长沙中信新城韶山路东西地块可行性研究报告38p.docx

1、长沙中信新城韶山路东西地块可行性研究报告38p中信新城韶山路东、西地块可行性研究报告湖南省中信城市广场投资有限公司二 00九年十二月第一章 总论（一）项目名称（二）项目概况（三）建设单位基本情况（四）可行性研究依据及范围（五）项目主要技术经济指标（六）结论第二章 市场分析（一）长沙市房地产市场现状（二）项目所在板块（南城板块）市场分析第三章 项目建设内容及规模（一）建设内容（二）建设规模第四章 项目位置及区位条件（一）区域位置（二）自然条件（三）地形条件第五章 项目定位及规划（一）项目SWOT分析（二）项目市场定位（三）目标顾客群定位（四）产品定位第六章 开发模式与进度计划第七章 投资估算与资

2、金筹措（一）项目投资估算（二）资金筹措第八章 经济评价及财务分析（一）项目财务评价（二）财务盈利能力分析（三）风险及敏感性因素分析第九章 项目可行性研究结论第一章 总 论一、建设单位及项目名称湖南省中信城市广场投资有限公司，中信新城韶山南路东、西地块，目前项目暂命名数码港。二、项目概况本项目位于韶山南路（中意路）和书院南路交汇处，天心环保工业园内，北距省政府及天心区政府新址约5公里。城市主干道韶山南路和书院南路横穿本地块，芙蓉南路近在咫尺，105、134、802等多路公交线路到达本项目地块，交通十分便捷。项目总占地面积约488亩，总建筑面积约470017平方米。其中东地块位于天心区大托镇先锋村

3、，东临韶山南路、南临新路村、西邻新路村、北临规划道路，占地面积约251亩，容积率为1.6，用地性质为商业、住宅，规划总建筑面积250451平方米。西地块位于天心区大托镇新路村，东临新路村和湖南共立房地产开发有限公司、南临新路村、西临韶山南路、北邻超世实业公司，占地面积约237亩，规划容积率为1.4，用地性质为住宅，规划总建筑面积219566平方米。项目地理位置图三、建设单位基本情况项目的建设单位为湖南省中信城市广场投资有限公司，该项目公司是湖南省中信控股有限的全资子公司，湖南控股注册资本1亿元。中信地产拟在长沙投资56亿元建设的长沙中信新城，旨在打造覆盖长株潭融城区域2000万核心消费者的现代

4、化标志性建筑群和代表长沙形象的城市名片，该项目为中信新城的核心项目。四、可行性研究依据及范围1、 编制依据（1）长沙市相关的各种政策法规、文件（2）国家建设部关于工业建筑与民用建筑可行性研究深度（3）中华人民共和国城市房地产管理法（4）城市商品房预售管理办法（5）长沙市总体规划（20032020）（6）建设单位提供的各种资料（7）有关专业的国家设计规范2、可行性研究范围本研究以建设单位提供的基础资料和国家的有关法令、政策、规程、规范等为基础，对该项目的内、外部条件、建设投资以及经济效益等进行研究。 五、项目主要技术经济指标1、主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1总占地面积亩约691（1）

5、西地块亩251亩（2）东地块亩237亩2总建筑面积M24700173小高层住宅建筑面积M23319174商业建筑面积M2646005地下室建筑面积M2630006学校M293007会所M21200 8综合容积率-1.59绿化率-40%10停车位个约18002、项目损益表序号费用名称金额一销售收入182612 二总投资123547 三营业税及附加10044 四土地增值税7294 五利润总额41728 六所得税10432 七净利润31296 八投资利润率25.33%六、结论1、项目符合国家政策项目可改善城市环境，提升土地现有价值，促进区域经济及城市建设发展。2、项目符合城市发展总体规划符合长沙“拓

6、南兴北”的城市发展战略，促进长株潭一体化进程，改善城市景观，不断提高区域经济辐射能力。3、项目定位符合区域发展本项目集“住宅、商业”为一体，可满足城市发展、市民生活等多层面需求。4、本项目经济效益显著从项目损益表可看出，本项目经济效益和社会效益十分显著。因此项目是可行的。第二章 市场分析一、项目所属区位分析本项目位于湖南天心区环保工业园，隶属于长沙天心区。天心区地处长沙中南部，雄踞长沙、株洲、湘潭三市“融城”的桥头堡，是湖南省会南大门，辖9街1镇，66个社区居委会，12个村委会，面积102平方公里（含水面30平方公里），人口约50万。（一）区位优势省政府的南迁和长沙大道的通车，使天心区在长株潭

7、的核心区位和长沙市的战略区位优势更趋明显。交通优势明显，芙蓉南路气势如虹，架起长、株、潭三市通衢大道；京广铁路和107国道穿城而过；湘江倚区北上汇入洞庭；城区距黄花国际机场仅20公里，形成了南北东西纵横交错，四通八达的交通网络。（二）三产优势天心区是长沙市的商业强区，三产业占GDP比重64.3%，长沙市的名老字号大部分集中于此，黄兴南路步行商业街和坡子街民俗美食商业街的建成营业，更增强了天心区在长沙市的商业中心地位。（三）文化优势天心区聚集了天心古阁、白沙古井、第一师范、贾谊故居等一大批历史文化遗产，湖湘文化底蕴厚重；区域内辖有新世纪体育文化中心、田汉大剧院等新型文体设施，辖有13家科研院所和

8、22所大中专院校，文化气息浓厚。（四）生态优势天心区具备山水相映、滨江望岳的自然生态特色，植被完好，绿化率高。天心生态新城已成为长沙生态城市建设的龙头，成为代表21世纪长沙形象的标志性新城区。（五）道路交通已建成的芙蓉南路是长沙市的交通主枢纽，是天心区连接市内各区和株洲、湘潭的交通大动脉，也是长沙市的景观大道。芙蓉南路的贯通株洲、湘潭，必将为道路沿线经济带来新的发展机遇，同时芙蓉南路与韶山路、火星大道相联，形成了天心区立体交通网络，本项目所在的环保工业园将是直接的受益者。（六）行政、文化优势2004年10月份，湖南省政府大楼全面落成，随之省政府和天心区政府的搬迁，通过近5年的发展，湖南省新的行

9、政文化中心将会逐渐形成。目前新省政府所在区域的各项配套正在不断成熟，省工商局、省国土资源厅、省审计署等省级单位陆续投入使用，省科技馆、省青少年文化中心、省地质博物馆、省文化公园、省音乐厅等大型公共建筑陆续建成并投入使用，省政府周边辐射区域蕴涵着无限的商机。二、长沙市房地产市场现状长沙房地产市场于2005年底至2006年初才开始步入稳健的发展轨道，2005年和2006年商品房成交量均保持40%以上的增长率，2007年商品房成交量达到最大的920万平方米。2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。面对严峻的经济形势，长沙市委、市政府果断出台了一系列稳定市场的产

10、业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，长沙房地产市场在2009年出现量价齐涨的局面。（一）长沙市1-11月市场概况2009年1-11月，长沙市共完成房地产开发投资430.96亿元，同比减少23.37%，其中建筑工程投资290.86亿元，与去年同期基本持平。施工面积5002.39万平米，同比上升7.37%；其中：新开工面积为1493.73万平米，同比减少15.2%，竣工面积为1456.51万平米，同比增加52.91%。2009年1-11月长沙市商品房成交面积为1570.97万平米，同比增加145.69%；批准预售面积为1047.31万平米，同比减少32.65%。至

11、11月底全市商品房空置面积为629.93万平米，同比增加59.82%，其中住宅空置面积293.81万平米，占46.64%。造成这种情况有三个方面的原因，其一，2003-09年长沙房地产快速发展，持续推高的施工面积等各项主要指标的基数，空置面积也随之增大。其二、是新开工面积的增长幅度，高于竣工面积与销售面积的增幅，而今年房屋销售市场，期房占有相当大的比例，现房销售相对较少，致使空置面积增加。其三、空置面积中，商业营业用房与其他用房（主要是车库）增长幅度快于住宅的空置面积，占比53.35%，这是因为商业营业用房与车库的销售的本身就滞后住宅的销售。（二）项目所在板块（南城板块）市场分析1、板块概况项

12、目在地理位置上属于南城板块。该板块位于长沙市中心区正南方，湘江上游东岸，行政区划属于天心区和雨花区共有，地势比较平缓，交通网络非常便利，主要干道是芙蓉南路和韶山南路，南北贯通新老城区，尤其省政府南迁，使南城成为名副其实的长沙新中心和中央政务区（CPD）。该板块面积约为100平方公里，属于五个重点开发区域之一，整个区域定位为复合型的城市商务副中心。2、区域房地产供需状况2008年新南城板块供销矛盾突出，以高层物业为主。根据长沙市房地产研究中心的报告，长沙市商品房的供销比为1.81，其中南城、中心、金星北供销比较大，南城达到2.59。目前南城板块在建项目剩余货量为550万，潜在项目670万，未来将

13、有1220万上市，在当前楼市下，板块未来销售压力增大，竞争将进一步加剧。名 称项目数量（个）供应面积（万）容积率分布范围未来上市量（万）总供应面积剩余货量在建项目431069550集中在23之间1220潜在项目41670集中在2.5-4之间，容积率有增大趋势3、区域价格状况 小高层均价在3200-4500元/平米，高层均价3500-4500元/平米，独栋8000-11000元/平米，双拼6000-10000元/平米，联排5500-7000元/平米； 新南城板块高层、小高层价格在在2008年有所调整，但从未来趋势看，新南城板块在融城背景下的区位价值提升潜力巨大； 别墅类产品价格受板块区域影响不明

14、显，基本上维持在长沙平均的水平。4、区域房地产发展特征目前长沙房地产早已进入大盘开发市场，其中70%的大盘分布在二环以外，新南城大盘则集中在长沙市区和长沙县的交界处，除却中信新城项目本身外，还包括保利阆峰云墅、格林小镇、御邦、橘郡、国会山官邸、怡海星城、比华利山、龙湾国际、郡原美村等。由于目前区域景观与环境较好，生活配套不完善，公共交通设施较为缺乏，相对其他板块更适合开发低密度物业，因此上述物业绝大部分规划设计为低密度物业，该物业将成为南城区域未来竞争的热点。（长沙主要大盘分布图）5、区域细分市场客户分析目前南城板块中高端、中端置业客户来源主要以区域内为主，区域外（河东其他区域、河西、外地）作

15、为补充。区域内客户大致可分为五类：客户特征分 布特 征置 业 特 征关 注 因 素老师铁道学院、中南林业科技大学、电大等普通级别老师收入中等，但年终奖较多换房/价格承受力一般/反复比较生活便利教育配套 性价比环境高级别老师属于功成名就的一群，年龄40岁以上，经济实力强，多有车，接受网络信息渠道，非常有学识和修养多次置业/追求舒适社区/喜中低密度物业/习惯纯粹的居家环境/对产品品质要求高/理性对比密度低社区社区品质及环境产品及户型医生长沙市中心医院实际收入很高，经济实力较老师强，工作繁忙，压力大，需要放松换房改善居住条件/月供能力比老师更高/冲动型（易被舒适、轻松氛围打动）社区环境教育配套生活配

16、套泛公务员区、省政府公务员数量有限，经济实力强，多有车，信息资源多，熟悉区域发展避免群居/习惯住密度低的社区密度低社区社区品质及环境教育配套生活配套企事业单位职员经济实力较强，多有车注重居住品质/对社区和周边环境纯粹度要求高/二次置业社区品质及环境教育配套性价比其他居民（生意人为主）以红星商圈、紧邻的东塘商圈、侯家塘商圈在本区域生活时间长，熟悉区域，认可新南城居住环境二次置业居多/换房来改善目前的居住条件，价格承受力有限生活便利教育配套产品及户型浙江、广东等地湘籍返乡客以及地级市客户中产/眼界开阔/回馈父母/希望享受省会的综合配套的地级市客户价格承受力强父母家人喜好为主社区品质品牌/接近地级市

17、居家纯粹社区品质产品品牌地缘位置第三章 项目建设内容及规模一、建设内容本项目地块呈不规则型，由三块较为独立的宗地组成，拟建设成为大型综合型住宅小区，包括小高层住宅、商业街、会所、幼儿园、大型地下车库等配套服务设施。沿韶山南路两侧住宅底部建商业街区，各组团根据实际情况布置局部内部商业。二、建设规模建设项目总用地488亩，总建筑面积47007平方米，其中小高层住宅建筑面积331917平方米，商业面积64600平方米，会所建筑面积1200平方米，学校建筑面积9300平方米，地下室建筑面积约63000平方米，预计总投资117802万元。第四章 项目位置及区位条件一、区域位置项目地块位于天心生态新城的南

18、部，湖南天心环保工业园内，处于为长株潭城市群的核心位置。基地部分为菜地、池塘和农田，部分为居民居住区，建设条件一般。港子河穿过地块，对项目规划设计造成相当程度影响。目前项目周边的交通便捷，有105、134、802等多路公交线路通过，韶山南路和书院南路等城市主干道穿越本项目，为本项目连接长沙市中心区域和株洲、湘潭提供了便利的道路交通条件。目前通过本项目的城市地铁1号线准备开工建设，预计2015年建成通车。二、自然条件1.长沙地区气象资料：历年极端最高气温 40.6历年极端最低气温 -11.3最冷月平均气温 4.2最热月平均气温 29.6年平均相对湿度 80%年平均降水量 1389.8mm最大风速

19、（距地面10m处）21.3m/s冬季平均风速 2.8m/s风荷载（距地10m处） 0.35kN/m2全年主导风向 北偏西风常年夏季主导风向 偏南风最大积雪深度过 10cm雪荷载 0.35kN/m22.地震烈度根据国家地震局1990年版中国地震烈度划分图，长沙市抗震设防地震烈度为6度。三、地形条件地块较为平整，地形高差较小。原有企事业单位、农民住宅等已形成较好的内部道路及水、电配套设施，经过临时用水用电改造完全可以满足施工用水、用电及运输通道的需要，住宅区建设过程中，通过水电增容，即可保证整个区内供应。第五章 项目定位及规划一、项目SWOT分析（一）优势分析1.地段潜力优势本项目位于长沙南城地域

20、，天心生态新城长株潭融城的“金三角”地区。从地段上讲，本项目属于长沙未来发展的中心地带，在地段潜力上不逊其他任何大盘。2.政策优势由于中信的品牌优势及预期的投资规模，本项目获得各级政府的政策支持及相应的优惠政策。3.交通优势项目周边市政道路网络已基本成型并逐渐成熟，使本项目享有便捷的对外交通。4.中信集团的强势品牌优势（二）劣势分析1.片区建设目前处于起步阶段，人气较为不足，对商铺的销售和招商带来一定的难度；2.城市主干道和港子河穿越地块，不利于整体开发与规划，同时也不利于高尚社区的建设。（三）机会分析省政府和天心区区政府南迁后，城南片区发展提速。未来两至三年，南城板块将借助将成为长沙房地产市

21、场的热点板块，片区知名度和认知度将得到快速提升。（四）威胁分析长沙目前与本项目情况相近似的项目较多，后市将面临激烈的竞争。同时城南板块尚有大量未开发土地，将带来一定的同区位竞争压力。三、目标顾客群定位本项目的目标消费群主要定位为： 天心区政府、湖南省政府等政府机构的公务员。 周边企事业单位首次置业者及住房条件改善者。 看好本区域升值潜力的投资者。 拥有相当购买能力的株洲及湘潭等周边县市的置业者。 中信品牌的忠实追随者。不限于以上的消费群体，我们通过对产品的定位，在市面上还有足够的潜在客户可以挖掘。四、产品定位（一）总平面布置本方案本着经济、实用、美观的原则，充分考虑地形状况，采用分组团规划。整

22、个小区分为两个组团，每个组团设中央绿化广场，利用水系（改造后的港子河景观带）把整个小区联系起来，水系两侧设商业街。本项目总体定位为中档住宅区，主要由小高层住宅组成，商业配套则主要体现为沿街商铺形式；其他配套有休闲会所、地下车库、学校等。小区内建筑根据长沙住宅户型南北朝向分块设计，每栋建筑均有良好朝向，栋与栋之间留有足够间距，满足住宅日照、采光、消防要求。（二）建筑方案住宅建筑单体采用一梯二户的板式建筑形式。根据市场需求，户型方案主要为三室二厅、二室二厅和四房二厅等，每户面积约75160平方米不等,层高3米，充分满足不用阶层购房者需求。临街商铺骑楼的方式布局，根据需求，社区内部布置少量小商业配套

23、。小区内主要道路宽5.0M，采用部分地面停车与地下车库停车相结合的方式，满足停车位及防火规范要求。小区内配套设施齐全，立面设计新颖、大方，充分体现出现现代小区的典雅与别致。（三）户型定位根据市场调查及规划设计，结合国家政策的相关要求，主要户型和面积符合市场需求。地块项目西地块东地块用地规划250亩237亩物业类型多层住宅、临街商业、商业街多层住宅、小高层住宅、临街商铺、商业街总建筑面积235604平方米212151平方米绿化率40%40%车户比0.5:10.5:1表5-2 主要户型和面积推荐类型户型面积面积比例小高层住宅二房二厅8095M225%小高层住宅三房二厅120130M255%小高层住

24、宅四房二厅145160M220%合计根据规划指标，车位数量约为1800个，按地上车位与地下车位3：7布置，地下车位为1260个。 （四）价格预测1、小高层住宅我们将湖光山色、生活艺术城及湘府华城的小高层作为本项目小高层的参考价格。区位比较价格参 照 项 目湖光山色生活艺术城湘府华城评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象15%111.65101.5111.65与市中心的距离12%111.32101.2111.32道路/交通状况16%91.4491.44101.6周边自然环境10%10190.9101周边人文环境10%121.2101101周边配套14%121.68101.4121

25、.68治安状况8%100.8100.8100.8片区提升空间15%101.5101.5101.5总评分10.599.7410.55参照项目售价（元）420039004500折算价格（元）39664004 4265 参照权重（%）30%30%40%加权后数目（元）126012011706本项目价格4167产品比较价格参 照 项 目湖光山色生活艺术城湘府华城评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分规划设计总体规划8%80.6480.6480.64社区规模9%70.6370.6380.72园林环境10%90.990.970.7建筑外观12%91.0880.9691.08户型设计15%91.3591

26、.3591.35社区配套社区商业4%90.36100.4100.4学校10%121.2101121.2会所4%100.490.3690.36其他施工质量10%10190.990.9物业管理8%90.7290.72100.8开发商品牌10%90.980.890.9总评分100%9.188.669.05参照项目售价（元）420039004500折算价格（元）457545034972参照权重（%）40%40%20%加权后数目（元）1830 1801994本项目价格4625考虑到其他项目与省政府的临近度及配套设施的便捷度，我们确定区位和产品的相对权重为70、30，综合考虑区位和产品后，待开发项目中产品

27、的价格为：P 现时 P区位 * 70% + P产品 * 30%2917+13874304元/平米。2、临街商业我们将御邦、青年汇、红星美凯龙的临街商业作为本项目临街商业的参考价格。由于临街商业的价格的确定主要是由于项目所在区域和商圈成熟度确定，与项目的产品关联性较少，因此我们在确定商业的价格时就忽略产品本身对销售价格的影响。区位比较价格参 照 项 目御 邦青 年 汇红星美凯龙评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分商圈状况片区形象15%91.3591.35111.65与市中心的距离12%91.0891.08121.44道路/交通状况16%91.4491.44111.76自身规模10%80.880.8121.2商服配套10%80.890.9121.2商业氛围14%81.12101.4131.82治安状况8%100.8100.8100.8片区提升空间15%101.5101.591.35总评分8.899.2711.22参照项目售价（元）5200650016000折算价格（元）5849 7012 14260 参照权重（%）40%40%20%加权后数目（元）2340 2805 2852 本项目价格7997 第六章 开发模式与进度计划项目分期