柬埔寨王国土地法.docx

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柬埔寨王国土地法

柬埔寨王国土地法

总则..................................................................................................................................3

第一部分、私人和公共的所有权.............................................................................3

第一章、所有权的原则................................................................................................3

第二章、公共所有权....................................................................................................4

第三章、集体所有权....................................................................................................5

第1分部、僧院的不动产............................................................................................5

第2分部、山地社会的不动产...................................................................................5

第2部分、所有权的取得...........................................................................................6

第四章、通过特殊取得占有另取得不动产所有权................................................6

第5章、土地许可.........................................................................................................8

第6章、取得所有权的方式.......................................................................................9

第1分部、通过销售而取得不动产..........................................................................9

第2分部、通过交换而取得不动产..........................................................................9

第3分部、通过继承而取得........................................................................................9

第4分部、通过赠予取得..........................................................................................10

第三部分、私人所有权的制度................................................................................10

第七章、所有者的权利和义务................................................................................10

第1分部、所有权利益的享受...............................................................................10

第2分部、获得所有权的孳息和产品....................................................................11

第3分部、所有权的增值..........................................................................................11

第1小分部、人的行为造成的增值........................................................................11

第2小分部、人工增值.............................................................................................11

第4分部、不动产的租赁..........................................................................................12

第5分部、土地规则...................................................................................................13

第8章、受限的财产权..............................................................................................13

第1分部、地役权........................................................................................................13

第2分部、使用和居住权..........................................................................................14

第3分部、便宜权........................................................................................................15

第1小分部、自然便宜权..........................................................................................15

第2小分部、法律便宜权..........................................................................................15

第3小分部、合同便宜权........................................................................................16

第4小分部、便宜权的停止......................................................................................16

第4部分、所有权的形式.........................................................................................16

第九章、不可分的所有权.........................................................................................17

第十章、共同所有权..................................................................................................17

第十一章、共有所有权..............................................................................................18

第1分部、共有的墙...................................................................................................18

第2分部、共有沟渠、围墙和堤坝..........................................................................19

第五部分、作为担保使用的不动产.........................................................................19

第十二章、抵押...........................................................................................................19

第十三章、质押.........................................................................................................20

第十四章、典当...........................................................................................................20

第六部分、登记.........................................................................................................20

第十五章、登记机构................................................................................................21

第十六章、登记调查..................................................................................................22

第十七章、登记注册与文件....................................................................................22

第十八章、登记证明和材料....................................................................................23

第七部分、罚则.........................................................................................................23

第十九章、侵害所有权..............................................................................................23

第1分部、个人侵害公共和私人的财产.................................................................23

第1小分部、侵害私人所有权.................................................................................23

第2小分部、侵害公共财产......................................................................................24

第2分部、行政机构对公共或私人财产的侵害....................................................24

第八部分、最后条款..................................................................................................25

柬埔寨王国土地资源................................................................................................26

一、柬埔寨土地类型及形成过程...........................................................................26

二、柬埔寨地形...........................................................................................................26三、柬埔寨主要河流、湖泊、山简介.....................................................................26

柬埔寨王国土地法

总则

第1条、遵照1993年柬埔寨王国宪法，为了保障不动产的所有权和其他相关权利，

本法旨在确定柬王国不动产所有权的政治制度。

第2条、本法所称的不动产包括依其自然属性、用途和法律确定的不动产：

Ø依其自然属性确定的不动产指所有自然的土地，如：

林地、垦地、耕地、闲地、未耕地、滩涂及附着于土地的不可移动的人造建筑和改良；

Ø依其用途确定的不动产指滋生于土地或构成建筑，除非损坏或替换不可分离的物体，如：

树木、建筑装饰材料等等；

Ø依法律确定的不动产指不动产和动产的权利被法律确定为不动产。

第3条、所有人都应尊重国家及私人合法取得的财产。

国家不动产的行政管理权及全柬有关不动产的权属证明的颁发权归土地管理、城市规划与建设部统一管理。

国家不动产的行政管理规定和程序将由法规的形式确定。

第一部分、私人和公共的所有权

第一章：

所有权的原则

第4条、1993年宪法第44条承认的所有权依本法适用于柬王国境内的所有不动产。

第5条、私人的所有权除非因公共利益不可剥夺。

所有权的剥夺应按照法律和法规

规定的方式和程序，在支付公正的补偿之后才可进行。

第6条、只有通过合法的占有才可以获得所有权。

国家可以在本法规定的严格范围

内将国有不动产提供给柬籍的自然人或法人。

一切所有权的转让或变更应按照销售、继承、交换、赠予或法院判决的要求进行。

第7条、1979年以前的不动产所有权的政治制度不予以承认。

第8条、只允许柬籍自然人和法人对柬王国土地拥有所有权。

下列自然人和组织可以成为柬埔寨土地的所有者：

Ø柬埔寨公民。

Ø公共区域的集体。

Ø公共机构、社团、协会、公共企业、民商企业。

Ø任何法律视为法人的柬埔寨组织。

Ø伪造柬籍身份成为柬埔寨土地所有者的外国人应依本法第251条受到惩罚。

上述情况购买的土地将会被无偿收归国有。

第9条、在柬注册的企业，其51%以上的股份由柬籍自然人或法人持有，可以成为

土地的所有者。

股权比例以公司章程为准。

股东签署的违背本条款的私人协议无效。

如果公司章程规定的股权比例发生变更使其不再是柬籍公司，该企业有义务按照实际情况变更公司章程并依法将此变更通知主管部门。

第10条、无论是自然人还是法人的所有权都是独立的所有权。

集体通过法律途径实

现的所有权是集体所有权。

某些人共同对某项财产行使的所有权是不可分的所有权。

某些人对财产的某部分行使的排他性所有权（财产的其他部分由法律或协议确定）是共有所有权。

每种所有权的种类由其具体情况而定。

第11条、不动产所有权的法律制度根据柬埔寨的社会需要有所不同，如：

农业用地、森林、水道、湖泊、水库、海岸、河床、城市不动产、工业区建筑用地。

考虑到社会经济需要、土地管理和城市建设，特别法应对本法进行补充并规定例外。

在遵照法律的前提下，法规可规定各类不动产制度的具体细节。

第二章公共所有权

第12条、国家是1993年宪法第58条列举的柬王国境内的财产的所有者，是无继承人的或自愿给予国家的财产的所有者，是私人不能适当拥有或依本法第四章目前私人不能占有的财产的所有者。

第13条、除国家外，按照本章规定的条件，公共集体、公共机构及任何公共法承认的公共法人或组织可以成为不动产的所有者。

第14条、在特别法制度下，某些属于国家或公共集体的财产是属于公共法人的公共财产。

其它按私人财产管理、可以买卖的财产是属于公共法人的私人财产。

第15条、下列财产属于国家和公共法人的财产：

Ø任何原始自然的财产，如：

森林、航道、自然湖泊、堤坝、河流和海岸；

Ø任何供一般使用的财产，如：

码头、港口、铁路、火车站和机场。

Ø任何供公共使用（无论是自然形成的还是建造的）财产，如：

道路、公园和保护区；

Ø任何供公共使用的财产，如：

公共学校、教育学院、行政建筑和所有的公共医院；

Ø任何依法成为自然保护的财产；建筑的、文化的历史遗迹；

Ø属于皇家但不是其私有财产的不动产。

执政的国王管理皇家的不动产。

第16条、国家公共财产不能转让给外国人，如此取得的财产所有权不符合规定。

Ø国家公共财产不能通过本法第四章的特别取得条款而取得。

Ø国家公共财产可以临时、未决、可被撤消地占有和使用，以防其不遵守本法第三章例外条款规定的纳税和交费义务。

Ø上述权利不可以转化为持有的所有权或受益权。

Ø当国家公共财产失去公共利益的使用，可依法通过公共财产转化为国家私有财产将其列为国家私有财产。

第17条、属于国家和公共法人的私人财产可以依法享有出售、交换、分配和转让权。

上述财产可以依法出租并成为财产合同的标的物。

国家和公共法人的私人财产的出售和管理的有关条件和程序应由法令决定。

无上述法令不应进行销售。

国家私人财产的土地可以依本法第5章规定的条件受让。

本法生效之日起，不得再侵害国家和公共法人财产，即使其遵守了本法第四章。

但是，可因社会需要，依法令规定的条件将国家私人空地分配给需要土地的人。

第18条、以下行为无论以何形式均无效、非法：

Ø占有国家和公共法人的公共财产，在将国家私人财产的占有转化为所有权之前未依法定格式和程序进行，无论其占有和转化的日期；

Ø将土地受让转化为所有权，无论其转化是否在本法生效前，除非受让符合社会目的；

Ø未遵守第五章的土地受让；

Ø本法生效后，以任何形式占有国家私人财产。

第19条、有本法第18条情况的人无权就非法取得的不动产的维护和管理费用获得补偿。

任何对国家和公共法人的公共财产的非法、故意和欺诈取得应依本法第259条给予处罚。

如占有公共财产土地造成对大众利益工程的损坏或延误，特别是占有道路，应加倍处罚。

在任何情况下，如果侵占者在主管机构规定的时限内不从非法取得的土地上撤出，主管机构应采取措施强制侵占者从该地上撤出。

第三章、集体所有权

第1分部、僧院的不动产

第20条、在宗教委员会的照管下，僧院中已存的土地和建筑等不动产归其宗教和其继承者永久性所有。

第21条、僧院的不动产不可出售、交换或赠予，不受政府法令管辖。

宗教委员会的一名代表保护该财产。

僧院的不动产可以出租或佃租，只要其收入专用于宗教事务。

选择保护宗教利益的委员会和其代表的程序由文化与宗教事务部决定。

第22条、其他宗教的地点和财产不适用于本法第21和22条。

该财产由该宗教协会依法管理。

第2分部山地社会的不动产

第23条、山地社会指居住在柬王国境内，其宗教、社会、文化和经济自成一体，以传统方式生活，按集体使用的习惯规则在其拥有的土地上耕作的群体。

在法律确定其法律地位前，目前实际存在的此类群体应继续按其传统习惯和本法管理其社会和不动产。

第24条、一个人满足山地社会的宗教、文化和社会条件，被该群体大部分承认为成员，接受能纳入该社会的隶属应被视为该族的一员，有权享受本法规定的权利、保障和保护。

第25条、山地社会的土地是该社会已建立居所并进行传统农业的土地。

山地社会的土地既包括实际耕作的土地，也包括因其正使用的农业方式需要而必要的轮耕并受主管机构承认的保留地。

山地社会不动产的测量和划界应按该社会的实际情况、与邻居的协议及本法第六部分及相关法令决定。

第26条、第25条所指的不动产所有权由国家以集体所有权授予山地社会。

此集体所有权包括私人所有者的所有权的一切权利和保护。

但是山地社会无权处置属国家公共财产的集体所有权给个人和团体。

该社会相关不动产所有权的行使及土地使用的特殊条件应由该社会传统主管和决策机制按其习惯负责，并应遵守有关不动产的一般执行法律，如环境保护法。

本条款不是国家因国家利益或国家紧急需要实施工程的障碍。

第27条、为促进山地社会成员文化、经济和社会的进步并使他们自由地离开该群体或摆脱其束缚，可以将该社会使用的土地中充足的一份转让为其个人所有权。

上述私人所有权的不动产不属一般意义上的国家公共财产。

第28条、该社会之外的机构不可以取得属于山地社会的不动产的权利。

第二部分、所有权的取得

第四章、通过特殊取得占有另取得不动产所有权

第29条、1975至1979年危机后，在柬对不动产所有权的另取得及不属不动产一般法令管辖的例外情况：

自1989年起承认对不动产的占有可以构成不动产的权利并可由财产持有者依本法取得所有权。

本法生效后，应停止任何开始占有。

第30条、任何人在本法生效前和平地、无争议地占有私人可合法占有的不动产不短于5年，有权申请明确所有权的权属证明。

如果授予所有权的权属证明有人反对，其必须证明他和平地、无争议地占有有争议的不动产不短于5年，或证明其从该不动产原始持有人或其法定收益人或所有权受让人或他们的继承人处购得。

第31条、本法生效前享有占有权的任何人如果满足成为财产所有人的要求，可被主管机构给予继续占有直到5年法定期限后，将取得所有权的权属证明。

如果该占有是和平、无争议的，主管机构不能否决其继续占有的权利。

不适当地拒绝其继续占有的权利的主管机构应负个人责任。

不符合法律要求由主管机构不适当承认的占有视为无效。

滥用此承认的机构应负个人法律责任。

第32