浅谈交警规范执法的几个问题.docx
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浅谈交警规范执法的几个问题
浅谈交警规范执法的几个问题
从现在开展的“规范执法行为、促进执法公正”专项整改活动来看，公安交警部门的执法活动还存在不少问题和薄弱环节。
就当前交警执法中存在的主要问题以及如何严格规范执法行为，提高执法水平谈点个人看法，期望引起关注。
一、当前交警执法中存在的主要问题
交警部门是以行政执法为主，兼有部分刑事司法权的执法单位。
交警最广泛的执法活动，属于行政执法范畴。
据调查，当前交警执法从总体上讲存在着“三重三轻”的倾向。
即：
重行政权，轻公民权；重权力的施行，轻权力的制约；重实体法，轻程序法。
具体表现在以上几个方面：
1、单纯追求经济利益，在一些事故案件的处理上以罚代刑，降格处理，影响了法律的严肃性。
2、少数民警办案中随心所欲，甚至办人情案。
3、重实体轻程序的现象依然存在。
一是越权处罚。
如公安部规定交通民警当场处罚不得超过200元，超过的，应当在24小时以内由县级以上公安交通管理部门作出处罚决定。
但实际执行时并未严格履行审批手续。
二是处罚不公正，随意行使自由裁量权，甚至出现情节重的处理轻，而情节轻的反而处理重的非常现象。
三是随意暂扣车辆号牌和证照，不出具合法的暂扣凭证，事故押金管理混乱。
4、事故案卷不规范，材料不全。
存在上述问题的原因是多方面的。
除客观因素外，少数交警部门领导对严格规范执法行为的重要性认识不足，内部执法机制不健全，执法监督检查不力，也是一个重要原因。
二、进一步提高认识，把规范执法作为加强交通管理工作和交警队伍建设的战略措施来抓
党的十六大确立了“以法治国，建设社会主义法制国家”的治国方略。
交警是公安机关的一个警种，是国家重要的执法机关。
进一步完善执法机制，规范执法行为，是实施以法治国方略的需要；也是改善公安交警执法形象，促进廉政建设，密切警民关系的需要。
因此，交警部门要从战略高度认识新形势下完善执法机制和规范执法的极端重要性，把它摆到重要议事日程上来，更好地完成时代赋予的重任。
完善执法机制，就是要在市、县两级交警部门建立起严格的法制教育培训制度，完备的执法规范，健全的执法责任制和执法监督办法。
它是一个系统工程。
其中，法制教育培训是基础，执法规范和执法监督是保障，建立执法责任是关键，三者有机结合，才能保障和促进交警执法活动的正常进行。
所谓规范执法，它有三个特定的要求：
一是合法化。
即执法行为要有法律依据；二是程序化。
即各个执法环节的运作在序状态下进行；三是文明化，即要文明执法。
要达到这三点，必须加强权力制约，强化内外监督，做到执法责任落实到位，奖惩措施公正严肃。
规范执法行为，要从以下两方面提高认识：
一是交通管理职能的发挥，主要是通过执法活动来实现；执法行为不规范，执法机制不健全，交通管理工作就跟不上时代的步伐。
现在有些民警把法制工作与业务工作看成“两张皮”，认为规范执法讲得过多，就会束缚手脚，影响工作效率。
事实上，规范执法正是为了加强交通管理。
二是规范执法是适应社会主义民主法制建设的新形势。
我们要通过规范执法、文明执法、实现人民警察为人民服务的宗旨，维护广大交通参与者的合法权益。
执法不规范，执法不力，就谈不上保护人民；执法不严，执法不公，就是侵犯公民的合法权益。
三、建立规范的机制，优化执法程序，推动规范执法活动上台阶
1、加强法制教育，提高民警法律素质和执法水平。
要大力开展法制教育培训，以多种形式开展学法活动。
对新录用和调整到新岗位的民警要进行岗位法律业务培训，先学法，后执法。
应定期对各级交警部门领导和民警进行法律知识考试、考核，并以此作为晋升、奖惩的必备条件。
2、建章立制，规范执法行为，优化执法环境。
随着《行政处罚法》和新《刑法》、《刑诉法》等法律的颁布实施，建章立制，严格规范执法行为已迫在眉睫。
一要严格规范暂扣车、牌、证照、财物的审批程序和登记保管制度；二要规范执法主体的行为，交警执法要依法出示执法证件，严禁交警协管员和其它临时雇用人员行使交警行政执法权；三要严格办案审批手续，严禁不经审核批准擅自处罚；四要使用规范、统一的法律文书；五要依法履行《行政处罚法》新增加的执法程序，要依法制作告知笔录，听取当事人陈述和申辩，对符合听证条件的要依法组织听证。
3、全面推行执法责任制。
按照各业务部门的工作职责和权限，明确各自的执法范围和执法责任，并将执法责任和量化指标层层分解，落实到岗、到人，严格考评、兑现奖惩，形成人人有责任的执法氛围。
4、建立严密的内部执法监督机制。
要完善执法检查、案件审核把关等内部执法监督制度，认真负责地办理行政复议、诉讼和赔偿案件，及时发现和纠正执法中的错误。
要落实错案责任追究制度，对因故意或重大过失办错案的，必须依法严肃处理，并追究经济责任。
执法检查要经常化、制度化。
5、切实加强交警系统法制队伍建设。
在贯彻以法治国的新形势下，公安交警部门迫切需要一个健全的机构和一部分高素质的专业人员，来搞好法律服务和内部执法监督工作。
从我市目前情况看，大多数交警大队均未设立法制机构，法制员也是形同虚设。
各级领导要重视支持和关心法制队伍的建设，帮助他们解决工作中存在的困难和问题。
从事法制工作的民警也要增强责任感，爱岗敬业，勤奋学习，不断丰富和更新知识，努力使自己成为精通公安交警系统法律、法规的行家里手，为提高交通管理水平做出自己的贡献。
内容提要
[关键字]XX花园项目投资开发经营
第一章前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
二、XX市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章结论与建议
第十一章结束语
第十二章附录及主要参考文献
第一章前言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX市规划局规划方案；
2、亿房网站
3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；
4、XX市2000房地产年鉴；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介代理公司提供的资料
三、项目概况根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。
建筑形式采用组合式：
多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：
8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：
1.4其中：
多层住宅：
6.72万M2
小高层住宅及别墅：
4.48万M2
公建面积：
0.5万M2
④建筑密度：
22.5%
⑤绿化率：
40%
（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）
第二章项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。
因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。
投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。
（《新华文摘》2001’5）全国房地产开发及销售情况表
2000年实际比上年同期+%商品房新开工面积（万平方米）2829530.6
商品房竣工面积（万平方米）23027.916.4商品房销售额（亿元）3571.030.1
其中：
销售给个人（亿元）2840.351.9
占总销售额的比重（%）79.5--2．消费主题发生变化，销售总量逐年上升。
2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比上年提高7.9个百分点。
4．二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。
现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。
5．需求状况发生变化，市场供求呈现多样。
从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。
（《中国房地产信息》2001’5RealEstateInformationofChina谢家瑾）
以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
二、XX市房地产市场分析
1．2000年房地产市场
（1）个人购买率进一步增加。
商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。
从图中可以看出：
2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。
2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出：
2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。
价格指数
一季度1941.81000
二季度19631010.9
三季度2003.931031.9
四季度2021.661041.03各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:
通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。
2．市场特点分析
2.1宏观市场特点：
2．空置商品房消化能力加强。
2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。
1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。
4．房地产二、三级市场联动效应初步显现。
2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。
根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。
广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。
2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。
存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。
住房一级市场（增量房）住房二级市场（存量房）住宅总量建筑面积244平方米478.62万平方米722.62万平方米6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。
2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。
同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。
1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。
8、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。
2000年XX市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。
6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。
据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。
2．2微观市场特点2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。
户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。
而面积大都在90-120平方米之间。
3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。
这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。
4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。
例如：
统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。
5．从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。
6．从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。
不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。
8．从楼盘配套设施来看，2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。
例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。
10．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。
例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。
11、从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。
2000年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。
例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。
3．3分类物业特点
据《武房指数》统计，2000年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：
从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。
总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。
通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。
住宅1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；
2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；
3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。
写字楼1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。
汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。
该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。
2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。
平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。
4．中南路至武珞路沿线。
中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。
5．宝丰路、汉阳地区。
平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。
加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。
商业服务用房
2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。
主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：
江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。
我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。
2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。
但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。
从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。
3．2001年及未来XX市房地产市场展望2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。
因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。
2．2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。
3．继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。
经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：
一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。
4．2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。
将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。
5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。
推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。
6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。
同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。
7．积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。
另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。
支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：
住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。
另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。
（《长江日报》2000’9）
（三）有利投资经济形势成因分析
（一）国家宏观经济的影响
（二）XX市经济发展势头良好（三）全国整体房地产市场发育发展情况良好11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。
今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。
在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。
截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。
其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。
今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。
今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。
受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。
前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。
（三）积金归集、商业银行住房贷款的有力支持
据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。
另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。
在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：
国家宏观经济形式是可喜的，与房地产
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