华联超市选址报告.docx

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华联超市选址报告

上海华联超市选址报告

前言

华联超市股份有限公司是中国国内第一家上市的连锁超市公司，其前身为成立于1993年1月的上海华联超市公司。

公司以“挑战极限，追求卓越”为企业精神，以“低成本、低投入、高效益、高产出”为经营原则，以特许加盟为经营特色，形成了以标准超市、大卖场、便利店为主营业态，以现代化物流和信息化管理为核心技术，以开拓全国市场、参与全球竞争为目标的经营格局。

任何一个零售商,无论其规模多大,也无论其货架上的物品是何其的物美价廉,其选址必须准确,恰当的地址能带给你比较好的商圈,而商圈又是企业的生命之所在。

因此，简而言之,选址很重要,不可小视. 

一片土地，在一些人眼里显得很简单，但在另一些人眼里就会复杂起来。

更多的人则喜欢将以下这句话当作店铺经营的“圣言”：

LOCATION , LOCATION , AND  LOCATION .（店址，店址，还是店址。

） 

因此，为了保证华联超市的将来的良好效益和前景，我们首先必须对超市的选址进行分析。

 由于南通市市内竞争太过激烈，所以我们华联超市连锁集团预设的新店设立区域处于市中心附近的濠南路。

一、新店的地理形势

新店地处交通发达，人流量多的濠南路220号，集购物、休闲、娱乐于一体。

二、新店址周围商业环境及竞争店环境

1、优势分析：

新店附近有南通市终极人民法院、南通博物馆、城市博物馆、三元桥、博物馆人民公园、纺织学院、南通职业大学、南通农业大学、购物一条街、距南通汽车站5.4公里、南通火车站10.3公里，附近公交有8路、31路、52路，然而，周边地区至今都没有一个大型超市，这为我们华联超市提供了一个巨大的市场空间、为市场前期运作提供了一个很好的切入机会。

另外，在此地段开超市可以避开激烈的市场竞争，如家乐福、苏果、大润发等；且距离目标顾客近，能够为他们提供一个便利的购物场所。

2、劣势分析：

就目前的消费者行为而言，很难经营高档商品。

因为目前消费者似乎已形成一个习惯——高档消费品一般都去市中心买。

因此在此经营，得必须花一定的时间来改变消费者的这种行为，培养他们新的购物习惯。

另外，学生是其主要的购物群体，在此经营会遇到寒暑假期间，学生放假所带来的人流量急剧减少的销售淡季。

三、竞争者分析

在终端越来越成为众多商家，厂家重视的年代，便利店，超市，百货商场，购物广场，大型卖场等都在各地迅速发展。

这对后来者来说即是机遇，又是挑战。

新店周围有大量的购物场所，如文峰超市、购物一条街，它们是南通市民主要的购物场所，不光吸纳了市中心的市民，而且也吸引了大量的郊区消费者。

同样，鞋子、服饰也面临着来自城市中心的竞争，这必然会影响濠南路周边的消费者，形成一种远程竞争格局。

1、近的比较大的超市的竞争：

如文峰超市，竞争会比较强烈，形成一种巨大的威胁，他是华联超市最大的竞争对手，因为彼此都争夺附近的客源，它在此已经多年，已经有一批忠诚顾客，并且有一种先入为主的感觉，规模也有一千多平方米，商品也比较齐全。

2、就近的小店的竞争：

小店在濠南路附近大量的存在，他们遍布各个角落，各条小巷，这些店的面积都非常小，商品以日用小商品为主，且产品单一，品种少，价格比大超市稍贵，消费者一般只是图个方便而进行购买，它除了方便以外基本上也就没别的优势了，因此消费者绝对不会一次性买好多，它也不能形成固定消费群体。

当然小店的大量存在，它的出货量也是不容忽视的。

但是华联超市只要以优质的产品质量、优惠的产品价格和优质的服务态度，小店就不足为惧。

四、新店周围居民及流动人口消费结构及消费层次

濠南路周围分布着南通纺织学院、南通职业大学、南通农业大学、南通技师学院，周边居民最为集中的干道，学生和居民流量特别大，而且是学生乘车去市区的必经之路，把各个大专院校的人汇集到这，也能让这里的人们顺利地返回各自的出发地。

这里是交通最便利的地方。

根据上面的情况，新商场的主要商圈是：

以濠南新村为圆心向四周辐射，包括纺织学院、南通职业大学、南通农业大学的学生及周围的本地居民。

1、新商场的消费市场构成

1、周围居民主要从事的工作是：

餐馆，服装，副业等服务领域，他们的收入水平一般较高。

他们不再只关注基本生存的物质消费的提高，他们越来越关注生活的质量。

2、其他生活不很富裕的居民，他们经济不宽裕、生活忙碌，又不愿花更多的车费到城里买高档的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市场能满足他们的购买。

3、商场周围规模不等的大中专院校，他们是新商场的主要消费者，规模比较大的有纺织学院、南通职业大学、南通农业大学人数都在6000及以上。

学生生活费平均每月在500-700元左右，除去伙食费外，每人每月有300以上用于日用品、学习用品、水果、小吃、护肤化妆品、礼品、通讯费用等的消费。

这些消费大都能在一家综合商场里得到供应。

2、新商场顾客消费的特点及消费层次的粗劣划分

1、有关资料显示，南通市人民生活水平在整个江苏省处的水平，还是相对比较高的。

2、现在的学生大多是网络媒体大众化催生出来的第三代消费者（亦称为“e人类”），他们生长在技术成熟的环境里，永远追求并接受新奇的事物和思想。

他们所“创建”的亚文化主要是以好玩、动感、刺激、享乐为主题的，标新立异是他们的座右铭，与众不同则是他们的追求目标。

他们追逐时尚、更体现出其卓而不群的生活品味，独特个性的生活方式。

新商场的建立将更加激发他们的消费。

同时这些学生群又要受到每月有限生活费的制约。

但不管怎么说这是一群很可观的顾客，只要商品迎合了他们的口味，利润应该很丰厚。

他们应该算中层消费者了。

3、周边院校的教工、单位的职工和领导人是这里高档商品的主要消费者，同时他们的一次购买量很大，又属于家庭式的集体购买，部分高消费的学生能跟这些高收入高消费者比甚至有时比他们的老师还要量多、档次高。

这些同胞是商场的高消费者。

五、新店开业后预计能辐射到的范围

1、辐射力度最强的范围

根据濠南路220号的地理位置、交通、街道环境以及主要消费者（周边在校大学生）的购买习惯和购买力进行分析。

他的主要辐射范围包括纺织学院、南通职业大学、南通农业大学及周围的本地居民。

2、辐射力较弱的范围

新店开业可能将吸引到通京大道以东的一些学生，白领，居民但辐射强度较弱。

六、新店的营业面积及商品结构

1、超市入口处

2、推车提篮摆放处

3、洗涤用品

4、化妆用品

5、日用品

6、笔、学生用品

7、办公用品

8、灶具

9、家电

10、床上用品

11、休闲男女装

12、童装

13、毛巾、袜子、鞋、围巾

14、男女内衣

15、烟酒糖茶

16、保健品

17、熟食区

18、食品

19、蔬菜区

20、水果区

21、西式糕点面包

22、超市出口及收银台

23、库房

七、新店的市场定位及经营特色

1、市场介绍

目前中国百货商店的发展呈现出规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸的特点。

从市场形势看，大型百货商场表现为如下现状：

同业过度扩张竞争。

从近年的发展情况看，多数城市的百货零售企业建设速度远远超过了居民实际购买力增长水平。

在大中城市，年销售额在1.2亿元以上的大型商场由2010年的98家扩大到2012年的1000家以上，还有相当数量在建或筹建。

为了扩大销售、提高市场份额，各商家把利润降到最低限度。

大量对利润率预期较低的小零售商使行业的收益水平进一步恶化。

不同商业业态竞相挤占市场份额。

各种不同商业业态以各自不同的特色吸引消费者，挤占市场份额。

2013年中国零售业50强中增长最慢的10家企业，其中9家都是大型百货店，均为负增长；50强前10位中超市占了5席，一改过去由百货店居于主导地位的历史。

同时，与传统百货店具有类似特征的集体商业的市场份额也呈现下滑趋势。

市场缺乏热点，消费需求明显断层。

城乡居民收入水平有了一定提高，普及型、温饱型需求已经基本饱和，而新的高水平的购买能力尚未形成，对档次较高的享受型、发展型需求尚处于“可望而不可及”的状况，加之居民购买力多渠道大量分流，商品消费需求在近几年内将会逐步减弱。

因此，消费品市场难以出现热点商品。

2、目标市场

目前伴随商圈内大中专学校的“校转院”、“院转大学”，各大中专院校都在扩招，以南通职业大学为中心的院校区的学生人数越来越多，购物娱乐的地点大多首选为辛苦坐车到市区的各大商场，其消费的每年花费虽本小组尚无这方面的数据统计，但相信数目不小，根据观察，教育产业是南通市的重要产业之一，旗首可以使该商圈内的居民及学生免于坐车走路一个多小时，只为到某商场购买生活用品，为消费者减去路途的劳累，以及不必要的花费。

而我们的商圈的划分是：

以濠南新村为圆心向四周辐射，包括纺织学院、南通职业大学、南通农业大学的学生及周围的本地居民。

3、顾客购买准则

方便快捷，这个市场远离闹市区，顾客为什么选择我们这家商场购物休闲，路程短，购物方便是我们赢得这个市场的首要一个诉求点。

时尚流行，我们顾客年龄段以15~24岁为主，这个年龄的消费者对时下流行的事物特别敏感也喜好追逐潮流，如果我们不牢记这点，我们会永远失去我们的“上帝”。

4、经营特色

商场在找准了自己的市场定位以后，则是要调整好经营商品的结构。

调整商品结构，贵在经常持久。

商场的市场定位，当然要根据市场形势的变化进行定期调整，但更重要的是经营的商品也必须不断调整，某种商品在前些时期是畅销的，但由于另一种新款式的出现而变得滞销了，这是事物发展的必然规律，每种商品都有一定的周转期，不可能有“永久牌”的。

商场要根据市场需求，不断引进名、特、优、新，而又适销对路的商品，及时调整经营商品的结构，使商场保持旺盛的生命力。

那么它就应该具备以下的经营特色。

是下罗目前品种最全，经营最具规模的及商场、超市为一体的娱乐、休闲中心；兼品牌、大卖场于一体，既适合学生及一般家庭消费又适合小康家庭消费。

独创具有国际化的整体休闲设计和装修，集功能、装饰于一体；实行绿色环保装修。

在做好营业大厅建设的同时，重点做好顾客休息室、试衣间、卫生间的建设，努力营造现代、舒适的良好购物环境。

商场内设有现场咨询。

商场在经营布局中努力体现人文化，以"方便顾客购物"为基点，重视顾客购物动线设计。

商场更加突出服务功能，更为强化以顾客为中心的经营思想，新增加服务项目，推出"无障碍退换货"，发行荣誉顾客购物卡并成立专门服务机构。

从室内装修设计到顾客座椅、饮水机等服务性设备的购置，从宣传栏到指引标牌，每个细节在保证实用性的基础上，均力求使顾客感到方便、舒适。

商场员工将以;顾客满意、供应商满意、领导满意、同事满意""四个满意"的服务理念为指导，为顾客提供优质的服务。

商场将以一流的服务、优美的购物环境、独特的品牌形象和经营特色，使置身于商场的消费者得到舒适、方便、完美的购物感受，成为浦口桥北甚至南京市的新亮点。

八、新店的经营效益预估

1.预估营业额（每月） 

新选的超级市场的商圈有三个层次，第一层次主要商圈内包含了纺织学院、职大、农院和一些小商店，零散住户和，居住人数约三万人。

第二层次即次要商圈内的居民包括江苏省南通市技师学院、南通市行政学院、及周围的住户，约一万六千人。

第三层次边际商圈内包括了南通航运、南通大学以及附近居民等，约二万人。

假设平均每人每月来超市购买食品和日用品约为350元，则：

主要商圈居民支出总额：

350×30，000=10，500，000 

次要商圈居民支出总额：

350×16，000=5，600，000 

边际商圈居民支出总额：

350×20，000=7，000，000 

据调查分析，新开超级市场在昌北开发区的市场占有率在主要商圈为45%，在次要商圈为25%，在边际商圈为10%，则：

主要商圈购买力为：

10，500，000×45% = 4，725，000 

次要商圈购买力为：

5，600，000 ×25% = 1，400，000 

边际商圈购买力为：

7，000，000 ×10% =  700，000 

该新店每月营业潜力可估计为：

4，725，000 + 1，400，000 + 700，000 = 6，825，000元 即 682.5万元

2.预估各项经营开支（不计前期投资）（每月）

固定费用：

  员工工资以及福利费用：

45，000 

设备折旧费：

20，000

水电费：

21，000

 管理费：

8，000

 分担总部费用：

200，000

变动费用：

  运杂费：

300，000 

保管费：

60，000 

包装费：

30，000 

商品耗损费：

25，000 

借款利息：

350，000 

保险费：

150，000

营业税：

486，000

总计：

 1，695，000元

3.收益分析 

预估经济收益额=预估营业额（每月）- 商品成本 -预估各项经营开支（不计前期投资）（每月） 

=6，825，000 – 3，976，000 - 1，695，000 =1，154，000 元

九、新店未来前景分析

由于周围只是一些小的临街铺面，将来如果要求扩充，是可行的。

潜在顾客为周围高校的学生，虽然现在高校扩招的趋势已经减缓，新店店址周围几所比较正规的高校的再度大面积扩招已经不太可能，但是现在大学文凭已经有普及趋势，周围的几所大专，中专，公私合办乃至独立学院必定会不断扩招，只要想进去念书，应该就可以。

所以潜在顾客量仍然会不断增长，虽然增长速度可能不会很大。

我们的营业额也一定会随之增加。

“选址，首先是为自己的顾客选，其次是为自己选，最后才是为自己未来所遇到的竞争选。

”由于我惠康超市昌北分店对潜在顾客和商业环境、竞争对手情况境等进行了极为详细的调查，相信我们前景必定会被看好