土地计价依据.docx
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土地计价依据
第五章编制法及计算标准
第一节基础单价编制
一、人工预算单价
（一）人工预算单价计算法
1.基本工资
基本工资（元/工日）=基本工资标准（元/月）×地区工资系数×12月÷（年应工作天数－年非工作天数）
2.辅助工资
（1）地区津贴（元/工日）=津贴标准（元/月）×12月÷（年应工作天数－年非工作天数）
（2）施工津贴（元/工日）=津贴标准（元/天）×365天×K1÷（年应工作天数－年非工作天数）
（3）夜餐津贴（元/工日）=（中班津贴标准+夜班津贴标准）÷2×K2
（4）节日加班津贴（元/工日）=基本工资（元/工日）×（3－1）×法定假天数÷年应工作天数×K3
3.工资附加费
（1）职工福利基金（元/工日）=[基本工资（元/工日）＋辅助工资（元/工日）]×费率标准（%）
（2）工会经费（元/工日）=[基本工资（元/工日）＋辅助工资（元/工日）]×费率标准（%）
（3）养老保险费（元/工日）=[基本工资（元/工日）＋辅助工资（元/工日）]×费率标准（%）
（4）医疗保险费（元/工日）=[基本工资（元/工日）＋辅助工资（元/工日）]×费率标准（%）
（5）工伤保险费（元/工日）=[基本工资（元/工日）＋辅助工资（元/工日）]×费率标准（%）
（6）职工失业保险基金（元/工日）=[基本工资（元/工日）＋辅助工资（元/工日）]×费率标准（%）
（7）住房公积金（元/工日）=[基本工资（元/工日）＋辅助工资（元/工日）]×费率标准（%）
4.人工工日预算单价
人工工日预算单价（元/工日）=基本工资＋辅助工资＋工资附加费
（二）人工预算单价计算标准
1.有效工作时间
（1）年应工作天数：
250天（年日历日365天减法定假11天，再减52双休日104天）。
（2）年非工作天数：
指探亲假、气候影响停工、学习培训、六个月以病假等在年应工作天数之而未工作的天数。
甲类、乙类平均按10天计。
2.基本工资
（1）基本工资标准（六类工资区）：
甲类：
540元/月，乙类：
445元/月。
（2）地区工资系数：
根据劳动部规定，六类以上工资区的工资系数如下：
七类工资区1.0261；
八类工资区1.0522；
九类工资区1.0783；
十类工资区1.1043；
十一类工资区1.1304；
3.辅助工资
（1）辅助工资标准。
辅助工资标准表
序号
项目
甲类
乙类
1
地区津贴
按、省、自治区、直辖市的规定
2
施工津贴
3.5元/天
2.0元/天
3
夜餐津贴
4.5元/夜班，3.5元/中班
（2）辅助工资系数。
辅助工资系数表
项目
甲类
乙类
K1
0.95
0.95
K2
0.2
0.05
K3
0.35
0.15
4.工资附加费标准
工资附加费标准表
序号
项目
费率标准（%）
甲（乙）类
1
职工福利基金
14
2
工会经费
2
3
养老保险费
按各省、自治区、直辖市规定
4
医疗保险费
按各省、自治区、直辖市规定
5
工伤保险费
1.5
6
职工失业保险基金
2
7
住房公积金
按各省、自治区、直辖市规定
人工预算单价算例：
××项目人工预算单价计算表（六类工资区）
序号
项目
公式
工种类别
1
基本工资
445×12×1÷（250－10）=22.250
乙类
540×12×1÷（250－10）=27.000
甲类
2
辅助工资
3.384
乙类
6.689
甲类
（1）
地区津贴
0
乙类、甲类
（2）
施工津贴
2.0×365×0.95÷（250－10）=2.890
乙类
3.5×365×0.95÷（250－10）=5.
甲类
（3）
夜餐津贴
（3.5＋4.5）÷2×0.05=0.200
乙类
（3.5＋4.5）÷2×0.20=0.800
甲类
（4）
节日加班津贴
22.25×（3－1）×11÷250×0.15=0.294
乙类
27.00×（3－1）×11÷250×0.35=0.832
甲类
3
工资附加费
13.203
乙类
17.351
甲类
（1）
职工福利基金
（22.25＋3.384）×14%=3.589
乙类
（27.00＋6.689）×14%=4.716
甲类
（2）
工会经费
（22.25＋3.384）×2%=0.513
乙类
（27.00＋6.689）×2%=0.674
甲类
（3）
养老保险
（22.25＋3.384）×20=5.127
乙类
（27.00＋6.689）×20%=6.738
甲类
（4）
医疗保险
（22.25＋3.384）×4%=1.025
乙类
（27.00＋6.689）×4%=1.348
甲类
（5）
工伤保险
（22.25＋3.384）×1.5%=0.385
乙类
（27.00＋6.689）×1.5%=0.505
甲类
（6）
职工失业保险基金
（22.25＋3.384）×2%=0.513
乙类
（27.00＋6.689）×2%=0.674
甲类
（7）
住房公积金
（22.25＋3.384）×8%=2.
乙类
（27.00＋6.689）×8%=2.695
甲类
人工费单价
甲类
27.000＋6.689＋17.35=51.04
乙类
22.250＋3.384＋13.203=38.84
二、材料预算价格
1.主要材料预算价格。
对于用量多、影响工程投资大的主要材料，如钢材、木材、水泥、砂料等，需编制材料预算价格。
计算公式为：
材料预算价格=（材料原价＋包装费＋运杂费）×（1＋采购及保管费率）＋运输保险费
（1）材料原价：
按工程所在地区就近大的物资供应公司、材料交易中心的市场成交价或设计选定的生产厂家的出厂价计算。
（2）包装费：
按工程所在地区的实际资料及有关规定计算。
（3）运杂费：
铁路运输按铁道部现行《铁路货物运价规则》及有关规定计算；公路及水路运输按工程所在省、自治区、直辖市交通部门现行规定计算。
（4）运输保险费：
按工程所在省、自治区、直辖市中国人民保险公司的有关规定计算。
（5）采购及保管费：
按材料运到工地仓库价格（不包括运输保险费）的2%计算。
2.其他材料预算价格。
可参考工程所在地区的工业与民用建筑安装工程材料预算价格或信息价格。
3.对块、水泥及钢筋等十一类主要材料进行限价。
当上述材料预算价格等于或小于“主材规定价格表”中所列的规定价格时，直接计入工程施工费单价；当材料预算价格大于“主材规定价格表”中所列的规定价格时，超出限价部分单独计算材料价差（只计取材料费和税金），不参与取费。
主材规定价格表
序号
材料名称
单位
限价（元）
1
块、片
m3
40
2
砂子、子
m3
60
3
条、料
m3
70
4
水泥
t
300
5
标砖
千块
240
6
钢筋
t
3500
7
柴油
t
4500
8
汽油
t
5000
9
锯材
m3
1200
10
生灰
t
11
树苗
株
5
4.电缆和管道安装工程中的管材、管件、闸阀、法兰、出水栓等只计取材料费和税金，其材料费直接计入工程施工费单价计算表中的“未计价材料费”，不参与其他取费。
三、电、风、水预算价格
1.施工用电价格。
由基本电价、电能损耗摊销费和供电设施维修摊销费组成，根据施工组织设计确定的供电式以及不同电源的电量所占比例，按或工程所在省、自治区、直辖市规定的电网电价和规定的加价进行计算。
计算公式为：
电网供电价格=基本电价÷（1－高压输电线路损耗率）÷（1－变配电设备及配电线路损耗率）＋供电设施维修摊销费
柴油发电机供电，电价计算公式为：
柴油发电机供电价格=[柴油发电机组（台）班总费用÷（柴油发电机额定容量之和×8小时×K1×K2）]÷（1－厂用电率）÷（1－变配电设备及配电线路损耗率）＋单位循环冷却水费＋供电设施维修摊销费
式中：
K1——时间利用系数，一般取0.7～0.8；
K2——发电机出力系数，一般取0.8～0.85；
厂用电率取4%～6%；
高压输电线路损耗率取4%～6%；
变配电设备及配电线路损耗率取5%～8%；
供电设施维修摊销费取0.03～0.05元/（kw·h）；
单位循环冷却水费取0.03～0.05元/（kw·h）；
2.施工用水价格。
由基本水价、供水损耗和供水设施维修摊销费组成，根据施工组织设计所配置的供水系统设备组（台）班总费用和组（台）班总有效供水量计算。
计算公式为：
施工用水价格=[水泵组（台）班总费用÷（水泵额定容量之和×8小时×K1×K2）]÷（1－供水损耗率）＋供水设施维修摊销费
式中：
K1——时间利用系数，一般取0.7～0.8；
K2——能量利用系数，一般取0.75～0.85；
供水损耗率取5%～8%；
供水设施维修摊销费取0.02～0.03元/m3。
3.施工用风价格。
由基本风价、供风损耗和供风设施维修摊销费组成，根据施工组织设计所配置的空气压缩机系数设备组（台）班总费用和组（台）班总有效供风量计算。
计算公式为：
施工用风价格=[（空气压缩机组（台）班总费用）/（空气压缩机额定容量之和×60分钟×8小时×K1×K2）]÷（1－供风损耗率）＋单位循环冷却水费＋供风设施维修摊销费
式中：
K1——时间利用系数，一般取0.7～0.8；
K2——能量利用系数，一般取0.7～0.85；
供风损耗率取8%～12%；
单位循环冷却水费取0.005元/m3；
供风设施维修摊销费取0.002～0.003元/m3。
四、施工机械使用费
施工机械使用费应根据《土地开发整理项目施工机械台班费定额》及有关规定计算。
对于定额缺项的施工机械，可补充编制台班费定额。
第二节工程施工费单价编制
工程施工费单价=直接费+间接费+利润+税金
一、直接费
直接费=直接工程费+措施费
1.直接工程费
由人工费、材料费和机械使用费组成。
（1）人工费=定额劳动量（工日）×人工预算单价（元/工日）
（2）材料费=定额材料用量×材料预算单价
（3）施工机械使用费=定额机械使用量（台班）×施工机械台班费（元/台班）
2.措施费
措施费=直接工程费×措施费率
（1）临时设施费
不同工程类型的临时设施费费率见下表。
临时设施费费率表
序号
工程类别
计算基础
临时设施费费率（%）
1
土工程
直接工程费
2
2
工程
直接工程费
2
3
砌体工程
直接工程费
2
4
混凝土工程
直接工程费
3
5
农用井工程
直接工程费
3
6
其他工程
直接工程费
2
7
安装工程
直接工程费
3
注：
①其他工程：
指除上述工程以外的工程，如防渗、架线工程及PVC管、混凝土管安装等；
②安装工程：
包括设备及金属结构件（钢管、铸铁管等）安装工程等。
（2）冬雨季施工增加费
按直接工程费的百分率计算，费率为0.7～1.5%。
其中：
不在冬雨季施工的项目取小值，部分工程在冬雨季施工的项目取中值，全部工程在冬雨季施工的项目取大值。
（3）夜间施工增加费
按直接工程费的百分率计算：
安装工程为0.5%，建筑工程为0.2%。
（4）施工辅助费
按直接工程费的百分率计算：
安装工程为1.0%，建筑工程为0.7%。
（5）特殊地区施工增加费
高海拔地区的高程增加费，按规定直接计入定额；其他特殊增加费（如酷热、风沙等），按工程所在地区规定的标准计算，地没有规定的不得计算此项费用。
（6）安全施工措施费
按直接工程费的百分率计算，其中：
安装工程为0.3%，建筑工程为0.2%。
二、间接费
间接费=直接费（或人工费）×间接费率
不同工程类别的间接费费率见下表。
间接费费率表
序号
工程类别
计算基础
间接费费率（%）
1
土工程
直接费
5
2
工程
直接费
6
3
砌体工程
直接费
5
4
混凝土工程
直接费
6
5
农用井工程
直接费
8
6
其他工程
直接费
5
7
安装工程
人工费
65
三、利润
按直接费和间接费之和计算，利润率取3%。
计算公式为：
利润=（直接费+间接费）×利润率
四、税金
按营业税、城乡维护建设税和教育费附加之和计算。
计算公式为：
税金=（直接费+间接费+利润）×综合税率
综合税率取值表
项目所在地
农村
县镇
市区
综合税率
3.22%
3.35%
3.41%
说明：
表中教育费附加税率按3%计取，可按各地实际制定征收的教育费附加税标准计取。
第三节土地开发整理项目预算编制
第一部分工程施工费预算
项目工程预算按土地平整工程、灌溉与排水工程、田间道路工程、农田防护与生态环境保持工程和其他工程分别采用不同的法编制预算。
工程施工费按设计工程量乘以工程单价进行编制。
其中，安装工程预算按设备数量乘以安装单价进行计算。
设计工程量应根据《土地开发整理项目预算定额》的规定，按项目划分要求计算到四级项目。
第二部分设备购置费预算
设备预算主要由设备原价、运杂费、运输保险费、采购及保管费等组成。
1.设备原价。
以出厂价或设计单位分析论证后的询价为设备原价。
2.运杂费。
分主要设备运杂费和其他设备运杂费，均按占设备原价的百分率计算。
设备运杂费率表
类别
适用地区
费率（%）
Ⅰ
北京、天津、上海、、、、、、、、、、、、、、、等省、直辖市
4～6
Ⅱ
、、、广西、、、、、、、、新疆、等省、自治区、直辖市
6～8
3.运输保险费。
以设备原价为计费基数，按工程所在省、自治区、直辖市有关规定计算。
4.采购及保管费。
按设备原价、运杂费之和的0.7%计算。
如果采用综合费率法计算设备购置费，计算公式如下：
设备购置费=设备原价×（1+综合费率）
综合费率=运杂费率+（1+运杂费率）×采购及保管费率+运输保险费率
第三部分其他费用预算
1.前期工作费
（1）土地清查费
按不超过工程施工费的0.5%计算。
计算公式为：
土地清查费=工程施工费×费率
（2）项目可行性研究费
以工程施工费与设备购置费之和作为计费基数，采用分档定额计费式计算，各区间按插法确定。
项目可行性研究费计费标准单位：
万元
序号
计费基数
项目可行性研究费
1
≤500
5
2
1000
6.5
3
3000
13
4
5000
18
5
8000
26
6
10000
31
7
20000
44
8
40000
69
9
60000
90
10
80000
106
11
100000
121
注：
计费基数大于10亿元时，按计费基数的0.121%计取。
（3）项目勘测费
按不超过工程施工费的1.5%计算（项目地貌类型为丘陵/山区的可乘以1.1的调整系数）。
计算公式为：
项目勘测费=工程施工费×费率
（4）项目设计与预算编制费
以工程施工费与设备购置费之和作为计费基数，采用分档定额计费式计算（项目地貌类型为丘陵/山区的可乘以1.1的调整系数），各区间按插法确定。
项目设计与预算编制费计费标准单位：
万元
序号
计费基数
项目设计与预算编制费
1
≤500
14
2
1000
27
3
3000
51
4
5000
76
5
8000
115
6
10000
141
7
20000
262
8
40000
487
9
60000
701
10
80000
906
11
100000
1107
注：
计费基数大于10亿元时，按计费基数的1.107%计取。
（5）项目招标代理费
以工程施工费与设备购置费之和作为计费基数，采用差额定率累进法计算。
项目招标代理费计费标准
序号
计费基数
（万元）
费率
（%）
算例（单位：
万元）
计费基数
项目招标代理费
1
≤1000
0.5
1000
1000×0.5%=5
2
1000～3000
0.3
3000
5+（3000-1000）×0.3%=11
3
3000～5000
0.2
5000
11+（5000-3000）×0.2%=15
4
5000～10000
0.1
10000
15+（10000-5000）×0.1%=20
5
10000～100000
0.05
100000
20+（100000-10000）×0.05%=65
6
100000以上
0.01
150000
65+（150000-100000）×0.01%=70
2.工程监理费
以工程施工费与设备购置费之和作为计费基数，采用分档定额计费式计算，各区间按插法确定。
工程监理费计费标准单位：
万元
序号
计费基数
工程监理费
1
≤500
12
2
1000
22
3
3000
56
4
5000
87
5
8000
130
6
10000
157
7
20000
283
8
40000
510
9
60000
714
10
80000
904
11
100000
1085
注：
计费基数大于10亿元时，按计费基数的1.%计取。
3.拆迁补偿费
拆迁补偿费采取适量一次补偿式编制预算。
拆迁工程涉及的施工费用可列计在工程施工费中，补偿标准应结合项目所在地实际情况确定。
4.竣工验收费
竣工验收费=工程复核费+工程验收费+项目决算编制与审计费+整理后土地的重估与登记费+标识设定费
（1）工程复核费
以工程施工费与设备购置费之和作为计费基数，采用差额定率累进法计算。
工程复核费计费标准
序号
计费基数
（万元）
费率
（%）
算例（单位：
万元）
计费基数
工程复核费
1
≤500
0.70
500
500×0.70%=3.5
2
500～1000
0.65
1000
3.5+（1000-500）×0.65%=6.75
3
1000～3000
0.60
3000
6.75+（3000-1000）×0.60%=18.75
4
3000～5000
0.55
5000
18.75+（5000-3000）×0.55%=29.75
5
5000～10000
0.50
10000
29.75+（10000-5000）×0.50%=54.75
6
10000～50000
0.45
50000
54.75+（50000-10000）×0.45%=234.75
7
50000～100000
0.40
100000
234.75+（100000-50000）×0.40%=434.75
8
100000以上
0.35
150000
434.75+（150000-100000）×0.35%=609.75
（2）工程验收费
以工程施工费与设备购置费之和作为计费基数，采用差额定率累进法计算。
工程验收费计费标准
序号
计费基数
（万元）
费率
（%）
算例（单位：
万元）
计费基数
工程验收费
1
≤500
1.4
500
500×1.4%=7
2
500～1000
1.3
1000
7+（1000-500）×1.3%=13.5
3
1000～3000
1.2
3000
13.5+（3000-1000）×1.2%=37.5
4
3000～5000
1.1
5000
37.5+（5000-3000）×1.1%=59.5
5
5000～10000
1.0
10000
59.5+（10000-5000）×1.0%=109.5
6
10000～50000
0.9
50000
109.5+（50000-10000）×0.9%=469.5
7
50000～100000
0.8
100000
469.5+（100000-50000）×0.8%=869.5
8
100000以上
0.7
150000
869.5+（150000-100000）×0.7%=1219.5
（3）项目决算编制与审计费
以工程施工费与设备购置费之和作为计费基数，采用差额定率累进法计算。
项目决算编制与审计费计费标准
序号
计费基数
（万元）
费率
（%）
算例（单位：
万元）
计费基数
项目决算编制与审计费
1
≤500
1
500
500×1.0%=5
2
500～1000
0.9
1000
5+（1000-500）×0.9%=9.5
3
1000～3000
0.8
3000
9.5+（3000-1000）×0.8%=25.5
4
3000～5000
0.7
5000
25.5+（5000-3000）×0.7%=39.5
5
5000～10000
0.6
10000
39.5+（10000-5000）×0.6%=69.5
6
10000～50000
0.5
50000
69.5+（50000-10000）×0.5%=269.5
7
50000～100000
0.4
100000
269.5+（100000-50000）×0.4%=469.5
8
100000以上
0.3
150000
469.5+（150000-100000）×0.3%=619.5
（4）整理后土地重估与登记费
以工程施工费与设备购置费之和作为计费基数，采用差额定率累进法计算。
整理后土地重估与登记费计费标准
序号
计费基数
（万元）
费率
（%）
算例（单位：
万元）
计费基数
整理后土地重估与登记费
1
≤500
0.65
500
500×0.65%=3.25
2
500～1000
0.60
1000
3.25+（1000-500）×0.60%=6.25
3
1000～3000
0.55
3000
6.25+（3000-1000）×0.55%=17.25
4
3000～5000
0.50
5000
17.25+（5000-3000）×0.50%=27.25
5
5000～10000
0.45
10000
27.25+（10000-5000）×0.45%=49.75
6
10000～50000
0.40
50000
49.75+（50000-10000）×0.40%=209.75
7
50000～100000
0.35
100000
209.75+（100000-50000）×0.35%=384.75
8
100000以上
0.30
150000
384.75+（150000-100000）×0.30%=534.75
（5）标识设定费
以工程施工费与设备购置费之和作为计费基数，采用差额定率累时法计算。
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