2宿政办发76号宿迁市房屋征收补偿评估技术细则暂行.docx
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2宿政办发76号宿迁市房屋征收补偿评估技术细则暂行
宿政办发〔2011〕76号
市政府办公室关于印发
宿迁市市区国有土地上房屋征收评估
技术细则（试行）的通知
各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市湖滨新城、苏州宿迁工业园区、市软件与服务外包产业园、市洋河新城，市各委、办、局，市各直属单位：
《宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二Ｏ一一年四月三十日
宿迁市市区国有土地上房屋征收
评估技术细则（试行）
第一章 总 则
第一条为了规范市区国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则（试行）。
第二条本细则适用范围：
在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则（试行）。
第三条从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。
市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。
第四条承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则（试行）第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。
每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员应当持有市国有土地上房屋征收评估工作人员上岗证。
第五条估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。
第七条估价时点为房屋征收决定公告之日。
第八条价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
第九条价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。
住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。
第十条征收估价应当按照下列程序操作：
1.公布备案名录，选择评估机构；2.接受评估委托，明确基本事项；3.查阅相关资料，开展前期调查；4.拟订作业方案，进行现场查勘；5.参照技术细则，进行评估测算；6.确认测算结果，撰写估价报告；7.汇总相关资料，提交估价报告；8.现场咨询答疑，估价材料存档。
第十一条房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和分户估价表反映。
估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第十二条估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。
第二章 被征收房屋性质认定及分类
第十三条依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十一条的规定，房屋性质认定以房屋所有权证书标明的用途为准。
房屋权属证书与房屋登记档案的记载不一致的，以房屋登记档案为准；房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门的批准文件为准。
对取得工商营业执照并已持续依法经营、持续依法纳税一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），在被征收人积极配合征收工作的情况下，可以按照本细则第十八条规定进行估价。
第十四条被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（附件10）。
第三章 估价方法及应用
第十五条住宅房屋征收估价一般采用市场比较法评估。
一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他估价方法评估。
第十六条对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：
1.确立评估基准。
在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；
2.测算基准价格。
依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。
基本公式为：
100（K2）100100
基准价格Vb=Vs ×——×——×——×——
（K1）100（K3）（K4）
Vs为可比实例价格；
K1为交易情况修正系数。
对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；
K2为交易日期修正系数。
该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。
一般情况下，在估价时点前6个月内交易的，该系数不超过101，在估价时点前6到12个月内交易的，该系数不超过102。
K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；
K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。
确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。
测算基准价格的可比实例选择条件参见附件2。
3.确定评估价格。
各被征收房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被征收住宅房屋的评估价格。
基本公式为：
（K5）
Vz=Vb×——
100
Vz为被征收住宅评估价格；
Vb为标准样本住宅基准价格；
K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件3。
第十七条非住宅营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用收益法。
第十八条本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法，根据其沿街与否，分三种情况进行估价和补偿：
1.对沿街的“住改非”底层房屋（附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋，因城市规划建设造成道路增减的，由房屋征收部门定期调整公布），其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的征收评估价格之和，作为实际营业部分的征收补偿价格。
2.对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的征收补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件5。
3．对沿街的“住改非”非底层房屋，增加补偿的具体办法同非沿街的“住改非”房屋。
第十九条非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：
1.确定房屋类别。
根据房屋的性质、用途确定其所属类别。
非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑（参见附件10）。
2.搜集可比实例。
按照市场比较法的评估要求，在征收项目周边或项目内搜集交易实例。
3.测算评估价格。
按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的征收评估价格。
具体要求参见附件6。
第二十条非住宅营业用房收益法估价技术路线：
采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：
a1
Vy=——[1－——]
r（1+r）n
Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件7。
第二十一条非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法。
采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例，并按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。
第二十二条非住宅非营业用房成本法估价技术路线：
1.成本法的内涵：
成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧并考虑土地取得成本，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。
2.成本法的基本公式：
根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：
征收补偿评估价格=土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧=土地重新取得价格+扣除折旧后的建筑物现值。
3.参数确定：
除另有规定外，土地重新取得价格采用基准地价修正法确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。
第四章 其他征收估价问题处理
第二十三条住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权重设定：
实体因素为P1=0.3、P2=0.1、P3=0.1、P4=0.2、P5=0.1、P6=0.2，具体内容参见附件3；区位因素为a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具体内容参见附件4。
第二十四条取得工商营业执照并作为营业用房持续使用、持续纳税一年以上的住宅及其他非营业用房的底层房屋，按以下规定估价：
估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1－营业年限权重）；
营业年限权重=（征收年份－取得营业执照年份）÷（征收年份－基准年份1991）。
该权重最大值取1。
第二十五条收益法估价规定：
采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。
房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。
第二十六条成本法估价规定：
采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。
房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件8。
房屋折旧采用成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，采用直线折旧法计算。
房屋建筑设备应单独计算折旧。
第二十七条临时建筑和在建工程估价规定：
未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。
在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第二十八条非房屋及其附属物估价规定：
凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。
第二十九条“地大于房”估价规定：
１.“地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。
2.对住宅（含“住改非”）房屋，“地大于房”面积的补偿，按照被征收项目样本房评估单价的20%计算。
3.对商业经营性（不含“住改非”）房屋，“地大于房”面积补偿价格的计算公式：
Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×Ｕ×Ｔ
其中：
Ｚ为“地大于房”面积补偿价；
Ｍ１为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；
Ｍ２为房屋所有权证上载明的面积（以及征收当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若Ｍ１－Ｍ２为负值，则取零；
Ｕ为市国土部门颁布的在用基准地价标准，须进行年期、容积率等相关系数修正；
Ｔ为个别因素调整系数，国有划拨土地调整系数按60%计取，国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限，低于60%的按照60%计算。
4.对非住宅非商业经营性房屋，划拨土地使用权“地大于房”面积的补偿，按照市政府规定标准补偿；出让土地使用权“地大于房”面积的补偿，按照市国土部门颁布的在用基准地价标准扣除使用年限部分进行补偿，但土地出让合同中另有约定的，按照合同约定执行。
5.“地大于房”部分不得重复评估补偿。
6.土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。
第三十条非住宅房屋（不含“住改非”）划拨土地估价：
征收估价时涉及被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除；出让金数额为其合法用地国有土地使用权评估价格的40%。
国有土地使用权评估价格的确定按第二十二条相关规定执行。
第三十一条其它估价规定：
室内装修装饰的估价参照附件12确定的标准执行。
第五章 征收估价报告
第三十二条征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则（试行）的要求出具征收估价报告。
第三十三条被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名，不得以印章代替签名，同时加盖房地产价格评估机构公章。
在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。
第三十四条房屋征收估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第六章 征收估价工作准则
第三十五条被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。
估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。
第三十六条评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。
第三十七条所有征收估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。
因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第三十八条估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。
第三十九条征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。
第四十条征收评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向征收部门提交正式的征收估价分户报告，并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。
征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。
第四十一条征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。
第七章 征收估价工作资料存档
第四十二条评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：
1.房屋征收委托评估协议；
2.房屋征收决定公告；
3.估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；
4.估价对象的实地查勘记录、影像等资料；
5.标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料；
6.确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
7.其他涉及估价项目的必要资料。
第四十三条评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
估价报告及有关资料应保留十年。
第八章 附 则
第四十四条选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关规定结合本技术细则实施。
第四十五条征收项目概算估价可参照本技术细则在房屋征收调查阶段进行估价测算，项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。
第四十六条本细则未能涵盖的其它征收估价情况，按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。
第四十七条 本细则由市房屋征收部门负责解释。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。
第四十八条本细则自公布之日起施行。
《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）》（宿政办发〔2009〕178号）同时废止。
附件：
1.市场比较法可比实例选择要求及说明
2.基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件
3.住宅房屋实体因素修正系数说明
4.区位因素修正系数表
5.“住改非”房屋评估资料、系数和标准
6.非住宅营业用房修正系数说明
7.营业用房估价的收益法应用说明
8.非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格表
9.建筑物成新因素确定表
10.房屋用途分类表
11.残疾人、伤残人补助标准
12.装饰装修及附属设施价格评估参考表
附件1 ：
市场比较法可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
1.可比实例应选择与估价对象处于邻近地段的房屋。
2.可比实例应与估价对象的用途相同。
其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。
3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：
（1）钢结构，
（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。
4.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
5.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月，近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。
6.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
7.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
8.对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。
附件2 ：
基准价格测算的标准样本住宅
及可比实例限定条件
一、标准样本住宅设定要求说明
住宅房屋征收估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：
1.成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2.一般情况下为多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修的成套房屋。
3.一般情况下房屋为砖混二等八成新。
4.首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。
二、住宅房屋估价中可比实例选择要求
1.可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。
2.一般情况下，可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋，如在估价对象邻近范围内，无砖混结构的多层住宅房屋，可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋。
3.可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。
4.可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
5.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月。
6.采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量。
7.同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％。
8.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
附件3 ：
住宅房屋实体因素修正系数说明
一、住宅房屋结构因素修正系数P1
结构
类型
框架结构
砖 混 结 构
砖 木 结 构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
系数
取值
100
90
80
70
60
50
65
55
50
40
30
20
（注：
一般情况下，剪力墙结构或框剪结构系数取值为105，其他未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。
）
二、住宅房屋层高（檐高）修正系数P2
商品房以2.8米层高（檐高）为100，普通自建民房以3.2米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.2米，修正系数增减1。
三、住宅房屋成套因素修正系数P3
成套住宅房屋：
100；
非成套住宅房屋：
85；
非成套住宅房屋有室内楼梯的：
90。
四、住宅房屋成新因素修正系数P4（与八成新标准样本住宅相比较，具体根据折旧后的成新度计算）
待估房屋
成新程度
三成
及以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系 数
30
40
50
60
70
80
90—99
五、住宅房屋朝向因素修正系数P5
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
六、住宅房屋楼层因素修正系数P6
总楼层
楼层系数（%）
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
100
100
98
98
97
97
97
二
100
104
100
101
102
103
三
98
104
105
106
107
四
98
101
103
104
五
96
97
100
六
95
96
七
93
（说明：
1.底层地下室为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5；2.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2；3.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。
）
七、实体因素修正系数测算说明
1.实体因素调节系数F=0.3×P1＋0.1×P2＋0.1×P3＋0.2×P4＋0.1×P5＋0.2×P6。
2.可比实例实体因素调节系数为Fk，标准样本住宅实体因素调节系数为F0，被征收房屋实体因素调节系数为Fb；
Fk
标准样本住宅实体因素修正系数K3=—×100；
F0
Fb
被征收住宅实体因素修正系数K5=—×100。
F0
附件4 ：
区位因素修正系数表
一、区位因素修正调节系数评分表
因素
类别
因素项目
内 容
考察项目
评分等级
一等
二等
三等
四等
五等
征收
项目
周边
大环
境
自然环境（a1）
自然景观、风向a11
50
40
30
20
10
空气污染、噪音、水文a12
50
40
30
20
10
交通条件（a2）
离市区主干道的距离a21
50
40
30
20
10
公交线路情况a22
50
40
30
20
10
教育医疗设施（a3）
所在学区1公里内学校情况a31
50
40
30
20
10
医院及医疗机构分布情况a32
50
升级会员 