鼎辉时代城市场调研报告 Microsoft Word 文档范文.docx

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一、鼎晖时代城项目

鼎辉时代城位于银川市金凤区新火车北侧，东邻上海路和通达北街、南邻北京路、西邻新火车站商圈及交通枢纽地带、北靠贺兰路。

鼎辉时代城是集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住、办公于一体的“城市综合体”，包括大型商业、室内外步行街、SOHO公寓、精装住宅等多种物业类型。

具体建设内容如下表所示：

序号

项目名称

建筑面积（万m2）

1

总用地面积

117144

2

总建筑面积

530691.86

3

地上总建筑面积

455487.93

4

地下总建筑面积

75203.93

5

住宅建筑面积

284517.41

6

公寓建筑面积

46038

7

商业建筑面积

63242.4

8

办公式公寓建筑面积

32982.48

9

酒店式公寓建筑面积

25871.64

建成后的鼎辉时代城不仅可以最大限度地满足市民一站式消费和多元化服务的需求，而且能大幅度地促进金凤区居住条件及商圈的升级换代，成为银川西部的新商圈核心并与毗邻的鼎辉财富广场联动形成区域核心动力，成为银川新的居住及商业中心。

鼎辉财富广场联动形成区域核心动力，成为银川新的居住及商业中心。

此外，由于开发商集约用地，因此必然会极大地提升该地区的土地价值。

本项目建设规模和投资巨大，采用前卫的建筑设计理念和先进的信息、环保节能等技术，有益于进一步提高银川市宜居的城市形象，并同时为银川市今后城市建设、规划提供良好的示范带动效应。

1.1本项目鸟瞰图

1.2项目周边社区

本项目周边配套完善，比较成熟的社区有：

颐和城府、森林半岛、星河雅居、金波小区、紫馨苑、金冠华庭、锦瑞苑、花半里、陶然水岸、铁路职工居住区、贺兰山北路经济适用房等二十余个住宅区。

项目辐射宁夏大学城，宁夏大学、宁夏财经学院、北方民族大学、宁夏警官学院，宁夏建筑学院、宁夏旅游学院、宁夏艺术学院等高等学府林立周边。

1.3项目周边配套

设计内容包括站前广场及地下人防设施、城市公园、邮件处理中心、城市综合交通换乘枢纽，以及站前广场应该配套的商务写字楼群、宾馆、及及已经在兴建中的50万平米的小高层住宅形成巨大的商业价值联动。

2、项目市场分析

2.1银川市商圈现状

2.1.1布局情况

近年来，随着银川市的快速发展，商圈这个反映城市发展速度和经济提升的名词，在百姓生活中已不陌生，尤其是近5年来，市民在逛街、购物、娱乐等方面，选择的余地大大增加。

目前，银川北有金凤万达广场、南有新华商业街、西有拉普斯水上购物广场和浙江商城、东有中国穆斯林国际商品交易中心，由曾经独拥新华商圈变为现在被五大商圈包围，各商圈的争奇斗艳让银川市变得更加热闹、繁华。

历史悠久的新华商圈，作为五大商圈中的“老大哥”，积极应对其他商圈带来的威胁。

通过独一无二的地理位置，新华商圈吸引国芳百盛、苏宁电器进驻，并且强力推出东方红商场，不但吸引了大量新顾客，还挽留了不少老顾客。

这是新华商圈的一次华丽转身。

伴随城市不断发展，政府机关、事业单位以及各大企业纷纷迁往金凤区。

紧随其后，正源北街上的金凤万达广场和北京西路的拉普斯水上购物广场前后落脚，填补了银川市高端购物中心的空白。

这两大商圈除了高档的商业楼盘和传统的餐饮娱乐场所外，还增添了3D影院、水上娱乐、高档商品等，给市民一种与众不同的购物快感，大大提升了人们对生活品质的追求。

曾经商贸不发达的金凤区，在大银川建设的步伐中也不遗余力。

随着新百连超、双宝超市等陆续入驻以及浙江商城的落成，鼎辉时代城依托鼎辉财富广场及地标性建筑银川新火车站，打造银川商业大型综合体项目，形成金凤区的核心商圈，提升金凤区市民的购物生活环境。

图3-1银川市商业中心分布图

2.1.2业态情况

2009年以前，银川市先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、银川商城等一批专业市场和综合购物商城出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，供大于求且业态较为单一。

银川的商业地产集中区域主要以新华街商业圈为主要中心，形成了银川市最为成熟的商业区域中心。

优质商圈仅新华商圈一个，银川市整体中高档商业形态较为溃乏。

2009年以后，随着政府把银川建设成为西部区域中心城市战略的不断实施，促进发展工作的不断推进，银川商业地产的发展经历了从低谷徘徊到高位运行的历程，业态也开始走向多元化。

银川市住宅居住区的不断分散与扩容，逐渐形成了较为明显的多个板块居住区域，商业地产也开始围绕这几个板块进行分散开发，不再集中于某一个区域，规模体量也不断增大，管理也趋向于专业化。

银川市区各商圈优质商业基本情况如下：

随着银川近几年经济的迅速发展，居民消费力有所提高，而消费环境的改善也吸引周边城市居民到此消费，大部分商圈经营情况良好。

银川市商业中心分布情况统计表见下表3-1。

表3-1商业中心分布情况统计表

表3-2商业中心分类情况

2.1.3租金情况

据专业调研公司统计，银川市区各商圈租金价格普遍在每月55-80元/㎡，其中新华—鼓楼商业中心人流较旺地带的商业首层达到每月450元/㎡。

本项目所在区域内街铺价格跨度较大，在人流较旺地带其租金超过每月100元/㎡，商业氛围较差地段其租金低于每月50元/㎡。

项目周边商铺租金调查分布图见下图。

图3-2金凤区主要商铺租金分布

图3-3金凤区主要商铺租金分布

2.2银川写字楼市场

2.2.1市场概况

银川市写字楼市场严格意义上来说是从2007年起步的，当时存在一种“商住倒挂”的现象，即写字楼价格常常低于高端住宅楼。

目前来看，银川写字楼市场火爆，以位于兴庆区的国贸中心为例，2011年推向市场的时候，销售均价达万元以上，而同地段高端住宅楼盘的观湖壹号售价已达到每平方米7600元。

2009年开始，随着大量企业开始注重形象和发展需要，市场需求逐步增大，写字楼也集中放量上市，价格更是水涨船高，很多成长型企业、能源贸易公司、咨询策划公司纷纷入驻高档写字楼，由承租为主转向购买，甚至是整层购买。

同时写字楼市场呈现出这样一个特点：

写字楼在期房阶段购买群体六成以上为投资，而在准现房阶段，客户则多是自用办公。

现阶段，随着银川经济的快速发展和外来实力企业的不断涌入，写字楼价格已经与高档住宅的价格相当甚至远高于住宅价格。

据了解，目前银川市写字楼的租金价格不菲。

银川市一些规模在20人以下，尚未形成雄厚经济实力的中小型企业、外来办事机构，对写字楼的需求总量还是相当大的。

越来越多的人注重企业整体形象，即使公司较小，也愿意选择租赁高档写字楼办公。

因此很多地理位置优越的写字楼虽然价格高昂，但是空置率却很低。

银川写字楼市场在2010年至2015年是一个很好的发展期，写字楼瞄准的是商务区，伴随着新区建设，写字楼市场未来的发展依然很大。

写字楼讲究商务气氛，一般是集中于商务区，金凤区是银川写字楼最为集中的地方。

银川政府规划在银川金凤区建立阅海湾中央商务区，建筑面积达550万平方米，是目前西北体量最大的CBD。

大批项目的入驻，势必令办公写字楼的开发更加活跃，其产品品质也会得到进一步提升。

写字楼市场在未来3-5年内还将有大的增长。

就目前掌握的数据来看，银川市写字楼的租金基本上保持着每年至少5%左右的涨幅。

2.2.2布局情况

银川市写字楼市场接密度来划分主要分为三个板块:

1、开发区板块:

2、北京东路板块：

3、新华街板块

2.2.3需求分析

据统计，截至目前，全区共有各类企业超过50000户，私营企业占各类企业总数的80%以上。

宁夏私营企业数量增加的同时，规模也不断扩大。

据了解，全区注册资本（金）在500万元以上的私营企业超过2000户。

宁夏私营企业产业结构进一步优化，新设立公司主要集中在现代服务业以及软件开发、医药卫生等高新技术产业。

私营企业从业人员50万以上人。

2011年各类新登市场主体4.9万户。

宁夏目前有工业中小企业近5000个，其中规模以上工业中小企业980个，占全区规模以上工业企业的98.3%；实现增加值占规模以上工业企业的61%；安排就业16万人，占规模以上工业企业的62%；实现利税占全部工业实现利税的40%以上，已形成了羊绒加工、生物发酵、乳制品、枸杞深加工、马铃薯、清真肉制品等优势产业聚集区。

图3-4银川市写字楼需求分布图

根据宁夏回族自治区电信公司黄页内集团、工业、商业、实业等企业类的调查合计为686家，有50家选择场所不详。

从以下图例可以看出，自行建设办公场所的只占到了6.27%，都是一些大企业，资金实力雄厚、部门多，需要的面积大，只要不影响企业资金链的情况下，自行建设长期来看是很划算的。

采用临街营业雳、社区、公寓、厂区、市场内办公的企业，这些企业都是对写字楼的刚性需求群体，都属于一些中型企业，对写字楼的需求面积不是很大，但是现有办公场所是不能满足他们企业发展需要的，随着这些中小企业业务发展，必定会扩大办公面积，以更庞大的团队，去占领市场。

公司内部或市场的扩展无疑需要办公场所，根据工商局统计数字和住雳保障局统计数字看，假如每个企业按保守需要50平米的办公场所，只以30000户计算，也就需要150万平米写字楼，再分解到银川市注册企业按全区年注册企业保守35%计算，银川市一年对办公场所面积的需求超过500000平米。

2.3银川市公寓市场

2.3.1市场概况

由于受到国家宏观调控政策的影响，住宅市场面临政策和市场的多重考验。

相对于此，商业地产风生水起，展现出猛进的发展势头，而游走于住宅与商业地产之间的公寓产品更是成为市场的“宠儿”，出现了开发放量井喷之势。

目前银川房地产市场中公寓产品正风起云涌，海量上市。

除了较早的建发东方公寓、星光华公寓、紫薇星座公寓、SOHO公寓、高尔夫公寓、紫金花商务公寓、中房·富力城等公寓外，宝丰·银座、共享春天、名都国际大厦、金凤万达公寓、国贸新天地、亘元·银筑、绿地领海、韦司德商务中心、金钻名座、上元名筑、塞上凝聚力、大世界商务广场、悦海新天地、华府·万和城等诸多项目均有大量公寓产品，而住宅市场中也同样涌现了大量的公寓产品，几乎每个大型社区周边都有配套的公寓产品推出。

银川目前的公寓产品大多是小户型SOHO公寓和单身公寓，多与住宅或写字楼、商业共同开发建设，少部分酒店式公寓。

根据专业调研机构统计数据显示，2012年银川市区将有32.64万㎡公寓产品的潜在供应，其中商务公寓产品为31.26万㎡。

价格方面，西夏区均价5400元/㎡，金凤区均价7000元/㎡，兴庆区均价8000元/㎡。

表3-5银川市公寓价格情况一览表

2.3.2竞争分析

面对公寓市场激烈的竞争，除了加大媒体宣传外，开发商也是各出奇招进行营销。

如森林半岛项目推出“20万住森林公园，三年内如果房价再跌，双倍补偿差价”的销售策略，近期又推出了“首付2.4万元起，18个月付清的分期付款模式”的销售策略；金钻名座项目在销售上推出了“理财式购房投资+自用，18%、14.4%的年固定收益，交20万元每月返息2400元，交30万元每月返息4500元，直至项目开盘，同时可享受开盘的双重优惠”销售手段；宝丰银座项目推出了均价为7800元/平方米的特价房源。

有业内人士透露，尽管开发商让利营销，但销售效果却有好有差。

很多公寓项目也不急于开盘营销，只是进行蓄客。

从户型设计上来说，loft公寓的市场认可度较高，挑空的客厅设计，达到了一般住宅功能齐全、双独立卧室的要求，售价达到了7500—9100元/平方米，是平层公寓的1.5倍左右，销售相对较好。

2.3.3发展趋势

公寓产品因为物业升值和投资回报而受到了不少置业者的青睐。

目前公寓项目很多都涵盖在城市综合体项目中，是其业态之一。

城市综合体项目体量庞大、商业业态完善、影响范围较广、有极强的聚合能力，增值能力也较住宅高出许多，加之城市综合体一般都位于城市的商圈范围内，因此，拥有较强实力与运营能力的开发商将目标瞄准了城市综合体。

城市综合体中的公寓项目，不仅满足了商住两用的需求，而且可以满足一站式便捷服务，势必会受到更多人的认可。

2.4银川市住宅市场

2.4.1布局情况

图3-6银川市住宅分布图

1、金凤区板块特点

金凤区为银川新的行政办公中心，汇聚了全市的较重要资源与人流，各种配套齐全，硬件设施完善，居住环境优越。

随着地方政府引导的金凤区的开发热潮，金凤区吸引了越来越多的客户置业，且在银川市居民的认可度逐步提高。

2、兴庆区板块特点

兴庆区作为银川市老中心区，各种配套，特别是商业配套完善，环境优越，居住气氛浓厚，目前仍是客户心目中的高端住宅区域，银川居民普遍有兴庆情结，特别是兴庆区居民，置业首选兴庆区，不愿轻易选择其他区域置业。

但兴庆区发展己趋成熟，未来潜力有限。

3、西夏区板块特点

西夏区为老工业区，自然环境较其他两区略差，配套设施并不完善。

西夏区的产品户型相对较小，总价偏低，片区环境较差，高端客户对片区的认可度不高。

目前为“自给自足”状态，金凤、兴庆客户较少置业于该区，高端客户对其认可度较低。

未来有一定的发展空间，但受金凤区的热度打压，发展速度相对缓慢。

2.4.2市场现状

据宁夏银川市统计局数据显示，前5个月，银川市房地产市场呈现开发投资稳步增长、新开工面积小幅下降、商品房销售面积小幅增长、待售总量明显增加的运行态势。

1月-5月，银川市房地产开发完成投资64.79亿元，占全区房地产开发投资总量的69%，同比增长55.9%，增速比全区平均水平高16.3个百分点，比上年同期高37.6个百分点。

其中，住宅完成投资40.61亿元，同比增长40.4%；住宅完成投资占银川市房地产开发完成投资总量的62.7%。

1月-5月，银川市房屋施工面积2248.53万平方米，同比增长38.1%，增速比上年同期回落17.9个百分点。

其中，住宅施工面积1576.46万平方米，同比增长33.1%，占银川市房屋施工总面积的70.1%。

本年新开工面积352.93万平方米，同比下降8.3%。

1月-5月，银川市商品房销售面积126.92万平方米，同比增长3.9%，实现销售额56.26亿元，同比下降3.7%。

其中，住宅销售103.76万平方米，同比增长9.1%，占银川市商品房销售总量的81.8%.从现房销售情况看，银川市现房销售面积50.07万平方米，实现销售额23.06亿元，分别增长29%和29.3%。

从期房销售情况看，银川市期房销售面积76.85万平方米，实现销售额33.2亿元，分别下降7.8%和18.2%。

截至5月底，银川市商品房待售总面积为314.35万平方米，同比增长62.6%。

三、项目SWTO分析

优势分析

开发商宁夏鼎辉置业有限公司是建设部审定的国家一级开发企业，现已在北京、重庆、海口、合肥、宁夏等全国多个城市拥有房地产项目，开发面积达200万平米以上，有丰富的开发建筑经验。

鼎辉置业有限公司从事房地产开发经营多年，积累了丰富的房地产开发及物业经营管理的经验，地产衍生和配套业务并已步入专业化。

鼎辉时代城作为大规模综合体项目，涵盖大型购物中心、商业步行街、酒店式公寓、写字楼、SOHO办公室等多种物业形态，集购物、休闲、商务、娱乐等多种功能于一体，形成大型商圈，可以实现业态互动，填补了区域同类型项目的市场空白，有利于抢占市场先机，获取利润最大化。

银川金凤区鼎辉财富广场项目的成功开发，奠定了鼎辉品牌传播优势，积累了忠实客户，为本项目快速销售打下了坚实基础。

劣势分析

本项目地块位于金凤区与西夏区交界处，片区商品房开发项目零散分布，尚未形成板块特色和规模，未来继续发展的潜力大，但目前的市场受众人群较小，银川市区居民普遍对火车站周边存在地域偏僻、配套及档次较低的认识偏见。

机会分析

本项目符合城市发展规化，且本项目在片区处于较好的区位。

未来在片区竞争中将占据市政配套和区位的优势，在区域内部具备较强的竞争力。

威胁分析

银川房地产投资、开发热情依旧高涨，但市场观望情绪浓厚。

自银川版国八条、限购、利率调整等调控政策实施以来，使得商品房成交量下降。

同时，银川商品房库存量增加，且随着2012年新增供应量的推出，市场消化压力较大。

四、改善金凤区商业投资环境

银川鼎辉时代城不仅带来了最高端的住宅建筑产品，更打造了国际商圈。

不仅为工作、居住于此的业主提供尽在咫尺的消费服务，更为银川全城市民打造了365天无论春夏秋冬的全天候购物、休闲生活。

建成后的银川鼎辉时代城不仅可以最大限度地满足市民一站式消费和多元化服务的需求，而且能大幅度地促进金凤区住宅条件及商圈的升级换代，填补金凤区无大型商业中心的空白，成为银川市另一个新的商业中心。

同时还将一定程度上提升了整座城市的价值，提供了更好的投资环境。