北京甲级写字楼市场回顾与展望.docx

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北京甲级写字楼市场回顾与展望

2008年度北京甲级写字楼市场研究报告

2008年对于中国房地产市场来说，是跌宕起伏的一年，年初由万科率先降价开始迅速潮蔓延全国，房价出现下降趋势，“拐点论”成了各类媒体上的关键词；接着美国次级贷风暴袭来并迅速演变成全球金融危机，“过冬论”席卷而来。

政府连续出台“救市”政策，购房者“越降越观望”，房价何时止跌成为焦点。

2008年对于北京写字楼市场来说，是悲喜交加的一年，上半年我们还在庆幸"风景这边独好"，“写字楼是避风港”；进入下半年，随着美国金融危机对我国实体经济的冲击，我们突然发现写字楼市场已经步入了下降通道。

上半年北京甲级写字楼市场运行平稳，大单频现，重点交易仍集中在CBD、金融街等传统商圈，如中国光大银行23亿元购买金融街的金祺大厦，中国太平洋保险则以近22亿元人民币购买了金融街的丰盛大厦等。

从第三季度开始写字楼市场出现了租售价格下滑、成交量下降、空置率持续攀升的态势，并一直延续到年终，第四季度CBD写字楼空置率甚至达到了35%，创五年内历史新高。

从供需关系来看，2008年写字楼市场新增供应量与2007年相比略有增加，但是由于国际经济形势不佳，越来越多企业租户尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消此前的扩展计划，进而导致写字楼市场需求和吸纳量一路走跌。

租售价格也呈现出低迷态势，双双飘红的局面不再。

从产品结构来看，企业办公郊区化趋势使得企业独栋在市场上独树一帜，涌现了联东U谷、亦庄硅谷、北京LINK等精品项目。

从商圈分布来看，随着北京市提出建设国际金融中心的规划，在“一主一副三新四后台”的总体布局中，各区域功能更加明晰，传统的“3+X”格局逐渐淡化，商业地产格局开始向京西扩展。

根据北京写字楼信息网的最新统计数据，截止2008年12月，北京写字楼市场平均售价18255元/平方米（建筑面积报价），与2007年相比下跌4.8%；平均租金149元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2007年相比下降8.0%；空置率28.5%，与2007年相比上升37.0%。

市场供应：

朝阳区独占六成VS郊区化异军突起

北京写字楼信息网调查报告显示，2008年上市写字楼租售项目数量达45家，平均每月3.75家，供应量达412.28万平方米，与去年同比增加8.9%。

表一：

2002——2008北京写字楼历年供应量比较表

单位：

万平方米

北京写字楼信息网统计显示，在412.28万平方米的市场供应量中，朝阳区独树一帜，贡献了26个项目、248.38万平方米体量，区内项目包括远洋·光华国际、光华路SOHO等，占全年供应量的60.1%之多。

其次是西城区，供应面积40万平方米，占9.8%。

与2007年不同的是，石景山区出现了2个大体量写字楼项目：

西山汇（20万平米）、石景山万达广场（12万平方米），累计32万平方米，占7.9%。

其中最值得一提的是，企业选址郊区化的趋势使得亦庄开发区企业独栋异军突起，联东U谷（10万平方米）、亦庄硅谷（8.4万平方米）和国盛科技园（4.7万平方米）等高品质独栋项目，占总供应量的5.6%，为写字楼市场增添了一抹亮色。

其他区域分布：

东城区26.1万平方米，占6.3%；海淀区17.8万平方米，占4.3%；宣武区17.7万平方米，占4.3%；丰台区7.2万平方米，占1.7%。

统计显示，2008年东部地区（朝阳区、东城区）以66.4%的绝对优势连续第五年在供应量上超过西部地区（西城区、海淀区）。

表二：

2008年各城区写字楼供应分布图

单位：

万平方米

表三：

2003——2007年北京各城区写字楼供应量比重

市场需求：

市场需求萎缩VS租售价格双降

北京写字楼信息网统计显示，2008年北京写字楼市场供应量达412.28万平方米，而市场整体吸纳量为151万平方米，较2007年下降5.6%。

租务市场方面，市场呈现出需求萎缩，租赁市场新成交额的急剧减少，整体空置率持续走高的态势，同时租金价格较2007年下跌了八个百分点。

作为北京主要商务区的CBD、燕莎、东二环及王府井均处北京东部，不但是写字楼最集中的地区，同时占70%以上的外资公司集中在上述地区写字楼中，这也是本次金融危机中受到冲击影响最严重的地区。

其标志有，一是国贸写字楼租金三年来首次下调，二是郊区化办公成为部份大型企业的选择，诺基亚中国总部从盈科中心B座搬入北京南部的亦庄地区，同时敦豪从燕莎地区也迁入亦庄，而摩托罗拉则从CBD核心区迁入了望京科技区中现代的新摩托罗拉大厦。

三是北京周边科技园区中的市政配套日益成熟，很多知名的大型跨国公司已不再将城市商务中心区的写字楼作为企业总部的首选，特别是高科技、制造业与物流业由于业务与人员的不断扩张，控制物业成本已变得十分关键。

全球金融危机所带来的企业削减办公成本、奥运综合症以及繁荣时期大兴土木所带来的过量供应，使租金最高、跨国企业最多的CBD区域，成为北京写字楼市场下滑趋势最为明显的区域。

在小额租赁市场，不少抗风险能力小的租户甚至选择在租约内毁约。

这些违约的中小型企业多集中于金融、贸易、IT等行业，租赁的物业从甲级楼到商务楼都有。

2008年北京写字楼租赁市场唯一的亮点是，传统制造行业等外资公司对该区域需求继续保持旺盛，如索爱在东煌大厦租赁34,000平米的面积，丰田汽车在环球金融中心租赁15,000平米的面积。

相比急剧波动的CBD区域，北京其他写字楼区域市场相对平稳，除中关村外，燕莎、金融街、东二环等传统经济圈都出现了不同程度的空置率增长。

表四：

2002——2008北京写字楼历年吸纳量比较表

单位：

万平方米

销售市场方面：

2008年写字楼大单成交持续活跃，国内机构毫无悬念成为写字楼销售市场的需求主体。

一方面，外资机构出于多种等因素的考虑，绕开“限外政策”，通过各种渠道进入到房地产市场，如SK中国以33.4亿元人民币的价格购买了位于CBD区域建国门外大街与东三环路交界处的凯德大厦；马来西亚投资基金以25亿人民币购买了位于东二环的中汇广场，百盛集团以11亿元人民币购买了位于太阳宫的双全中心S1大厦。

另一方面，国内机构依然是写字楼销售市场的需求主体，金融保险行业扮演了2008年大单成交的主要角色。

比如中国太平洋保险以近22亿元人民币购买了位于金融街核心区的丰盛大厦，中国光大银行股份有限公司23亿元人民币购买位于金融街的金祺大厦。

市场综述：

“空置率”屡创新高VS“物业税”靴子落地

2008年上半年北京甲级写字楼市场运行平稳，大单频现，重点交易仍集中在CBD、金融街等传统商圈，如中国光大银行23亿元购买金融街的金祺大厦，中国太平洋保险则以近22亿元人民币购买了金融街的丰盛大厦等。

从第三季度开始写字楼市场出现了租售价格下滑、成交量下降、空置率持续攀升的态势，并一直延续到年终，第四季度CBD写字楼空置率甚至达到了35%，创五年内历史新高。

从供需关系来看，2008年写字楼市场新增供应量与2007年相比略有增加，但是由于国际经济形势不佳，越来越多企业租户尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消此前的扩展计划，进而导致写字楼市场需求和吸纳量一路走跌。

租售价格也呈现出低迷态势，双双飘红的局面不再。

从产品结构来看，企业办公郊区化趋势使得企业独栋在市场上独树一帜，涌现了联东U谷、亦庄硅谷、北京LINK等精品项目。

从租售价格上看，租金和售价双双下跌，租赁市场在全球金融危机所带来的企业削减办公成本、奥运综合症以及繁荣时期大兴土木所带来的过量供应压力下导致租金下跌，销售市场在住宅市场持续低迷的刺激下导致售价走低。

根据北京写字楼信息网的最新统计数据，截止2008年12月，北京写字楼市场平均售价18255元/平方米（建筑面积报价），与2007年相比下跌4.8%；平均租金149元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2007年相比下降8.0%；空置率28.5%，与2007年相比上升37.0%。

从商圈分布来看，随着北京市提出建设国际金融中心的规划，在“一主一副三新四后台”的总体布局中，各区域功能更加明晰，传统的“3+X”格局逐渐淡化，商业地产格局开始向京西扩展。

从产品结构上看，商务公寓在“住宅禁商解禁和企业收缩成本”的背景下迎来转机，高端产品在“多重限外政策和商业物业税提高”的背景下寻求突围。

2008年10月，“物业税最先从商业地产开征”的传言终于靴子落地，彻底打破了商业“避风港”的神话。

有报道称商业物业税提高了5倍，达到30%的税收比例，使很多企业难以承受，并私下做阴阳合同来偷税漏税。

对此，市地税局答复时称，30%的商业房屋租金税率既不是一个新规定，也根本没有那么多，作为商用住房出租获得的收益肯定要比普通住宅出租高，这部分税肯定要多交，按照最严格的方法来计算，也达不到30%的税收比例，仅仅是20%出头。

商业物业税对商业地产投资的影响在金融危机的背景下，无异于雪上加霜。

2009年北京写字楼市场预测：

一是由于金融危机对实体经济的冲击尚存在不确定性，而写字楼市场的恢复相对于经济的恢复存在滞后性，预计2009年北京写字楼市场整体不容乐观；二是2009年CBD区域和东二环区域由于市场供应巨大，竞争将最为激烈，预计空置率将全年高位运行，空置率或将提高至30%以上，年平均租金及平均售价或将回落到2007年的水平。