竞争形成，极大保障了业主和物业管理企业的合法权益。
2004年宏观调控政策
■2004年3月31日：
国土资源部、监察部联合发文《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（831大限即“71号令”）要求从2004年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。
文件还规定，8月31日以后，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。
■2004年4月25日：
经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。
■2004年4月27日：
国务院发出通知《关于提高钢铁、水泥、电解铝、房地产开发固定资产投资项目资本金比例的通知》决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发（不含经济适用房项目）由20%及以上提高到35%及以上
■2004年4月29日：
国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。
提出用半年左右的时间，深入开展土地市场治理整顿，同时实施“三个暂停”，即全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划
■2004年5月13日：
我国第一部《经济适用住房管理办法》正式规定出台。
经济适用住房面积严格控制在中小套型。
该办法对经济适用住房的管理具有重要的意义。
■2004年7月底：
国家发展和改革委员会、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》，提出物业服务收费实行明码标价。
这一规定于2004年10月1日起施行。
规定物业管理企业向业主提供服务，应当标明服务项目、收费标准等有关情况，进一步保障了业主的合法权益。
■2004年09月03日：
银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引〉主要针对房地产开发行业的土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险管理。
■2004年10月29日：
中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率将上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。
此举向社会传递了中央银行控制信贷和投资过快增长的政策意图。
■2004年11月国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》等一系列土地管理政策法规。
■2004年12月2日：
国土资源部下发《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》全国国土部门将以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。
2005年宏观调控政策
■2005年3月17日：
央行下发《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款优惠利率，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。
■2005年3月26日：
国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”。
“老国八条”以通知形式发出，要求各地政府重视房价上涨过快这一现象。
文件强调：
“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出:
“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。
”
■2005年4月27日：
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。
国务院又出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”。
“新国八条”为具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快
■2005年5月11日：
国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（又称铁八条）明确了房地产行业的国民经济支柱产业地位，将调控的目标锁定为“住房价格的基本稳定”和“房地产业的健康发展”；其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。
■5月27日，国税总局、建设部、财政部等颁发了《关于加强房地产税收管理的通知》2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税
■2005年7月11日：
《中华人民共和国物权法（草案）》讨论 从2000年人大法制工作委员会形成内部草案开始，《物权法（草案）》历经三次审议，牵动着无数关注的目光。
今年，这一关系到大众民生切实利益的国家大法，再次交由全国人大审议。
虽然历经四次审议，已经完善许多，但是，其中有关业主委员会的法律地位等重大问题仍然悬而未决。
■2005年7月21日晚19:
00：
人民币兑美元即日升值2%中国人民银行2005年7月21日晚19∶00在其网站发布了《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，备受瞩目的人民币升值传闻得到证实：
“根据对汇率合理均衡水平的测算，人民币对美元即日升值2%。
2005年7月21日19∶00，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。
”这让此前扑朔迷离的中国楼市的未来更加复杂化，让在全球化背景下的中国金融改革和未来房地产发展方向和趋势前景更加不明朗。
而海外投资作为房价居高不下的“配角”迅速成为众矢之的。
■2005年10月7日：
国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》强调要对20%个人所得税进行一体化征收。
■2005年11月：
国家税务总局局长谢旭人表示“十一五”期间将出台物业税2005年11月，有媒体报称：
国家税务总局局长谢旭人表示，在“十一五”期间，中国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。
谢旭人的这一表态，再度引发了社会舆论关于物业税的开征时机以及征收方式的广泛讨论。
特别是物业税能否平抑房价的争论更是成为2005年年终楼市的一大热点。
2006年宏观调控政策
■2006年3月5日：
国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。
■2006年3月6日：
国税总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定在地城市城区和郊区的，非经济适用房开发项目预计计税毛利率不得低于20％。
■2006年4月28日：
央行宣布全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。
这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格
■2006年5月17日：
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。
会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条）。
包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。
这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。
■2006年5月29日：
国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委"十五条"。
对"国六条"进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米以下住房所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上的标准。
从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定；土地闲置2年将被收回使用权。
■2006年5月31日：
国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件）对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。
2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。
把征收营业税的期限从２年期限改为５年，充分表明政府对个人所得税调节的效果的肯定，也是进一步加大控制的信号。
■2006年6月16日：
央行宣布从7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，冻结资金为1500亿元。
存款准备金率的调整，将产生多倍收缩效应，从而控制银行的放贷盈利的冲动，并带来信贷总量的紧缩，其中将造成一些房地产公司资金链条的紧张。
■2006年7月6日：
建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。
■2006年7月6日：
建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。
同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。
■2006年7月11日：
建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为"外资限炒令"。
规定外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本不得低于投资额的50%。
加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。
■2006年7月13日：
国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。
■2006年7月18日：
国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
■2006年7月27日：
建设部下发《关于认真做好住房状况调查工作的通知》2006年下半年开始，全国开始实施入户住房状况调查活动，掌握城镇居民的真正住房状况，以便于进一步改善住房供应结构，稳定住房价格，切实解决中低收入家庭住房问题，促进房地产业的持续健康发展。
■2006年8月1日：
国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：
供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。
■2006年8月14日：
中华人民共和国建设部、监察部、国土资源部联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》；
■2006年8月18日：
央行宣布从8月19日起，上调金融机构存贷款基准利率0.27个百分点。
■2006年8月28日：
建设部印发《房地产交易秩序专项整治工作方案的通知》。
随后，９月６日，建设部、国家发改委、工商总局三部委启动的一项活动－－－在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动，活动的重点打击对象包括捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作行为等６类违法违规行为。
■2006年9月5日：
国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》明确外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营；外资境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。
境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记。
对外资投机炒楼的五条主要途径，包括假独资、假并购、违规合资、假个人购房、ＱＦＩＩ资金炒房，该通知均作出了极具针对性的审核规定。
■2006年9月5日：
新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》这是继２００４年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。
土地出让总价款必须首先足额支付安置补助费、拆迁补偿费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重；调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，对违规减免和欠缴的新增建设用地土地有偿使用费，要限期追缴；加大建设用地取得和保有环节税收调节力度；城镇土地使用税征收标准在现行基础上提高两倍，并提高耕地占用税征收标准。
■2006年9月6日：
国土资源部发布《关于开展2006年度土地变更调查工作的通知》表示将全面查清全国各类土地利用变化情况，以充分发挥土地管理在宏观调控中的“闸门”作用。
■2006年9月20日：
，国土资源部下发《关于适应新形势切实搞好土地开发整理有关工作的通知》要求各地从把握方向、尊重民意、严格管理、健全机制等四个方面，切实搞好土地开发整理工作。
■2006年9月：
新一轮土地规划修编工作已启动9月初，国务院明确要求暂缓执行前版的《全国土地利用总体规划纲要》。
■2006年10月：
土地出让金新规将出炉使用税将提高两倍《土地出让金收支管理办法》（草案）（以下简称《办法》）已基本修订完成，待国务院审批后，《办法》草案中提出，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。
此前的做法是，土地出让金增值部分的15%做此用途。
《办法》明确土地出让金将实行收支两条线，并接受地方人大的监督。
■2006年11月3日：
央行宣布从11月15日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。
■2006年11月7日财政部、国土资源部、中国人民银行三部委下发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》通知进一步明确了新增建设用地土地有偿使用费的征收范围。
一是新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍；二是地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库；三是主要参照基本农田面积和土地开发整理重点任务分配新增建设用地土地有偿使用费。
此外，《通知》对新增建设用地土地有偿使用费征管、收缴程序、清欠、监督检查等也作出了规定。
■2006年11月11日：
国务院公布《外资银行管理条例》12月11日开始，我国将取消对外资银行的一切非审慎性准入限制，向在中国注册的外资法人银行全面开发人民币业务。
对外资银行的开放将在一定程度上激发房贷市场的“鲶鱼效应”。
2007年宏观调控政策
■2007年1月1日主题词：
城镇土地使用税
1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：
新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。
还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。
修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。
其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。
■2007年1月17日主题词：
土地增值税
国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。
明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。
通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。
■2007年3月16日主题词：
物权法
全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。
物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。
■2007年3月17日主题词：
央行第一次加息
中国人民银行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%。
■2007年4月6日主题词：
房地产市场秩序专项整治
建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
■2007年5月18日主题词：
央行第二次加息
中国人民银行决定，自5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款利率上调0.27个百分点，由现行的2.79%.提高到3.06%；一年期贷款基准利率亦上调0.18个百分点，由现行的6.39%提高到6.57%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。
■2007年5月23日主题词：
加强、规范外商投资
商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。
通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。
与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
■2007年7月20日主题词：
央行第三次加息
中国人民银行决定，自7月21日起金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%。
■2007年8月7日主题词：
廉租房、经济适用房
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。
这一《意见》被业界称为“24号文”，它标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。
首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。
其中指出要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
■2007年8月21日主题词：
央行第四次加息
中国人民银行决定，自8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
■2007年8月28日主题词：
绿色建筑
建设部发布《绿色建筑评价标识管理办法》（试行），目的是为规范绿色建筑评价标识工作，引导绿色建筑健康发展。
■2007年9月14日主题词：
央行第五次加息
为加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60％提高到3.87％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02％提高到7.29％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。
■2007年9月27日主题词：
提高房贷首付
中国人民银行、银监会9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
■2007年9月28日主题词：
拍卖建设用地新规
2007年9月28日国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，自2007年11月1日起施行。
■2007年9月30日主题词：
土地供应调控
国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。
其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。
在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。
廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。
■2007年10月31日主题词：
限制外商投资
国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。
■2007年11月14日主题词：
廉租住房保障资金
11月14日，财政部正式公布《廉租住房保障资金管理办法》，规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。
该《办法》将从2008年1月1日起开始实施。
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