某房地产集团凤凰城项目管理方案方案.docx

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某房地产集团凤凰城项目管理方案方案

凯悦房地产集团

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方

案

制定：

凤凰城项目指挥部

负责人：

总经理张钊

编订日期：

二O一三年五月二十七日

目录

●第一章：

项目概况。

●第二章：

组织架构及经营目标、方针。

●第三章：

人员的配备及管理。

●第四章:

凤凰城项目部各部室工作职责与岗位说明书。

●第五章：

各部门的管理制度及工作流程。

●第六章：

工程进度计划（附后）。

●第七章：

质量保证措施。

●第八章：

安全保证措施。

●第九章:

绩效考核表。

第一章：

项目概况

项目占地900亩，项目用地600亩。

东西长约800m，南北约800m，总建筑面积200多万平方米，绿化率36.36%，容积率2.48。

项目分为4个区，其中A区，总建筑面积387269㎡。

18F6栋，33F4栋，27F2栋，学校一座，地下车库；B区，总建筑面积501569㎡。

18F10栋，25F4栋，33F3栋，地下车库;C区，总建筑面积442489㎡。

18F10栋，27F2栋，33F4栋，地下车库；D区，总建筑面积546997㎡。

18F13栋，33F3栋，25F4栋，27F1栋，地下车库。

项目总投资56亿元，建筑以高层为主，分别规划有两条主体风情商业街，大型综合购物广场、社区医院、小学、幼儿园、健身中心等综合配套设施。

项目建成后可入住居民1.1万户、容纳近5万人。

该项目建成后将成为集居住、购物、医疗、休闲娱乐、教育等功能为一体的大型综合社区。

优美宜居的环境、繁华并充满活力的商业街区、便捷的交通以及完善的配套设施，凤凰城将成为沧州市目前首屈一指的魅力之城、沧州城建史上具有历史意义的重点项目，也必将成为推进狮城城市化进程的一道靓丽风景线！

第二章：

组织架构及经营目标、方针

根据凤凰城项目的特点，体量大，工期紧，必须有相应的组织架构和管理体系，以科学的、先进的、务实的组织能力和管理手段，保证项目的顺利实施。

组织架构的建立必须做到社会资源和人力资源的充分利用，做到人尽其才，才尽其用，用的其所、责任明确、权利对顶、利益均衡。

简化程序，减少不必要的环节，提高效率，减少失误，避免部门管理的重叠和人员设置的重复。

特制定本制度：

凤凰城项目部岗位结构图

经营目标：

1、市优质工程、省优质工程2、市级、省级文明工地。

3、安全事故为零。

4、无违反法律法规的环境污染事件

管理方针：

诚实守法、强化环保施工、保障安全健康、持续改进、筑造精品工程、实现用户满意

企业精神：

精干、高效、团结、务实

第三章：

人员的配备及管理

（一）、各部室人员的配置将本着即专业又敬业的原则，对现有人员进行整合，同时通过社会招聘等其它渠道吸纳专业人才，为各部门补充新鲜血液，增加新的力量，使各部门的人员配置趋于完善。

（二）、对各层次人员的管理在总公司管理的大原则下做到人尽其才，才尽其用，用得其所。

责任明确，权利对等，利益均衡。

加强团队意识、职业道德和社会公德的教育，注重个人品质的培养。

（三）、按照总公司的要求建立健全在岗人员的档案管理、薪资管理以及其它福利待遇的管理，使项目管理纳入规范、务实、精干、高效的轨道。

根据各部门的职能要求人员配置如下：

1、工程管理部：

负责人一名、土建工程师3名、水电安装工程师两名。

2、技术部：

负责人一名、助理一名。

3、安全管理部：

负责人一名、助理一名。

4、办公室：

主任一名、后勤主管一名、文秘一名。

5、财务室：

主管会计和现金出纳各一名。

对以上人员试用期均为三个月。

试用合格者在本岗位工作并纳入集团公司人事管理，表现突出的可升迁。

不适应本岗位工作的调整岗位，仍然不能胜任者辞退。

第四章：

凤凰城项目部各部室工作职责

与岗位说明书

一、凤凰城项目部办公室工作职责：

1、负责凤凰城项目部的行政及其文件管理工作。

2、认真贯彻国家，地方有关政策、法律、法规和公司制定的各项规章制度。

3、围绕项目建设，完善部室职能，立足服务，认真做好各项工作。

。

。

4、、完成上级领导交办的各项任务。

5、负责项目内部与工程本身的相关文件和外来文件的收发、登记和传阅。

严格按照公司及其有关档案管理规定进行档案管理和项目资料的保管。

负起档案保管的安全和保密责任。

6、负责食堂管理，车辆管理，门卫及其办公区域环境管理。

7、宣传企业文化，维护提高企业形象。

二、凤凰城项目部工程管理部工作职责：

1、在施工规范及地方相关政策指导下对施工队进行有效的管理。

2、协调本部门及工程队与其它部室的关系。

3、参加监理公司组织的每周生产例会，并根据会议有关决议，监督检查工程队的实施情况。

4、组织本部门有关人员参与投标文件的评审及合格评审。

5、组织有关部门进行现场勘察，并统筹协调施工准备的各项工作。

6、根据合同内容及要求，负责安排项目部施工进度任务并下达施工任务书。

7、根据工程内容和工期要求，合理组建项目部的施工队伍（分包方），并进行管理。

8、对施工过程进行全面控制，做好施工调度和检查工作，使工程处于受控状态。

9、组织有关人员参加技术交底和技术分析会（即技术总交底）。

10、参与单位工程的质量评定，并核定质量等级。

11、参与组织工程的竣工验收，知道项目部填写《竣工检验申请表》。

三、凤凰城项目部技术部工作职责;

1、负责贯彻实施国家技术政策、技术标准、规范、规程，围绕实现公司方针、目标，落实各项技术管理工作。

2、负责技术文件和资料的管理，指导施工项目的施工组织设计的编制工作，负责特殊工程或大型工程的质量策划及施工组织设计的审核工作。

3、负责审核质量管理方案，对实施情况进行监督检查

4、负责工程的监视测量工作

5、负责不合格品的控制，并监督检查项目工程产品质量情况。

6、参加重大质量事故的调查，分析和处理工作，负责工程质量方面的纠正和预防措施的控制.

7、负责组织收集公司质量体系管理过程中的相关证据并对管理体系运行的数据进行分析。

8、编制内部审核计划，并组织实施。

9、负责管理评审的组织准备工作。

10、负责组织制定公司质量方针和质量目标的草案、修订、实施、检查。

四、凤凰城项目部安全管理部工作职责：

1、贯彻落实国家有关安全生产的方针、政策及本企业安全施工的规章制度，指导项目对施工现场的安全生产、安全防护以及劳保用品的使用情况予以有效的监督检查，对员工进行安全意识和安全生产教育。

2、负责特殊作业人员的培训、复审、换证以及日常管理工作，负责安全专业人员的培训。

3、负责对职业健康安全与环境目标、指标、管理方案的实施情况进行监督、检查、考核。

4、负责协调相关部门、项目部进行危险源、环境因素辨识、风险评价、风险控制策划。

5、负责对施工生产过程中的安全生产、文明施工进行检查、监督和管理，及时消除事故隐患保证工作环境的安全

6、负责对施工现场危险作业的监督和检查。

7、负责施工现场废弃物，噪声、扬尘等环境因素的控制管理。

8、负责安全与环境事故的调查处理，负责安全与环境方面不符合、纠正、预防措施的实施和检查。

9、负责职业健康安全与环境应急准备和响应的管理工作。

五、凤凰城项目部财务室工作职责

1、熟悉《会计法》等国家有关财经政策、法律、法规和各项制度，并按照单位的各项规章制度认真履行职责。

2、负责税务申报，税务缴纳。

3、严肃财经纪律，定期监督、检查、审核各项收支情况，并及时报告领导

4、审核凭证，审核各项财务收支。

5、负责办理现金收付和银行结算业务

（注：

岗位说明书附后）

第五章：

各部门的管理制度及工作流程

凤凰城项目部管理制度

一、组织原则

1、项目经理向集团公司总经理负责，主持本项目日常工作，履行项目部职责，接受公司上级领导和公司相关领导的业务管理、指导和监督。

2、项目部编制人员服从项目经理的管理。

3、项目部必须树立全局观念，各专业管理人员必须责任明确，协调配合，坚持执行个人服从集体，局部服从整体，下级服从上级的原则。

4、项目部管理人员编制统一由公司安排，根据工程需要增加人员报公司，并由公司总工办负责调配。

5、项目部所有员工必须遵守集团公司制定的一切规章制度，听从集团公司管理人员的指挥和安排。

二、项目部考勤制度

1、项目部人员坚决遵守公司作息时间，按时上、下班，有事请假，不得擅自离岗。

考勤时间按公司要求，每月休4天，可以调休。

2、工作人员外出执行任务需要向项目经理或有关领导请示，获准后方可外出。

三、项目部例会制度

1、项目部定于每周五上午9点召开例会。

例会内容包括：

每周工作汇报，下周工作安排，各部门的协调，本周需要解决的问题，并及时传达集团公司的会议精神。

相关人员做好日志。

2、例会由项目经理召集，技术负责人、施工班组负责人参加。

资料员记录归档。

项目经理可根据具体问题扩大参加例会人员范围。

施工中发现的问题必须提交例会讨论，例会中解决问题，协调工作，安排下步工作计划，由项目经理主持并向集团公司上报。

四、项目部备用金的使用及管理

1、项目部因公需要使用备用金可由当事人填写借款单，一万元权限内经项目经理批准后向项目部出纳借支，费用审批按审批程序签名后向出纳报账。

2、项目部一切资金使用开支的票据，必须有经手人签字，由项目经理审批后报公司财务，按公司审批程序报账。

五、费用执行标准：

1、项目部如工作需要发生的招待费用，按集团公司财务规定标准执行。

2、项目部管理人员电话费报销按集团公司财务规定标准执行。

3、项目部管理人员现场伙食标准按集团公司财务规定标准执行。

4、项目经理及其他管理人员差旅标准按照集团公司财务规定标准执行。

六、车补及车辆管理制度

1.外地人员回家每月报销一次往返车票，但每月休假时间不能超过四天。

2.公司车辆加油到办公室拿油卡并做好登记。

3.公司车辆保险、维修等费用，报公司综合办公室批准。

4.私车公用的（目前仅限总经理），由公司负责加油，其它费用报公司综合办公室审批。

5.项目部人员因公外出用车需到办公室申请并做好登记，说明用途和行车路线。

使用完毕及时归还办公室。

七、办公用品管理制度

1、所需办公用品由当事人填写申购报告，由项目经理签字后，交与后勤主管购买。

然后当事人领取并签字。

八、食堂管理制度

1、食堂主管应严格按预算支出，认真执行公司财务制度。

项目部管理人员的伙食标准按集团公司财务规定执行。

2、食堂的一切设备、设施、餐具、厨具均要建立物品台帐，要专物专用，不得擅自挪作他用。

3、食堂采购人员要严把质量关，不准采购变质食品，不准采购超过保质期食品。

4、食堂财务，采购由后勤主管负责。

5、由各部门上报本部门周末加班人员数量，确定周末用餐人数以便购买材料，严禁浪费。

6、食堂操作间严禁闲人进入，以确保安全。

7、炊事员必须了解各种炊事器具和设备、设施的性能和使用方法，否则不得使用。

8、所有电源开关不准用湿手开启，以防触电事故发生。

九、档案管理制度

1、项目根据工作需要配备资料员，资料员应严格按城建档案管理要求负责工程资料的收集、整理、编号、装订，做好资料档案工作。

2、做好施工现场每周例会记录、每月例会记录。

临时现场会议记录。

3、现场工作人员登记造册。

施工班组人员身份证复印件整理归档。

4、工程中工程量签证单、工程任务书、设计变更单、施工图纸、工程自检资料的整理归档。

5、工程中其他文件、资料、文书往来整理归档。

6、各类档案资料分类保管，做好备份，不得遗失。

同时建立相关电子文档，便于查阅。

7、借阅档案资料需办理借阅手续。

填写工程资料借阅表，并及时归还。

8、工程的竣工资料包括竣工图原则上要求项目部要求随工程进度制作，最迟不能超过完工日期半个月，确因人员配置原因而无法独立完成时，可向公司总工办申请协助。

十、施工队伍管理制度

1、项目部分包队伍和施工班组的选定，应以有相应的技术力量，组织能力、业绩、诚信、合理报价为原则。

由项目部选送公司考察后报主管副总经理确定。

2、班组项目施工单价由经营部主持，汇同项目经理、生产副经理核定，报公司主管副总经理确定。

3、确定班组的工程量分配由项目部根据技术力量、劳力统筹调配，并以派工单形式安排工程量，施工班组凭工单结算。

4、施工班组在施工中的现场签证，须经施工员提出，报经技术负责人和项目部经理现场商定，并在第二天内签证为有效。

5、项目部分包队伍和施工班组进场需签订施工合同，由经营部根据工程要求起草合同内容，经技术负责人审核后报主管经理批准后签订。

合同一式四份，经营部、公司财务、项目部、施工班组各执一份。

6、由项目部根据班组进场人数合理安排住宿、食堂场地。

由项目部副经理主抓宿舍的安全、文明、卫生工作。

如属包轻工的分包队伍，水电费由项目部负责协调解决。

7、现场临时发生的大型机具租用以及特种行业操作所发生的费用，由项目领导班子商议单价后报主管领导批准，费用报销按公司审批程序办理。

十一、印章管理

   项目部印章由项目经理或由项目经理指定专人管理。

项目印章只能用于项目联系，不能作其他用途。

十二、安全管理制度

1、新工人入场，接受“安全生产三级教育”（存在安全隐患的部位必须由施工员警示告知）。

2、进入施工现场人员佩戴好安全帽。

必须正确使用个人劳保用品。

如安全带等。

3、现场施工人员必须正确使用相关机具设备。

上岗前必须检查好一切安全设施是否安全可靠。

4、特除工种持证上岗，特除作业配戴相应的劳动安全保护用品。

5、使用砂轮机时，先检查砂轮有无裂纹是否有危险。

切割材料时用力均匀，被切割件要夹牢。

6、深槽施工保持做到坡度稳定，及时完善护壁加固措施。

7、危险部位的基坑边要严加栏护，及时设置必要的安全警示牌。

9、按规定设置足够的通行的施工遍道。

10、装卸堆放料具，设备及施工车辆，与坑槽保持安全距离。

11、大中型施工机械（吊装运输碾压等）指派专职人员指挥。

12、小型及电动工具由专职人员操作和使用。

注意用电安全。

13、施工人员必须遵守安全施工规章制度。

有权拒绝违反“安全施工管理制度”的操作方法

14、施工现场地需挂贴安全施工标牌。

15、严禁违章指挥和违章操作。

十三、临时用电管理制度

1、工地所有临时用电由专业电工（持证上岗）负责，其他人员禁止接驳电源。

2、施工现场每个场所必须配备具有安全性的各式配电箱。

3、临时用电，执行三项五线制和三级漏电保护，由专职电工进行检查和维护。

4、所有临时线路必须使用护套线或海底线。

必须架设牢固，一般要架空，不得绑在管道或金属物上。

5、严禁用花线、铜芯线乱拉乱接，违者将被严厉处罚。

每一个接线口只准接搭一组线路。

6、所有插头及插座应保持完好。

电气开关不能一擎多用。

7、所有施工机械和电气设备不得带病运转和超负荷使用。

8、施工机械和电器设备及施工用金属平台必须要有可靠接地。

9、接驳电源应先切断电源。

若带电作业，必须采取防范措施，并有三级以上电工在场监护才能工作。

十四、保卫管理制度

1、门卫值班人员应该认真负责、坚守岗位、严格门卫制度，对现场实行封闭管理，值班时不得擅离岗位、不得下棋，打牌等活动。

2、非作业人员，未带工作卡的不得进入现场，确因工作需要进入现场内的，必须按制公司规定办理相应手续后方能进入作业场所。

3、准许进入现场的，必须戴好安全帽，并要遵守现场安全管理规章制度，服从现场管理人员的指挥。

4、门卫工作人员在一天24小时中，必须有两人上班（具体人员内部安排）做好门卫管理工作。

5、严格执行工地办公室制定的人员进出制度，外来人员进入工地，必须实行来访人员登记手续。

到工地推销产品人员必须到工地办公室区域内办理事宜，若进入施工现场必须经办公室同意后，正确佩戴安全帽方可进入。

6、无送货车辆一律不得进入工地。

7、送货车辆一律登记车牌，离开时检查。

8、门卫工作人员由工地指派一名负责清点，验收晚上进入工地的材料并及时汇报项目部。

9、做好工地制定的宿舍管理制度执行工作。

10、做好防火，防盗工作，遇到无法处置的意外应及时报警

十五、质量管理制度

1、项目经理必须对施工员及施工班组进行每一道工序的技术质量交底。

2、施工员必须牢固掌握构成的工艺流程及施工技术质量要求。

3、认真做好工程前期准备工作，编制切实可行的施工组织设计。

针对不同工程特点，制定相应的施工方案，并组织进行技术革新，从而保证施工技术的可行性及先进性。

4、施工技术的准备

    在熟悉施工图纸的基础上，对图纸中的问题进行汇总，结合施工队伍特点，提出具体的修正方案，与设计单位共同探讨，以达成一致，使得问题能够在进场施工前得到最大限度的解决。

5、对原材料进行严格的验收。

不合格的原材料坚决不用。

6、加强专项检查、及时解决问题。

十六、消防管理制度

1、施工现场的每个施工范围内必须配备足够的灭火器材。

2、管理人员必须检查消防器材的完好性。

3、消防器材安放处必须有明显的标记。

4、消防器材的设置地点以方便使用为原则，不得随意变更消防器材的放置。

5、工作人员必须熟悉消防器材的使用方法。

凤凰城项目部各部门工作流程

（一）质量管理流程

在各单项工程或分项工程开工之前，提交单项工程开工报告及施工技术方案、进度计划，并进行审批。

加强质量意识，实行“三检”制。

在工程施工前，监理方召开由施工单位技术负责人、质监员及有关各工程队组长质量会议，加强质量管理意识，彻底消灭工程中质量问题。

2.监理工程师必须建立完备的质量监控体系以保证对所有环节进行有效控制，此外应建立独立的监理中心试验室和测量机构，承包人自检质保体系的核心和基础是各级分项工程自检质量负责人，监理工程师必须对其严格审查，不符合要求的要及时改正。

3.建设单位工程部管理人员每一分项工程施工前，必须认真阅读理解图纸，弄清设计意图，并且了解现场情况，对现场情况及设计图纸做到心中有数。

针对施工单位的施工组织设计和技术状况，找出易出现质量缺陷的环节，及早与施工单位技术负责人共同商讨，积极采取预防措施。

    4.加强对工程所需的原材料、半成品的质量进行检查和控制。

首先要求施工单位在人员配备、组织管理、检测程序、方法、手段等各个环节上加强管理，明确对材料的质量要求和技术标准。

5.建立定期工程例会制度。

项目部每星期组织各单位工程负责人召开工程例会，主要检查计划完成情况，排除施工障碍、协调各分项工程施工过程中的产生矛盾、磨擦；每月召开一次工程会议，总结本月计划完成情况，部署下月计划。

（二）安全管理流程图

（三）财务部工作流程

1、因公需要资金，有当事人填写借款单，一万元权限内经项目总经理批准后向项目部现金出纳借支，费用审批按审批程序签名后向出纳报账。

2、项目部一切资金使用开支的票据，必须有经手人签字，由项目总经理审批后报公司财务，按公司审批程序报账

报帐流程图：

（四）办公室具体工作流程

1、办公用品管理流程：

申购→采购→入库→领用→报修等处理。

2、公司印章管理流程：

（1）公司印章使用口头申请→部门领导意见→公司印章负责人意见→交付并使用→印章回收保管。

（2）部门印章由各部门负责人保管，使用权限也限于部门文件，由办公室进行监督。

3、项目会议组织流程：

公司总经理室临时要求以及公司例会→通知相关部门准时参加并安排会议室→现场监督会议纪律→记录会议内容→整理会议纪要上报。

4、项目部食堂管理流程：

（1）购买原材料（食堂负责人负责购买）→食堂后勤人员负责洗、切→食堂厨师负责炒菜→后勤人员负责打菜→打扫食堂和餐厅卫生。

（2）由各部门上报本部门周末加班人员数量，确定周末用餐人数以便购买材料：

第六章：

工程进度计划（附后）

第七章：

质量保证措施

1.施工单位建立健全质量管理机构，制定岗位责任制，明确施工各级管理及技术、施工、操作人员的岗位职责。

坚持工程质量“谁主管谁负责”的原则，各级行政一把手是质量的第一责任人，对本单位承建的工程质量负全面责任；各单位技术负责人要对承担的工程质量负技术责任。

质量管理组织机构

在各单项工程或分项工程开工之前，提交单项工程开工报告及施工技术方案、进度计划，并进行审批。

加强质量意识，实行“三检”制。

在工程施工前，监理方召开由施工单位技术负责人、质监员及有关各工程队组长质量会议，加强质量管理意识，彻底消灭工程中质量问题。

2.监理工程师必须建立完备的质量监控体系以保证对所有环节进行有效控制，此外应建立独立的监理中心试验室和测量机构，承包人自检质保体系的核心和基础是各级分项工程自检质量负责人，监理工程师必须对其严格审查，不符合要求的要及时改正。

3.建设单位工程部管理人员每一分项工程施工前，必须认真阅读理解图纸，弄清设计意图，并且了解现场情况，对现场情况及设计图纸做到心中有数。

针对施工单位的施工组织设计和技术状况，找出易出现质量缺陷的环节，及早与施工单位技术负责人共同商讨，积极采取预防措施。

    4.加强对工程所需的原材料、半成品的质量进行检查和控制。

首先要求施工单位在人员配备、组织管理、检测程序、方法、手段等各个环节上加强管理，明确对材料的质量要求和技术标准。

5.建立定期工程例会制度。

项目部每星期组织各单位工程负责人召开工程例会，主要检查计划完成情况，排除施工障碍、协调各分项工程施工过程中的产生矛盾、磨擦；每月召开一次工程会议，总结本月计划完成情况，部署下月计划。

第八章：

安全保证措施

（一）工程安全管理目标

1、生产安全事故为零

2、无火灾事故

3、无机械伤害事故

4、无因作业环境因素而导致扬尘污染

5、无基坑坍塌事故

6、无高空坠落事故

7、无触电伤亡事故

8、无物体打击事故

（二）工程环境管理目标

1、现场噪声排放达标，符合GB12523-1990标准；

2、此案长控制扬尘，一样沉的分装物料库存或覆盖；

3、污水排放达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）;

4、现场道路硬化，减少运输污染；

5、防止并杜绝或在、爆炸事故；

6、建筑垃圾分类管理。

（三）安全生产保证体系

安全领导小组

组长：

张锡良

副组长：

张钊王根深

组员：

黄亮生玉建甄磊高振发

保证体系图：

（四）安全管理流程

（五）危险源认识

1、本工程项目危险源对施工现场的所有施工、作业及设备等因素进行充分考虑，考虑的范围有：

正常的作业活动和非正常的作业活动，所有进入现场人员的活动（包括相关人员和来访者），施工中采用的新工艺，新材料，新设备，作业场所内的各种设施，周围环境的干扰，影响，有毒有害作业部位等。

（详建附件1）

2、危险性较大的分布分项工程

本工程危险性较大的分部分项工程，可能导致作业人员群死群伤或造成重大不良社会影响的分部分项工程。

（六）对特殊工种要求

根据安全生产法要求，对特殊工种要求持证上岗制度，电工，架工，电焊工，塔吊司机、信号指挥、司索、物料提升机和司机必须持有省建设厅。

安检局部门核发的操作许可证，方可持证上岗。

（七）文明工地

文明工地是指保持施工现场整洁、卫生，施工组织科学，施工程序合理的一种施工活动。

文明施工的基本条件包括：

由整套的施工组织设计（施工方案），由健全的施工指挥系统和岗位责任制度，工序衔接交叉合理，交接责任明确，由严格的成品保护措施和制度，大小临时设施和各种材料、构件、半成品按平面布置堆放整齐，，施工现场凭证，道路畅通，排水设施得当，水电线路整齐，机具设备状况良好，使用合理，施工作业符合消防和安全要求。

从以上条件可以看出，实现文明施工，不仅要这种做好现场的场地管理工作，而且还要做好现场材料、机械、安全、技术、保卫、消防和生活卫生等方面的管理工作。

一个工地的文明施工水平是该工地乃至所在企业各项管理工作水平的综合体现。

（八）、安全