长沙中信新城韶山路东西地块可行性研究报告38p.docx
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长沙中信新城韶山路东西地块可行性研究报告38p
中信新城韶山路东、西地块
可行性研究报告
湖南省中信城市广场投资有限公司
二00九年十二月
第一章总论
（一）项目名称
（二）项目概况
（三）建设单位基本情况
（四）可行性研究依据及范围
（五）项目主要技术经济指标
（六）结论
第二章市场分析
（一）长沙市房地产市场现状
（二）项目所在板块（南城板块）市场分析
第三章项目建设内容及规模
（一）建设内容
（二）建设规模
第四章项目位置及区位条件
（一）区域位置
（二）自然条件
（三）地形条件
第五章项目定位及规划
（一）项目SWOT分析
（二）项目市场定位
（三）目标顾客群定位
（四）产品定位
第六章开发模式与进度计划
第七章投资估算与资金筹措
（一）项目投资估算
（二）资金筹措
第八章经济评价及财务分析
（一）项目财务评价
（二）财务盈利能力分析
（三）风险及敏感性因素分析
第九章项目可行性研究结论
第一章总论
一、建设单位及项目名称
湖南省中信城市广场投资有限公司，中信新城韶山南路东、西地块，目前项目暂命名数码港。
二、项目概况
本项目位于韶山南路（中意路）和书院南路交汇处，天心环保工业园内，北距省政府及天心区政府新址约5公里。
城市主干道韶山南路和书院南路横穿本地块，芙蓉南路近在咫尺，105、134、802等多路公交线路到达本项目地块，交通十分便捷。
项目总占地面积约488亩，总建筑面积约470017平方米。
其中东地块位于天心区大托镇先锋村，东临韶山南路、南临新路村、西邻新路村、北临规划道路，占地面积约251亩，容积率为1.6，用地性质为商业、住宅，规划总建筑面积250451平方米。
西地块位于天心区大托镇新路村，东临新路村和湖南共立房地产开发有限公司、南临新路村、西临韶山南路、北邻超世实业公司，占地面积约237亩，规划容积率为1.4，用地性质为住宅，规划总建筑面积219566平方米。
[项目地理位置图]
三、建设单位基本情况
项目的建设单位为湖南省中信城市广场投资有限公司，该项目公司是湖南省中信控股有限的全资子公司，湖南控股注册资本1亿元。
中信地产拟在长沙投资56亿元建设的长沙中信新城，旨在打造覆盖长株潭融城区域2000万核心消费者的现代化标志性建筑群和代表长沙形象的城市名片，该项目为中信新城的核心项目。
四、可行性研究依据及范围
1、编制依据
（1）长沙市相关的各种政策法规、文件
（2）国家建设部关于工业建筑与民用建筑可行性研究深度
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（4）《城市商品房预售管理办法》
（5）长沙市总体规划（2003—2020）
（6）建设单位提供的各种资料
（7）有关专业的国家设计规范
2、可行性研究范围
本研究以建设单位提供的基础资料和国家的有关法令、政策、规程、规范等为基础，对该项目的内、外部条件、建设投资以及经济效益等进行研究。
五、项目主要技术经济指标
1、主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总占地面积
亩
约691
（1）
西地块
亩
251亩
（2）
东地块
亩
237亩
2
总建筑面积
M2
470017
3
小高层住宅建筑面积
M2
331917
4
商业建筑面积
M2
64600
5
地下室建筑面积
M2
63000
6
学校
M2
9300
7
会所
M2
1200
8
综合容积率
--
1.5
9
绿化率
--
≥40%
10
停车位
个
约1800
2、项目损益表
序号
费用名称
金额
一
销售收入
182612
二
总投资
123547
三
营业税及附加
10044
四
土地增值税
7294
五
利润总额
41728
六
所得税
10432
七
净利润
31296
八
投资利润率
25.33%
六、结论
1、项目符合国家政策
项目可改善城市环境，提升土地现有价值，促进区域经济及城市建设发展。
2、项目符合城市发展总体规划
符合长沙“拓南兴北”的城市发展战略，促进长株潭一体化进程，改善城市景观，不断提高区域经济辐射能力。
3、项目定位符合区域发展
本项目集“住宅、商业”为一体，可满足城市发展、市民生活等多层面需求。
4、本项目经济效益显著
从项目损益表可看出，本项目经济效益和社会效益十分显著。
因此项目是可行的。
第二章市场分析
一、项目所属区位分析
本项目位于湖南天心区环保工业园，隶属于长沙天心区。
天心区地处长沙中南部，雄踞长沙、株洲、湘潭三市“融城”的桥头堡，是湖南省会南大门，辖9街1镇，66个社区居委会，12个村委会，面积102平方公里（含水面30平方公里），人口约50万。
（一）区位优势
省政府的南迁和长沙大道的通车，使天心区在长株潭的核心区位和长沙市的战略区位优势更趋明显。
交通优势明显，芙蓉南路气势如虹，架起长、株、潭三市通衢大道；京广铁路和107国道穿城而过；湘江倚区北上汇入洞庭；城区距黄花国际机场仅20公里，形成了南北东西纵横交错，四通八达的交通网络。
（二）三产优势
天心区是长沙市的商业强区，三产业占GDP比重64.3%，长沙市的名老字号大部分集中于此，黄兴南路步行商业街和坡子街民俗美食商业街的建成营业，更增强了天心区在长沙市的商业中心地位。
（三）文化优势
天心区聚集了天心古阁、白沙古井、第一师范、贾谊故居等一大批历史文化遗产，湖湘文化底蕴厚重；区域内辖有新世纪体育文化中心、田汉大剧院等新型文体设施，辖有13家科研院所和22所大中专院校，文化气息浓厚。
（四）生态优势
天心区具备山水相映、滨江望岳的自然生态特色，植被完好，绿化率高。
天心生态新城已成为长沙生态城市建设的龙头，成为代表21世纪长沙形象的标志性新城区。
（五）道路交通
已建成的芙蓉南路是长沙市的交通主枢纽，是天心区连接市内各区和株洲、湘潭的交通大动脉，也是长沙市的景观大道。
芙蓉南路的贯通株洲、湘潭，必将为道路沿线经济带来新的发展机遇，同时芙蓉南路与韶山路、火星大道相联，形成了天心区立体交通网络，本项目所在的环保工业园将是直接的受益者。
（六）行政、文化优势
2004年10月份，湖南省政府大楼全面落成，随之省政府和天心区政府的搬迁，通过近5年的发展，湖南省新的行政文化中心将会逐渐形成。
目前新省政府所在区域的各项配套正在不断成熟，省工商局、省国土资源厅、省审计署等省级单位陆续投入使用，省科技馆、省青少年文化中心、省地质博物馆、省文化公园、省音乐厅等大型公共建筑陆续建成并投入使用，省政府周边辐射区域蕴涵着无限的商机。
二、长沙市房地产市场现状
长沙房地产市场于2005年底至2006年初才开始步入稳健的发展轨道，2005年和2006年商品房成交量均保持40%以上的增长率，2007年商品房成交量达到最大的920万平方米。
2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。
面对严峻的经济形势，长沙市委、市政府果断出台了一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，长沙房地产市场在2009年出现量价齐涨的局面。
（一）长沙市1-11月市场概况
2009年1-11月，长沙市共完成房地产开发投资430.96亿元，同比减少23.37%，其中建筑工程投资290.86亿元，与去年同期基本持平。
施工面积5002.39万平米，同比上升7.37%；其中：
新开工面积为1493.73万平米，同比减少15.2%，竣工面积为1456.51万平米，同比增加52.91%。
2009年1-11月长沙市商品房成交面积为1570.97万平米，同比增加145.69%；批准预售面积为1047.31万平米，同比减少32.65%。
至11月底全市商品房空置面积为629.93万平米，同比增加59.82%，其中住宅空置面积293.81万平米，占46.64%。
造成这种情况有三个方面的原因，其一，2003-09年长沙房地产快速发展，持续推高的施工面积等各项主要指标的基数，空置面积也随之增大。
其二、是新开工面积的增长幅度，高于竣工面积与销售面积的增幅，而今年房屋销售市场，期房占有相当大的比例，现房销售相对较少，致使空置面积增加。
其三、空置面积中，商业营业用房与其他用房（主要是车库）增长幅度快于住宅的空置面积，占比53.35%，这是因为商业营业用房与车库的销售的本身就滞后住宅的销售。
（二）项目所在板块（南城板块）市场分析
1、板块概况
项目在地理位置上属于南城板块。
该板块位于长沙市中心区正南方，湘江上游东岸，行政区划属于天心区和雨花区共有，地势比较平缓，交通网络非常便利，主要干道是芙蓉南路和韶山南路，南北贯通新老城区，尤其省政府南迁，使南城成为名副其实的长沙新中心和中央政务区（CPD）。
该板块面积约为100平方公里，属于五个重点开发区域之一，整个区域定位为复合型的城市商务副中心。
2、区域房地产供需状况
2008年新南城板块供销矛盾突出，以高层物业为主。
根据长沙市房地产研究中心的报告，长沙市商品房的供销比为1.81，其中南城、中心、金星北供销比较大，南城达到2.59。
目前南城板块在建项目剩余货量为550万㎡，潜在项目670万㎡，未来将有1220万㎡上市，在当前楼市下，板块未来销售压力增大，竞争将进一步加剧。
名称
项目数量
（个）
供应面积（万㎡）
容积率
分布
范围
未来
上市量
（万㎡）
总供应
面积
剩余
货量
在建项目
43
1069
550
集中在2—3之间
1220
潜在项目
41
670
集中在2.5-4之间，容积率有增大趋势
3、区域价格状况
●小高层均价在3200-4500元/平米，高层均价3500-4500元/平米，独栋8000-11000元/平米，双拼6000-10000元/平米，联排5500-7000元/平米；
●新南城板块高层、小高层价格在在2008年有所调整，但从未来趋势看，新南城板块在融城背景下的区位价值提升潜力巨大；
●别墅类产品价格受板块区域影响不明显，基本上维持在长沙平均的水平。
4、区域房地产发展特征
目前长沙房地产早已进入大盘开发市场，其中70%的大盘分布在二环以外，新南城大盘则集中在长沙市区和长沙县的交界处，除却中信新城项目本身外，还包括保利阆峰云墅、格林小镇、御邦、橘郡、国会山官邸、怡海星城、比华利山、龙湾国际、郡原美村等。
由于目前区域景观与环境较好，生活配套不完善，公共交通设施较为缺乏，相对其他板块更适合开发低密度物业，因此上述物业绝大部分规划设计为低密度物业，该物业将成为南城区域未来竞争的热点。
（长沙主要大盘分布图）
5、区域细分市场客户分析
目前南城板块中高端、中端置业客户来源主要以区域内为主，区域外（河东其他区域、河西、外地）作为补充。
区域内客户大致可分为五类：
客户特征
分布
特征
置业特征
关注因素
老师
铁道学院、中南林业科技大学、电大等
普通级别老师——收入中等，但年终奖较多
换房/价格承受力一般/反复比较
①生活便利②教育配套③性价比④环境
高级别老师——属于功成名就的一群，年龄40岁以上，经济实力强，多有车，接受网络信息渠道，非常有学识和修养
多次置业/追求舒适社区/喜中低密度物业/习惯纯粹的居家环境/对产品品质要求高/理性对比
①密度低社区②社区品质及环境③产品及户型
医生
长沙市中心医院
实际收入很高，经济实力较老师强，工作繁忙，压力大，需要放松
换房改善居住条件/月供能力比老师更高/冲动型（易被舒适、轻松氛围打动）
①社区环境②教育配套③生活配套
泛公务员
区、省政府公务员
数量有限，经济实力强，多有车，信息资源多，熟悉区域发展
避免群居/习惯住密度低的社区
①密度低社区②社区品质及环境③教育配套④生活配套
企事业单位职员
经济实力较强，多有车
注重居住品质/对社区和周边环境纯粹度要求高/二次置业
①社区品质及环境②教育配套③性价比
其他居民（生意人为主）
以红星商圈、紧邻的东塘商圈、侯家塘商圈
在本区域生活时间长，熟悉区域，认可新南城居住环境
二次置业居多/换房来改善目前的居住条件，价格承受力有限
①生活便利②教育配套③产品及户型
浙江、广东等地湘籍返乡客以及地级市客户
——
中产/眼界开阔/回馈父母/希望享受省会的综合配套的地级市客户
价格承受力强／父母家人喜好为主／社区品质／品牌/接近地级市
①居家纯粹②社区品质③产品④品牌④地缘位置
第三章项目建设内容及规模
一、建设内容
本项目地块呈不规则型，由三块较为独立的宗地组成，拟建设成为大型综合型住宅小区，包括小高层住宅、商业街、会所、幼儿园、大型地下车库等配套服务设施。
沿韶山南路两侧住宅底部建商业街区，各组团根据实际情况布置局部内部商业。
二、建设规模
建设项目总用地488亩，总建筑面积47007平方米，其中小高层住宅建筑面积331917平方米，商业面积64600平方米，会所建筑面积1200平方米，学校建筑面积9300平方米，地下室建筑面积约63000平方米，预计总投资117802万元。
第四章项目位置及区位条件
一、区域位置
项目地块位于天心生态新城的南部，湖南天心环保工业园内，处于为长株潭城市群的核心位置。
基地部分为菜地、池塘和农田，部分为居民居住区，建设条件一般。
港子河穿过地块，对项目规划设计造成相当程度影响。
目前项目周边的交通便捷，有105、134、802等多路公交线路通过，韶山南路和书院南路等城市主干道穿越本项目，为本项目连接长沙市中心区域和株洲、湘潭提供了便利的道路交通条件。
目前通过本项目的城市地铁1号线准备开工建设，预计2015年建成通车。
二、自然条件
1.长沙地区气象资料：
历年极端最高气温40.6℃
历年极端最低气温-11.3℃
最冷月平均气温4.2℃
最热月平均气温29.6℃
年平均相对湿度80%
年平均降水量1389.8mm
最大风速（距地面10m处）21.3m/s
冬季平均风速2.8m/s
风荷载（距地10m处）0.35kN/m2
全年主导风向北偏西风
常年夏季主导风向偏南风
最大积雪深度过10cm
雪荷载0.35kN/m2
2.地震烈度
根据国家地震局1990年版《中国地震烈度划分图》，长沙市抗震设防地震烈度为6度。
三、地形条件
地块较为平整，地形高差较小。
原有企事业单位、农民住宅等已形成较好的内部道路及水、电配套设施，经过临时用水用电改造完全可以满足施工用水、用电及运输通道的需要，住宅区建设过程中，通过水电增容，即可保证整个区内供应。
第五章项目定位及规划
一、项目SWOT分析
（一）优势分析
1.地段潜力优势
本项目位于长沙南城地域，天心生态新城——长株潭融城的“金三角”地区。
从地段上讲，本项目属于长沙未来发展的中心地带，在地段潜力上不逊其他任何大盘。
2.政策优势
由于中信的品牌优势及预期的投资规模，本项目获得各级政府的政策支持及相应的优惠政策。
3.交通优势
项目周边市政道路网络已基本成型并逐渐成熟，使本项目享有便捷的对外交通。
4.中信集团的强势品牌优势
（二）劣势分析
1.片区建设目前处于起步阶段，人气较为不足，对商铺的销售和招商带来一定的难度；
2.城市主干道和港子河穿越地块，不利于整体开发与规划，同时也不利于高尚社区的建设。
（三）机会分析
省政府和天心区区政府南迁后，城南片区发展提速。
未来两至三年，南城板块将借助将成为长沙房地产市场的热点板块，片区知名度和认知度将得到快速提升。
（四）威胁分析
长沙目前与本项目情况相近似的项目较多，后市将面临激烈的竞争。
同时城南板块尚有大量未开发土地，将带来一定的同区位竞争压力。
三、目标顾客群定位
本项目的目标消费群主要定位为：
●天心区政府、湖南省政府等政府机构的公务员。
●周边企事业单位首次置业者及住房条件改善者。
●看好本区域升值潜力的投资者。
●拥有相当购买能力的株洲及湘潭等周边县市的置业者。
●中信品牌的忠实追随者。
不限于以上的消费群体，我们通过对产品的定位，在市面上还有足够的潜在客户可以挖掘。
四、产品定位
（一）总平面布置
本方案本着经济、实用、美观的原则，充分考虑地形状况，采用分组团规划。
整个小区分为两个组团，每个组团设中央绿化广场，利用水系（改造后的港子河景观带）把整个小区联系起来，水系两侧设商业街。
本项目总体定位为中档住宅区，主要由小高层住宅组成，商业配套则主要体现为沿街商铺形式；其他配套有休闲会所、地下车库、学校等。
小区内建筑根据长沙住宅户型南北朝向分块设计，每栋建筑均有良好朝向，栋与栋之间留有足够间距，满足住宅日照、采光、消防要求。
（二）建筑方案
住宅建筑单体采用一梯二户的板式建筑形式。
根据市场需求，户型方案主要为三室二厅、二室二厅和四房二厅等，每户面积约75～160平方米不等,层高3米，充分满足不用阶层购房者需求。
临街商铺骑楼的方式布局，根据需求，社区内部布置少量小商业配套。
小区内主要道路宽5.0M，采用部分地面停车与地下车库停车相结合的方式，满足停车位及防火规范要求。
小区内配套设施齐全，立面设计新颖、大方，充分体现出现现代小区的典雅与别致。
（三）户型定位
根据市场调查及规划设计，结合国家政策的相关要求，主要户型和面积符合市场需求。
地块
项目
西地块
东地块
用地规划
250亩
237亩
物业类型
多层住宅、临街商业、商业街
多层住宅、小高层住宅、临街商铺、商业街
总建筑面积
235604平方米
212151平方米
绿化率
≥40%
≥40%
车户比
0.5:
1
0.5:
1
表5-2主要户型和面积推荐
类型
户型
面积
面积比例
小高层住宅
二房二厅
80—95M2
25%
小高层住宅
三房二厅
120—130M2
55%
小高层住宅
四房二厅
145—160M2
20%
合计
根据规划指标，车位数量约为1800个，按地上车位与地下车位3：
7布置，地下车位为1260个。
（四）价格预测
1、小高层住宅
我们将湖光山色、生活艺术城及湘府华城的小高层作为本项目小高层的参考价格。
区位比较价格
参照项目
湖光山色
生活艺术城
湘府华城
评分指标
权重
评分
加权分
评分
加权分
评分
加权分
区位
片区形象
15%
11
1.65
10
1.5
11
1.65
与市中心的距离
12%
11
1.32
10
1.2
11
1.32
道路/交通状况
16%
9
1.44
9
1.44
10
1.6
周边自然环境
10%
10
1
9
0.9
10
1
周边人文环境
10%
12
1.2
10
1
10
1
周边配套
14%
12
1.68
10
1.4
12
1.68
治安状况
8%
10
0.8
10
0.8
10
0.8
片区提升空间
15%
10
1.5
10
1.5
10
1.5
总评分
10.59
9.74
10.55
参照项目售价（元）
4200
3900
4500
折算价格（元）
3966
4004
4265
参照权重（%）
30%
30%
40%
加权后数目（元）
1260
1201
1706
本项目价格
4167
产品比较价格
参照项目
湖光山色
生活艺术城
湘府华城
评分指标
权重
评分
加权分
评分
加权分
评分
加权分
规划设计
总体规划
8%
8
0.64
8
0.64
8
0.64
社区规模
9%
7
0.63
7
0.63
8
0.72
园林环境
10%
9
0.9
9
0.9
7
0.7
建筑外观
12%
9
1.08
8
0.96
9
1.08
户型设计
15%
9
1.35
9
1.35
9
1.35
社区配套
社区商业
4%
9
0.36
10
0.4
10
0.4
学校
10%
12
1.2
10
1
12
1.2
会所
4%
10
0.4
9
0.36
9
0.36
其他
施工质量
10%
10
1
9
0.9
9
0.9
物业管理
8%
9
0.72
9
0.72
10
0.8
开发商品牌
10%
9
0.9
8
0.8
9
0.9
总评分
100%
9.18
8.66
9.05
参照项目售价（元）
4200
3900
4500
折算价格（元）
4575
4503
4972
参照权重（%）
40%
40%
20%
加权后数目（元）
1830
1801
994
本项目价格
4625
考虑到其他项目与省政府的临近度及配套设施的便捷度，我们确定区位和产品的相对权重为70％、30％，综合考虑区位和产品后，待开发项目中产品的价格为：
P现时＝P区位*70%+P产品*30%＝2917+1387＝4304元/平米。
2、临街商业
我们将御邦、青年汇、红星美凯龙的临街商业作为本项目临街商业的参考价格。
由于临街商业的价格的确定主要是由于项目所在区域和商圈成熟度确定，与项目的产品关联性较少，因此我们在确定商业的价格时就忽略产品本身对销售价格的影响。
区位比较价格
参照项目
御邦
青年汇
红星美凯龙
评分指标
权重
评分
加权分
评分
加权分
评分
加权分
商圈状况
片区形象
15%
9
1.35
9
1.35
11
1.65
与市中心的距离
12%
9
1.08
9
1.08
12
1.44
道路/交通状况
16%
9
1.44
9
1.44
11
1.76
自身规模
10%
8
0.8
8
0.8
12
1.2
商服配套
10%
8
0.8
9
0.9
12
1.2
商业氛围
14%
8
1.12
10
1.4
13
1.82
治安状况
8%
10
0.8
10
0.8
10
0.8
片区提升空间
15%
10
1.5
10
1.5
9
1.35
总评分
8.89
9.27
11.22
参照项目售价（元）
5200
6500
16000
折算价格（元）
5849
7012
14260
参照权重（%）
40%
40%
20%
加权后数目（元）
2340
2805
2852
本项目价格
7997
第六章开发模式与进度计划
项目分期
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