防城港市场研究.docx
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防城港市场研究
防城港市场研究
2.1经济环境分析
2.1.1全国房地产行业发展情况
★2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。
★新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.9%，涨幅与上月持平。
★二手住房销售价格同比上涨8.7%，涨幅比上月高1.1个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月低0.2个百分点。
非住宅商品房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月低0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.6个百分点。
★办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.7%、6.6%和4.5%。
可见，全国房地产发展持续高涨，各地“涨”声一片，给项目发展从客观上营造了大好的经济环境。
2.1.2防城港市宏观环境分析
房地产市场宏观环境复杂多变,它对房地产企业营销行为的影响间接而难以把握，构成房地产市场宏观环境的四个因素分别为经济因素、人口因素、政策法规和利税因素。
我们针对上述四个因素的在防城港市的客观表现来策划项目相应的营销策略,以便很好地适应房地产市场的变化发展。
经济发展简述：
经济快速增长，“双跨越”目标顺利实现。
初步核算，生产总值突破１００亿元，达１１５．６９亿元，增长１７．１％，增幅全区第二；财政收入突破１０亿元，达１０．５９亿元，增长３１．７％，增幅全区第一。
经济发展呈现建市以来速度最快、效益最好、景气指数最高的态势。
投资增势强劲，发展后劲进一步增强。
全社会固定资产投资６８．９６亿元，增长６０．５％，增幅全区第一，对经济增长的贡献率超过８０％。
房地产业投资５．４２亿元，增长１０８．２％，增幅全区第一。
产业结构优化，工业经济主导局面初步形成。
企业技改投资完成５．９５亿元，增长９０．７％；规模以上工业对经济增长的贡献率为４２．１％，拉动经济增长７．２个百分点。
“三农”工作加强，县域经济全面发展。
农业产业化进程加快，农业产业化经营组织突破１００个。
县域经济快速发展，区、县（市）生产总值８２．６９亿元，增长１６．９％，占全市生产总值的７１．５％。
政治发展简述：
政府四大领导班子搬迁新区，贯彻落实党的十六届五中、六中全会精神和自治区党委、自治区人民政府及市委正确决策，政府职能转变，民主法制建设不断加强。
政府执行力和公信力明显提升，加强与市政协及各民主党派的联系和沟通，主动接受民主监督，强化项目建设目标责任制，完善市领导挂钩联系、职能部门具体负责、相关部门积极配合的项目建设机制。
严格落实项目法人责任制、招投标制、施工监理制和工程审计制，建立健全投资决策机制和投资监管体系。
抓好重大项目审计，加强检查监督，严格资金管理与工程监理。
为城市发展提供一个稳定的发展局面。
人口发展简述：
目前全市人民生活水平逐步提高，和谐社会建设扎实推进。
农民人均纯收入３１７２元，新增４６８元，增长１７．３％，是建市以来增加最多、增幅最大的一年；城镇居民人均可支配收入９１１３元，增长２５．６％，增幅全区第一。
随着武钢等企业进驻防城港的进程加快，预计2010年，新增人口达17万左右。
政策法规和利税发展简述：
政府正多渠道筹措建设资金。
建全重点项目库，积极向国家开发银行、世行、亚行和其他商业银行争取贷款，向北部湾开发投融资平台争取项目资金。
合理利用现有土地，盘活土地资源，为项目建设提供资金支持。
通过独资、合资或采用出让、租赁、抵押等方式，筹集建设资金，形成项目建设投资多元化格局。
2.2防城港市房地产市场分析
2.2.1本市房地产现状分析：
★增加经济适用房建设，严格限制低密度、大套型住房的土地供应
本市已按国务院和建设部及自治区建设厅的要求，如期完成了防城港市近期建设规划（含住房建设规划）的编制工作。
《防城港市近期建设规划》指出，到２０１０年，防城港市将建设４３．０５万平方米经济适用房、１４．３５万平方米廉租房及２２９．６万平方米普通商品房，基本实现常住人口户均拥有或租用一套住房。
根据该规划，今后五年，防城港市中低价位、中小户型住宅将占到商品住宅总供应量的７０％以上，将建设普通商品房、经济适用房、廉租房共３．２８万套。
《规划》覆盖范围为防城港市主城区和城市总体规划确定的城市近期重点发展区域。
★廉租住房将从无到有
据统计，２００５年末，防城港市区人口为１３．５万人，人均居住用地达到３８．３３平方米。
目前，市区现有住房以私房居多，商品住宅只有５４００多套，建筑总面积５０多万平方米，经济适用房只有一处，建筑总面积３万平方米，尚无廉租住房。
2.2.2防城港市房地产市场发展趋势
★人口剧增，引发房地产的供不应求现象。
依《规划》描述，到２０１０年，防城港市区将新增人口１１．５万人，按照人均住房建筑面积２５平方米计算，需建设住房４１０万平方米，根据建设部提出的新建住房结构比例要求，普通商品房、经济适用房、廉租房建设总量应占新增住房建设总量的７０％以上，则规划期内，以上三种住房的建设总量将达到２８７万平方米。
★中低价位、中小套型普通商品房成为产品规划的重中之重。
为实现这一目标，防城港市将优先保证中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应，坚决停止别墅类房地产开发项目土地供应。
规划期内，将供应普通商品住房建设用地３０５公顷、经济适用房建设用地５７．２公顷、廉租住房建设用地１９公顷。
建设普通商品住房２．５６万套、经济适用房４８００套，廉租住房２４００套，单套建筑面积９０平方米以下的户型占总户数的７０％。
《规划》要求，经济适用房和廉租住房由市政府统一规划，统一建设。
其中全市年度土地出让净收益的１０％应用于廉租住房建设。
★明确三大住房建设重点发展区域之一——港口区
根据防城港市目前住房建设情况，结合未来住房发展趋势，“十一五”期间防城港市将把沙潭江—公车城区（含防城南片区、市级中心区和公车工业区）、港口区及企沙工业区作为新增住房建设重点发展的地区。
规划期内，主城区新增住房用地供应总量的９０％以上将集中在以上三个区域，其中沙潭江—公车城区新增住房用地２５３．２４公顷，港口城区新增住房用地１３２．３４公顷，企沙工业区新增住房用地１４４．３２公顷，防城区只新增住房用地１４．７公顷。
2.3区域房地产市场发展分析
2.3.1区域住宅市场成长状况
★项目所在的桃花湾片区西至西湾是港口城区发展的重要组成部分
桃花湾片区西至西湾、南至凯乐园路、东至东兴大道、北至倒水坳，规划总用地面积９．７６平方公里，是港口城区的重要组成部分。
该《规划》抓住防城港市实施“还岛于港”战略的机遇，充分利用桃花湾片区所具有的自然条件、区位条件和交通条件，对渔万岛现有综合服务功能进行置换，把该片区建设成为港口的后勤基地，集居住、商业、仓储物流于一体的城市区域中心。
★项目地处城市生态居住功能心脏，拥有滨海道路和商业休闲景观轴“两轴”。
《规划》依据桃花湾片区的现状、自然地形、功能定位提出了“一心、两轴、八区”的规划结构。
“一心”指该片区的“绿心”，《规划》保留了该片区中部面积１１５公顷的内湖及内湖东部的大面积山体，使之成为规划区城市生态功能的心脏。
“两轴”指滨海道路景观轴和商业休闲景观轴，通过对兴港大道两边现状自然资源的开发利用和沿街建筑景观的塑造，展现优美的滨海天际轮廓线，通过控制建筑高度、建筑形态和开发强度，结合绿地、室外小广场等景观要素，形成良好的商业休闲景观开敞空间。
“八区”指规划区北部的两个居住小区、一个拆迁回建小区、一个商业物流区、一个仓储区和规划区中部的两个居住小区以及规划区南部的现状综合区。
2.3.2区域内供应产品特征
在北部湾经济区开放开发的强力推动下，防城港市的房地产业在经历了数年的沉寂后，重新恢复生机与活力，保持强劲发展势头。
据最新统计，今年１～３季度，房地产业对防城港市ＧＤＰ增长的贡献率达８．３％，成为拉动地方经济快速增长的一个重要行业。
目前，防城港市有资质的房地产开发企业已达１２２家，其中今年新增加２３家；批准预售的楼盘４３个，批准预售面积３２．３４万㎡，其中今年新批准预售的楼盘１９个，批准预售面积７．３万㎡，比去年同期增长４２．９％。
防城港市房地产市场呈现三大特点：
投资继续保持较快的增长速度
06年１～３季度，全市房地产开发投资额只有1．58亿元。
07年１～３季度，全市房地产开发投资额已达９．５５亿元，同比增长6．05倍。
消费者购房需求旺盛，新建商品房销售形势良好。
最近一两年来，全市商品住宅成交量总体上升，今年上半年，持有预售证的楼盘销售率均在７０％以上，少数楼盘如阳光山水花园、同德国际商住楼、夏威夷城市广场等楼盘在开盘几天内的成交率甚至超过９０％。
商品房价格平稳上涨
目前防城港市商品房均价已达１７５０元／㎡，比去年底平均上涨了１５０多元／㎡，涨幅约为７．９％，与去年基本持平。
2.4宏观环境综述：
由于其地理位置优势突出，南濒北部湾，东临粤港澳，西部彼连越南，背靠大西南，面向东南亚，是我国最南端的深水良港，也是我国19个主要枢纽港之一，港口三面环山，港池隐蔽宽阔，避风条件良好，航道水深，可挖性好，潮差大，回淤小，腹地广，因此整个城市的未来发展规划将全部围绕港口万吨级码头的建设而开展，同时由政府牵头引进柳钢和武钢，建设大型火电站等国家级重点工程，充分利用防城的自身地理优势带动整个城区的快速发展。
2.5防城港市房地产市场调查分析
本调查报告立足于项目所在区域——港口区，针对该区在售楼盘和已定项目的调查分析为主，包括防城区与东兴区三大城区楼市分析比较，进而综观防城港市的整体楼市分析研究，将为本项目的主要竞争对手、价格体系的建立、营销策划制定提供可靠的数据支撑。
2.5.1防城港各区楼市情况分析
（一）各区发展现状
（1）防城区
1、长岛丽江花园
可比名称
项目基本情况
规模
总用地面积：
75亩
建筑面积：
65032.5㎡
容积率：
1.3
绿化率：
32%
总户数：
600余户
开发商
广西长岛房地产有限公司
住宅类型
及比例
80-220平方米，二房、三房、四房及楼中楼、多层花园阳房
建筑规划
砖混结构,多层及一栋小高层
项目位置
防东路，交警大队旁，临江处
施工进度
现只剩少数尾盘
销售价格
目前项目最低价1750元/㎡顶层二房，最高价顶层楼中楼2460元/㎡，均价为2400元/㎡。
销售进度
现仅余少数几套。
宣传主题
是“依水而居的水韵生活”
卖点分析
特征：
①品牌、品质成就建筑之美，②重点放在产品设计上。
销售政策
按揭99折（送杂物房），一次性98折
营销手段
①凭借防城江时代的来临，营造“都市休闲居住空间”生活理念争取了有利的销售时机。
现房销售，依托市政规划地段的优势。
②推出“2万元首付”，加深本楼盘作品质的影响。
③系列精彩文化活动（夏威夷风情、人体插花大赛、啤酒比拼赛、美女彩绘、美女香车、青少年材艺比赛等等）各卖点都得以充分印证，有江观景造势，但却优于其他的项目。
综合点评
营销包装与楼盘品质提升和工程进度的配合达到一个非常完美的境界。
2、宝龙·大儒世家
可比名称
项目基本情况
规模
总用地面积：
约200亩
建筑面积：
105386㎡
容积率：
0.79
绿化率：
38%
总户数：
近300户（一期）
开发商
宝龙地产有限公司
住宅类型
及比例
80-220平方米，二房、三房、四房及楼中楼、多层花园阳房
建筑规划
项目主力推半山毫宅，独栋别墅、双拼别墅、联排别墅占整个项目的70%，多层占20%，小高层（13层）占10%；
项目位置
防钦路的三官坑学校旁边
施工进度
一期建设到8层
销售价格
顶层价格为1980元/㎡，均价为1800元/㎡
销售进度
目前一期首推小高层，目前只剩下一套楼中楼，
宣传主题
为“书香门第·上品生活”
卖点分析
①背靠蜈蚣岭公园，依托及独特的坡地式的地理环境论风水。
②周边的学校资源论人文
销售政策
按揭99折，一次性98折
营销手段
综合点评
项目以口号为主，以倡导的生活理念吸引人的注意
3、富力锦城花园
可比名称
项目基本情况
规模
总用地面积：
50.77亩
建筑面积：
63140.14㎡
容积率：
1.86
绿化率：
38.6%
总户数：
开发商
防城港富力房地产开发有限公司
住宅类型及比例
二房、三房、四房及楼中楼、多层花园阳房
建筑规划
整个小区为多层设计，二房、三房、四房，五房面积主要有80、90㎡、120㎡、130㎡、140㎡、180㎡左右
项目位置
富力锦城花园位于防钦路中段
施工进度
一期见建设到出地面
销售价格
预计均价为1700-1800元/㎡
销售进度
目前该项目还没有推盘，一期开盘时间预计于12月份，介时推出1-8号楼共100套户型，
宣传主题
为“你的生活，别人的向往”
卖点分析
①背靠蜈蚣岭公园②周边的学校资源、完善的生活配套
销售政策
按揭99折，一次性98折
营销手段
目前从8月份至今，项目推出认筹活动，预约客户交纳诚意金1000元整，签定VIP认购书，成为该项目的VIP尊贵会员：
*VIP客户在公开选房日享有优先挑选所推出单位的权利；
*公开发售当日，持VIP认购书及诚意金的客户选房成功，凭认购书及诚意金的收据可享受1万元的购房优惠；
*享有优先取得该项目最新售楼资料、包括楼书、折页、礼品的权利；
*享有该项目在日后所有推广活动中除价格优惠之外的所有优惠，包括抽奖、参加酒会、旅游等系列推广活动的权利。
综合点评
用VIP形式还是吸引到不少的客户，也培养了客户对项目的关注度
4、江畔明珠
可比名称
项目基本情况
规模
总用地面积：
70亩
建筑面积：
36885.1㎡
容积率：
0.79
绿化率：
38%
总户数：
近300户（一期）
开发商
防城港市源发房地产开发有限公司
住宅类型
整个小区以多层设计为主，临街为小高层（2栋13层）设计
建筑规划
主要户型为二房、三房、四房，面积为70㎡、90㎡、110㎡、130㎡左右
项目位置
江畔明珠位于河西二桥头河西武警支队前
施工进度
小高层推出时间预计为明年6月份左右
销售价格
一期推出多层均价为1900元/㎡，最低价为1830元/㎡，最高价为2107元/㎡
销售进度
目前一期首推小高层，目前只剩下一套楼中楼，
宣传主题
为“现代全框架建筑，高尚江岸生活”
卖点分析
①一大亮点就是没有交纳住房公积金在江畔明珠购房贷款也可以享受“防城唯一公积金试点·所有购房者均可以享受公积金低利率”②现代全框架建筑
销售政策
按揭99折，一次性98折
营销手段
综合点评
现房做卖点更容易留住目标客户群
（2）东兴区
1、荣耀之城·宝丽安豪苑
可比名称
项目基本情况
规模
总用地面积：
70亩
建筑面积：
10万㎡，其中1.3万㎡商场和商业街
容积率：
2.1
绿化率：
35%
总户数：
600多户
开发商
东兴上海家美房地产发展有限公司
住宅类型
户型主要为三房、四房、五房、六房（复式）；面积大约为100㎡、110㎡、120㎡、130㎡-170㎡、190㎡
建筑规划
小区主要由大部分多层及小高层（13层、一栋25层）组成
项目位置
位于新华北路、东盟大道，沿边公路交通动脉之间
施工进度
一期封顶
销售价格
多层的起步价为2500元/㎡，均价为2700元/㎡；预计新推出的小高层均价为3000元/㎡，起步价为2700元/㎡。
销售进度
目前一期推出8栋以基本售完
宣传主题
为“居住极富人气的高尚区域”
卖点分析
①先天优势的配套资源
销售政策
按揭99折，一次性98折
营销手段
综合点评
在规划新区的显著位置，完美结合城市开发的理念
2、中原新都
可比名称
项目基本情况
规模
总用地面积：
建筑面积：
20万㎡
容积率：
绿化率：
40%
总户数：
开发商
东兴市泰旭房地产开发有限公司
住宅类型
户型基本为二房、三房、四房面积主要为70㎡、90㎡、120㎡、130㎡、140㎡左右
建筑规划
集高档住宅、商业、五星级酒店为一体的多功能城市综合建筑群。
该项目由一栋二十七层的星级酒店、4栋（17+1）层、2栋（11+1）层、6栋小高层
项目位置
位于兴达大道的中段
施工进度
整个项目预计推出时间预计为明年6月份左右
销售价格
起步价为2500元/㎡，规划为6层半，要求外型设计统一
销售进度
目前该项目推出沿项目三面宅基地出售，其规格为：
5m×15m,8m×15m,5m×13m,8m×13m,7.2m×13m一共80块宅基地
宣传主题
为“打造东兴五星级生态园林社区”
卖点分析
①地理位置②园林配套
销售政策
在原有的价格基础上少200元左右
营销手段
综合点评
3、越南和平广场
可比名称
项目基本情况
规模
总用地面积：
7.5亩
建筑面积：
48800㎡
容积率：
绿化率：
总户数：
开发商
东升（越南）国际有限公司
住宅类型
综合楼
建筑规划
项目规划为10层高，其中地上9层，地下1层。
商业定位为越南芒街首家集旅游、购物、休闲、饮食、娱乐、商务、博彩、酒店为一体的大型综合性广场。
项目位置
越南和平广场地处越南芒街市中越国际口岸入境处第1号黄金位置
施工进度
整个项目预计明年2月份交付使用
销售价格
商场一共三层，分三期销售，首期推一层，均价为16000-18000元/㎡；二期二层，均价为13000元/㎡左右；三层定位手机电讯产品，价格待定。
销售进度
一楼还剩少许铺面；现推二期二楼
宣传主题
芒街地王、楼王、商王
卖点分析
①地段②边境贸易量③集中客源能力④投资价值
销售政策
按揭99折，一次性98折
营销手段
综合点评
销售现场的包装迎合项目的档次做为开发实力的跨越
注：
东兴房地产市场小，产品供应量少，价格快速攀升，住宅供不应求。
另外有已进入接待尚未开始销售的项目如下：
◆宝利苑占地50亩，由多栋多层和小高层、高层组成，现推一栋小高层，价格3000元/㎡起，最高3700元/㎡，最后还剩一栋高层尚未推出推；
◆时代广场·天城豪苑是市中心一栋高层住宅，现剩少数产品，均价也在2700元/㎡；
◆百业东兴一期售完，二期开始打地基。
商铺以专业市场规划为主，价格上升快，百业东兴规划为建材、家居、装饰市场，一期还剩少数二线商铺，均价6000元/㎡，临街商铺均价在7000-8000元/㎡；
（3）港口区
1、欧景蓝湾
可比名称
项目
规模
总用地面积：
200亩
建筑面积：
14万㎡
容积率：
1.04
绿化率：
51.3%
总户数：
开发商
广西信和房地产开发有限公司
住宅类型
目前开发的是二期小高层，共9栋18层半，户型主要为三房、四房，面积为130-150㎡之间
建筑规划
整个项目主要由独栋、联排、叠加小洋楼、多层及小高层组成
项目位置
欧景蓝湾位于新行政中心区海滨大道南侧海岸
施工进度
小高层基础部分
销售价格
海景房起步价为2400元/㎡，在5层以下是加价50元/㎡，5层以上每层加价为100元/㎡；顶层（18F）价格为3988元/㎡。
销售进度
预约二期小高层，开盘时间预计为明年5月
宣传主题
为“新中心海景14万㎡海景，红树林国际毫宅”
卖点分析
尊享近5000㎡阔世红树林；1000米海岸生活，500米的海景长廊设计
销售政策
按揭99折，一次性98折
营销手段
项目所在位置立大型户外项目名称树立了大气的形象。
综合点评
走访当地的已定房客户说，上个月的小高层真实起步房价1600元/㎡，可定可退；该项目的目前价格多少含有水分。
实际最高的均价仅达到2400元/㎡左右。
2、夏威夷城市广场
可比名称
项目基本情况
规模
总用地面积：
90.8亩
建筑面积：
119244㎡
容积率：
1.97
绿化率：
35.18%
总户数：
1368户
开发商
广西宁泰房地产置业有限公司
住宅类型
90平方米以下占5%，120平方米占70%，140㎡占15%，别墅占10%。
建筑规划
整个项目分五期开发，小高层面积：
43000.00㎡；别墅面积：
3200.00㎡；
项目位置
位于防城港桃花广场港口财务局后面北侧
施工进度
一期封顶，二期在建到5层，三期报建
销售价格
前一期均价为1800元/㎡销售完毕；三期小高层（16F）预计为2300元/㎡起步，年前推出；
销售进度
二期均价为2000元/㎡剩余三套三房顶层户型；
宣传主题
为临海·观山·听海·上风上水贵胄领地
卖点分析
①观景②地理位置环境③小区配套
销售政策
按揭99折，一次性98折
营销手段
在该销售部前面作歌舞表现，但人气不足作用不大。
综合点评
该项目目前是防城港开发比较大型的综合社区，集合了所有建筑类型包括有多层、小高层、别墅、高层；周边基本都是有待开发的建设用地，开发周期会是比较长的时间
3、华夏·丽景湾
可比名称
项目基本情况
规模
总用地面积：
60亩
建筑面积：
约7万㎡
容积率：
1.75
绿化率：
38%
总户数：
500多户
开发商
防城港市华厦房地产开发有限公司
住宅类型
主要以多层设计为主，户型以三至四房为主，户型设计：
三房两厅面积为110㎡-136㎡左右，四房两厅两卫面积140㎡左右，楼中楼（四房两厅三卫）为185㎡-210㎡左右
建筑规划
小区共11栋多层及1栋小高层
项目位置
位于防城港市港口区桃花湾广场的东侧
施工进度
一期封顶，二期在建基础，
销售价格
前一期均价为1800元/㎡销售完毕；三期小高层（16F）预计为2300元/㎡起步，年前推出；
销售进度
一期均价为1900元/㎡现已售完；二期预计推出来的时间为12月份左右，均价为2500-2600元/㎡。
宣传主题
“领袖上层生活，缔造城市未来”
卖点分析
缔造生态居住园，通过一主两次，一轴一带，地平空中多角度多层次的结合构筑了及其亲近的自然家园。
销售政策
按揭99折，一次性98折
营销手段
综合点评
最大的特点就是全是大户型三房、四房设计，项目在园林设计及小区配套上比同类项目上更为突出
4、越秀祥龙苑
可比名称
项目基本情况
规模
总用地面积：
29.05亩
建筑面积：
27752㎡
容积率：
绿化率：
总户数：
共192套（楼中楼24套）
开发商
防城港越秀房地产有限公司
住宅类型
整个项目主要为二房、三房、四房，面积主要为80-120㎡左右；
建筑规划
采用6+1层设计模式的多层
项目位置
该项目位于防城港桃花湾广场北路
开发施工进度
一期封顶，二期在建基础，
销售价格
目前一期销售完毕，均价2500元/㎡；
现阶段销售进度
二期剩余三套顶层面积为80-
升级会员 