高端住宅物业项目安全消防管理措施标书专用参考借鉴范本.docx

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高端住宅物业项目安全消防管理措施标书专用参考借鉴范本

高端住宅物业项目安全、消防管理措施

（标书专用）参考借鉴范本

年月日

高端住宅物业项目安全、消防管理措施

安全是本高端住宅物业项目的生命线，没有安全，就谈不上安居乐业，安全为了服务，服务必须安全，根据本高端住宅物业项目管理服务的特点，建议采取“技防与人防”+区域网格化管理相结合的原则，制订科学、合理、严密的治安管理运行体系，确保住户财产安全。

一、管理目标

1.确保业主的生命财产的安全，案件发生率控制在1‰以下。

2.确保区内无重大火灾、交通事故。

3.确保公共区域内公共秩序的良好，无私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象。

4.对任何可能危机业主安全处，有预见性地采取防范措施。

5.实行外围开放但住宅全封闭式治安管理体系。

二、拟采用的保安硬件设备

1.巡更警备系统

2.闭路监控系统

3.红外线探测系统

4.无线式家庭防盗系统

5.电子墙－周界防越系统

6.车辆有源启动卡（读感器）

三、以技防为主，人防为辅+区域网格化管理的方式加强治安防范

1.建立健全物业安全保卫组织机构

2.建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，做到点、面结合

3.制定完善各项治安保卫岗位职责；

4.加强对秩序维护员进行职业道德教育与业务培训；

5.建立正常的巡视制度，实行24小时值班制度；

6.加强对住宅区内机动车和非机动车的安全管理；

7.完善本高端住宅物业项目内各项安全

防范设施；

8.联系区内群众，做好群防群治工作

9.与周边单位建立联防联保制度，与当地派出所建立良好的工作关系

10.按ISO9001质量保证体系拟制定的管理规程。

四、技防与人防相结合的安全管理模式

1．封闭管理

强调封闭式管理，除整个住宅区封闭外，可分为几个主要防范区，利用片区巡逻安全员将根据地形分为数个防范区域，设立值班长制度，并对值班长合理的授权，及时处置各类突发事件，及时闭环。

相对独立进行封闭。

形成两级封闭管理网。

24小时保证封闭管理措施的实施。

1.1外来人员控制

外来工作人员及访客严格执行出入登记制，限制人员活动区域；所有人员必须携带出入岗发放的射频卡，监控中心可随时跟踪、监视其活动情况。

1.2物品放行严格执行放行条签发制，物品进出必需经业主确认后由管理处经理签发放行条。

2．巡逻

安全管理部成立巡逻分队对整个住宅区实行24小时巡逻。

实现秩序维护员、警犬交叉式巡逻，以保证安全巡逻严密、反应敏捷。

3．建立完善的交互式联动治安网络

本高端住宅物业项目智能化安全管理系统，推出“六环安全网”管理模式，每一环安全网都采用人防和技防相结合，充分采用了当今先进的安全防范智能化技术和高科技智能化设备，以确保本高端住宅物业项目每位业主的生活安全、财产安全、办公安全。

通过人防、群防和智能化技防体系，严密监控物业内安全情况。

层层检验、控制进出人员，监视各交通要道，掌握物业区域内各种动态，严格执行车辆、人员验放制度。

以安全、有序为原则，对物业内每一点、每一区域进行有效的控制，形成全方位、全天候、多视角、立体网状安全防范体系。

3.1“六环安全网”模拟图：

3.2六环安全网的建立

第6环特发事件控制

⏹火警应急处理程序

⏹雷暴/台风应急处理程序

⏹火灾应急处理程序

⏹水浸应急处理程序

⏹地震应急处理程序

⏹停电/停水应急处理程序

⏹发生噪音污染应急处理程序

⏹发生入屋盗窃事件应急处理程序

⏹发生自杀事件应急处理程序

生活财产安全内控（第一环）群控（第二环）

门检（第三环）外控（第四环）总控（第五环）特发事件控制

⏹发生抢劫事件应急处理程序

第5环总控责任人：

监控中心监控员、安管领班、安全管理部经理、管理处经理。

由监控中心运用所设置的高科技安防智能化系统，对物业进行全方位、全天候网状监控，防盗报警探测，发现问题及时向各环发出预警信息，同时负责总指挥调度。

第4环外控责任人：

外围岗亭、周界巡逻岗。

由外围岗亭、和周界巡逻岗，通过对物业四周区域目视和巡逻的方式，进行周界控制及区域控制，通过电子巡更系统、警犬巡逻等手段，及时发现安全隐患、事故苗头。

采用预警的方法，向监控中心及第三环通报并做好防范措施。

第3环门控责任人：

人员进出口岗、车辆进出口岗安全员。

在进出口设固定岗。

对来访人员进行登记，同时通过对讲系统或内线电话与业主或物业内部工作人员进行沟通后，决定是否放行来访人员，并及时通知监控中心、有关岗位安全员，了解来访人员的动向，对可疑人员进行跟踪。

利用射频卡和图像双重鉴别技术控制车辆进出。

在接到第四环报警的情况下，负责对相关可疑人员和突发事件进行严格控制和处理。

若发现可疑人员已通过本环，则立即向监控中心及第一环通报。

第2环群控责任人：

管理服务中心全体工作人员、业主、住户。

管理服务中心所有工作人员对物业的公共秩序管理负有责任，发现安全隐患和可疑

人员随时与安全员沟通或汇报给监控中心。

业主、住户发现可疑人员及时向监控中心或管理服务中心反映，形成群防控制网络。

第1环内控责任人：

区域巡逻岗安全员。

在住宅区内设立区域巡逻岗，对责任区内的安全进行检查监控，每栋住宅的防盗报警系统与监控中心联动，安全员对前几环的预警信号，总控的预警信号进行识别、判断。

迅速采取措施，对可疑人员进行跟踪、盘问直至消除安全隐患。

五、人防管理工作执行标准

-定期召开各级安全形势分析会，找事故苗头补漏洞，制定预防措施。

-要求秩序维护员严格按照公司要求，文明执勤，规范上岗。

-建立中央控制室，实行全方位24小时监控，注意辐射各个角落和治安死角。

-加强岗位管理，保安拟以固定岗，流动哨和巡逻队，整个住宅区全方位24小时巡逻，昼夜执勤，明确责任区，划分责任人。

-加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范，建立流动人员档案。

严重、可疑重点防查，区别对待，及时跟踪、监控、并随时与管理中心有关部门汇报，确保不出问题。

-坚持查岗制度，建立岗位登记档案，巡逻交接班制度。

-落实治安责任制，明确责任人。

公司与管理中心，管理中心与安管队长签定治安目标管理责任书，明确责任、工作标准，并分级跟踪验证、考核。

同时，各级领导又是防火安全责任人，全体秩序维护员，车辆管理都是兼职的义务消防队员和治安应急分队队员。

-加强秩序维护员的日常学习、训练、培训制度。

-加强日常学习和体能、技能训练。

-管理中心须按公司培训计划、要求，届时组织人员聘请有关专业人员施教，确保人员、时间、效果三落实。

-在发生火灾、煤气泄漏、爆炸、汛情等不可抗拒自然灾害和打劫、暴力、恐怖凶杀等紧急突发事件，管理中心组织全员，第一时间内赶赴现场，并行之有效、短期内控制局面和事态发展；及时报告派出所等，向有关部门通报情况并做好疏导，及时协调有关职能部门现场处理。

-奖惩严明，重奖重罚。

由于管理中心方面失职造成的治安案件，分别视情节危害、后果、承担由此引起的责任。

六、消防管理坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制。

1.进行消防宣传教育

a）进行内部消防轮训；

b）利用本高端住宅物业项目宣传栏、板报等形式进行宣传；c）定期开展消防实战演习，鼓励全员参加。

2.协助成立微型消防站，建立义务消防队伍

3.制定消防管理制度

－消防岗位职责

－消防巡查制度

－消防值班制度

－消防档案管理

－消防安全制度

－消防公共管理规定4.控制火灾隐患要点

－控制火源

－控制易燃材料

－监视容易引起火灾的区域

5.按国家相关规定配备消防设施、器材如：

设备房等场所

七、智能管理系统

1、停车场自动管理系统当车辆进入停车场，住户只需将感应卡在读卡器前摇晃，电脑根据各种条件判断此卡是带有效，打开闸门，同时拍摄进入车辆的车牌照片，并保存在数据库中。

另外在停车场内部设有摄像机，由保安管理中心对停车场内部进行监视，以加强停车场整体的安全性。

2、“一卡通”管理系统

“一卡通”系统采用非接触式IC卡，该卡片具有工作证、电子钥匙、电子钱包、停车证等各种功能。

“一卡通”，集中了门禁控制、停车场管理、消费管理等功能。

本高端住宅物业项目拥有严密的安全管理。

通过安全检测。

该IC卡还可以用于电子购物、娱乐消费或园区内综合财务结算。

只要往卡内存入一部分现金，每月您应交的如：

水费、电费、煤气费、物业管理费等，物业管理中心就可以从您IC卡中划取。

3、家居智能网络终端

（1）家居安防功能：

每户设智能控制单元，安装在单元门进门处，在玻璃及玻璃门处设幕帘式红外探测器及窗磁。

（2）家居智能化控制功能：

住户可以根据需要和光线的变化来控制电器设备和照明灯光的开启和关闭，也可以通过网络或电话线路遥控家里空调设备的启停，并预留了厨房电器及洗衣机的控制接口。

（3）多表远传计费功能：

实时计量住户的水、电、煤气及热能使用数据，实时监测住户的报警信息并记录。

准确可靠的采集水表、电表、煤气表及热能表的读数，并传送给管理中心计算机；配合园区“一卡通”结算管理系统可实现自动化收费管理。

（4）社区双向信息交流功能：

双向信息交流，将各类信息、通知发送到住户家中。

八、社区安全防范系统

1、闭路电视监控系统采用在国外主要用于警署、博物馆及地铁系统的联网监控系统，具有视频移动探测报警的功能，可对被监视的空间进行针对性的视频移动报警设置，无需设置防盗报警系统即可对重要场所进行防盗报警的布防。

2、园区周界防范系统在园区周界建立必要的围栏，辅以前端探测器构成园区外围防线。

3、电子巡更管理系统

为了确保社区巡逻的严密，特设立电子巡更管理系统，该系统主要功能是通过保安人员按规定在建筑物上的巡更按钮或读卡器路线和时间进行巡逻，让巡逻路线、时间可以被掌握管理。

中控室通过电脑及时了解巡逻人员的准确位置，一但出现紧急情况，中控室可发挥第二层的把关功能，随时调动最近的保安人员进行处理，确保社区安全，运用科技达到周密负责的安全保障。

4、可视对讲系统针对外来访问进行管理，将控制中心、住户单元口紧密的联系起来，有效的防范外来人员随意进入社区，访客经业主确认后方可进入楼内，降低事故发生，同时方便社区住户的出入。

5、住宅门禁系统对公建部分的大门实现自动身份识别和控制。

所有要求通过通道的住户，必须交验其所持身份识别卡。

门禁子系统中每一道受控的门（控制器）都能接受来自管理中心的指令而执行开锁或闭锁动作（不须读卡）。