世联连云港润城房地产项目规划设计任务书171362603.docx
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世联连云港润城房地产项目规划设计任务书171362603
连云港润城房地产项目
规划设计任务书
江苏润城房地产置业有限公司
目录
1．项目概况2
2．规划设计的基本原则4
3．规划设计要求8
4．设计成果要求12
1
项目概况
1.1项目区位及用地范围
本项目位于连云港市新浦区东部，新浦——连云的必经之路，是新浦区的东大门。
且处于新浦区行政中心规划的所在地。
本项目
图01项目区位图
1.2项目用地特点
项目规模：
203亩，长约770米，宽约220米。
用地性质：
以海连东路凌州路交叉点为圆心，半径220米以内用地为城市绿化广场用途。
半径220-320米以内用地为商业、金融、办公用地；
其余为居住用地。
技术经济指标:
商业用地R＜3.5，绿地率＞20%，筑密度＜40%；居住用地R＜2.5，绿地率＞35%，密度＜20%。
人均公共绿地＞1.5M2。
1.3项目用地范围
图02地块示意图
►东至：
海连东路
►南至：
居民区及部分企业用地
►西至：
陇海东路
►北至：
凌州路
1.4道路交通
东侧：
海连东路
路宽60米，东西双城连接的必然通道，货运车占主要比例，车速较快。
道路对面是露天的原材料市场，将来作为商业和居住的开发用地。
南侧：
居民区
有一条小路穿过居民区和巨龙路相通。
西侧：
陇海东路
路幅20米规划道路，尚未建成，现状是民房。
北侧：
凌州路
现状路宽8米，规划拓宽至60米，计划两年内建成。
2
规划设计的基本原则
2.1项目定位
2.1.1项目定位：
立足于新浦东北部将来形成的城市副中心的区域中心位置上，并考虑与周边其它项目的资源整合以形成项目之间的差异化。
本项目开发建设的目标为打造城市中心生活示范区。
项目定位为面向有一定地位、收入的中高端客户群体，在连云港地区领先的具有标杆示范性的高品质的生活社区，倡导家的温情和对生活的热爱。
和谐东方，馨然之所。
高品质体现在以下几个方面：
社区文化——共享的、和谐的生活理念
社区感——利用凌州广场，以及通过建设社区内部主景观，来营造优质的可参与的公共空间，增强社区氛围
高性价比的产品——高端的形象，中档的价格，适中的面积，较低的总价，创新的户型（各式空中院落和阳光花房）
双能双本社区——强调智能与节能，注重以人为本、以文为本。
通过以上方面，形成立足主流之外的差异化。
2.1.2社区形象描述：
春暖花开、阳光明媚、空气清新；
离尘不离城，即可以享受城市的繁华，又可以和自然和谐共生；
居住在一起的人，都有相同的对人生世相的看法，洗尽铅华，热爱家庭、邻里和睦，保持一颗自然宁静的心；
在这里，没有压力，没有喧嚣、没有烦燥，只有和谐、浪漫、温馨、健康……
2.2产品设计
2.2.1产品设计原则——在控制成本的前提下，体现高品质
●设计时要考虑整体成本
●区分关键区域和常规区域投入的差异性，启动期的成本略高于后期
●采用低成本半地下生态车库
●减少做不必要的高投入配套；会所控制面积。
并考虑其对外经营的可能。
设置公众参与性强的活动项目，如羽毛球、网球、篮球等
2.2.2住宅设计原则
●建筑套型进深不宜超过12米。
套型设计，在有条件的情况下，应当考虑增设书房（工作室）、步入式更衣间、入口过渡空间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光房。
●套型功能分区设计应明确合理，设置和布局，既要满足功能上的要求，也要满足使用便利和卫生的要求，设计时应合理、有效地组织各功能区块，注重动静分区、洁污分区。
起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比≤1.8。
●当有四个以上居住空间时，必须保证其中有两个或两个以上居住空间获得日照。
起居室、卧室不朝向凹口、天井开窗。
●起居室尺度：
使用面积≥20m2，开间≥4.2m；使用面积≥17m2，开间≥3.9m；使用面积≥14m2，开间≥3.6m。
●住宅的卫生间，至少应有一间的使用面积不应小于4.5m2，设2个及以上卫生间时，使用面积之和不小于8m2。
主卧卫生间面积宜小，共用卫生间面积宜大。
●合理安排各空间的序列，减少交通面积，提高使用效率,组织好公共空间和私密空间的关系，避免相邻住户的视线干扰。
套内纯交通面积不宜超过使用面积的1/20。
●注重户型设计的特色化，引入新的设计元素，做适度的产品创新（不要求做全面的创新）。
例如，设置部分入户花园，采用各种方式与阳光、户外风景亲密交融，多做观景阳台、露台、观景眺窗等。
顶层可做复式，作为空中别墅。
●充分考虑设计细节，诸如空调机位、室内外管线的隐藏、家用锅炉的安放等，提高建筑品质。
住宅设计的朝向要求；连云港人对朝向很敏感，要求卧室朝南，两卫较佳。
设计以景观利用为主要原则，实现资源利用最大化。
高层结构，最大限度满足户型的方正和通透性
设计方案中应提出具体的智能与节能措施，例如在高层、小高层住宅上设置集中太阳能热水器等。
产品设计的创新不限于以上方案，规划建筑设计师可从专业的角度进一步挖掘物业价值，实现产品设计的多角度创新。
2.2.3以打造组团生态园林和开放的社区环境来营造未来生活的场景，提升服务品质
设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案，室外景观环境布置应做到与实际相协调，符合当地自然条件，服务于人性化人居，实现区内外建筑与景观的相互和谐、互补、提升，满足市场需求。
景观绿化做到平面与空间结合，点、线、面结合，观赏性与参与性结合，形成良好的特色环境
园林分组团建设
●分组团构成的主题生态园林，开放式与半开放式的庭院空间设计，既能提供邻里交往的空间，又满足人们感观功能的需求
●注重节点营造，营造不同风格主题的Demo（样本）庭院，未来可以赋予每个院落特殊的气质与文化，体现场所精神，界定居民的归属感，此外，推售时分期较易辩识
●园林规划设计决定后期的维护成本，应偏重设计本身，要考虑施工和日后维护的成本，尽量少设硬铺，多设软铺，避免大水面、昂贵植物等
●休闲空间注重参与性，布置街灯、椅子、小品等
道路交通
●无论方案的主入口设在何处，沿海连东路处，该地块的东南角必须设置一进入居住区的入口，以保证启动区开发建设的需要。
●地块南侧现有一条通向外部的通道，在总体规划设计时须加以利用。
●人行道不一定要对称，可以把某一边宽度做足些，做出街区的感觉
●上下班是直的，给老人孩子玩的路最好是弯的
●车行道路无须太宽，曲径通幽，并可降低车速
●在道路上建立缘石坡道、设立盲道
●在住宅入口、通道、电梯等附近应安排无障碍设施
停车场
为了让小区居民拥有更多的绿地空间和安宁的居住环境，以保证整个社区的高品质形象，设计尽可能做到人车分流。
停车位尽量在人防地下室内安排。
如人防面积不能满足停车位配比要求时，宜采用半地下、地面停放等低成本造价方式解决停车位问题。
注重居民停车后回到居所的便利性；车库的设计要考虑到分期建设的要求，降低施工影响
室外娱乐设施
●设置儿童嬉戏场地、室外健身场地、家庭休闲区及活动场所
●由于连云港的天气和居民的爱好，无须设置游泳池
2.2.4公寓部分
具有功能弹性、可组合的、单元式的、可商可住的居家型小户公寓/商务公寓
2.2.5建筑群体组合
建筑群体组合应具有相对的整体性，形成良好的群体形象及完整的外部空间形态的同时，尽量做到户户有庭院景观。
居住区与公共活动区之间应有明显界限，以保证其居住区的私密性，同时又要考虑住户进入公共活动区的便捷性
2.2.6处理好与周边环境的关系
在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下，合理设计视线与各种流线，达到对外部环境资源的有效利用与阻隔，注意阻隔不良因素对小区的影响（如临路噪音等）以及自身与环境相互协调的目的
2.2.7建筑单体
●建筑立面造型要求特点鲜明、时尚，突出个性和内涵，并有一定的超前意识。
风格宜以现代为主，注重色彩，建筑用材与建筑造型的融合，以及地、面、窗、台的协调。
●避免影响外立面的主要因素：
水管、空调等
●屋顶设计的原则：
要突出屋顶的标识感，但要考虑建设成本，以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装
●临路建筑立面的处理要注重设计，投入较多，达到极强的昭示性和形象推广力；部分可考虑灯光处理（需考虑成本），增加标识感，树立区域中心形象；社区内部建筑的里面可标准化处理
规划设计应充分考虑以上项目定位，着力打造项目的核心竞争力
2.2.8分期开发
本项目将分期开发建设，分期的原则是先住宅后商业，分期开发的顺序为沿海连东路，地块东南角向西、向北依次开发。
规划设计时应考虑分期开发的因素，尽可能地保证每一期有一个景观中心。
先期注重提升项目整体品质及形象，后期实现最大价值。
启动区容积率应低于整体容积率，建议在2.0左右。
启动区面积建议控制在7万M2左右。
要考虑中心主景观区能够在启动区实施的可能性。
在启动区建议不考虑集中地下停车。
3
规划设计要求
3.1总体要求
设计依据：
●本设计任务书
●本项目建设用地规划条件通知书
●连云港市总体规划
●国家有关的规划设计规范及省、市有关规划设计规定。
3.1.1用地性质
总体用地性质：
住宅、商业办公
3.1.2总用地面积与建筑规模
总体用地面积为135312平方米
3.1.3产品类型
居住区产品
居住区住宅以11（或11+1）层和18（或18+1）层为主，高度以不超过18层（或18+1）为易。
在满足日照、标杆示范性环境景观要求的前提下，居住区建筑容积率尽可能达到2.5的要求。
商业区产品
●商业区内的商业建筑以区域商业中心为主，辅以少量为区内配套的社区邻里商业，社区邻里商业面积控制在1500M2左右。
社区邻里商业要满足分期开发的要求而独立建设。
●商业区内的高层建筑（主楼）外立面要求商业化，内部功能需偏向于商住（公寓）。
商业区内建筑的内部使用功能要求在外部规划不变或少变的情况下，尽可能多地满足不同物业类型的使用要求。
●商业区内商业建筑以不超过2层为宜。
商业区内建筑容积率可根据实际情况确定，建议为2.5—3.0
配套产品
●居住区内需配建6班幼儿园一所，面积约1500M2。
幼儿园的位置须考虑面向城市开放而不影响小区。
●社区会所面积约1500M2，位置可考虑跨区域（居住区和商业区）布置，或和邻里商业结合一并考虑。
●其他配套，如配电、煤气调压、消防值班、物业管理等，按相关规定要求配建，不得漏项。
3.1.4建筑密度
住宅不大于20％，商业不大于40%。
3.1.5绿化率
绿地率>20%（商业），>35%（居住）；人均公共绿地>1.5m2。
图04项目分期开发示意图（仅供参考）
3.1.6相关说明
3.1.6.1本项目住宅将进行分期开发（包括启动区在内共分四—五期）：
考虑市场接受度，以12层的小高层物业启动，同时在一期推出1~2栋18层试探市场，一期容积率在2.0左右；在项目后期，小高层物业成为市场普及的物业类型，增强了18层左右的高层物业的市场成熟度，并且从预期利润最大化、有效降低建筑密度、分摊土地成本等角度，后期将基本是18层左右的高层物业；整体容积率2.5左右。
3.1.6.2高层（18层）物业分布相对集中，形成相对独立的片区；少量几栋18层物业坐落于主景观轴附近，与12层物业形成高低错落有致。
3.1.6.3商铺和公寓后期开发。
3.1.6.4设计方案需考虑小区分期开发与建设，每期有相对的完整性和各自的卖点。
一期开发的成本略高于后期，树立形象，推动销售。
3.2产品配比
启动区户型比
面积
户型
比例
80
两房一厅一卫
8%
95
两房两厅一卫
27%
110
三房两厅一卫
18%
110
三房两厅两卫
10%
130
三房两厅两卫
32%
150
四房两厅
5%
注：
比例为套数的比例，面积为该套型的建筑面积，含公摊、阳台等，即销售面积。
阳台为封闭阳台。
（下表同）
整个项目户型比
面积
户型
比例
80
两房一厅一卫
5%
95
两房两厅一卫
20%
110
三房两厅一卫
20%
110
三房两厅两卫
15%
130
三房两厅两卫
30%
150
四房两厅
10%
公寓：
公寓面积控制在40~110平方米，40~60平方米的一房（占20%左右），60~80平方米的两房（占40%左右），80~110平方米的两房（占40%左右）
4
设计成果要求
4.1彩色规划总平面图一份，比例1：
500
4.2规划方案设计文本15本，规格为A3幅面，内容至少包括：
4.2.1设计说明，表达规划设计构想，设计意向；
4.2.2现状分析（地形、交通、植物）；
4.2.3规划总平面图；
4.2.4日照分析图；
4.2.5交通分析图（道路与停车场）；
4.2.6规划结构分析图；
4.2.7配套设施布置分析图；
4.2.8景观分析图；
4.2.9视线分析图；
4.2.10总体剖面图；
4.2.11道路及竖向设计图；
4.2.12管线综合设计图
4.2.13小区管理模式分析图；
4.2.14产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图，包括立面材料与说明；
4.2.15配套公建设计，包括住户会所、公共活动区及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图，色括立面材料与说明；
4.2.16其它节点（如居住区入口、会所入口等）的详细设计；
4.2.17表现部分：
总体鸟瞰图，组团景观，沿街部分立面，沿小区主轴景观，院落景观，入园广场，商业，公共活动区等；
4.2.18项目综合技术经济指标表
4.2.19分期技术经济指标表
4.2.20户型面积分布表
4.3A0、A1规格展示图板一套
4.4所有内容的电子文件（光碟）两份。
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