房地产营销细节指引广告宣传的细节.docx
《房地产营销细节指引广告宣传的细节.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产营销细节指引广告宣传的细节.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产营销细节指引广告宣传的细节
房地产营销细节指引广告宣传的细节
房地产营销细节指引：
广告宣传的细节
广告宣传是房地产营销的主要工具，当今中国的房地产行业已经成为媒体广告的主要支柱，在许多城市，房地产都是最大的广告主，无数的广告公司依靠房地产发财，无数的广告人做房地产广告成名，一些成功的广告公司已经完全站稳在房地产的舞台上，他们只承接房地产广告，对其它行业（例如家用电器、食品饮料、保健品化妆品这些传统广告业支柱）不屑一顾。
一些著名的广告人本身就是从房地产行业脱颖而出，他们比某些开发区商更精通房地产，在这样的大背景下，中国当代房地产广告正在走向登峰造极的辉煌。
1、系列主题
虽然偶尔也有个别楼盘只发布一次广告就把楼盘全部卖完了，但大多数楼盘的销售周期都会有相当长的一段时间，有的甚至延续多年，广州华南板块的大大盘祈福新村已经销售12年，连续12年保持广州市场预热、内部冠军，至今仍未销售完，仍在继续开发，房地产广告从市场预热，内部认购，封顶仪式到开盘庆典、持续热销，一直到尾盘阶段，入伙答谢，前后经历好多不同的销售点，因此一般广告公司也不提出相关具体要求，而广告公司的很多策划、创意、文案设计人员也都意识不到从前到后一气贯穿的系列主题的重要性，于是我们看到大多数楼盘虽然广告投入极大，但给人印象却很难一致，东一鳞、西一瓜，支离破碎。
今天是长方形版面，明天是正方形版面，今天是绿色画面，明天是红色画面，很难把他们联系起来形成一个整体，这实际上是在浪费广告投入，真正高明的开发商应该在第一次广告发布之前，就先确定自己楼盘的整体广告宣传风格和形象基调，包括广告主题、版面风格、主调色彩，并且在销售周期中把这些固定下来的元素始终地坚持下去，形成真正自成一体的系列广告。
有一个糟糕的现象是开发商喜欢隔一段时间就更换一家广告公司，而每一家新的广告公司都不愿意在前一家广告公司的基础上延续以往形成的东西，总喜欢表现自己的创意，于是每换一家广告公司，楼盘广告就会换一种风格，这对楼盘形象损害很大。
系列广告对构图的要求很高。
我们以青岛山水名园的广告为例。
它有四幅版面，虽然略有不同，但坚持打同一个主题，突出楼盘在青岛海岸线上的位置，也即突出项目的最大的卖点：
临海。
海岸线以蓝色的单线勾勒，山水名园以醒目的黑色圆点标示大片的留白，让人可以想象蔚蓝色的大海，而广告内文则始终如一，40万平方米海岸终极版图，青岛最后一个大型海高尚社区，石老人岛与崇明湖做作轴线，崂山余脉为背脊，幽幽山色环抱，啾啾鸟回响，放眼海天相接，蔚蓝空明一片，这样的版面无论重复多少次，都会让读者一下子就认出来，并且留下较为深刻的印象。
系列广告的基调很重要，这个基调要和楼盘项目自身的定位相吻合，反复多次出现，就对读者形成熟悉的视觉冲击，在每天报纸几十版的广告中一眼抓住它，上海苏提春晓名苑消费者非常熟悉的著名歌星费翔为形象代言人，系列广告中每次都以他作为版面右三分之一处，正面是读者广告标题中点出目标消费群，胸怀国际的顶峰人士，你们在期待什么？
这种定位与费翔的形象十分吻合。
在一些系列广告不只打一个主题，把楼盘的诸多卖点一一陈述出来，这时仍然版面风格，构图、色彩甚至文字组合的一至性，南京金源太古城的系列广告，就是这样的一组范例，如果24小时都有热水，谁还会用热水器，主打酒店式物业服务，系列之二，如果山上有露水，谁还会穿布鞋晨练，如果步行更方便，谁还会骑自行车，主打500米基本生活圈的便捷生活，系列之四，如果手机可以遥控一切，谁会用摇控器？
主打小区智能化设施，这一组系列广告虽然主题不同，但由于构图一致，色彩一致，文案组合一致，还是给读者留下一个完整的印象。
2、建筑表现
那些年，无一例外的房地产广告全部使用楼房本身作为画面中心聚焦，似乎不突出楼房就称不上是房地产广告，那个阶段全国的地产人士和广告人士都在苦闷中中摸索，都想脱离那人僵死的模式，这几年大家在广告中决不使楼房形象，似乎谁再使用楼房形象谁就无能，然而开发商们还是十分固执地一再坚持要求使用楼房形象，卖什么吆喝什么，广告人与开发商在这个问题上矛盾很尖锐。
如果楼房自身有好的特点，风格别致，新颖独特，那为什么不用楼房形象做主画面，漂亮的房子自身就是一道亮丽的风景线，这样的资源岂可舍弃不用，建筑是凝固的音乐，要设法表现出建筑蕴含的艺术美。
南昌恒茂国际花城，是一座酒店公寓，其建筑造型在顶部别具特色，像盛开的莲花，一般建筑最难处理的就是顶部，顶部一旦处理得好，就如点晴之笔，吸引视线，这组广告以建筑形象占据中心画面，给人留下抢眼的印象，但美中不足的是：
画面右下角重复出现的建筑形象完全没有必要，显得画蛇添足。
在建筑表现方面，应该注意把重点放在某些元素符号上，而不一定要表现全貌，许多建筑的独特之处都在于它的局部元素符号，把这个元素符号突出放大，就具有强烈的艺术效果。
其建筑外立面上醒目的符号是圆外形飘窗和略带弧形曲线的阳台，广告画面中就把这些符号突出表现出来，让人领略建筑艺术的动人之处，北京宣颐家园是一个现代建筑与江南传统园林相结合的项目，它的广告里选取一个江南风格亭子飞扬的翼角结合一组青瓦白墙的江南民居马头墙，就已把楼盘最有特色的符号展示出来，可惜的是，马头墙距离现代建筑太近，避让不开，已经失去了很多韵味。
有些建筑，单独一栋放在那里看似平常，但如果一组搭配高低错落，天际轮廓线有些起伏变化，就形成了悠扬的音符，在变化中表现出动人的韵静，让人感受到建筑的宜人之美，赏心悦目，其实这一组建筑形象自身已有足够的表现力，画面上其他的修饰手法反倒让人觉得多余。
建筑是人类文化重要的组成部分之一，许多建筑风格都有重要的历史背景，许多建筑符号都有悠久的历史的传说，这其中蕴含着巨大的艺术魅力，可惜的是，大多数广告人都对建筑知识所知甚少，涉猎不深，没有下工夫去挖掘建筑符号自身的潜在文化底蕴。
而那些真正了解这些知识建筑设计师们，却又一向无缘参与广告创作，所以虽然许多欧陆风格的楼盘采用罗马柱做广告主画面，但谁也没有讲出关于罗马柱的那些动人故事，这提醒我们：
房地产是一个涉及多门学科的综合领域，要想在这个领域有所成就，前提之一是首先必须广泛涉猎多门学科的科知识，由小见大是个普遍适用的原则，在建筑表现中，如果你的楼盘阳台有特色，就不妨以大画面表现一个阳台，如果你的楼盘窗户有特色，就应该以特写镜头表现一个窗户，甚至，楼梯扶手这种细节都可以充分体现品质感，北京当代万国城这一幅广告，表现的是一电梯口，几个平方米的空间，大家传统意识中，这里是一个公共空间，而这个画面上有一个踏垫，并有提问式广告踏垫放在电梯口，下面有回答：
“这是我的私家电梯厅，并且有详细的文字解释原来是一梯一户的设计，智能IC卡上电梯，电梯在每家每户门前只为主人而开，所以电梯厅都成为私自领域，像这样叫人颇感意外的细节就应该突出表现，它虽然不显眼，但已经足以衬托出主人的尊贵感更是一般楼盘所做不到的。
如果建筑本身的特点不明显怎么办，当然可以避开平庸，去寻找另外的卖点予以表现，如果开发商执意要在广告中表现平庸的楼盘形象，那就把楼盘形象放在一个次要的位置，而在主要位置上突出大字标题的文字或其他卖点，例如环境、园林、户型、配套等等，这样的成功例子已有很多，有的开发商往往对楼盘形象情有独针，但他们不明白，并不是所有的楼盘形象都令人动心，表现平庸的楼盘形象远不如留下让人想象的空间。
3、绿色环境
人的生活水准越来越高，对居住的追求也越强烈，这也就决定了近几年各地的中高档楼盘尤其是豪宅都在拼命做环境，买不买房看环境，环境是一种综合指标，其中绿色环境是最吸引人的因素，物以稀为贵，由于城市生活远离大自然，人在城市里见惯了灰秃秃的的水泥森林、宣嚣的街道，拥挤的车流，所以对绿色的向往就格外近切和强烈。
一个楼盘如果以绿色环境为主打卖点，其实就可以发生出联翩的创意，极尽情之能事，例如广州光大花园这一组以大榕树下健康人家为主体的广告。
系列一、在光大花园，超过1000平方米天然氧气吧，天天免费任享，通宵营业，以绿色做水杯形象。
系列二、在光大花园，这样的天然负离子释放装置，少说也有8000,000,000个清新感觉自然源源不断，以绿叶做主要视觉形象。
系列三、以绿叶做耳机：
在光大花园，这样的噪音吸防屏蔽超过1000多个，日日为你降音除噪，为你隔绝闹市宣嚣。
系列之四以绿叶做太阳伞：
在光大花园，这样的参天太阳伞超过1000多把，每天伫立在你回家的路上，为大人和孩子们避暑遮阳。
系列五以绿叶做六弦：
在光大花园，如此清新健康的音乐排练场，多达1000个，每日莺歌雀曲，交互共鸣，犹如天籁之音，此起彼伏。
这一组广告强力推出光大花园所拥有的树龄超过四五十年的1000多棵大榕树以及15万平方米的绿化面积，的确在视觉效果上营造出了浓得令人心醉的绿色意境。
楼盘的绿色环境有两种，一种是自然的，一种人工的。
自然的更质朴、更本色、丽质天成，因而也更宝贵，但大多都是楼盘的周边，可以借用但不可以独享，人工的绿色环境比较精美，大多是楼盘的内部，但多了几分雕饰的味道，尤其是近几年的社会环境，越做越像公园，所以很多楼盘都以把家安在公园里做诉求，其实这种纯人工的花园和大自然的天然的天然野趣，怎么可能同日而语，只是满足人们心理上的一种慰藉而已。
在某些楼盘里，房子本身也是可能是很好的建筑，但如果绿色环境更多、更有特色，就应该果断地让建筑退居次要位置，用主要篇幅去突出绿色环境，比如上海用湖山庄。
顶峰级别墅收藏私家用广角镜头表现绿茵如毯的高尔夫果岭，顶峰级别墅，品位私家而本身之中的私家岛之中的私家。
在这两幅广告中，绿色环境都成为主角，决不讨喧宾夺主之嫌，这就避免了有些开发商以楼房压过绿色的煞风景的错误。
另一组系列广告则走得更远，把楼房建筑图缩小到毫不起眼的地步，而以绿色环境强烈吸引读者视线，这就是昆山春之声别墅，绿树掩映，倒影婆娑，而在这一组广告中，几乎看到建筑的身影，既是别墅，想必造型也都有特色，但因为环境的优美成为最大的卖点，所以索性就让建筑隐去，买这个楼盘就是买绿色环境。
如何表现绿色环境？
仁者见仁，智者见智，通常设计师们喜欢用大画面，大视角，广镜头、其实，大有大的境界，小有小的意趣，如果你能在一个小小的庭园里捕捉生动别致的细节，同样具有拨动读者心弦之力，草地上一只飘飞的风筝，花丛中一只翩翩的蝴蝶，树叶间一丝暖暖的阳光，草叶上一滴晶莹的露水，都是诗，都是歌，只不过被我们匆匆掠过的视线所蔬忽了，生活中从来不缺少美，缺少的是发现美的眼光，没有这种眼光，即便天天生活在美好的自然环境中，也仍然会感觉不到诗情画意。
表现绿色环境是否一定要大幅的绿色布满画面，不一定，这点可以向传统的国画技法学习，在国画中，泼墨的手法会让我们感到满纸绿荷，而大量的留白却让我们感到青山绿水无处不在，这就是中国人独到的艺术创造，一谈到绿色环境就拘泥于广告中大面积涂抹绿色，其实并非最佳选择，心中有绿，眼中未必一定有绿。
4、自然山水
大自然山水都只是楼盘邻近的风景，从小区里望出去，可以借景对景，这已经很不容易了，大自然珍贵的资源并不是我们在大城市里可以天天享用的，所以凡是湖边，河岸、山畔的楼盘，总会打上中高档或者豪宅的烙印，总会比人卖得贵一些。
高明的做法自然、是把邻近的山或水的一部分引进小区中来，使小区成为山水的一个组成部分，可惜我们缺少赖特那样的真正懂得自然，了解自然的建筑大师，而今天的开发商也都在拼命追求提高容积率，恨不得在所有风景优美的地方盖起成群的高层建筑，这就使自然与建筑之间的关系难以和谐相处，深圳有几个楼盘是把邻近的山引入小区，例如万科温馨家园，但真正小区与自然山水完全融为一体的流水别墅那样的建筑，则难能一遇。
在广告中表现自然山水，一般会采用较大的视角，湖南长沙圣爵菲斯项目，是超大型山水豪宅社区，这一组广告都在着力渲染其周边的莽莽群山和碧水清波，但画面左下角斜插进来的一只鸟雀究竟是否合适，则有待商榷，设计者的意图是想表现在自然山水丛中还有动人的鸟雀啼鸣，可是这种手法未免太过直白，古人以深山藏古寺，为题作画，并不在崇山峻岭中画出庙宇的一角，而只画出深处一条溪涧，有僧人挑水而已，山水已成意境，添枝加叶反而会破坏原有的情调，宜慎察之。
也有另一种做法，是以小区并不存在的自然山水做主要画面，寓意是追求一种人生的感悟或者宏远博大的境界，北京的远洋风景，其系列广告分别以海洋大地、峡谷、山野为主要镜头，但并不是宣传小区拥有这些山水景观，而是讲人生在饱览这些壮阔美丽的自然景色之后，拥有一份淡定的成熟，广告语中说，激荡已过，漫漫沉淀静享人生丰盛之美，所以四则广告的标题分别是感，而后静这样的广告早已脱离了房子本身，是追求一种形而上的东西，精神层面的东西，是诉于那些在人生经历中见识过大江大河大山大川的成熟人士，引发他们心灵深处的共鸣。
表现自然山水，不一定都是壮阔之美，还可以多角度探索，例如宁静之美，优雅之美、繁盛之美，简洁之美，明朗之美，幽深之美等等，从光与影的角度来探索，一片湖面，在正午的阳光下是最平静,也是最缺乏生气的,可惜大多数表现湖面的广告都是在正午的阳光下捕捉镜头，当晨曦初露，朝阳初升之时，湖面上薄雾渐开，霞光映射，一派生机盎然，当日暮黄昏、夕阳西隧之时，湖面上涟漪万点，金珠摇碎，晚归的鸟雀振翅掠过，别有一种动心魄的美，当夜色降临，明月升起之时，湖面上静寂一片，只有反射的月光勾勒出一派神秘也同样有诸多变化，并不一定非要取壮阔之美，对山的理解，古人早有感悟：
春山宜游，夏山宜观，秋山宜登，冬山宜看，春天的桃花李白，夏天的绿树浓荫，秋天的红枫黄菊，冬天的银装素裹，这四时景致的变化才真正体现了山的力量，广告中应该表现这些鲜活的东西。
山水的存在不仅仅是眼中的风景，它应该让人们参与其中，得到感悟，得到慰藉，得到寄托，得到心灵的净化。
醉翁之意不在酒，在乎山水之间，而对山水领悟，常常会因人而异需要引导，一幅画面，几行文字，常常会使人提升到新的境界，这需要广告的策划创意深入去思索和琢磨，并且找出真正富有魅力的画面，日出江花红胜火，不错是生机蓬勃，但论及诗意，就不如二十四桥明月夜，大多数山水景观，在月下总会有一种迷蒙的情怀，令人产生浪漫的遐想，或对人生激起悠远的回忆，这种境界总是使心灵得到升华。
在表现自然山水的广告可以适当加入与人直接有关的细节或道具，野渡无人手自横，一叶扁秀，并无人踪，在萧萧芦荻之间随意横斜，带出人生旅途的漫漫思绪，真正在山水画面中出现人物常常会破坏整体情调和意境，尤其是衣着光鲜的现代男女，即便一定要添加人物进画面，也最好是与画面情境一致的人物，例如微风细雨中寂然垂钩的一个背影，或是春堤柳岸上撑着丝绢红伞的少女，人物的添加只应画龙点晴，加重整体氛围的营造，而不应画蛇添足，与整体氛围大相径庭。
5、人文景观
楼盘拥有什么样的资源，就要充分利用什么资源，假如我们的楼盘周边并没有自然山水，而只有人文景观，那么是一个很好的选择。
楼盘位于一条著名的街道上，这条街道本身所具有的历史，故事传说，沧桑变迁。
今天所拥或者居住生活氛围，都是人文景观，包括一个牌坊、一段照壁，一株古木，一座碑亭，都蕴含着说不尽的古往今来，如果你的楼盘周边有残缺的古城墙，斑驳的旧城、历经兵火的古塔，年代久远的寺庙，都是你不可错过的好题材，虽然你的楼盘是全新的洋溢着时代气息的新潮建筑，但是在新的对比参照之中，更让人有非同一般的深刻感受，从上海城隍庙的古建筑檐间望出去，远处高耸的现代化摩天大楼更显非凡，两种文化的互相渗透在无语间默然体现。
对人文景的理解可以有更宽泛的范围，广州珠江地产的罗马家园，这一组系列广告就是由古罗马恺撒大帝的雕像以及各类似的欧州著名雕塑为主要镜头，扣合了罗马家园的名称，突出了人文色彩，在热烈浓重的版面中折射出楼盘的不俗定位。
北京银科大厦的一组系列广告，占据主要画面的都是人文景观，包括北京大学校门以及北京著名的历史建筑，广告的标题分别为中关村不只是硅谷，中关不只是电脑，中关村不只是IT，反复用多个画面和文字强调，文化是中关村为北京乃至中国最大的奉献，知识才是中关村最大的财富，这些画面中所有的人文景观，都是为着渲染一种人文历史的氛围，让人感受到这种氛围中文化和知识的重量。
像深圳这样的不夜城寻找历史古迹不大容易，而且虽然有几处近代史上的建筑，但这座移民城市的居住者大多数来自五湖四海，对这些本地遗址完全陌生，缺乏文化认同感，所以要找人文景观最好把眼光转向当代，所以深圳有许多楼盘的广告，都有地王大厦挺拨的身影以及深南大道夜景，这种崭新的人文景观，正体现深圳这座城市的蓬勃发展的鲜活生命力以及喧闹躁动的城市文化特点。
一个城市有一个城市的文脉，深入发掘当地文脉，在广告表现中予以恰当的诠释，是策划创意者的责任，这首先在于对当地文脉就要一定突出的了解,汉唐时代著名的千年古城，是不是表现西安的地域文脉就一这定要突出汉唐时代的古建筑，甚至秦始皇马桶，未必如此，要深入理解是什么是汉唐雄风，在汉唐两个时代，长安城都曾经是当时世界上最大的城市，西安与罗马城双雄并峙，然而汉唐时的长安并没有采取固步自封、夜朗自大的心态，而是全方位开放，以开阔的胸襟去吸纳海外的文化，去接受、融合、吸收、拿来，从而使汉唐鼎盛的顶峰，汉代张骞通西域，从此丝绸之路上商旅往来不绝，长安城中多少遗址留下了多少中外文化交流的佳话！
唐代的玄藏西行，赴印度经取的是异邦之经，回到长安时，倾城出迎，万人空巷，朝野轰动，绝没有因为他带回谁也看不懂的文字而排斥这舶来的大名鼎鼎族文化，大雁塔是仿照印度佛塔的式样建造而成的，从精神内涵到风格式样都是异邦的，非我族类，但长安城中万千百性欣然接受，就让他巍然耸立在大唐京城的土地上，并且唐太宗，唐高宗两代皇帝亲自为大雁塔写序，写记，这种海纳百川，有容乃大的气魄和胸襟，才是真正汉唐雄风的精神实质，又岂是一般俗人所能领会的，不抓住这样的文脉核心，只孜孜以求地表现秦砖汉瓦、皇陵帝宫，那就太肤浅了。
自然山水景观给人较多感性的东西，而人文景观则会有较多理性的东西跃然纸上，这种理性的东西并非对所有的楼盘都适用，一个休闲度假，闲适惬意的小区，如果加上太凝重的历史人文思索，就业未免有些勉强，所以对人文景观的诠释，一定要和楼盘自身的定位气质相吻合，否则宁可不用。
同样的人文景观，用不同的观点去分析，会得出堆不同的结论，在使用人文景观时，要注意把握独特的视点，使这份人文景观资源与楼盘的结合恰到好处，不显得过分生硬。
6、教育主题
中国的独生子女政策带来的直接后果，是家家户户都有自己的小皇帝，是父母望子成龙的心情更加迫切，是父母对子女教育投资，智力投资更加舍得花钱，因此俗称全民的子教并不过分，利用这样一种全族、全社会共有的情结来做文章，教育是地产永恒的主题也就在所难免，在各大城市都可以看到都可以看到，凡是那些在名校附近的楼盘，销售都不错，而广州华南板块的那些大盘，邮局都斥巨资引入名校，来为自已的小区增色，在市场调研中可以清楚地感觉到，确实有相当多购房者，在选择楼盘时，把一下代的教育环境放在头等重要的地位，深圳星海名城的北大附中、蔚蓝海岸的北师大附近中、桃源居的清华实验学校、广州星河湾的执信中学，这些名校的引入都对该楼盘的销售有着决定性意义，尤其是郊区大盘，消费者放弃城市的繁荣便例，必须有所补偿有所收获，其中子女入学的便利一定是拥有国际学校。
教育资源的广告表现这两年也很丰富彩，有些成功的案例，广州光大花园引入北大附中实验学校，以此做了一组教育主题的系列广告，考场上没有监考老师，这就是小学一年级学生宿[舍的一角]，系列之三：
三笔一条鱼，这么简单地教孩子对吗，能够说明孩子的一切，在广告内文中，反复强调北大附中的教学理念，教育和学校的一生负责，这些重要的理念会给置之脑后的家长带来强烈的冲击。
让家长情不自禁向往这百年名校绿荫下耀眼光环，如果仅仅说这一座名校投入多少资金盖校舍，都不足以打动人。
家长们需要的，始终是子女们成长的前景，为这种前景，家长们心甘情愿慷慨解，奉献自己，北京一些艺术院校的周边，无数家长从全国各地汇聚而来为子女陪读，深圳的几所重点中学周边。
年年二手房市场火爆畅旺，许多家长为成就成子女的几年读书，愿在校舍近旁购屋陪读，都是望子成龙心理鲜明写照。
表现教育主题，要注意用词上的含蓄，不能把话讲得太直白，不能对购房者做不切合实际的承诺，深圳星海名城的广告口号是住星海名城，读北大附中，但业主买了房子之后，才知道这所学校并非公立学校，而是民办学校，学生一逐年要交3万元赞助费，相当于贵族学校，这和广告上的承诺完全是两码事，所以业主群性激昂，闹得沸沸扬扬，最后工商局认定开发商和广告公司输理，罚款几万元，最后业主的子女还都如愿进了北大附中分校，也不用交赞助费。
还应该注意的是承诺方式，在这里，你的孩子会受到良好的教育，没问题，因为指标是软的：
从这里起步，你的孩子考上北大清华，千万不能这样夸口，因为衡量的指标是硬的，谁也不能保证名校的学生个个上北大清华，还是不提的好。
教育主题，一般都是楼盘系列广告中的一组，是阶段性主题，尤其在每年六月一日前后，高考前后，这个主题用的较多，平时难见到某个开发商把教育主题贯穿使用的，因为开发商都认为购楼的客户中只有部分人对教育感兴趣，大多数人还是注重居家生活过日子，有些客户的子女考上大学，对中小学教育也失去兴趣，但如果你的楼盘瞄准的是刚刚成家不久的年轻夫妻，那么引入著名的幼儿教育资源，可以成为楼盘稳定的诉求点。
以深圳引入的各大名校来看，名校的价值不仅在于它的光环，并且其独特的教学方法，较高的升学率及优秀的老师资源都是保证学生成长的基础。
要善于发掘名校的与众不同的细节，让这些细节说话，同堂教学示范课，一个解题公式的叙述、一篇学生稚嫩的作文，一场别开生面意趣横生的游戏，都可以透射出名校的风彩。
如果你的楼盘与名校为邻，且与校方有招生合同，那么在广告表现中只需列举名校历史年来的高考升学率，每年送出几名全省全市的考试状元即可，这些数学是最好的促销工具，许多案例都证明了这一点，子女在求学年龄时，父母生命中的大事几乎就是一切围绕子女转，但同时要注意，这个年龄的父母未必很有钱，所以中档楼盘打教育主题是最有效的。
7、综合配套
对于大多数城市街区的楼盘而言，用不着太多地为自己营造综合配套，因为市区成熟的商业，文化、卫生医疗、教育系，已经构成一个网络体系，大多数城市楼盘都可以共享，而郊区楼盘尤其是中低档的大盘，则对综合配套有相当的依赖。
菜市场、储蓄所，医务所，幼儿园，游泳池、运动场地、小型超市、快餐店、小饭店，美容美发厅，商业街，停车场………这些都不可或缺的内容，甚至小五金店，修锁配钥匙，修鞋雨伞这些合拾遗补缺的小摊小贩，都是社区生活中的组成部分，一缺少就会让居民感到不方便，购楼者对综合配套的需要越来越明显，开发商广告中也就加重了这方面的宣传力度。
这两年有一个特征，很多楼盘一提配套就是会所，似乎会所就是楼盘定位，档次和业主身份的象征，一些楼盘无论建筑多么平淡无奇，都要会所修得金碧辉煌、气势雄伟，一打广告就以会所的外立面作为卖点，似乎有一个豪华会所就拥有了一切配套。
其实会所有些什么设施？
健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、如此而已，肉菜市场是不能进会所的，而肉菜市场却是家家户户每天生活离不开的配套。
会所里的咖啡酒吧之类，同样要收费。
健身房之类也要收费，并不比社会上的同类服务业便宜多少，真正的业主去会所休闲消费总是有限的，会所营管理中问题多多，从深圳的经验来看，多数会所是亏损的，无论是豪宅社区的高档会所，还是大众社区的中档会所，都面临收支无法平衡问题，但是开发商在售楼广告中还是尽力渲染会所的豪华气派，以会所的迷人外表来吸引那些对所有一无所知的消费者。
另一个经常出现的配套是商业街，几十万方米的大型社区都会做出一条百十米长的商业街来，把满足业主日常所需的各类服务业态集中在商业街上展示，为了营销的需求，一些楼盘在住
升级会员 