大厦机电设备设施保养维护方案.docx
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大厦机电设备设施保养维护方案
机电设备设施保养维护方案
一、供配电系统的管理
如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动脉。
为了保障系统供电的连续性，物业管理公司需制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。
1、设备的定期维护保养方案和标准
（1）每日巡视保养项目
①电力变压器（干式）
序 号
部 位
内 容
要 求
1
外壳
1.查低压连接母线；
2.检查壳体。
低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹。
2
温度计
1.检查是否完好；
2.观察温度指示。
显示正常、无损坏、温度不超过90℃。
3
声响
监听变压器指示。
发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音。
4
变压器室
1.检查门窗、地面、四壁；
2.检查通风道、通风设施；
3.检查室内照明设施；
4.检查室内消防设施。
无杂物、不漏水、能以防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常。
②低压开关柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
柜正面
1.清扫（擦拭）柜正面；
2.检查仪表指示及运行参数；
3.检查空气开关；
4.检查闸刀开关、操作机构；
5.检查分闸、合闸指示灯。
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常。
2
柜背面
1.观察母线、连接点、引出线；
2.检查电度表。
连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常。
③电容器柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
柜正面
1.清扫（擦拭）柜正面；
2.检查仪表指示及运行参数；
3.检查自动补偿器；
4.检查各组电容指示灯。
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好。
2
柜内
1.观察电容器壳体、套管；
2.检查导线及其连接点；
3.检查柜内温度。
电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45℃。
④强电井
序 号
部 位
内 容
要 求
1
插接箱
1.清扫外表面；
2.检查空气开关；
3.检查内部接线。
无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。
2
强电井室
1.检查房顶、四壁、地面、门；
2.检查室内照明设施；
3.检查电缆、母线槽。
无损坏、无杂物、无漏水、能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。
（2）每周保养项目
①电力变压器（干式）
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视保养项目。
无灰尘、污迹。
2
接地线
1.检查接地线；
2.检查连接点。
无断股，无锈蚀，接触良好。
②低压开关柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视保养项目。
2
柜背面
检查闸刀开关；
检查自动开关；
检查保险丝具；
检查电缆及电缆头；
检查母线支撑固定装置。
不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦湖异味；
无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动。
3
地 线
检查接地线，接线头。
接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固。
4
地下电缆室
检查室内环境；
检查电缆托盘；
检查电缆。
无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹。
③电容器柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视项目。
2
柜正面
手动（用转换开关）逐组投切电容器。
控制正常功能良好，指示仪表及信号正确。
3
接地
检查接地线。
无松动，无断股。
4
柜内
检查熔断器、接触器、热继电器及其接线。
接触良好，无过热，无损坏。
（3）年度保养项目
①电力变压器（干式）
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视保养项目。
2
变压器
1.全面清扫、擦拭；
2.全面紧固螺栓连接部分；
3.测量绕组直流电阻；
4.测量线圈绝缘电阻；
5.相间绝缘电阻。
清扫，无油垢；
牢固无松动；
三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值4%，线间差别不大于三相平均值之2%）采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规定。
3
电气联接
1.调压联接片；
2.一次电缆接头；
3.二次母线槽接口。
调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好。
②低压开关柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视保养项目。
2
仪 表
校验仪表、校验电度表。
3
柜 内
全面清扫灰尘；
整理二次线；
补齐、更换二次线接线号；
检修闸刀开关；
检修自动开关；
全面检查紧固螺栓连接点；
补刷相位漆。
无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固，无松动，颜色符合规定。
4
无垃圾、杂物、电缆排列整齐。
③电容器柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视保养项目。
2
柜 内
全面清扫灰尘；
整理二次线，更换字迹不清晰的接线号；
检修控制无器件。
无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠。
3
电容器
检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器。
壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值±10%。
④供配电接地系统
序 号
部 位
内 容
要 求
1
接地线
检查接地线螺栓及连接情况。
紧固良好。
2
接地体
检查接地体焊接头。
焊接良好、无锈蚀。
3
接地电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻。
系统的接地电阻小于4Ω。
⑤防雷接地系统
序 号
部 位
内 容
要 求
1
接地体
各金属管网的防雷接地焊接。
无松动、焊点无锈蚀。
2
接地体电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻。
接地系统的接地电阻小于10Ω。
2、供电系统应急抢修、处理方案
（1）供电系统抢修限时规定
为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：
①变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，将变压器改为检修状态，及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得起过3小时。
②在最短时间更换备用变压器。
③配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。
④配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若不能及时排除故障，尽快更换备用抽屉柜。
⑤楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。
⑥公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。
⑦对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。
（2）停电应急处理措施
①对于电力局提前通知，检修高压线路计划停电时，工程部应及时通知动作部，由运作部告知租客停电原因及时间，并做好停电准备工作。
②对于突发事件停电时，工程部应与电力局联系，问明停电原因及时间后，及时通知运作部，同时保证备用线路5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。
③当维修和保养电气设备需要计划停电时，工程部应提前通知运作部停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。
④为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知运作部，由运作部通知租客停电时间及原因。
⑤当发生火灾时，值班员应按《灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。
3、电力节能措施
为了更好地服务于租客，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：
①对露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。
②对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用声、光控开关或节能灯进行控制。
③地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可。
④根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。
二、电梯管理
随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。
嘉国物业管理公司将严格按照业主的要求，制定必要的管理制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪服务，确保电梯的安全正常运行。
1、电梯的定期维护及检修方案
（1）曳引机的保养
①减速箱
•箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求；
•润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。
一般一个月应挤加一次；
•应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。
一般对新使用的减速箱，半年应更换新油；
•应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，没电梯在奂向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；
•应使轴承的温升不高于60℃，箱体内的油温不超过85℃，否则应停机检查原因；
•当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换轴承；
•当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。
②制动器
•应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑，对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；
•制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整；
•制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧；
•当发现制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。
③曳引轮
•应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；
•对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。
④曳引电动机及速度反馈装置
•应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘；
•对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁；
•当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；
•应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，如降至允许值以下（主极线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。
（2）曳引绳与绳头组合的保养
①应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）；
②曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油；
③应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳；
④应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净；
⑤在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事；
⑥应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当由于曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉（如果有的话），如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。
（3）限速器与安全钳的保养
①应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗（注意不要损坏弹簧上的铅封）；
②应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次；
③应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。
（4）导轨和导靴的保养
①对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁；
②滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的支行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换；
③应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；
④应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过分磨损时，应更换；
⑤在年检时，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧；
⑥当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。
（5）轿门、厅门和自动门锁的保养
①当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位置，保证合适间隙；
②应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动并节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整；
③应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期加润滑油；
④应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、假接及粘连现象。
（6）自动门机的保养
①应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整；
②对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力；
③自动门机各转动部分，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。
（7）缓冲器的保养
①对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；
②对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加（保证油的粘度相同）；
③油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油脂；
④每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。
（8）重量补偿装置的保养
①当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断；
②对于补偿绳，其设于底坑的张紧装置应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查添加润滑油。
（9）寻向轮及反绳轮的保养
①应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的积尘，保持清洁；
②应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；
③应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑（忌用砂布），并将屑末擦净；
④更换控制屏内熔断器时，应保证熔断器丝的额定电流与回路电源额定电流相一致，对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5－3倍。
（10）选层器的保养
①应经常检查传动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换；
②应保持动触头盘（杆）运行灵活，视需要加注润滑油；减速器及各传动部位，均应保证足够润滑，注意添加润滑油；
③应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力，并予适当调整。
当过度磨损时应予更换；
④应保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锉刀修平；
⑤注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰时，应予张紧。
（11）安全保护开关的保养
①每月应对各安全保护开关进行一次检查，拭去表面尘垢，核实触头接触的可靠性，触头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锉平，严重时应更换；
②极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电源。
（12）机房和井道的保养
①机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门；
②应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节；
③机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品；同时保证机房中灭火设备的可靠性；
④底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并作干燥处理。
三、给排水系统的管理
为此，嘉国物业管理公司根据嘉华国际商务中心的给排水特点，制定出定期的维护保养计划及标准，并按此计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。
1、排水系统定期维护保养计划及标准
（1）生活给水系统
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说 明
1、给水设备
1
生活水泵外观
日常检查
⑴外表清洁，无锈蚀损坏；
⑵螺栓，螺丝无松动断裂；
⑶防震垫无损坏。
2
电机（机械部分）
日常检查
⑴运行过程中无异常震动，噪音；
⑵电机及轴承温升正常。
6－8个月
⑴轴承体清洗，加润滑油（脂）；
⑵更换磨损零部件。
3
泵体
日常检查
⑴运行正常，无异常震动，噪音；
⑵检查轴承发热情况，无烫手现象；
⑶检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10－20滴为好；
⑷检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。
6－8个月
⑴轴承体清洗，加润滑油（脂）；
⑵更换磨损零部件。
3－5年
打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时更换。
2、给水设施
1
蓄水池，水箱
12个月
⑴水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；
⑵检修配件。
2
减压阀、水锤消失器
3个月
⑴动作灵敏，准确；
⑵无锈蚀堵塞。
3
止回阀、浮球阀、排气阀
1个月
⑴动作灵敏，准确；
⑵无锈蚀，无堵塞，无滴漏。
4
闸阀、截止阀
日常检查
⑴启闭灵活，无锈蚀。
⑵无滴漏。
5
水龙头
日常检查
⑴水龙头齐全，无锈蚀，无损坏；
⑵无滴漏。
6
压力表
3个月
⑴表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；
⑵指针灵敏，读数准确。
按计量局要求周期检测。
7
水表
1个月
⑴表壳完整、指针灵敏，读数准确；
⑵无锈蚀，表面清洁，无滴漏。
8
各井室
1个月
⑴井盖、井裙完整，启闭方便；
⑵爬梯牢固，井底干净。
3、给水管道
1
生活给水管道
日常检查
⑴水流要畅通，无堵塞；
⑵管道连接部分要严实；
⑶无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。
2
管道吊支架，管卡
1个月
⑴管道吊支架，管卡连接要牢固；
⑵表面无锈蚀。
（2）消防水系统
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说 明
1、消防设备
1
外观
日常检查
1.外表清洁、无锈蚀损坏；
2.螺栓、螺丝无松动断裂；
3.防震垫无损坏。
2
消防泵
3-5个月
1.检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象；
2.检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水；
3.检查联动轴的对中程度（有联运轴的）；
4.开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，轴承无过热。
12-14个月
1.更换润滑脂（油）；
2.轴承体清洗、检查；
3.更换零配件；
4.绝缘良好（电部分）；
5.接线端子牢固（电部分）。
2、消防管道
1
消防管道
3个月
1.消防管道要通；
2.连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏；
3.管道油漆要完好，颜色鲜艳。
2
管道附件
3个月
1.管道附件要齐，表面无锈蚀；
2.管件连接要牢固；
3
管道吊支架、管卡
1个月
1.管道吊支架、管卡连接要牢固；
2.表面无锈蚀。
4、压力表
1
压力表
3个月
1.表体完整无缺，连接牢固，表面清洁；
2.读数正确，指针灵敏。
（3）排水系统
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说 明
1、排水设备
1
污水泵
日常检查
1.外表、滤网、支架无严重锈蚀；
2.螺栓、螺丝无松动断裂；
3.水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏。
2
泵体
日常检查
运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。
12-14个月
1.检查泵内或管，无杂物堵塞；
2.更换零部件；
3.轴承体清洗、加油。
2、排水设施
1
排水闸阀
1个月
1.阀门启闭要灵活；
2.阀体要完整；
3.无锈蚀无滴漏。
2
排水栓卫生
日常检查
1.栓体完好；
2.水流通；
3.无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。
3
各井室
1个月
1.井盖完好，启闭方便，爬梯牢固；
2.井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。
3、排水管道
1
室内排水管道
1个月
保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。
排气管
1个月
1.保持管内气体及时排出；
2.下水管内不准有真空。
管道吊支架、管卡
1个月
吊支架、管卡要安装牢固。
2
室外排水管道
1个月
保持水流畅通，无堵塞。
各井室
1个月
井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞。
2、给排水系统应急处理方案
（1）给排水系统事故应急处理措施
①经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；
②尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需短时间停水时，应提前通知租客停水时间及恢复供水时间，以便作好储水准备；
③遇突发事件导致供水系统停水时，工程部应与自来水公司取得联系，问明停水原因、时间后，及时向租作出书面解释；
④对于内部突发事故引起停水，值班人员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人员进行抢修并及时通知租客停水时间、原因和恢复供水时间；
⑤定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。
清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。
（2）给排水系统故障抢修限时规定
为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。
①给水系统
•高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行，并及时通知人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天；
•干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超过4小时；
•普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；
•主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向工程部经理汇报。
经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场，即
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