商业广场销售统一说辞.docx

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商业广场销售统一说辞

“新天广场”（商业）销售统一说辞

1、业务说辞

您好！

欢迎光临新天广场！

我是新天广场的置业顾问XXX，请问您是第一次过来吗？

（如果来过，转由接待过的置业顾问接待），（如果是，主动递上名片）我是这里的置业顾问XXX，这是我的名片。

请问您怎么称呼啊？

（请认真记下客户的姓什么）您是准备考虑商业、住宅还是我们的产权式酒店呢？

（根据客户的回答下面可以有针对性的进行介绍）下面让我跟您详细介绍一下我们项目的情况吧，请您跟我来！

二、展板介绍

1、（指着开发商简介展板）XXXX公司简介：

“新天广场”系XXXX房地产开发有限责任公司呕心沥血打造的全新格局的独山县城中心商业综合体项目，XXXX房地产公司是独山县成立的本土开发企业，公司实力雄厚、信誉卓越，公司自成立以来一直以“诚实、守信”为经营宗旨。

公司股东在独山本地继成功开发了“盛世风景”、“福林铭城”等优质商住小区之后，将用实力来打造独山新财富和文化中心“新天广场”项目，用卓越的产品来续写企业的辉煌发展。

2、（指着项目概况展板）项目概况：

“新天广场”项目占地面积为30407平方米，总建筑面积约15万m²，其中住宅约6.6万m²，商业约8万m²，容积率3.99，建筑密度30%，拥有停车位约500个。

新天广场首创6万m²城中央广场集中式商业街区，集合了15000m²的主题文化广场，高档购物中心、大型生活超市、星级影院、商务酒店、高档酒楼、酒吧冷饮街、特色美食餐饮等在内的一站式消费中心，是城市名片、民众乐园、购物和消费天堂，也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城。

新天广场，让大独山梦想恢宏呈现。

3、（指着项目总平面图展板）项目业态简介：

新天广场项目主要分为四个部分：

以一个民众休闲娱乐中心广场，一个大型流行时尚购物商场，一个大型高端百货购物中心、一个大型生活超市和高档酒楼商业裙楼和一个独立商务酒店组成。

重点突出中高档精品特色，采用主力百货、生活超市、精品零售、高档餐饮宴请、休闲娱乐、商务酒店、特色美食等业态的组合和选择。

含盖了购物、休闲、文化、运动健身、社交、娱乐、美食、时尚、潮流、家庭宴请、酒店住宿于一体，合理搭配、形成“同业差异、异业互补”的空间布局。

舒适优美的购物环境、种类繁多的商品陈列，现代化的商场管理，正以巨大的商业价值上演独山商业神话！

三、项目沙盘讲解

XXX先生（女士或小姐）请跟随我过来看下我们新天广场的实物缩小沙盘模型吧！

（引领客人至沙盘处）

1、项目地点和区位优势：

我们的项目位于独山县城中心原文化局宫广场地段，东抵铁匠街至文峰路一线，南临工行宿舍至仿古街美食和酒吧街中段，西享繁华的和平路，北靠朝阳路。

在项目的主要路段都有大巴、中巴等公交线路经过，交能非常便利。

这里才是独山真正的中心所在，15万m²的首席商业综合体就是中心上的中心，占据第一商圈的重要地位，汇集地段、交通、资源三股强大优势的力量，将源源不断线鼎盛人流吸入这里，拥有绝对的商业凝聚力和辐射力。

使这里成为城市人气汇聚、商家必争之地。

2、项目各部分功能及业态介绍：

下面让我来为您介绍一下我们新天广场各部分建筑的功能和业态。

（商业及配套部分）

负二层：

在整个项目的负二层是新天广场的地下停车场和生活超市。

停车场出入口为8米双向车道设计，在项目的西面和北面各有一个出入口，使整个社区实现人车分流。

地下停车场共有约500个停车位，能够满足整个社区商业经营和住宅业主的停车需求。

在1#楼水晶宫购物中心的负二层规划为大型生活超市，在广场的西面和北面各有一个超市出入口，生活超市可以为社区的住户和周边住宅的民众提供生活日常用品，极大的方便了社区及周边住户的日常起居生活。

负一层：

广场的负一层（实际为当街旺铺）是流行时尚的“缤纷时代广场”，经营业态有日韩女装、日韩男装、潮流饰品、美容美发美甲、鞋类、箱包、婚纱及摄影、无烟餐饮、娱乐、运动用品、银行、便利店和通讯店等等。

为有利于购物顾客引导和消费，购物广场统一装修，以紫、橙、蓝、绿、青和咖啡色装修将整个购物广场划分为六个不同主题风格的商业街区（见业态规划平面图）。

紫色片区为名店街、橙色为流行服饰街、蓝色为数码和玩具精品街、绿色为休闲和运动品牌街、青色为潮流时尚街、咖啡色为流行饰品和家居精品街。

这是独山及至黔南首家以快时尚商品经营为主题的商业街区，是城市流行风尚及潮流文化的主导者，以纯粹的体验消费为主题，倡导多多姿多彩的休闲娱乐购物。

“缤纷时代广场”还将由专业的商业管理公司统一管理，统一宣传推广，统一服务，使投资和经营的商家投资安全有保障。

未来，还将在运营工作中不断的进行业态优化，提升品质，努力打造成为独山及至黔南生意最旺和商铺升值最快的“流行时尚购物广场”。

“缤纷时代广场”采用稀有的“大商场小旺铺”经营模式，可坐享大商圈“店多拢市”的规模效应，无需投入过多资金，买新天广场金铺，抢赚首席城市综合体先机，坐拥城市中心黄金地段。

（问客户：

这么好的商铺，您是不是打算考虑在这投资买间呢？

）

“缤纷时代广场”经济技术指标：

层数

1#水晶宫层高

2～5#高楼层高

6#水晶宫

负一层

5米

5米

5±2.5（落差）

负二层

4.5米

4.5米

4.5米

一层：

新天广场的一层商业分为四个部分：

本地唯一的15000m²市政文化广场、1#楼是六层水晶宫商务酒店楼、2～5#号楼是由五层商业裙楼和4栋住宅塔楼组成、6#楼是五层水晶宫主力百货购物中心。

（1）市政文化广场：

XXXX房地产开发有限公司为响应县委县政府精神文明建设的号召和城市空间构图的需要，本着“丰富独山人民的精神生活，改善独山城市品质”的宗旨，斥巨资在新天文化广场精心打造“腾龙雕塑”、喷泉景观、绿化、灯光等一系列设施，将新天文化广场构建成开放式公园，成为独山人民的文化活动中心，是城市广场文化活动的主阵地和早晚、节假日民众休闲的好去处，老百姓茶余饭后可以来此散步、健身、休闲或自发地开展形式多样的文体活动。

这是一个汇人气、聚人气、留人气的好地方，是一方得天独厚的商业宝地。

商业物业的营商价值如何考量？

国际商业巨头们通用的第一考量硬指标是：

人流、人流还是人流。

人流即商流，人流即财富流，一个人气火爆的商业物业，往往会赢得精明投资客第一时间的关注，并成为知名商家争相进驻的地方。

投资这样的商业物业，是每个人都梦寐以求的，（微笑看着客户）希望您也不要错过这样的投资好机会！

（2）1#楼水晶宫商务酒店（针对产权式酒店投资客户可以细讲，针对其它客户只须一句带过）：

1#楼是我们的水宫产权式商务酒店，下面我来给您介绍下产权式酒店公寓的投资模式。

什么叫产权式酒店？

其实就是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房租金6%-8%的回报率，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的消费券。

产权式酒店投资分析

产权式酒店作为一种新型的房产投资的消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，将纯消费房产融入投资概念，这就是产权酒店的理念。

    “产权式酒店”的投资额度小、回报高，又能拥有固定资产的产权实体，把投资风险降到了最低，另外又具有无须投入精力的特性，较金融投资、项目投资轻松、稳定得多，非常适合在职人士、中老年人士或是为后代购买做为其进入社会后基本的生活保障使用，此产品的推出，将起到了促进百姓存款的流通、加快经济建设的作用，从而给普通百姓量身定做了一个投资机会，轻松、安全地成为企业主，享受丰厚的利润回报。

返租方法：

（下面让我来给您讲解一下大概的返租方法，具体数据以新天广场开盘时公布的政策为准）例如：

1.返租期为10年

2.返租租金以消费券的方式给乙方，也可付现金，租金为房款的

10%/年。

3.乙方可一次性拿回租金，也可以分期拿回（消费券可一次性付清或分期交付，业主可选择一年之内消费完或多年消费完）

4.租金以现金形式返还的，在签订返租合同之日满12个月结算。

5.在签订返租合同前，买主应确定返现金还是消费券。

6.第一年的租金可充抵首付款。

消费券使用规则 

采用消费券形式以不同金额面值为单位，持本消费券在洗浴中心、餐厅和酒店消费。

（超市及特价、烟酒除外）  

1.在酒店住宿全额消费（不含娱乐 设施赔偿 酒店其它自费项目）  

2.可在协作单位消费（餐厅、酒店或洗浴、足疗中心等）  

3.未使用完的赠送券在合同对应日3年后兑换40%现金，在合同对应日6年后兑换60%现金。

4.在签订合同之日起即可使用本券，本券使用期限为10年，过期作废。

安全保障

 现房销售，品牌酒店专业酒店策划公司管理，先期知名大公司入驻 。

购买产权式酒店的理由

1.养老保障型优势：

以10万元为例，参与优惠活动首付只需3万，银行按揭十年，承包金充抵银行按揭每年还能净赚两三千元钱，十年净赚两三万元钱。

一个年满二十岁的职场人员，每年社保三千多元（每年按比例、政策随时上涨）直至交到55～60岁，才能享受养老保障金。

十年至少要交三万多元，与前者做个对比：

前者十年就可领到不折不扣的养老金或生活保障金，还能享受房产增值带来的巨大资产，且一劳永逸安享三代，同样是三万结果相差就太远了。

2.彰显身份、提升品质、轻松拥有资产：

酒店与业主签订的十年承包合同，业主可以根据自己的实际需求提前支取承包金，酒店以代金券的形式返还业主，可用于酒店餐饮部、住宿部等同现金进行消费。

对于已经习惯了无偿消费的消费者来说，消费的同时还能拥有资产是一个新概念更是福音。

相信就会创造奇迹，在这个瞬息万变的时代，只有想不到，没有不可能。

只有懂得抓住机会，才能真正拥有！

当然在这样的酒店拥有股份也能彰显个人的身份！

案例分析：

钱原来可以这样赚！

案例一：

在某机关单位任职的王先生，是部门的一个主任，购买一间总价10万元的产权房。

王先生觉得这项投资金额不大、风险小、回报率高，在国外同样的产品一般回报率达6%-8%,而在新天广场则达到了10%。

且新天广场是超市、餐馀、酒店、购物中心、家庭宴请、休闲娱乐为一体，可提供一站式服务、消费的商业综合体。

回报可以抵代金券，而且还可提前消费。

平时政府、社会交往等应酬较多，一年下来招待费至少也要花费2万元，这样算来，五年就需花费10万元。

这些年来李先生都是在无偿的消费。

消费的同时也能生成资产，对于王先生来说是听所未听、闻所未闻，也就更不知道财富其隐身形式。

账富是在消费中产生，没有消费就不能实现产品的价值体现，也就无法产生财富。

可哪一个消费者又能参与财富的分配呢？

这就是新经济时代消费观念日趋多元化，给消费者带来的意外惊喜。

王先生以前用于应酬、消费的正常支出从来没有产生过收益，现在在他原来生活水准不变的情况下，只是换了一个场所消费，在不知不觉中，把日常的消费应酬转化成为了固定资产。

对王先生这样的中产阶级消费群体来说，考虑到自己日常太多的应酬，在承包金领取方式上，李先生选择了提前预支承包金以代金券的形式返还，用于在餐厅、酒店等应酬消费的经费。

王先生作为一名公务人员，虽然没有经过商，也不懂得经商，在这个信息爆炸的时代，通过产权式酒店的理财产品，在消费中也能获取财富，创造资产，这一巨大的商机促使他身边的亲朋好友也热情的投身进来。

小提问：

由于王先生社会交往应酬的消费需求，他花了4.5万元，获得了10万元代金卷。

通过5年的消费，拥有了10万元的产权房，对于这套产权房你觉得王先生花钱了吗？

案例二：

黄先生是一名精明的商人，通过宣传资料得知，产权式酒店可以采取消费作为投资的形式，获得可观收益。

由于身在商海中，对每一个商机他都具有很高的灵敏度，也从来不会放过任何一个可以让他增加资产的机会。

黄先生每年用于生意往来的费用高达7～10万元，大多数费用用于人员往来、住宿招待等交往中。

当他真正了解到。

当他真正了解到有一家集超市、餐厅、购物中心、酒店、休闲一站式服务消费的产权式酒店，当即投资10万元，一次性付清，购买了一间产权房，并与酒店签订了承包经营协议。

也像王先生一样，选择了提前预支承包金---以代金券的形式返还，并一次性提取10万元的代金券用于在餐厅、酒店等应酬消费的经费。

在没有透支而又保证正常应酬的前提下，像黄先生这样的老板大概也就一年多的时间即可轻松获得一间产权房，这样的购房形式，黄先生感到既放心又省心。

同时也增加了自己的固定资产。

黄先生虽然是个生意人，也从来没有听说过消费也能创造财富。

他对这一经营理念，既感到好奇，也非常有兴趣。

凭着他多年的经商经验，知道这是一个不可多得的新商机、新领域。

不由得你不信，怀疑是成功的天敌，相信是成功的开始。

人与人的差别主要在于思维方式的不同，而这种不同造就了不同的消费，不同的人生、不同的世界。

消费的方式可以决定你花出去的钱是否可以获得财富。

花同样的钱，场所不同，收获也大不一样。

如何让你轻松拥有财富、获得资产！

像以上两位先生，做一个明智的选择，换一个场所消费，获得意想不到的收益，这也是我们这个时代赋予我们每一个人新的机遇。

机遇和商机对每一个人都是平等的，只需要你的一个决定、一个选择。

当我们回首时，我们不要责怪机遇吝啬，因为机遇并没有长眼，它并不会无缘无故的投怀送抱，且稍纵即逝。

珍惜机遇，把握现在！

（微笑面向客户：

您还在犹豫吗？

这样的机会不是时时都有的哦！

）

另外在酒店的负一层和一层我们规划有桑拿洗浴或足疗保健中心、精品购物零售店、烟酒店、手机通讯店、车船飞机票预订服务站以及酒店入户大堂等配套设施。

在酒店的临街面一层至六层我们还配置了两台豪华观光电梯供酒店使用，酒店内的步行楼梯直达负一层的“缤纷购物广场”和负二层的地下停车场，顾客出入和休闲购物非常便利。

“1#水晶宫商务酒店”经济技术指标：

层数

层高（米）

负一层

5

一层

5.1

二层

3.6

三层

3.6

四层

3.6

五层

3.6

六层

3.6

（3）2～5#商业裙楼：

商业裙楼共有三层，其中二、三层均有连廊互连接，与6#水晶宫购物中心也有连廊连接，顾客可以不用上下楼梯就可以直接抵达同层商业楼，充分体现了人性化设计，降低消费顾客的疲劳感，实现了各商业区的顾客人流共享。

商业裙楼一层的临街侧为独立店面，临广场侧将打造为“欧陆风情”咖啡、酒吧、特色美食一条街，未来将有多家主题分明的特色美食店、咖啡厅或酒吧入驻。

街区情景的营造上，融入了“欧陆风情”，突出合理的布局及异域风格。

在咖啡酒吧街对面的”新天文化广场“，将不定时举办主题文化活动、品牌推广活动等，为整个咖啡酒吧特色美食一条街带来大量的客流，使经营商家财源滚滚、赚个盆满钵满。

在正式投入经营后，我们不难想象“一铺难求”的景象，这样的黄金旺铺，一铺养三代，财富机会一瞬即过，谁能抓住黄金投资机会，谁就能成为财富洪流的弄潮儿！

商业裙楼的二层和三层的业态规划为高档宴请酒楼、西餐厅、商务简餐厅（类似塞维利亚）、商务会所（麻将房）、KTV歌城等。

在商业裙楼的大门入口左右两侧各有一台电梯由负二层直达三层，大门中央有扶行电梯和步梯直下负一层“缤纷时代广场”，使整个广场商业分区形成了立体交通，最大限度的实现在客源共享，人流动线合理，无商业盲区和死角，未来商铺的升值潜力巨大！

“2～5#商业裙楼”经济技术指标：

层数

层高（米）

负一层

5

一层

5.1

二层

4.5

三层

4.5

（4）6#水晶宫购物中心：

6#楼是“XXXX·新天购物中心”,将打造成为大型的集购物、餐饮、休闲、娱乐等多功能一体化多种业态组合而成的一站式购物中心，以此来满足独山多层次的休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。

“XXXX·新天购物中心”分为地下二层和地面一至四层共六层，地下二层是大型生活超市，是我们整体商业的一个组成部分。

负一层从和平路街上看是地面一层的，这是因为项目地块东高西地，整体存在落差，从铁匠街和文峰路上看，超市就是在地下的。

负一层商场内主要规划男女品牌服饰、品牌珠宝首饰、手表、品牌烟酒、品牌化妆品、品牌皮具及存包处和咨询台等；一层商场规划为（女性主题）精品女装、女鞋、家纺、内衣、童装、饰品、美体中心等。

二层规划电器、小家电卖场（如国美、苏宁）；三层主要规划为品牌西式、中式快餐店（如德克士）、健身中心等；四层主要规划为（娱乐为主）影视厅、大型游戏厅、儿童游乐场等。

购物中心为了统一规划经营管理，只租不售。

（如果客户只想租赁，可转交给招商组同事接待）

“6#水晶宫购物中心”经济技术指标：

层数

层高（米）

负二层

4.5

负一层

5±2.5（落差）

一层

4.5

二层

4.5

三层

4.5

四层

4.5

四、卖点总结

“新天广场”的到来，以王者之势终结了独山几十年如一日的陈旧住宅风格和落后的商业模式，引领独山全面进入全新的商业时代。

一个城市，只有一个中心。

无论何时，城市的中心仅有一个，它就是城市最繁华之处；人流、财流最旺盛之地；它是城市的首席代表；它亦是一座城的商业王冠。

“新天广场”顺势而生，为成为独山新的城市中心、商业中心而来，为独山注入新鲜血液而来，让独山从此步入了现代化的商业轨道。

“新天广场”集购物、休闲、娱乐、美食、流行、时尚、潮流、财富于一体，集万千宠爱于一身，整合滚滚人潮带来无尽消费热潮，可谓诞生了一个新的“商业心脏”，对于有着财富渴望的人来说，“新天广场”垄断着独山庞大的消费人流，独山中高端收入家庭、时尚青年人群、企事业单位、矿业主及独山城外的乡镇消费大军等消费人群皆汇聚于此，蕴养最深厚的城市商业契机，未来价值不可估量。

5、商铺推介三板斧

下面我来跟您谈一下购买“新天广场”的商铺有什么好处？

1、比如说你辛辛苦苦攒了10万块钱，如果您将钱存在银行的话，按央行现在的3.25利息计算，您每年可以拿到利息3250元。

但是现在的CPI物价上涨指数每个月都上涨5、6个百分点，已超过您的利息收益，钱在不断的贬值。

另外我们在存款期限内的钱，人家拿去投资赚钱去了，利息只是人家赚取的利润分了很少一点给我们，与其让别人拿着我们的钱去赚钱，那为什么我们自己不拿出来投资赚钱呢？

2、我们再来看一下股票、基金和期货的投资，这类理财产品没有实际的实物，只是一些数据，而且对介入者的专业性要求极高，我们一般老百姓投资这类市场往往是有去无回、血本无归，投资风险太高了。

3、再来看下文物、古玩、钱币和字画等这类收藏品的投资，别说我们普通百姓不懂，在独山这城市也根本找不出个专家来，而且这里也没有规范的交易市场和拍卖场所，所以这类的投资获益很难在这里实现。

4、再看一下住宅的炒作投资，大家知道自2010年国家一轮强过一轮的住宅调控政策出台，比如各地的限购令、货款利率上调等，住宅投资的黄金时期已经过去了，所以很多炒房者都转向了商业地产的投资，商实已成为最稳健、最安全、回报率最高的投资产品之一，升值空间巨大。

地段好的商铺现在抢都抢不到，但售价也高得离谱。

所以早投资早受益，等到市场繁荣后再投资时，那价格就涨了一倍以上了，那时再投资就晚了。

通过以上的介绍，我想您已经了解我们的项目并对投资我们的商铺有信心了吧，由于现在还没开盘，如果您感兴趣或有意向的话，您可以先购买我们的VIP贵宾卡，我们的商铺只会优先通知已购卡的客户认购和选房，其它的客户必须等到购卡客户选铺和认购完毕后才对外公开销售。

而且如果您在开盘时因为没有选到合适的商铺未购买成功的话，我们会全额退还您的认筹金，并且按现在银行的商贷利率支付利息，这可比您在银行存钱的利息高多了。

在开盘时还有各种优惠折扣和礼品赠送，谁先到先得，到时我会提前随着系并通知您的，并一直为您跟踪服务，您的光临是我们的荣幸，谢谢您的配合！

（那X大哥、X大姐您看我现在给你说明一下认筹事项怎么样？

接下来尽力逼定）

XXXX地产营销部