房地产企业融资专题分析报告.docx

房地产企业融资专题分析报告.docx

《房地产企业融资专题分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业融资专题分析报告.docx（74页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产企业融资专题分析报告

2018年房地产企业融资专题分析报告

内容目录

1.货币资金情况：

账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显.............................................7

2.现金流总体情况：

流入流出规模17年均创新高.................................................................10

3.现金流结构分析：

龙头房企靠回款内生增长，大型房企依赖借款杠杆扩张..................11

4.经营活动现金流：

2017年总体实现净流入，销售回款率下降.........................................15

5.投资活动现金流：

净流出规模持续扩张，大型房企较为明显...........................................16

6.筹资活动现金流：

龙头和大型房企融资优势明显................................................................18

7.样本房企现金流压力测试：

压力主要来自于再投资，只要停止拿地，压力并不大.....20

7.1.如果房企完全停止拿地，在销售回款较2017年分别下降20%，持平，上升10%的

三种情况下，是否有足够的钱偿还债务。

...................................................................................21

7.2.如果房企想维持17年的拿地规模，在销售回款较2017年分别下降20%，持平，

上升10%的三种情况下，偿债现金缺口有多大？

......................................................................23

8.现金流关键疑难指标解析.........................................................................................................25

8.1.预收款与现金流及营业收入的关系.......................................................................................25

8.2.偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？

.....................................................................27

8.3.回款率为何逐年下降？

...............................................................................................................27

8.4.拿地支出分布在哪些科目里？

.................................................................................................28

8.4.1.购买商品接受劳务支付的现金.....................................................................................28

8.4.2.投资支付的现金、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额....................29

8.4.3.支付其他与经营活动有关的现金、支付其他与投资活动有关的现金...........29

8.5.“其他”里面都藏着些什么？

..................................................................................................29

8.5.1.收到其他与经营活动有关的现金................................................................................29

8.5.2.支付其他与经营活动有关的现金................................................................................30

8.5.3.收到其他与投资活动有关的现金................................................................................30

8.5.4.支付其他与投资活动有关的现金................................................................................30

8.5.5.收到其他与筹资活动有关的现金................................................................................30

8.5.6.支付其他与筹资活动有关的现金................................................................................31

8.5.7.总结：

房企自主选择空间较大，具体情况具体分析...........................................31

8.6.支出积极性指标.............................................................................................................................31

9.结论：

中小型房企偿债能力不必过度担忧，负债率和现金流压力测试都很安全.........32

9.1.小型房企主动去杠杆，偿债能力不必过度担忧................................................................32

9.2.中小房企筹资活动现金流入占比较低，但投资现金流入、流出占比均较高，可能

是由于“明股实债”或者合作开发较多.......................................................................................32

9.3.房企现金流压力主要来自于再投资，只要停止拿地，房企的现金流压力并不大33

9.4.现金流关键疑难指标解析..........................................................................................................33

9.4.1.预收款与现金流及营业收入的关系............................................................................33

9.4.2.偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？

.........................................................34

9.4.3.回款率为何逐年下降？

...................................................................................................34

9.4.4.拿地支出分布在哪些科目里？

.....................................................................................34

10.案例分析：

万科........................................................................................................................34

10.1.货币资金处于历史高位，偿债能力远超行业整体.........................................................35

10.2.17年现金净流入创历史新高，18Q1则出现大幅净流出36

10.3.钱从哪里来，花到哪里去........................................................................................................38

10.4.经营现金流：

“其他”流出大幅增加，回款率不断下降...........................................39

10.5.投资现金流：

净流出规模扩张迅速.....................................................................................40

10.6.筹资现金流：

一季度集中偿还债务.....................................................................................40

10.7.2017年万科拿地施工支出较为谨慎....................................................................................41

附录：

直接法和间接法现金流量表、样本名单.........................................................................44

图表目录

图1：

44家样本房企历年货币资金...........................................................................................................7

图2：

分组房企历年货币资金增速............................................................................................................7

图3：

44家样本房企历年短期债务...........................................................................................................8

图4：

分组房企货币资金对短期债务的覆盖倍数................................................................................8

图5：

分组房企净负债率.............................................................................................................................10

图6：

44家样本房企历年现金流入.........................................................................................................10

图7：

44家样本房企历年现金流出.........................................................................................................10

图8：

44家样本房企历年现金净流入....................................................................................................10

图9：

龙头房企历年现金净流入...............................................................................................................11

图10：

大型房企历年现金净流入............................................................................................................11

图11：

中型房企历年现金净流入............................................................................................................11

图12：

小型房企历年现金净流入............................................................................................................11

图13：

历年现金流入的构成......................................................................................................................11

图14：

龙头房企历年现金流入构成........................................................................................................12

图15：

大型房企历年现金流入构成........................................................................................................12

图16：

中型房企历年现金流入构成........................................................................................................12

图17：

小型房企历年现金流入构成........................................................................................................12

图18：

历年现金流出的构成......................................................................................................................12

图19：

龙头房企历年现金流出构成........................................................................................................13

图20：

大型房企历年现金流出构成........................................................................................................13

图21：

中型房企历年现金流出构成........................................................................................................13

图22：

小型房企历年现金流出构成........................................................................................................13

图23：

样本房企历年现金流入细项........................................................................................................13

图24：

样本房企历年现金流出细项........................................................................................................13

图25：

分组房企17年现金流入细项.....................................................................................................14

图26：

分组房企17年现金流出细项.....................................................................................................14

图27：

分组房企18年Q1现金流入细项14

图28：

分组房企18年Q1现金流出细项14

图29：

44家样本历年经营现金流...........................................................................................................15

图30：

龙头房企历年经营活动现金流...................................................................................................15

图31：

大型房企历年经营活动现金流...................................................................................................15

图32：

中型房企历年经营活动现金流...................................................................................................15

图33：

小型房企历年经营活动现金流...................................................................................................15

图34：

历年经营活动现金流入细项拆分..............................................................................................16

图35：

历年经营活动现金流出细项拆分..............................................................................................16

图36：

历年投资现金流...............................................................................................................................16

图37：

龙头房企历年投资活动现金流...................................................................................................16

图38：

大型房企历年投资活动现金流...................................................................................................16

图39：

中型房企历年投资活动现金流...................................................................................................17

图40：

小型房企历年投资活动现金流...................................................................................................17

图41：

历年投资活动现金流入细项拆分..............................................................................................17

图42：

历年投资活动现金流出细项拆分..............................................................................................17

图43：

17年投资活动现金流入细项拆分（分组）...........................................................................17

图44：

17年投资活动现金流出细项拆分（分组）...........................................................................17

图45：

18年Q1投资活动现金流入细项拆分（分组）18

图46：

18年Q1投资活动现金流出细项拆分（分组）18

图47：

历年筹资活动现金流............................................................................................................