青云阶云域项目工程项目策划书.docx
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青云阶云域项目工程项目策划书
青云阶·云域项目工程策划书
第一章、项目概况简介
1.1项目位置及周边环境
青城山素有“青城天下幽”之美称，也是世界自然文化遗产“都江堰-青城山”的核心之一，“拜水都江堰问道青城山”传神地反映了“都江堰-青城山”旅游资源特色和文化内涵。
项目地块即地处青城山前门外侧，距青城山前门约3公里，距都江堰约15公里，距离成都主城区约50公里，乘坐快铁到本项目仅需30分钟即可到达。
项目东面是青城山镇和街子古镇，北面是中兴镇，东面是翠月湖镇，距离各镇均不远，地势平坦，可观山景，周边道路完善，交通便捷，是理想的宜居之地。
地块位置示意：
地块内景展示：
地块四周情况展示：
东侧：
蓝光科技园南侧：
东软大道
西侧：
泰达上青城北侧：
青云阶-云台地块
1.2 项目规划要点
项目概况：
青云阶项目宗地号034号商业用地于2011年11月由中国水电建设集团房地产（都江堰）有限公司以挂牌方式竞取得，是由中国水电地产（都江堰公司）负责自行开发建设的青云阶项目中的第二各子项目。
公司拟将此项目定位建设成为青城山区域高端度假产品。
项目名称：
青云阶·云域项目
运作主体：
中国水电建设集团房地产（都江堰）有限公司
项目总平面规划示意图：
该项目用地面积21079.28㎡，地上部分建筑面积166016.1㎡，地下部分建筑面积42863.4㎡，总建筑面积208879.5㎡，其中商业建筑面积148762.3㎡，地下车库面积42863.4㎡，总户数1719户；会议中心一栋，面积5445.92㎡；商业用房一栋，面积1609㎡；机动车位1812个，小区容积率0.79，建筑密度26.48％，绿化率33.43％。
项目共由215栋单体建筑，分别为叠拼（含4层、5层及6层）小计1307户、联排3层小计76户、公寓1栋6层小计343户、会议中心一栋2层及安麓酒店3层及1层配套客房建筑构成，设局部地下室一层。
设计规划户型如下：
表一：
设计规划户型信息表
表二：
云域一期主要技术指标
户型
户型结构
套数
户数比例（%）
面积（m2）
面积比例（%）
88.59
二室二厅二卫
32
6.3
2834.88
9.3
88.90
三房二厅二卫
108
21.2
9601.2
31.7
86.80
三室二厅二卫
32
6.3
2777.6
9.2
44.94
一室一厅一卫
336
66.2
15099.84
49.8
6644
地下室
1
不计算入内
1.3项目市政配套设施
给水：
项目地块南侧聚青线有市政供水管（φ400，铸铁管）可供接驳；
排水：
雨水排入项目地块周边市政道路雨水管网（2#路、3#路、4#路）；污水排入项目地块周边市政道路污水管网（2#路）。
供电：
由青云阶10KV开闭所引至项目地块高低压配电室；
供气：
项目地块南侧聚青线上有市政燃气管（DN200，PE管）可供接驳；
电讯：
项目地块南侧聚青线上有市政电讯管网管可供接驳；
施工临电：
总负荷600KVA,已安装一台630KVA箱变，并配置一级配电柜；
施工临水：
前期利用降水井提升的地下水作为水源，后期拟在项目地块南侧聚青线接入DN50供水管。
1.4 项目地质情况
地形、地貌
拟建场地位于都江堰市中兴镇新益村和沿江村，地处沙沟河右岸，场地内大部为农田，地形开阔平缓，场地地势起伏小，标高为661.29～662.42m，相对高差1.13m。
地貌单元为成都平原岷江Ⅰ级阶地。
气象特征
成都市属东部季风区中亚热带湿润气候亚区，具热量丰富，雨量充沛，四季分明，雨热同季的特点。
根据四川省气象局多年观测资料统计，主要气候特征为：
气温：
年平均气温16.2度，极端最高气温37.7度，极限最低气温-5.9度。
降雨雨量：
年平均降雨量为950mm，其中12-2月份降雨量最少，称为旱季，这三个月降雨量仅为年降雨量的3％左右，7-9月份降雨量最多，称为雨季，三个月降雨量占年降雨量的60%以上。
蒸发量：
多年平均值为1020.50mm。
日照：
年日照时数为1200～1300小时，日照最少年份只有960小时。
湿度：
年平均相对湿度为82%。
风速风向：
年平均风速1.35m/s，年最大风速为14.8m/s，（NE向）瞬时最大风速为27.40m/s，主导风向的方向是N.NNE.NE向，三个风向频率为31％左右。
水文地质条件
根据区域水文资料，场地地下水为孔隙型潜水，地下水赋存于砂、卵石层中，受大气降水、地下水径流补给。
勘察期间测得地下水静止水位埋深为4.1～4.5m，地下水绝对高程656.99～658.21m。
地下水位受季节性影响，地下水位变化幅度为1.00～2.00m。
基础方案
根据地质勘测报告意见，本工程基础设计方案定为：
采用天然地基，采用独立基础，以卵石层作为基础持力层。
第二章、项目综合部署策划
2.1综合协调的目的和思路
以营销工作为主线制定项目开发计划，配合该主线制定项目工程线、外部审批线，对重大时间节点由营销、工程、拓展、财务部上专题会议讨论，对有分歧或意见首先遵循营销为主的原则。
2.2 项目开发涉及的相关单位
银行、国土、土储、规划、建设、消防、房管、文物、初设设计、地勘、施工图设计、图审、总包、门窗和二装等分包等、物业、以及各第三方检测单位等相关单位。
青云阶-云域项目地块总图
2.3项目开发重大时间节点及流程：
时间轴
2013年12月
2014年1月
（2014年1月前已完成工作未列）
2014年2月
2014年3月
2014年5月
2014年7月
2014年8月
2014年9月
2014年11月
2014年12月
2015年2月
配合项目营销工作的工程形象进度计划（不包括样板房等各建筑单体）
◆云域一期2号道路路面硬化完成————————————————3月10日
◆云域一期施工大门、围挡完成—————————————————3月20日
◆叠拼样板间及绿色商业临建拆除完成——————————————4月10日
◆3号、4号道路两侧销售绿化、围挡等完成———————————4月15日
◆3号、4号道路路面沥青面层施工完成—————————————4月30日
◆云域南侧东软大道旁60米景观带完成—————————————5月25日
第三章项目组织架构
3.1、公司组织架构图
3.2工程组织架构图
3.3项目工程部人员配置
1、根据本项目特点，建设期共配置土建工程师3名，水暖、电气工程师共1名。
2、精装修工程师由一名土建工程师负责兼任，水暖、电气工程师配合。
3、市政工程由水暖工程师兼管。
4、景观工程配备一名景观工程师，1名电气工程兼管景观水电部分。
5、项目安全由项目文员兼职负责。
6、项目部各岗位人员配置，详见下表。
阶段
类别
前期准备
建设期
备注
土方、基础施工阶段
地下室及主体结构阶段
装修
阶段
景观阶段
项目经理
1
1
1
1
1
全面负责技术、计划工作（工程部经理兼任）
土建工程师
1
1
3
3
各负责一个标段的全面管理
水暖、电气工程师
1
1
1
1
1
装修工程师
兼任
兼任
由土建工程师兼任
市政工程师
兼任
水电工程师兼任
景观工程师
1
1
负责景观工程全面管理
安全工程师
1
1
1
1
1
由项目文员兼任
项目文员
1
1
1
1
由工程部资料员兼任
合计
6
5
8
8
4
3.4项目监理部人员配置表
项目监理部各专业监理工程师按照项目施工进度分阶段进场。
详见下表：
阶段
类别
土方、基础施工阶段
地下室施工阶段
主体结构施工阶段
精装修及验收阶段
备注
项目总监理工程师
1
1
1
兼任
常驻项目
项目监理资料员
1
1
1
兼任
常驻项目
水、电监理工程师
1
2
2
兼任
常驻项目
安全监理工程师
1
1
1
兼任
常驻项目
土建监理工程师
2
2
2
兼任
常驻项目
装修监理工程师
兼任
由土建工程师兼任
园林监理工程师
1
兼任
常驻项目
合计
6
7
8
兼任
3.5项目施工方人员配置表
阶段
类别
前期准备
建设期
备注
土方、基础施工阶段
地下室及主体结构阶段
装修
阶段
景观阶段
项目经理
1
1
1
1
1
全面负责技术、计划工作
项目副经理
1
1
1
1
1
落实项目经理交予工作
生产负责人
1
1
1
1
1
技术负责人
1
1
1
1
1
负责现场各阶段技术把控
施工员
2
3
3
3
3
质检员
1
2
2
2
2
安全员
2
2
2
2
2
材料员
1
1
1
1
1
测量员
1
1
1
1
1
实验员
1
1
1
1
1
资料员
3
3
3
3
3
计量员
1
1
1
1
1
预算
2
2
2
2
2
20
四、销售平面策划
工程在保证质量的同时，服务于营销，一个好的看房动线，不仅能更好的展示青云阶，有助销售，而且可避免返工造成不必要的浪费，在规划及布置施工总平面时应首先将销售开放区域提前进行策划，据此再进行下一步施工平面合理有效布置。
开放区域：
云湾组团：
（会所、青云湖、花海、户外运动景观带。
。
。
）
云域组团：
（东软大道旁60米景观展示区、叠拼样板间。
。
。
）
4.1、客户参观线路：
停车场→会所（售楼部）→青云湖区（云湾展示区）→北入口→经7#道路
→联排大门口→3#道路、4#道路（景观展示）→景观样板示范区→叠拼样板房→原路回会所（停车场）
以上红色箭头表示销售动线
本项目本批次拟将首推南侧叠拼产品及公寓产品，而销售部将沿用云湾一期17#（会所），距离云域一期约1公里，首推产品为4F和6F的叠拼，南侧是成都至青城山的主要交通道路东软达到，西侧是我公司代建的市政道路3、4号道路，叠拼样板房定于东软大道北侧60米已市政4号道路交汇处。
由此整个销售动线从云湾会所到达样板区，拟将3#、4#道路云域地块一侧沿道路人行道边至区域5米范围内打造景观，达到步步为景的效果；而东软大道一侧将于样板房开放时完成60米纵深、300米宽的景观展示区域。
也是南地块的重点景观展示区。
叠拼样板房分为精装样板和清水样板展示于客户。
4.2、具体销售线路：
1、停车场：
东软大道及106旅游线路上有明显导视牌，指引客户进入青云阶停车场。
——到达停车场后，物业及时通知接待客户坐观光车到会所。
2、会所售楼处
会所置业顾问接待，沙盘讲解、洽谈区、以及选择性完善配套的参观。
会所配套展示：
8500平米会所，包括室内恒温泳池、中西餐厅、亲子乐园、影音室、棋牌室、健身房、红酒雪茄吧等设施。
3、会所外青云湖（云湾配套展示区）
置业顾问带客户乘观光车途径会所外青云湖，及云湾景观展示区（花海、酒吧、垂钓、运动景观带）
4、北入口外经7#道路（会所及联排大门口展示）
观光车经7号路，可形象展示会所整体、景观高尔夫及联排别墅。
销售也可做故事营销，描述会所及商业联排销售情况。
7#号路中用广告牌围栏，左侧为观光车专业车道，右侧为公司及施工车道。
有效分流，又能不受施工及泰达的工地形象影响。
5、3#道路、4#道路（景观展示）
3、4#号道路，比较长，靠近泰达可做项目广告围栏，图示绿色部分项目内侧做5米景观带（乔木、灌木、分段不同花草展示，大型乔木后期可移栽）让客户感受一步一花一美景。
6、景观样板示范区
靠近东软大道为60米纵深、300米宽的景观展示区域。
是南地块的重点景观展示区。
不仅有利促成销售，也是青云阶项目的一个对外重要形象展示。
因此观光车沿此区域围绕一圈再到样板房参观。
7、叠拼样板房
叠拼样板房分为精装样板和清水样板展示于客户。
置业顾问带看完样板间可直接原路返回会所洽谈。
另为充分体现中国水电地产的良好形象，确保客户观摩样板房时的安全出行，项目拟将云域一期与销售展示区分开，采用销售广告围挡的方式隔断。
样板示范区建议：
会所到样板间路程较长，部分客户会被云域地块60米的景观示范区所吸引，直接到样板间，置业顾问赶到样板间，客户可能已经参观完走了，这样就造成了客户资源的流失。
建议：
有效合理的道旗、路牌指示，正确指引客户先到会所售楼部。
样板间置业顾问专人带看，或必须有“样板间参观卷”才能参观，这样有效防止同行、及客户，直接到样板间看完后离开。
景观区保安及时指引售楼部方向。
第五章、施工平面策划
5.1基础、基坑支护及土方挖运阶段总平面策划
1、场地周边环境
东面：
正在建设的市政2#道路，现准备施工水稳层，拟将水稳层改为砼层，用于云域地块施工主要道路。
南面：
东软大道，紧贴东软大道60米景观展示。
西面：
暂为空地，以4号道路与云域一期项目划分开来。
北面：
待建的云域二期工程
2、地下室（一层）支护结构方式：
拟选取喷锚结合放坡、坡面土钉挂网喷浆方案；土方工程、地下室结构施工过程中对较浅承压水需采取井点降水措施。
3、此阶段临时设施的布置，
综合考虑本项目分判标段、推盘销售、道路场地及周边环境等要素，最终择优将施工临时办公布置在地块的东侧2号市政道路边，施工单位生活区沿用云湾项目原有的生活区。
（1）在项目地块西南角安装1台630KVA箱变，并配置一级配电箱。
在酒店区域和绿色商业区域等负荷集中点设置二级配电箱，各区域内的负荷集中点设置三级配电箱。
配置一台100KW柴油发电机，供市政电网停电时重要负荷的用电需求。
（2）施工用水及排水：
a.前期利用降水井提升的地下水作为水源，后期拟在项目地块东侧聚青线接入DN50供水管，沿围墙四周布管安装；
b.全场生活废水、施工污水经三级处理后接入2#路市政排水管道。
全场雨水和降水井排水市政雨水管网（2#路、3#路、4#路）
（3）施工道路：
地块西侧已用于销售动线，而东侧正在建设市政2号道路，2号道路
紧邻东软大道，材料运输方便。
工程部选择市政2号道路作为施工主要通道，在景观纵深60米处设置施工大门，考虑到酒店和云域二期后期开发建设，建议将原有2号市政道路水稳层改为砼层，以保证施工车辆重压承载要求。
4、基坑体量：
公寓及会议中心为一体地下室，基坑周长约345.4m,面积约6700m2；一层地下室，±0.00相对于绝对高程月6m,基坑开挖深度约4m。
由于公寓和会议中心整个地下室同步施工，土方量约为26000方，土方需全部转运至云域二期工程地块内（临近原则），而公寓及会议中心南侧为小区内消防道路，考虑将此路段作为永久道路基础施工，且需做边坡支护，以防止重车对边坡造成损坏。
叠拼采用的是独立基础，基地面积约为2976平米，开挖深度约为2米，土方量约为5952立方。
此区域基础±0.00完成相对时间较早，考虑部分土方转运至云域二期地块内（临近原则），其余部分直接堆放基坑周边，待基础±0.完成后直接回填。
5、此阶段施工思路
为节省工期，本项目拟定同时基础施工，一旦条件具备即进行土方开挖。
（1）基础施工顺序：
叠拼、公寓及会议中心同时施工；叠拼基础工程采取平行施工、单栋流水的施工方案。
（2）支护结构施工：
基坑支护只做公寓及会议中心南侧施工道路一侧。
（3）土方工程施工顺序：
先南后北：
即先挖项目南侧靠近样板房区域，然后向北推进。
而公寓和会议中心土方开挖可以叠拼同时进行，开挖顺序由南向北。
土方开挖时要严格控制土方转运量，确保安全且合理减少转运时间及费用。
6、此阶段各工序配合衔接示意图如下：
5.2、地下室施工阶段总平面策划
1、此阶段临时设施布置：
（1）施工单位办公区、施工用电、施工用水、施工道路及塔吊布置。
（2）塔吊安装布置根据作业半径和工作体量进行规划，以满足施工需求。
（3）混凝土工程：
地下室结构施工时全采用车载泵输送，节省时间。
（4）钢筋加工场：
设置两个钢筋加工棚，一个沿用现有的钢筋加工房，供叠拼；另一个设置于2号市政道路上，主供公寓和会议中心。
（5）施工道路：
施工道路从2号市政道路处展开，于公寓及会议中心南侧建设施工道路,便于材料运输。
2、地下室施工阶段平面布置图如下：
5.3、主体及装修施工阶段总平面策划
1、此阶段临时设施布置：
（1）施工用电、用水:
在酒店区域和绿色商业区域等负荷集中点设置二级配电箱，各区域内的负荷集中点设置三级配电箱。
施工用水管道沿围墙四周布管安装，并引入用水集中点，在酒店主楼等较高的建筑物首层设置一个蓄水池并安装加压水泵，水池容积不小于10立方，满足施工用水及施工消防用水。
（2）塔吊布置同前一阶段。
（3）施工电梯：
公寓以及会议中心采用施工电梯，施工电梯的安装位置与消防道路设计位置结合起来考虑，尽量利用小区消防道路作为施工临时通道，降低施工车辆通行对地下室顶板的不利影响，而砌体及沙子堆场靠近施工电梯布置；叠拼区域采用物料提升机，两拼户型设置1台，三拼设置2台。
（4）施工道路：
地下室结构完成后，按照施工总平面图消防道路走向来布置此阶段场内施工通道，保证结构顶板安全，减少裂缝出现，此阶段顶板上方不考虑回
填土，只回填地下室外围基坑土方，场内施工通道限载30吨。
（5）混凝土工程：
叠拼全过程采用车载泵输送，公寓和会议分别在一个电梯井道内设置一台可移动安装的混凝土布料机，地泵共设置2台。
既加快砼浇筑速度、提高效率，又能保证钢筋砼浇筑质量。
（6）钢筋加工场：
布置同前一阶段。
2、此阶段施工思路：
（1）先叠拼，后公寓，在后会议中心，确保叠拼和公寓结构施工进度。
（2）施工电梯安装时间：
在公寓主体结构封顶前15天准备施工电梯基础施工；叠拼单位工程第一批主体结构封顶进场安装物料提升机，确保二次结构及屋面顺利施工。
（3）提前与都江堰市质监部门沟通，叠拼、公寓和会议中心结构工程分两段组织验收、分段施工。
（4）外立面二次结构施工完成后进行施工。
（5）地库四周具备回填条件时，立即组织土方回填，提供施工道路、材料堆场及市政管线工作面。
地库顶板上回填土在外架拆除之后进行。
（6）公共部位精装修工作面在内粉基本完成后进行，并与电梯安装紧密配合，使精装修尽快插入施工。
第六章、合同管理策划
工程项目建设是一个极其复杂的社会生产过程，要经历可行性研究、勘察设计、工程施工、调试运行及维护等多个阶段，从而形成各种各样的合同关系
6.1合同管理的核心重点
合同管理是工程项目管理的核心，至始至终贯穿于整个项目管理周期。
建立“以项目为先导，以设计为基础，以施工为主体，以监理为保证”的合同管理机制，明确项目的成本、质量、工期对项目的重要性，在合同中做出明确规定。
1、分析可能出现的各种潜在不利因素，在合同中尽量进行规避。
2、关注各合同项目执行情况，分析各合同项目可执行度，注重经济基础资料的收集。
3、清楚界定各专业分包和总包的工作界面，在合同中明确描述和示意。
4、严审并控制设计变更和签证项目造价。
5、严格执行公司总部发文，规范合同管理和成本控制流程。
6、分类建立各项目合同台账，做到标题清晰，查阅方便。
6.2合同管理亮点
施工合同
安全文明施工可视化
成品保护可视化
为完善合同细节，防范风险，以合同附件的形式对可能出现的情况予以约定：
1、开办费项目
2、总承包合同分界标准
3、钢筋、混凝土价格调整办法
4、工程质量保修书
5、廉洁合作协议书
6、施工安全管理责任书
7、质量技术说明及现场管理要求
8、主体工程施工管理和质量技术配合要求
9、主体工程质量技术要求
10、安全文明施工具体要求
11、分项工程及工作面移交要求
12、中国水电建设集团房地产文明施工标准
13、分包管理协议书
14、双方对审确认后的施工图预算书（另装订成册）
15、工程量清单（另装订成册）
监理合同：
为应对通常工程监理过程中，由于工期延长、工程量改变等合同条件的改变而导致监理费用的争议，本项目监理费用采用了按照人员配置确定费用的方式：
序号
人员分类
人工费基价
（元/月）
其他费用
（元/月）
1
总监
2
监理工程师（土建）
3
监理工程师（机电）
……
………………
……………….
…………………………
合计
造价工程师
费用组成一览表
6.3合同档案管理
第七章、成本管理策划
积极的成本计划不仅包括按照已确定的技术设计、合同、工期、实施方案和环境来考虑工程成本，而且包括对不同的方案进行经济技术分析，从整体上考虑成本、工期、质量、实施方案等之间的影响和相互平衡，以寻求最优的解决方案，不局限于建安成本的考虑，而且要考虑运用成本，即项目生命周期成本。
设计创造价值：
7.1、成本控制组织架构：
工程成本计价示意图：
7.2、工程项目成本管理方法（PDCA循环）：
成本管理实施过程：
7.3、具体成本控制：
成本控制的主要阶段在前期，往往1%的设计成本能够决定工程造价的70%以上，所以设计阶段的成本控制显得尤为重要。
设计工作是工程建设的关键，对于工程项目、建设工期、工程质量以及建成后能否取得良好的经济效益起着决定性的作用。
首先我们从设计限额开始，查阅大量相关资料，对比中海、万科等标杆企业的设计限额，结合青云阶云域地块项目的实际情况，确定最终设计限额如下：
序号
项目名称
云域设计限额
常规设计限额
差值
钢筋指标（kg/㎡）
混凝土指标（m³/㎡）
钢筋指标（kg/㎡）
混凝土指标（m³/㎡）
1
会议中心、商业及配套公建
65
0.43
70
0.45
减少混凝土及钢筋用量
2
多层建筑（公寓）（4～6层）（±0.00以上）
43
0.42
46
0.44
3
低层建筑（叠拼）（3~6层）（±0.00以上）
53
0.42
58
0.45
4
地下室车库
（不含人防）
120
1.2
130
1.25
5
地下室车库
（含人防）
145
1.25
150
1.30
通过优化设计方案来控制成本，例如原设计方案地下是面积约为100000平方米，优化后约为40000平方米，减少约60000平方米，从而大大降低了成本，增加了可售面积，提高了产品利润，具体分析如下：
经济技术比较：
项目
优化前
优化后
减少量
面积（㎡）
100000
40000
60000
造价（万元）
30000
升级会员 