房地产企业融资专题分析报告.docx

1、房地产企业融资专题分析报告2018年房地产企业融资专题分析报告内容目录1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显. 72. 现金流总体情况：流入流出规模 17 年均创新高 .103. 现金流结构分析：龙头房企靠回款内生增长，大型房企依赖借款杠杆扩张.114. 经营活动现金流：2017 年总体实现净流入，销售回款率下降.155. 投资活动现金流：净流出规模持续扩张，大型房企较为明显.166. 筹资活动现金流：龙头和大型房企融资优势明显.187. 样本房企现金流压力测试：压力主要来自于再投资，只要停止拿地，压力并不大 .207.1. 如果房企完全停止拿地，在销售回款较 2017 年

2、分别下降 20%，持平，上升 10%的三种情况下，是否有足够的钱偿还债务。.217.2. 如果房企想维持 17 年的拿地规模，在销售回款较 2017 年分别下降 20%，持平，上升 10%的三种情况下，偿债现金缺口有多大？.238. 现金流关键疑难指标解析 .258.1. 预收款与现金流及营业收入的关系 .258.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ .278.3. 回款率为何逐年下降？.278.4. 拿地支出分布在哪些科目里？.288.4.1. 购买商品接受劳务支付的现金 .288.4.2. 投资支付的现金、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 .298.4.3. 支付其他与经营活

3、动有关的现金、支付其他与投资活动有关的现金.298.5. “其他”里面都藏着些什么？.298.5.1. 收到其他与经营活动有关的现金 .298.5.2. 支付其他与经营活动有关的现金 .308.5.3. 收到其他与投资活动有关的现金 .308.5.4. 支付其他与投资活动有关的现金 .308.5.5. 收到其他与筹资活动有关的现金 .308.5.6. 支付其他与筹资活动有关的现金 .318.5.7. 总结：房企自主选择空间较大，具体情况具体分析 .318.6. 支出积极性指标.319. 结论：中小型房企偿债能力不必过度担忧，负债率和现金流压力测试都很安全 .329.1. 小型房企主动去杠杆，偿

4、债能力不必过度担忧 .329.2. 中小房企筹资活动现金流入占比较低，但投资现金流入、流出占比均较高，可能是由于“明股实债”或者合作开发较多 .329.3. 房企现金流压力主要来自于再投资，只要停止拿地，房企的现金流压力并不大339.4. 现金流关键疑难指标解析 .339.4.1. 预收款与现金流及营业收入的关系.339.4.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ .349.4.3. 回款率为何逐年下降？.349.4.4. 拿地支出分布在哪些科目里？ .3410. 案例分析：万科 .3410.1. 货币资金处于历史高位，偿债能力远超行业整体 .3510.2. 17 年现金净流入创历史新高

5、，18Q1 则出现大幅净流出 3610.3. 钱从哪里来，花到哪里去.3810.4. 经营现金流：“其他”流出大幅增加，回款率不断下降 .3910.5. 投资现金流：净流出规模扩张迅速 .4010.6. 筹资现金流：一季度集中偿还债务 .4010.7. 2017 年万科拿地施工支出较为谨慎 .41附录：直接法和间接法现金流量表、样本名单 .44图表目录图 1：44 家样本房企历年货币资金. 7图 2：分组房企历年货币资金增速 . 7图 3：44 家样本房企历年短期债务. 8图 4：分组房企货币资金对短期债务的覆盖倍数 . 8图 5：分组房企净负债率.10图 6：44 家样本房企历年现金流入.1

6、0图 7：44 家样本房企历年现金流出.10图 8：44 家样本房企历年现金净流入 .10图 9：龙头房企历年现金净流入.11图 10：大型房企历年现金净流入 .11图 11：中型房企历年现金净流入 .11图 12：小型房企历年现金净流入 .11图 13：历年现金流入的构成.11图 14：龙头房企历年现金流入构成.12图 15：大型房企历年现金流入构成.12图 16：中型房企历年现金流入构成.12图 17：小型房企历年现金流入构成.12图 18：历年现金流出的构成.12图 19：龙头房企历年现金流出构成.13图 20：大型房企历年现金流出构成.13图 21：中型房企历年现金流出构成.13图 2

7、2：小型房企历年现金流出构成.13图 23：样本房企历年现金流入细项.13图 24：样本房企历年现金流出细项.13图 25：分组房企 17 年现金流入细项 .14图 26：分组房企 17 年现金流出细项 .14图 27：分组房企 18 年 Q1 现金流入细项 14图 28：分组房企 18 年 Q1 现金流出细项 14图 29：44 家样本历年经营现金流 .15图 30：龙头房企历年经营活动现金流 .15图31：大型房企历年经营活动现金流.15图 32：中型房企历年经营活动现金流 .15图 33：小型房企历年经营活动现金流 .15图 34：历年经营活动现金流入细项拆分 .16图 35：历年经营活动现金流出细项拆分 .16图 36：历年投资现金流.16图 37：龙头房企历年投资活动现金流 .16图 38：大型房企历年投资活动现金流 .16图 39：中型房企历年投资活动现金流 .17图 40：小型房企历年投资活动现金流 .17图 41：历年投资活动现金流入细项拆分 .17图 42：历年投资活动现金流出细项拆分 .17图 43：17 年投资活动现金流入细项拆分（分组）.17图 44：17 年投资活动现金流出细项拆分（分组）.17图 45：18 年 Q1 投资活动现金流入细项拆分（分组） 18图 46：18 年 Q1 投资活动现金流出细项拆分（分组） 18图 47：历年筹资活动现金流.