大同综合配套A01地块控规文本.docx

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大同综合配套A01地块控规文本

启东海工船舶工业园大同综合配套A01地块

控制性详细规划

委托单位：

启东市惠萍镇人民政府

编制单位：

启东市金海浪城市规划设计有限公司

证书号：

[苏]城规编第（083016）号

编制时间：

二O一三年五月

项目组成员

承担内容

姓　名

职务或职称

签　字

批　准

审　定

施洪生

院长、高级规划师

注册城市规划师

技术校对

综合管线

朱元祥

高级工程师

规　划

朱　剑

副总规划师

注册城市规划师

项目负责

规　划

姚巾杰

副所长、规划师

项目成员

规　划

黄琪婷

助理规划师

项目成员

规　划

施娟娟

规划师

项目成员

规　划

宋丹妮

助理规划师

项目成员

综合管线

徐海柳

工程师

项目成员

道路工程

秦大陆

工程师

目录

第一部分启东海工船舶工业园大同综合配套A01地块

控制性详细规划文本

第一章总则1

第二章土地使用和建筑规划管理通则1

第三章城市空间环境景观要求7

第四章地块控制7

第五章附则8

第二部分启东海工船舶工业园大同综合配套A01地块

控制性详细规划文本

第一章规划背景8

第二章规划依据8

第三章现状条件分析8

第四章用地规划9

第五章空间环境设计11

第一部分启东海工船舶工业园大同综合配套A01地块

控制性详细规划文本

第一章总则

第一条为顺利实施启东海工船舶工业园大同综合配套A01地块控制性详细规划，促进地块开发建设，特制定本规划。

第二条规划范围：

启东海工船舶工业园大同综合配套A01地块位于启东市船舶工业园内，惠萍镇常乐村，新兴线的南侧，向海大道东侧，二道堤的北侧，宏强大道的西侧。

地块大致呈长方形，南北长约457米，东西宽约1063米，总用地面积为46.4公顷。

第三条本文本适用于启东海工船舶工业园大同综合配套A01地块内的各类规划管理工作，并作为工程项目的设计依据，但不能作为工程项目的施工依据。

第四条本文本与控制性详细规划的分图图则，具有同等的法律效力，二者应同时使用，不可分割。

第五条在本规划批准前编制的各项规划与本规划有矛盾的，均以本规划为准。

第六条本文本和分图图则未涉及的指标，应符合国家、江苏省、以及启东市的有关技术规定。

第七条规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）

2、建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日）

3、《江苏省城乡规划条例》（2010年）

4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）

5、《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）

6、《江苏省控制性详细规划编制导则》（2012年版）

7、《启东市惠萍镇城镇总体规划》（2012-2030）

8、《启东市船舶工业园总体规划》

9、国家有关规范及启东市政府和规划部门相关规定和设计要求。

第二章土地使用和建筑规划管理通则

第一节土地使用管理

第八条用地分类

规划区内土地使用性质分类和分类代号采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）与《江苏省控制性详细规划编制导则》的规定，划分至中类和小（小）类。

第九条土地使用规划

A01-01-1地块用地性质为商业服务业设施用地；A01-01-2地块用地性质为商住混合用地；A01-01-3地块用地性质为幼托用地。

A01-02-1地块用地性质为商住混合用地；A01-02-2地块用地性质为商业服务业设施用地；A01-02-3地块用地性质为小学用地。

A01-03-1地块用地性质为商住混合用地；A01-03-2地块用地性质为幼托用地。

第十条用地适建性规定

用地性质按照图则进行控制，在开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划用地性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），大类性质禁止变更；中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后，方可变更；小类性质变更必须经规划主管部门核准。

第十一条地块开发控制

土地开发强度涉及到建筑容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。

通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的城市空间环境，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的城市结构起到积极的作用。

土地开发强度的控制通过容积率、建筑密度以及绿地率来控制。

1、A01-01-1地块：

商业服务业设施用地

建筑密度：

≤45%

容积率：

≤2.5

绿地率：

≥20%

建筑限高：

地下-6m，地上24m

2、A01-01-2地块：

商住混合用地

建筑密度：

≤28%

容积率：

1.0-2.2

绿地率：

≥30%

建筑限高：

地下-10m，地上80m

3、A01-01-3地块：

幼托用地

建筑密度：

15%-35%

容积率：

0.5-1.0

绿地率：

≥35%

建筑限高：

地下-6m，地上15m

4、A01-02-1地块：

商住混合用地

建筑密度：

≤28%

容积率：

1.0-2.2

绿地率：

≥30%

建筑限高：

地下-10m，地上100m

5、A01-02-2地块：

商业服务业设施用地

建筑密度：

≤55%

容积率：

≤6.5

绿地率：

≥20%

建筑限高：

地下-10m，地上200m

6、A01-02-3地块：

小学用地

建筑密度：

15%-35%

容积率：

0.5-1.0

绿地率：

≥35%

建筑限高：

地下-6m，地上15m

7、A01-03-1地块：

商住混合用地

建筑密度：

≤28%

容积率：

1.0-2.2

绿地率：

≥30%

建筑限高：

地下-10m，地上80m

8、A01-03-1地块：

幼托用地

建筑密度：

15%-35%

容积率：

0.5-1.0

绿地率：

≥35%

建筑限高：

地下-6m，地上15m

第二节建筑高度

第十二条建筑高度是指室外地坪起，至建筑物最高层面部分的高度。

住宅原则上按照檐口高度控制，非居住建筑按照总高度控制。

烟囱、屋脊装饰、避雷针、旗杆、风向器及防火墙在屋顶上的出头部分等屋上突出物不计入建筑高度。

建筑限高。

低层建筑：

指建筑高度10米以下（含10米）的建筑，住宅建筑一般为一至三层。

多层建筑：

指建筑高度超过10米、24米以下（含24米）的建筑，住宅建筑为四至六层。

小高层住宅建筑指7-11层（含11层跃12层）的住宅。

高层建筑：

指建筑高度超过24米的非住宅建筑，12层以上（含12层）的住宅建筑。

沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度（H）不得超过规划道路红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即H≤1.5（W+S）。

建筑高度应按地块图则列表中规定的数据进行控制，A01-01-1地块内建筑以低层、多层为宜，故建筑高度控制在-6～24米；A01-01-2地块内建筑以小高层、高层为主，局部为低层、多层，故建筑高度控制在-10～80米；A01-01-3地块内建筑以低层为宜，故建筑高度控制在-6～10米。

A01-02-1地块内建筑以小高层、高层为主，局部为低层、多层，故建筑高度控制在-10～100米；A01-02-2地块内建筑为超高层，故建筑高度控制在-10～200米；A01-02-3地块内建筑以低层、多层为宜，故建筑高度控制在-6～15米。

A01-03-1地块内建筑以小高层、高层为主，局部为低层、多层，故建筑高度控制在-10～80米；A01-03-2地块内建筑以低层为宜，故建筑高度控制在-6～10米。

地块实际建设时不应超出该值。

第三节建筑间距

第十三条规划范围内建筑间距的控制原则按照《江苏省城市规划管理技术规定（2011年）》执行。

任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线敷设和建筑设计规范的要求。

第十四条按照《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）。

住宅建筑之间的最小间距应符合表1、2的规定：

表1：

住宅建筑之间平行、垂直布置时的最小间距（米）

建筑

类

别

控制

间

距

建筑类别

遮挡建筑

高层

小高层

多层

低层

平行布置

垂直布置

平行布置

垂直布置

平行布置

垂直布置

平行布置

垂直布置

被遮挡建筑

高层

40

30

30

20

20

18

15

小高层

40

25

20

18

15

12

12

多层

40

25

20

12

12

12

6

低层

40

25

20

12

12

6

6

表2：

住宅建筑之间山墙最小间距（米）

间距

建筑类别

高层

小高层

多层

低层

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

高层

15

—

15

—

13

—

13

—

小高层

15

—

13

—

9

—

9

—

多层

13

—

9

—

8

—

6

—

低层

13

—

9

—

6

—

6

—

注；1、“平行布置”包括南北向平行布置和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向垂直布置和东西向垂直布置。

2、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门（下同）。

3、“―”表示按消防和施工安全等控制（下同）。

如山墙之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。

4、住宅建筑之间存在相互遮挡的，应分别计算最小间距，并按照其中较大的值确定其建筑最小间距。

表3：

非住宅建筑之间的最小间距（米）

建筑

类

别

控制

间

距

建筑类别

高层

多层

低层

相邻面宽

相邻面宽

相邻面宽

≥30

≥15

＜30

≤15

两侧

≤15

单侧或无

≥30

≥15

＜30

≤15

两侧

≤15

单侧或无

≥30

≥15

＜30

≤15

两侧

≤15

单侧或无

高层

18

15

13

—

13

13

9

—

9

9

9

—

多层

13

13

9

—

12

9

6

—

6

6

6

—

低层

9

9

9

—

6

6

6

—

6

—

—

—

注：

1、裙房高度小于或等于10米时，按低层建筑间距控制；高度超过10米且小于或等于24米时，按多层建筑间距控制；高度超过24米时，按高层建筑间距控制。

2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物，在符合消防、环保等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。

第十五条商住混合用地内，非住宅建筑为遮挡建筑，住宅为被遮挡建筑时，则遮挡建筑与住宅的最小间距L=i*H（L为日照间距，i为日照间距系数，H为遮挡建筑的计算高度）。

其他建筑间距按照《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）执行。

第四节建筑后退距离

建筑物后退包括后退道路红线和用地边界的距离，建筑后退红线范围内用地应以绿化为主。

第十六条整个规划地块规划建筑退让用地红线距离，详见图则。

第十七条建筑物后退距离控制。

1、建筑物后退道路红线距离及后退用地边界距离按照《江苏省城市规划管理技术规定》（2011版）的规定执行。

同时执行启政办规[2012]10号文件建筑红线控制标准。

《江苏省城市规划管理技术规定》（P14-3.3.4.3）规定：

沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市规划道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退高速公路隔离栅外缘不小于30米，后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，非高速公路的国道不小于20米，省道不小于15米，县道不小于10米，其它道路不小于5米。

表4：

建筑后退道路红线控制

道路宽度

建筑高度

≤24米

建筑高度

＞24米

≥40米

8

12

≥20米，＜40米

5

10

＜20

3

10

2、建筑后退用地边界的最小距离符合表5的规定

表5：

各类建筑的最小离界距离

住宅建筑

非住宅建筑

被遮挡

遮挡非住宅

遮挡住宅

被遮挡

遮挡非住宅

遮挡住宅

主要朝向

0.5L

0.5L最小

0.5L

0.5L最小

0.5L最小

0.5L

次要朝向

0.5L最小

第五节相邻地段的建筑建造规定

第十八条地块规划建筑与周边相邻建筑应符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求。

第六节“五线”控制

“五线”指道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线，均为强制性内容。

本次规划只对地块所涉及到的二种线进行控制。

第十九条道路红线

1、严格控制道路用地红线，红线内土地不得进行与道路功能不符的使用。

2、新建道路应实行统一的断面形式和退让距离，保障城市道路建设的标准化和规范化。

特殊道路的断面形式，可按城市规划要求另行确定。

3、道路红线两侧建（构）筑物应根据相应规划管理要求由规划红线两侧分别向外退让，退让范围内不得建设永久性或临时性建（构）筑物。

4、具体控制见“第七节交通系统规划”。

第二十条城市黄线

1、黄线控制原则应与城市各类基础设施建设要求相协调。

2、各类设施的位置、规模及高压走廊和轨道交通廊道的控制宽度为强制性内容。

3、在城市黄线范围内禁止下列活动

（1）严禁违反规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设。

（2）违反国家有关技术标准和规范进行建设。

（3）未经批准，改装、迁移或拆迁原有基础设施。

（4）其他损坏基础设施或影响基础设施安全和正常运转的行为。

4、具体控制详见“第五章市政公用设施规划”

第七节交通规划

第二十一条地块主要出入口尽量布置在等级较低的道路上，主干路上允许少量开口。

次干路与支路按照机动车禁开口路段控制，相邻地块尽量共用辅道开口，以减少主、次干路上的地块出入口。

地块机动车出入口距道路交叉口最小距离应满足下表规定：

表6：

机动车禁开口路段最小距离控制

道路等级

机动车出入口距道路交叉口最小距离（米）

主干路

80

次干路

50

支路

30

注：

机动车出入口距桥隧坡道的起止线的距离不宜小于30米。

第二十二条道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。

第二十三条道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、街坊排水和工程管网的布线等要求，采用85国家高程。

道路纵坡应尽量保证在0.3%-2.6%之间。

第二十四条因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需相应变动。

规划参考国家有关规范标准及其他城市的配建停车规定，考虑一定的超前意识，对地块配建停车标准作如下规定：

表7：

建筑停车位最低控制指标：

建筑

计算单位

小汽车

自行车

单元式住宅

车位/100㎡

0.8

2.0

商业

车位/100㎡

0.6

5.0

小学、幼儿园

车位/100名学生

0.8

8.0

注：

机动车泊位以小汽车为标准容量计算。

第八节市政公用设施规划

第二十五条给水工程

规划A01-01-1地块给水由北侧新兴线给水管引入，A01-01-2地块给水由北侧新兴线给水管引入，A01-01-3地块给水由东侧的规划道路一给水管引入。

规划A01-02-1地块给水由北侧新兴线给水管引入，A01-02-2地块给水由北侧新兴线给水管引入，A01-02-3地块给水由北侧新兴线给水管引入。

规划A01-03-1地块给水由北侧新兴线给水管引入，A01-03-2地块给水由西侧的规划道路二给水管引入。

第二十六条排水工程

本次规划地块排水均采用雨污分流制。

雨水经收集后就近排入市政雨水管。

污水由地块内的排水管网收集后，排入市政污水管。

规划A01-01-1地块雨水经收集后排入北侧的新兴线市政雨水管，污水经收集后排入北侧的新兴线市政污水管；A01-01-2地块雨水经收集后排入北侧的新兴线及东侧的规划道路一市政雨水管，污水经收集后排入北侧的新兴线市政污水管；A01-01-3地块雨水经收集后排入东侧的规划道路一市政雨水管，污水经收集后排入东侧的规划道路一市政污水管。

规划A01-02-1地块雨水经收集后排入西侧的规划道路一、东侧的规划道路二市政雨水管，污水经收集后排入北侧的新兴线市政污水管；A01-02-2地块雨水经收集后排入北侧的新兴线市政雨水管，污水经收集后排入北侧的新兴线市政污水管；A01-02-3地块雨水经收集后排入东侧的规划道路二市政雨水管，污水经收集后排入北侧的新兴线市政污水管。

规划A01-03-1地块雨水经收集后排入西侧的规划道路二市政雨水管，污水经收集后排入北侧的新兴线市政污水管；A01-03-2地块雨水经收集后排入西侧的规划道路二市政雨水管，污水经收集后排入西侧的规划道路二市政污水管。

第二十七条电力工程

规划A01-01-1地块电力线路由北侧新兴线接入，A01-01-2地块电力线路由北侧新兴线接入，A01-01-3地块电力线路由东侧的规划道路一接入。

规划A01-02-1地块电力线路由北侧新兴线接入，A01-02-2地块电力线路由北侧新兴线接入，A01-02-3地块电力线路由北侧新兴线接入。

规划A01-03-1地块电力线路由北侧新兴线接入，A01-03-2地块电力线路由西侧的规划道路二接入。

用电预测参照《建筑电气专业设计技术措施》，《城市电力规划规范》并结合启东市实际情况取定。

第二十八条电信工程

规划A01-01-1地块电信线路由北侧新兴线接入，A01-01-2地块电信线路由北侧新兴线接入，A01-01-3地块电信线路由东侧的规划道路一接入。

规划A01-02-1地块电信线路由北侧新兴线接入，A01-02-2地块电信线路由北侧新兴线接入，A01-02-3地块电信线路由北侧新兴线接入。

规划A01-03-1地块电信线路由北侧新兴线接入，A01-03-2地块电信线路由西侧的规划道路二接入。

第九节有关名词解释和地块控制图则索引与查询

第二十九条有关名词解释

街坊：

由城市道路或自然界限围合的城市用地。

地块：

指街坊内被街坊道路或由用地权属划分的城市用地。

用地红线：

由城市规划行政主管部门核定批准的建设项目的土地使用界线。

建筑红线：

又称建筑控制线。

城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠邻街面的界线。

一般应后退道路红线。

蓝线：

城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

绿线：

城市规划划定的各种功能绿地的保护范围。

容积率：

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

建筑密度：

一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

绿地率：

城市一定地区内各类绿化用地总面积占地区总面积的比例。

1、条例标准用词说明

a表示很严格，非这样做不可的用词：

正面词采用“必须”；反面词采用“严禁”。

b表示严格，在正常情况下均应这样作的用词：

正面词采用“应”；反面词采用“不”或“不得”。

c表示允许稍许选择，在条件许可首先这样作的用词：

正面词采用“宜”；反面词采用“不宜”。

d条文中指明应按有关标准和规范执行时，写法为“应符合…要求或规范”，或“按…执行”；非必须按所有的标准和规范执行的写法为“可参照…执行”。

第三十条图则索引与查询

规划分图图则主要由区位图、指标控制图，指标控制表等三部分组成，用于规划管理部门提供地块设计条件，实施对地块开发建设的控制。

第十节其他有关通用的规定

第三十一条主要执行文件

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）。

2、国标《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011。

3、国标《城市道路设计规划》CJJ37-2011。

4、国标《民用建筑设计通则》JGJ37-87。

5、国标《室外给水设计规范》GBJ13-86。

6、国标《室外排水设计规范》GBJ14-87。

第三十二条参照文件

1、国标《城市道路交通规划设计规范》。

2、国家及江苏省和启东市有关土地管理、建筑设计等方面的技术规范和法规条例。

第三章城市空间环境景观要求

第三十三条任何开发建设活动均应强化公共空间的系统性和形态特色，有利于环境的舒适和安全，并与周围的环境相呼应。

第三十四条道路景观设计应保证建筑间距的连续性和协调性。

街道夜景照明应选用具有自然色彩的光源，人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源。

第三十五条所有无集中空调的建筑都必须统一设计空调室外机位置，使用单位必须按统一要求安装空调，空调管线不可暴露。

第三十六条建筑设计造型应现代，色彩明快，与周围整体环境相协调。

建筑立面应简洁、大气，形成标志性建筑景观效果。

第三十七条广告和标识牌的安置不应破坏建筑空间，一般近人尺度范围内禁止安置大型广告。

应通过建筑标志系统、设施标志系统、机动车路标系统的设计形成一套有序明确的城市标识系统。

第三十八条规划确定的道路绿化在地块开发建设时不得侵占。

第三十九条地块绿地率应满足《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》的要求。

第四十条地块在满足规划所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化效果。

第四章地块控制

第四十一条地块使用性质

A01-01-1地块用地性质为商业服务业设施用地；A01-01-2地块用地性质为商住混合用地；A01-01-3地块用地性质为幼托用地。

A01-02-1地块用地性质为商住混合用地；A01-02-2地块用地性质为商业服务业设施用地；A01-02-3地块用地性质为小学用地。

A01-03-1地块用地性质为商住混合用地；A01-03-2地块用地性质为幼托用地。

第四十二条地块控制指标一览表

表8：

地块编号

用地

性质

地块面积（㎡）

建筑密度

（%）

容积率

绿地率

（%）

停车率

出入

口方位

建筑限高（m）

地下空间利用（m）

A01-01-1

B

54127

≤45

≤2.5

20

0.6辆/100m2

南、北

24

-6

A01-01-2

RB

65511

≤28

1.0-2.2

30

0.8辆/100m2

南、北

80

-10

A01-01-3

Rax

4704

15-35

0.5-1.0

35

0.8辆/100名学生

东

15

-6

A01-02-1

RB

210198

≤28

1.0-2.2

30

0.8辆/100m2

北、西

100

-10

A01-02-2

B

8261

≤55

≤6.5

20

0.6辆/100m2

北

200

-10

A01-02-3

A33a

20344

15-35

0.5-1.0

35

0.8辆/100名学生

南、北

15

-6

A01-03-1

RB

94945

≤28

1.0-2.2

30

0.8辆/100m2

南、北、东

80

-10

A01-03-2

Rax

6103

15-35

0.5-1.0

35

0.8辆/100名学生

南、