房屋销售合同备案.docx

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房屋销售合同备案

房屋销售合同备案

　　篇一：

商品房屋买卖合同备案注意

　　商品房屋买卖合同备案注意

　　商品房买卖合同备案是城市房地产管理的一项重要措施,根据我国相关法律规定,各级房地产管理部门要将商品房预售许可、合同备案等内容在上公示。

以下是小编为大家精心准备的：

商品房屋买卖合同备案的相关注意。

欢迎阅读!

　　商品房屋买卖合同备案注意　　《商品房买卖合同》是办理房产证不可或缺的资料，而在全国各地的房产纠纷中，有不少是因为合同约定不清晰所致。

可以说除了房产证，《商品房买卖合同》签约其实也是购房环节中至关重要的环节。

　　XX年8月，东莞市正式启动商品房买卖合同上备案。

然而在实际操作中，工作人员发现不少市民对上合同备案的操作流程不够重视，从而可能引起不必要的损失。

　　上备案使信息透明化

　　"已经获得预售证的房子才会将信息在公众信息上公布，才能进行上签约备案。

"东莞市房产管理局相关负责人向记者介绍说，实现上合同备案最大的优势是使房产信息透明化，市民可以通过东莞市房产管理局公众信息，清晰地了解楼盘单位的各方面信息。

　　据介绍，在实现上合同备案前，东莞的房地产交易中，合同主要是人工备案。

由于发展商不会签订一份合同就立刻送往房管部门备案，因而合同备案时间往往滞后于合同的真正签订时间，购房者无法及时了解购买楼盘的相关情况。

另一方面，如果发展商将已经抵押或被查封的楼幢进行出售，不知情的购房者也可能因不了解情况而购买到问题楼盘。

　　上备案系统上线后，在商品房建档时，包括楼盘总的套数，可销售套数，销售单位的户型、面积、状态，以及楼盘的查封、抵押情况均会及时公布。

而交易双方在对合同内容确认无误、点击保存后，房屋销售状态会立刻反馈到上备案系统，自动将可售状态修正为已售状态，从而能有效杜绝发展商一房多卖的情况，保障了购房者的利益。

　　此外，市民在后期还可以方便地跟踪了解自己所购单位的各项信息，包括该单位的确权情况等。

在申请办理房产证时，上备案单位资料清晰，也会使办证过程更便捷。

　　上签约注意保存密码

　　启动上备案的目的是使信息透明化，保障购房者利益。

然而，不少购房者对上签约备案系统不了解，对其操作流程不够重视，在相关操作上也存在一些误区。

　　"一些购房者在进行上签约时，自己的个人密码让发展商去设置，有些市民甚至是委托律师签约。

这些都是不注重保护自己权益的行为。

"市房管局一名工作人员向记者介绍说，大部分购房者认为在审核过合同内容中的条款，双方确认无误、点击保存后就不能再作修改。

其实这是一种误解。

双方在上签订后，如果没有手动点击提交备案，8小时后已保存的签订合同会自动提交备案。

而在这8小时内，即使在打印纸质合同后，如果当时没有将上已经签订的合同提交备案，而发展商有双方密码，可以再次进入系统修改条款。

此外，在上签订合同时设置的密码，还将在后期用于办理上按揭等业务。

　　"购房者在设置密码时，最好是要求他人回避，自己设置。

"该名工作人员表示，在进行上签约时，密码一定要妥善保存，在双方对合同条款确认无误、签订保存之后，一定要当场提交备案，并打印《商品房备案登记证明书》，经双方确认后签字保存。

据介绍，在提交备案并打印《商品房备案登记证明书》之后，上备案的合同条款将无法再进行更改。

该名工作人员同时提醒购房者，如果在后期委托发展商或代理机构办理上按揭等业务，需告知受委托方购房密码时，应出具书面委托书，以明晰密码如果丢失时的责任，从而真正保障到自己的利益。

　　篇二：

商品房预售合同备案登记制度

　　商品房预售合同备案登记制度

　　摘要：

1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。

本文试结合纠纷现实,从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。

　　关键字：

商品预售合同备案登记制度预售合同登记

　　一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说

（一）商品房预售合同备案登记制度的概念

　　商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司（预售方）与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。

（二）商品房预售合同备案登记制度的法律基础

　　1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

　　2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

第13条还规定：

“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。

　　3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

　　从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。

商品房预售合同一经备案，开发商虽然保留预售房的所有权，但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分，就仅限于占有权能，其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。

未经预售人的同意，径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。

　　（三）商品房预售合同登记备案制度的优点

　　虽然商品房预售合同登记备案制度存在上述缺陷和漏洞，但是该制度的立法也有进步的一面。

法律规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

此制度有以下优点：

　　1、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。

登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。

　　2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续，如果开发商再将该房屋出售给第三人，则后一合同不能办理登记备案手续，今后也就不能办理房产证。

这就防止了开发商的一房二卖。

　　3、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变更手续。

预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。

　　（四）商品房预售合同的登记备案制度意义及要件

　　1、登记备案的意义

　　商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一，确立登记备案制度，从立法的原意来说，主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。

　　从实践来看，商品房预售合同登记备案只具有行政意义。

预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。

当然，经过法律本身的不断发展，同时也由于经济的不断发展，商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化。

其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利，尤其是赋予该登记以

　　一定的物权效力发生转变。

　　2、登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力

　　根据民法的一般原理，以及根据合同法及相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同没有登记，合同无效的，登记本身并不影响到合同的效力。

法律对于商品房预售都要求进行登记，但同时又都明确指出登记只是备案，同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。

也就是说，商品房预售合同登记只是从行政管理的角度，要求备案，合同的效力是另外一个问题。

　　最高人民法院的有关司法解释中，体现了这样一种精神，即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。

《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释

（一）》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

”依据该条，凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的，如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的，合同效力不因此受到影响，即如果合同除未登记外都合法，那么合同生效。

　　关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[XX]7号）

　　第六条的规定，很显然明确了二者相分离，登记与否不影响合同效力的问题。

如果因预购人没有办理预售合同备案，就导致预售合同无效，就不能保障双方当事人的合法权益。

实践中，假如因开发企业违法不能办理预售合同备案，预购人就要承担合同无效的后果，对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案，开发企业也要承担合同无效的后果，则对开发企业不利。

所以，预售合同是否办理备案不应影响合同效力。

　　我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准，应是上文谈到的四个生效条件，而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。

登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力。

　　3、登记是商品房预售合同的对抗要件

　　商品房预售合同的登记是合同的对抗要件，而不是有效要件。

因为从法律的规定来看，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定，预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。

这就十分明确地说明，商品房预售合同签订在先，登记备案在后，而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案;其次，在商品房预售合同中，预购方处于比较弱的地位，面临的风险比预售方要大得多。

所以，如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件，那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。

这样，一旦商品房预售合同设有登记备案，预售方就不会受合同的约束，可以任意将商品房再预售第三人，预购方也就无法追究预售方的违约责任，这极不利于保护预购方的利益。

所以，登记备案不是商品房预售合同的有效条件，而应当是对抗要件。

　　二、商品房预售合同登记备案制度的现状

（一）我国商品房预售市场发展到现在，仍处于尚未成熟的初步发展阶段，伴随着的是商品房预售市场的初步形成和相应法律制度的逐步完善。

　　从上个世纪九十年代开始，随着我国国有土地有偿使用制度和城镇住房商品化制度的推行，房屋预售作为商品房买卖合同的一种新的、特殊销售形式，在最早实行改革开放政策的经济特区和沿海城市出现，并逐步扩展到全国其他地区。

十多年来，商品房预售经营在整个商品房交易市场中，占有了越来越大的比例和份额。

商品房预售的经营方式对于搞活房地产经营，广泛筹集建设资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。

对购房消费者来说，能以比现房较低的价格买到合适的房屋，也未尝不是件好事。

从我国房地产开发市场和商品房销售市场的发展状况来看，商品房预售经营的方式还会稳步发展，至少在今后相当长的一个时期内存在。

但是，在建商品房的预售毕竟不同于商品房现房买卖，政府部门管理不善，房地产开发商违规经营或蓄意诈财、偷工减料、延迟交房或中途倒闭等损害消费者合法权益现象等大量存在。

为此，我国相继公布了《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规和规章，对什么

　　是商品房预售，商品房预售的条件，商品房预售合同的登记备案制度，商品房预售所得款项的专款专用制度，预售商品房的再行转让等，都做了比较明确和具体的规定。

最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，就商品房预售合同的效力及其有关纠纷处理，也做出了相关的司法解释。

但是，由于目前我国的商品房预售市场仍处于起步发展阶段，尽管国家的有关法律、法规和行政规章已公布和实施近十年，但我国商品房预售制度和预售市场中的经营方式仍未定型、管理方法和监督手段还不够成熟，原有的商品房预售法律制度及其配套的监督管理体制也显得不够完善。

众多的购房消费者对商品房预售的法律制度还不甚了解，购卖预售房的风险意识和依法维权意识明显不强，面对商品房预售开发商不断变化的违法、违规经营形式或手段，以及合同出现的问题束手无策，往往处于被动状态。

据我国南方某市的一个中级人民法院去年的不完全统计，商品房预售合同纠纷案件增长幅度很大，已占该中院房地产开发合同纠纷案件的64%.其中，开发商为被告的占90%；开发商败诉的竞占到80%.充分表明，开发商的信用和守约意识仍较淡薄，房地产开发企业侵犯购房者利益的情况更为突出。

购房者作为群体性诉讼的案件也越来越多。

因此，我国目前的商品房预售经营市场，尤其是对商品房预售经营市场的监督管理形势仍很严峻，形势不容乐观。

对此现状，我们必须有充分估计和冷静的预测。

（二）我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。

　　尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。

尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。

虽然最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在一定程度上对于及时有效地处理房地产纠纷，发挥了重要的作用。

但是，仍难以适应商品房预售市场在发展中的变化。

如我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：

“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，但对于商品房预售的

　　篇三：

商品房买卖合同备案表

　　商品房买卖合同备案表

　　合同备案号：

（）

　　出卖人（以下简称甲方）:

_______________________________________（签章）

　　代理人（代理商）:

___________________________________________（签章）买受人（以下简称乙方）:

_______________________________________（签章）受买人身份证或护照号:

_______________________________________（签章）

　　一、乙方所购____________________________________________（项目名称）商品房位于:

_____________________________________________________二．该商品房的具体幢号、建筑结构、设计用途、建筑面积如下：

　　三、甲方向乙方出示房屋销售所需证件：

　　1、国有土地使用证,编号:

2、商品房预售许可证,编号:

3、房屋所有权证,编号:

　　备案时间：

　　说明：

1、本合同备案表由备案机关及买受人各执一份，买受人办理房屋所有权登记时，应连同合同正式文本一并提交。

　　2、本合同备案表与商品房买卖合同正式文本的相关内容应当保持一致。

　　篇四：

商品房买卖合同上签订及备案相关问题解答

　　商品房买卖合同上签订及备案相关问题解答

　　为进一步规范我市商品房预（销）售管理，维护房屋交易双方的合法权益，提高商品房预（销）售透明度，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知》（建房［XX］53号）和《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发［XX］63号）要求，自3月28日起，在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同上签订及备案管理，现将有关问题予以解答。

　　1、什么是商品房买卖合同上签订及备案

　　商品房买卖合同上签订及备案是指商品房买卖双方直接登录商品房买卖合同上签订及备案系统（以下简称签系统），在线签订商品房买卖合同，通过签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时记载的行为。

　　2、上签约及备案与以往的合同备案做法有何不同

　　以往的合同备案做法是买卖双方在售楼处达成购买意向后直接签订省建设厅、省工商局联合监制的《商品房买卖合同》，双方签字盖章生效后，由开发企业工作人员持上述合同至交易登记机构办理合同备案手续。

签及备案是指在签系统中签订商品房买卖合同，由签系统打印合同并同时将数据提交至签系统进行即时备案。

签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本，如其与备案记载不一致时，以交易登记机构登记薄记载为准。

　　3、上签约及备案的意义

（1）房源信息公开透明。

买卖双方登录签系统即可查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。

（2）防止出现“一房两卖”的问题。

买卖双方一经在签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已售状态，无法另行签订合同，从而保障了购房人的权益。

　　（3）高效便捷。

买卖双方一经上签约，合同提交后即时予以备案，购房人在上能够即时查看到该套房屋已备案，省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时间。

　　（4）为房地产市场宏观调控决策提供了准确的数据。

上签约及备案能够及时将房屋成交量及相应价格准确数据提供给相关部门，为政府主管部门决策提供依据。

　　4、实行上签订及备案的商品房项目范围是哪些

　　凡新开盘的商品房项目及原已实行上预登记的商品房项目，自3月28日起全部按签及备案模式管理；属历史遗留问题商品房项目个别处理。

　　5、实行签及备案前签订的原合同文本是否有效

　　按签及备案模式管理的商品房项目，实行签前已签定的原合同文本已经备案的继续有效。

尚未备案的，开发企业应按有关通知要求完成合同备案。

已经签订合同尚未备案的购房人应及时与开发企业联系，进行合同备案。

　　6、购房人如何在上查询可售房源

　　只需登录房地产官方站，点击拟购买的商品房项目，进入该项目楼盘表，根据楼盘表下方的信息提示栏，即可查看出哪些是可售房源。

同时，该项目的公示信息中，还包括项目前期审批手续及相应的典型户型图，以备购房人查询。

　　7、上发布的准售房源，购房人都可以要求购买吗

　　已在上发布的准售房源，购房人要求购买的，开发企业不得拒售。

　　8、签及备案的流程

　　买卖双方达成购买意向后，由开发企业委托的签操作人员在签系统中录入合同文本相关信息，经买卖双方确认无误后，签操作人员将合同电子文本信息提交至签系统申请合同备案。

签系统即时对买卖双方确认提交的合同电子文本中的房屋自然状况和他项权利限制状况进行查验，符合备案条件的，记载入登记薄，完成上备案，生成合同编号。

同时签系统及站上的商品房楼盘表中将公示该套商品房已售的信息。

备案完成后，开发企业应即时在销售现场打印出已备案的签合同文本，买卖双方签字盖章后分别留存。

另外，购房人也可凭身份证明到交易登记机构查询合同确已备案的信息。

　　买卖双方因各种原因需要解除或变更、更正已备案的商品房买卖合同时，必须双方持有效证件及相关登记材料同时到交易登记机构申请办理撤销原合同备案业务。

合同撤销后，该套房屋恢复可售状态，可重新签合同，但系统记录换手一次。

　　9、签及备案实行后购房人应注意哪些问题

　　购房前可在上查询项目的公示信息，查看是否具备商品房预（销）售审批手续。

　　若不能上查询可在售楼现场查看是否悬挂有商品房预售许可证或初始登记证明，拟购买的房源是否在预售许可范围内，达成买卖意向后在实施签备案前，要反复认真核查本人的姓名、证件号码、联系方式等个人信息方面的内容录入是

　　否有误，合同上的房号是否为自己选定的房屋，价格是否正确等。

合同提交备案后打印的合同文本需经买卖双方签字盖章，买受人还需查看卖方印章主体与合同首页的出卖人主体是否一致。

　　篇五：

商品房预售合同备案的法律规定

　　商品房预售合同备案的法律规定

　　来源：

作者：

日期：

XX-04-26

　　一、商品房预售合同备案登记的法律规定

　　1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

　　2、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发

　　主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

　　3、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以

　　上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

　　第13条还规定：

“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%

　　以下的罚款”。

　　上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要在于通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，确保预购人的优先购买权，从而保护预购人的合法权益，进而

　　防止预售期间“一房多卖”现象的发生。

　　二、商品房预售合同备案登记的争议处理

　　商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。

对此，近年来出台的上海市乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。

其中，上海市高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：

“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，XX年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：

“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理

　　登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。

　　篇六：

购房合同备案效力

　　篇一：

预售商品房合同备案的作用及法律效力

　　预售商品房合同备案的作用及法律效力

　　XX-08-2711:

01搜房综合整理

　　[摘要]买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别的规制。

我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。

　　天津预售商品房合同备案的作用及法律效力是什么呢？

什么是商品房预售合同？

商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

　　买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别的规制。

我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

　　商品房预售登记备案的作用在于：

　　1、商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。

　　2、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。

登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。

　　3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。

房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售