估价实务模拟题.docx
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估价实务模拟题
一、
现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权,使用年期为50年。
2001年11月建成一房屋,该房屋建筑面积为250平方米,现全部用于出租.根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。
（1）该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元,平均每月总运营费用为2万元;
（2）该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；
（3）押金收益率为9%;
（4）土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%.
［解]该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。
（1）计算该不动产总收益：
年租金收益：
4×12=48（万元）
年押金收益：
6×9%=0。
54（万元）
年总收益;48+0.54=48.54（万元）
（2）计算该不动产的年总运营费用：
年总运营费用=2×12=24（万元）
（3）该房地产的年净收益=48。
54—24=24.54（万元）
（4）建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，
房屋的使用年限为48年。
所以建筑物现值=6000×250×（48—3）/48=140.625万元。
（5）建筑物年净收益=140.625×8％=11.25（万元）
（6）土地年净收益=24。
54—11.25=13.29（万元）
二、
有某市一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地,具体情况见表1。
表1各宗地的具体情况
宗地
成交价
（元／平方米）
交易年份
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
A
680
1999
+1％
1．3
0
+1%
B
610
1999
0
1．1
0
—1％
C
700
1998
+5％
1．4
0
—2％
D
750
2001
—1％
1．6
0
+2%
E
700
2002
0
1．3
十1％
0
F
2002
0
1．1
0
0
该市地价指数见表2.
表2地价指数表
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
指数
100
103
107
110
108
107
112
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为:
当容积率在1～1。
5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1。
0时的地价增加5%；超过1。
5时，超出部分的容积率每增加0。
1，单位地价比容积率为1。
0时的地价增加3％.对交易情况、区域因素、个别因素的修正,都是案例宗地与被估宗地比较,表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度.
试根据以上条件，评估宗地G2002年的价格。
[解]建立容积率地价指数表，见表3。
表3容积率地价指数表
容积率
1．0
1．1
1．2
1．3
1．4
1． 5
1． 6
地价指数
100
105
110
115
120
125
128
可比实例A：
680×（112/110）×（100/101）×（105/115）×（100/100）×（100/101）=620
可比实例B：
610×（112/110）×（100/100）×（105/105）×（100/100）×（100/99）=627
可比实例c：
700×（112/107）×（100/105）×（105/120）×（100/100）×（100/98）=623
可比实例d:
750×（112/107）×（100/99）×（105/128）×（100/100）×（100/102）=638
可比实例E：
700×（112/112）×（100/100）×（105/115）×（100/101）×（100/100）=633
因此，待估宗地G的评估结果为：
（620+627+623+638+633）/5=628（元/平方米）。
三、
某工业开发区,于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平"后分块出售。
调查得知：
该地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿和税费）平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用（含税费）平均为2亿元/平方公里.征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40％，第二年投人60％，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6％，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。
开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%.当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12％.试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均单价。
四、有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为4平方公里。
适宜进行“五通一平"的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%;附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为l000元/平方米，开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2。
5亿元；贷款年利率为10%;投资利润率为20％;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。
估算该成片荒地的总价和单价。
五、
某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000㎡，建筑面积4800㎡，出让年限50年.该企业对地上建筑物办理了财产保险,根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80％进行赔偿。
2004年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70％,该企业向保险公司提出索赔。
保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估,并确定理赔额度.为此，该估价机构搜集了如下可用资料:
（1）该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为:
实例A：
1250元/㎡
实例B:
1420元/㎡
（2）该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房（实例C），房地年出租净收益为105元/㎡，可收益年限50年。
（3）该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表1,表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件比待估房地产好。
表1
比较因素
待估房地产
比较实例A
比较实例B
比较实例C
交易时间
100
+3
0
—2
交易情况
100
—2
+8
0
使用年期
100
0
一1
+2
区域因素
100
-1
十3
—1
个别因素
100
0
+5
+7
（4）该地块所处区域目前征地费（包括土地取得费及相关税费）为18万元/亩，土地开发费1。
5亿元/k表1，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12%，土地增值收益率20％，土地还原利率7％，综合还原利率8%。
解：
（1）解题思路：
首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格;然后采用市场比较法计算不动产总价；用成本逼近法计算土地总价，最后根据不动产总价=土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。
收益还原法计算公式为：
（a÷r）×［1-l÷（1十r）n]
式中a——纯收益；
r——土地还原利率；
n--土地产收益年期。
市场比较法基本公式为：
待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
成本逼近法测算地价公式：
土地价格=（土地取得费+土地开发费十投资利息+投资利润+税费十土地出让金）×年期修正系数
（2）用收益还原法计算实例C价格
（105÷8%）×[1—l÷（1+8％）50］=］284.516元/㎡
（3）用市场比较法计算不动产总价P
第一步：
分别计算三个案例的比准价格
A=1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100=1250。
868元/㎡
B=1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105=1228。
013元/㎡
C=1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107=1213.094元/㎡
第二步：
采用简单算术平均求取不动产总价
单位面积不动产价格=（1250.868+1228.013+1213。
094）/3=1230.658元/㎡
不动产总价=1230.658×4800=590。
716万元
（4）应用成本逼近法计算土地总价
第一步：
土地取得费：
18万元/亩=270元/㎡
第二步：
土地开发费：
1。
5亿元/k㎡=150元/㎡
第三步：
计算利息：
270×[（1+6％）1+150×[（1+6％）0.5—1]=20.634元/㎡
第四步：
计算开发利润：
（270+150）×12%=50。
400元/㎡
第五步:
成本地价：
270+150+20。
634+50。
400=491。
034元/㎡
第六步：
土地增值收益：
491。
034×20％=98.207元/㎡
第七步：
目前剩余年期44。
5年的土地使用权现值
（49l。
034+98。
207）×［1一1/（1+7％）44。
5］=560。
219元/㎡
第八步：
土地使用权总价=560.219×6000=336。
131万元
（5）计算建筑物现值
建筑物现值=不动产总价—土地总价=590.716—336。
131=254。
585万元
（6）计算建筑物毁损价值
254.585×70％=l78.21万元
（7）保险公司理赔额度
178.21×80%=142.57万元
六、
某甲房地产集团经过调查，于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。
该地块面积为1。
8k㎡，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。
根据调查，该市同类土地取得费用为10万元/亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1。
4亿元/k㎡.开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40%、30％，20%。
贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8%；投资利润率为12%。
当地土地增值收益是土地成本价格的20％，土地还原利率为6%.1998年起至2004年地价上涨幅度为每年增长2%。
2002年某乙房地产开发公司在其中3000㎡的A地块上建成综合写字楼并对外出租。
写字楼面积6200㎡,耐用年限50年，残值率为4％.目前该类建筑的重置价格为1800元/㎡,建筑物还原利率为8%.2004年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为7。
42％，请问是否正确?
解：
（1）用成本逼近法计算土地价值
①计算土地取得费及税费
l.8×1000×1000×150=2.7亿元
②计算土地开发费
1。
4×1.8÷[1.8×（1—30％）]=200元/㎡
总开发费用：
200×1.8×0。
7=2.52亿元
③计算利息
2。
7×8%×3+2。
52×40％×[（1+8%）2.5—1]+2。
52×35％×［（1+7％）1。
5—1]+2.52×25%×［（1+6％）0.5—1]
=0。
648+0.21386+0.09421+0.01862=0。
97469亿元
④计算利润
（2.7十2。
52）×12%=0.6264亿元
⑤计算土地增值
（①+②+③+④）×20％=1。
36422亿元
⑥无限年期地价①+②+③十④+⑤=8.18531亿元
⑦50年期地价
P=（①+②+③十④+⑤）×［1-1/（1十6％）50]
=7。
7409亿元
⑧地价修正到2004年：
7。
7409×（1+6％×2）=8。
6698亿元
⑨单位面积地价8.6698÷［1.8×（1-30％）]=688。
08元/㎡
总地价：
3000×688.08=2064240元
（2）计算建筑物现值
建筑物年折旧：
1800×6200÷46=242609元。
建筑物现值：
1800×6200—242609×2=10674782元
（3）计算综合还原利率
应用公式：
R=（r1L+r2B）/（L十B）
=（6％×2064240+8%×106747822）/（2064240+10674782）
=7.68％
因此丙咨询公司测算的房地综合还原利率不正确。
七、
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格.经调查收集到以下资料：
（1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较,表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
项目用地
宗地成交价
交易时间
土地使用
容积率
区域因素
个别因素
元／m2
年期／年
修正系数／％
修正系数／％
A
1200
1999年10月1日
70
2．0
+3％
—11％
B
1560
1999年8月1日
70
3．0
—5％
—2%
C
1650
1999年12月1日
50
3．0
—5％
—2%
D
1400
2000年5月1日
40
2．5
—6%
—3%
待估宗地
2000年10月1日
70
2．0
（2）土地还原率为7%；
（3）该城市住宅地价指数以1999年9月1日为100,以后平均每月上涨1个百分点;
（4）该城市住宅地价的容积率修正系数如下表：
容积率
1．0
2．0
2．5
3．0
4．0
5．0
修正系数
1．0
1．8
2。
1
2.4
2．9
3．3
请根据上述资料
1.编制该城市地价指数表。
2。
采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
（一）审题
（1）明确题目要求.本题有两项要求，即编制地价指数表和求取宗地在2000年10月1日70年期的单位土地面积价格，审题时要注意估价时点、土地使用年期和价格类型。
（2）了解有关资料.本题主要提供了4个案例的交易价格及宗地状况资料，并说明了地价增长情况及容积率与地价的关系，这为构思解题方法提供了依据。
（3）审查关键内容，谨防误用。
在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。
要明晰比较的基准，是以待估宗地为基准，还是以比较案例为基准,否则很容易造成条件指数取值错误。
（二）解题思路与方法选择
1。
方法选择
根据估价对象状况及题目所提供资料，本题适用于市场比较法.
2。
解题思路
（1）先根据地价增长情况编制地价指数表。
（2）根据所确定的各因素条件指数，按照市场比较法的计算公式，分别对A、B、C、D、E5个交易案例进行各项因素修正,得到5个比准价格。
（3）采用适当方法对5个比准价格进行平均，计算得到待估宗地价格。
（三）公式与计算步骤
1.适用公式
待估宗地价格=比较案例宗地价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
2。
计算步骤
（1）选择计算方法
本题适宜采用市场比较法进行评估
（2）编制该城市住宅地价指数
日期
1999．1．1
1999．8．1
1999．10．1
1999．12．1
2000．5．1
2000．10．1
地价指数
100
107
109
111
116
121
（3）编制土地使用权年期修正指数
土地还原率为7％,以住宅用地法定最高年期（70年）的指数为100。
则
50年期修正指数为：
100×［1—1/（1+7％）50]/[1-1/（1+7％）70]=97.460
40年期修正指数为:
100×［1-1/（1+7%）40]/[1—1/（1+7%）70］=94。
148
或者采用下述方法编制年期修正指数（处理方法2）
土地还原率为7%，以无限年期住宅用地价格指数为100。
则
70年期修正指数为：
100×［1-1/（1+7％）70]=99。
123
50年期修正指数为：
100×［1—1/（1+7%）50]=96.605
40年期修正指数为：
lOO×［1—1/（1+7％）40]=93。
322
（4）容积率修正系数：
题目已给定
（5）确定区域因素和个别因素条件指数
根据题意，表中指数为各交易案例与待估宗地相比,因此确定待估宗地的条件指数为100，各交易案例条件指数按表中给定数据确定。
项目用地
区域因素条件指数
个别因素条件指数
A
103
89
B
95
98
C
95
98
D
94
97
待估宗地
100
100
（6）比较修正各交易案例价格
●方法1:
交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
=比准价格
A：
1200×121/109×100/100×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16（元/平方米）
B:
1560×121/107×100/100×1。
8/2.4×100/95×100/98=1421.14（元/平方米）
C：
1650×121/111×100/97。
460×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73（元/平方米）
D：
1400×121/116×100/94.148×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14（元/平方米）
●方法2：
交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
=比准价格
A:
1200×121/109×99.123/99.123×1.8/1。
8×100/103×100/89=1453.16（元/平方米）
B：
1560×121/107×99。
123/99.123×1.8/2。
4×100/95×100/98=1421.14（元/平方米）
C:
1650×121/111×99。
123/96.605×1.8/2.4×100/95×100/98=1486。
73（元/平方米）
D：
1400×121/116×99。
123/93。
322×1.8/2。
1×100/94×100/97=1458.14（元/平方米）
（7）待估宗地价格的确定
采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格：
（1453.16+1421.14+1486.73+1458.14）÷4=1454。
79（元/平方米）
（四）难点与常见错误分析
本题主要考察应用市场比较法进行土地价格评估的基本步骤及各修正指数的计算方法。
在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明,这是能否正确地进行计算的关键.同时应注意下述问题：
（1）在答题过程中一定要清楚地写出各计算步骤及计算公式，包括题目给定的修正指数也应在相应的步骤中进行简单的说明，使整个答题步骤是完整的。
（2）两种编制土地使用权年期修正指数方法的计算结果完全相同,在答题过程中采用任何一种方法均可，后一种方法稍微简单一点。
（3）各比较案例的区域因素条件指数和个别因素条件指数是根据题目给定的区域因素和个别因素修正系数进行计算确定的。
这里一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间的比较关系的说明，要弄清是以谁为比较基础、修正系数的正负分别表示什么优劣关系等，这是应试者非常容易出错的地方。
一般情况下，不管是待估宗地还是比较案例,以谁为比较基础，就将谁的修正指数确定为100，另外一方的修正指数根据相应的修正系数和正负数所对应的优劣关系进行计算.
（4）所有的修正指数确定以后，就按照市场比较法的修正公式计算各案例的比准价格。
计算过程中要写清楚计算公式。
这里也有一个比较关系的问题，即哪个修正指数在分子，哪个修正指数在分母，甚至许多应试者经常问“是变分子还是变分母?
”或者问“100是在分子还是在分母?
”其实市场比较法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指数/比较案例的修正指数”,只要按照这一原理将相应的修正指数代入公式进行计算，就不会将比较关系弄错。
（5）最终评估结果一般是采用简单算术平均法求得,但若有个别比准价格计算结果相差太大，应进行分析,并采用加权平均或其他方法进行计算，同时要充分说明理由。
即使各比准价格相差不大，也可以采用其他方法确定最终价格，但同样必须说明采用该方法的理由。
八、
某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地,某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。
根据当地同类住宅市场行情,平均售价可达3800元/平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。
贷款年利息率为5。
85%，销售税费为不动产总价的6%.
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?
（一）审题
（1）明确题目要求。
本题要求计算最低建筑容积率,即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少？
与容积率直接相关的是总建筑面积,总建筑面积又直接影响到不动产总价。
（2）了解有关资料.本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用（包括地价）及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数,只是与不动产总价有关的容积率为未知。
了解这些内容有助于构思解题方法。
（3）审查关键内容,谨防误用
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