物业基础服务管理品质提升方案.docx
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物业基础服务管理品质提升方案
1.2上海·复兴广场项目现状、重点、难点分析及解决方案
项目
类别
序号
工作计划
实施内容
实施时间
整改效果
费用（元）
备注
环境类
1
清洁卫生死角
清扫收集园区垃圾、清洁死角位
进场当天
整洁无污
预计持续一至二周，
2
清洗雨搭
清洗各单元门前雨搭
进场后一周后
整洁
3
更换果皮箱
更换园区果皮箱
进场后一周内
保持园区清洁、提升服务质量
39150.00
870元/个*45个；需经业委会确定样式后实施
4
消杀害虫
园区和楼宇公共区域进行害虫消杀
进场后一周内
消灭蚊蝇等飞虫害虫
5
开荒保洁
大堂及楼内、墙面
进场后一周内
对室内公共区域的清洁死角位进行彻底清理
8000.00
预计5天，每天20人
6
石材养护
大堂地面大理石结晶及翻新
进场后一月内
地面石材光亮显本色
15840.00
18元/平方米，约计40平方米/单元计算
7
大堂摆放绿植
摆放盆栽植物或仿真植物
进场后一周内
提升景观配置效果
13200.00
300元/盆，每单元2盆
8
园区的大门等区域的绿植摆放
在广场等部位摆放盆栽绿植/仿真植物或花坛
进场后一周内
提升景观配置效果
4000.00
250元/平方米*16平方米
9
冬季绿植养护
冬季修剪、追肥、灌冻水、防治病虫害、搭设防寒设施
入冬冻土季前完成
10
春季景观提升方案
2012年2月前提交绿化种植方案及景观布置方案
11
增加园林景观陶罐
进场后一个月
体现园区景观风格，提升项目档次
9000.00
600元/个*15个；需经业委会确定后实施
12
增加水系周围休闲设施
2012年计划实施
体现园区景观风格，提升项目档次
50000.00
冬季沙滩铺网、夏季沙滩椅、太阳伞等；需经业委会确定后实施
13
园区绿化改造
2012年绿化季
打造园林社区，提升项目档次
145000.00
见整改方案，需经业委会确定后实施
14
沙滩冬季保养
设计防沙方案防治风季扬沙
2011年11月前
有效控制沙滩扬沙
铺设防沙网或铺植人工草皮
15
大堂装饰改造
进场后一周内
恢复环境布置效果
更换沙发、公告栏等；需经业委会确定样式后实施
上海•复兴广场接管后秩序工作计划（半年度）
项目
类别
序号
工作计划
工作内容
实施时间
效果
备注
安全类
1
增加巡更系统
增加巡更系统
进场后一周
加强巡逻管理，增加园区安全
触点式：
15元/点*75点，750元/棒*3个棒，信息座580元；需经业委会确定方案后实施
2
灭火器年检
灭火器收集
11月30日前
安全保障
3
园区消防隐患排查
园区消防隐患
12月30日后
安全保障
4
门禁系统故障排查
门禁系统
进场后
安全保障
5
红外系统故障排查
红外系统
进场一周后
安全保障
6
监控系统故障排查
监控系统
进场一周后
安全保障
7
消防控系统故障排查
消防控系统
进场一周后
安全保障
8
组织消防训练
组织消防训练
11月份
组织消防演习
需业委会成员参与500元
9
全园区安全大检查
全园区
12月份
安全保障
需经业委会参与
安全类
10
启用自行车库
启用自行车库
进场后一周
安装标识、自行车架
需经业委会确定方案后实施
11
清理乱停乱放自行车
清理乱停乱放自行车
11月份
指定地点
业委会出温馨提示
12
园区道路
园区道路
进场一周后
安装挡车桩
200元/个
13
预案演练
电梯关人
2012年1月份
安全保障
需业委会成员参与500元
14
突发事件处理
清扫积雪
冬季
环境维护
15
节日期间安全运行
防火防盗
元旦，春节
安全保障
16
配合车库改造
车辆引导
2012年3月份
秩序维护
17
改造大门岗亭
改造大门岗亭
进场后一个月
改变外观，标识、提升品质
需经业委会确定方案后实施
18
园区门禁系统改造
园区门禁系统改造
进场后二个月
更新位置为大门口人行通道、车库门禁、道闸系统，使整体系统能够良好运行，提升园区安全
按车行道闸5万元/套计算，人行道闸4万元/套计算，东区东北角门禁2万元/套；详见整改方案
19
改造周界、监控、更换大门口铁艺门
改造周界、监控、更换大门口铁艺门
进场后二个月
更换周界对射、增加云台、安装红外摄像头
标准：
摄像头800元/点位，对射800元/点位（国产），1500元/点位（进口）（需经业委会确定后实施）
上海•复兴广场接管后工程工作计划（半年度）
项目
类别
序号
工作计划
工作内容
实施时间
管理目标
备注
工程类
1
供暖前设备设施维护、检修
锅炉检修、水泵保养及管道试压、控制柜检查、系统调试运行
进场后一周内
保障供暖系统正常运行运行
2
公共照明系统检查更换
路灯、草坪灯、大堂、电梯厅、消防楼梯、地下车库等灯具维修、更换
进场后一周内
保障公区照明正常
包含节能降耗部分
3
电梯设备安全使用检查
电梯轿厢照明、监控头、5方对讲电梯机房机电设备维修保养
进场后一周内
保障电梯安全运行
4
消防设备设施检查
消防泵房检查、烟感、温感、手报、喷淋系统、消火栓系统、应急照明及报警主机联动设备
进场后一周内
保障消防系统运行正常
5
公共设施维护
先进行各类井盖粉刷及脱落墙面修补
进场后二周内
保障设备设施正常使用
小区围栏及大堂无障碍通道扶手维护方案需经业委会确定后实施
6
各类标识完善
各机房、配电箱等设备设施标识安装
进场后一月内
标识统一完整
7
工程遗留问题处理
对交接遗留的工程类问题梳理及时跟进处理进度
进场后一月内
积极协调推进
8
各类管道阀门防冻检查
管道保温检查、部分系统管道排空
11月20日前
保障各类管道正常
9
供配电系统维护
变压器、高压柜、低压柜等进行绝缘测量、除尘、连接件紧固等维护工作
春节前
保障供电系统正常运行
10
节日彩灯布置
各类彩灯安装及综合布线
节日前
为业主提供温馨舒适环境
11
地下车库地面改造
地下车库地面改造为环氧地坪
进场三个月后
配合业委会确定车库产权、需经业委会确定后实施
12
13
14
上海•复兴广场接管后客服工作计划（半年度）
项目
类别
序号
工作计划
工作内容
实施时间
备注
客服类
1
公示制度上墙、监督栏的配置
监督栏、收费标准等文件上墙
进场后二周
2
与业主委员会移交的资料进行完善
到档案馆查询、补充未移交的资料
进场后二周
3
业主档案建立
业主档案中包含：
身份证复印件、购房合同复印件、办理装修资料、办理车卡资料等信息建立齐全。
进场后二周
4
业主需求调查工作
管家入户与业主将进行沟通，对业主的需求及对项目的关注点进行摸底调查，制定相应的实施方案。
进场后一个月内
5
业主专用部分工程遗留问题梳理
与发展商、维保方、业主协调维保事宜。
进场后一个月内
6
对大堂物业服务通告栏更换；
方便业主浏览通知，天气预报及车辆限行的信息放置在通告栏LED显示屏内，便于业主查看信息。
进场后一个月内
7
对接待休息区的桌椅进行更换；
方便业主茶余饭后休息及访客等待时使用。
进场后一个月内
8
导入阳光物管模式，实现管理公开，在宣传栏公布《月度工作报告》，同时将下个月的工作计划向业主公示，并在下个月的管理报告中公示完成情况；
进场后二个月内
9
导入长城物业管理体系，并编制针对【世茂奥临】的体系文件。
根据项目的实际情况，对本项目客服组的体系文件进行制定，规范日常的工作。
进场后三个月内
10
卫星电视信号恢复
我司将在接管后，广泛征求广大业主的收视意愿，然后携带有关材料证件（许可证复印件）前往瑞特公司签订续约合同，为业主尽早恢复卫星电视节目的接收。
进场后三个月内
11
CRM（客户关系）系统的启用
进场后四个月
12
全国呼叫中心400系统的启用
进场后六个月
13
年度物业服务方案及年度经营预算报业委会审核。
进场后三个月内
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