物业管理师《物业管理实务》试题及答案.docx

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物业管理师《物业管理实务》试题及答案

2019年物业管理师《物业管理实务》试题及

答案（卷三）

2019年物业管理师《物业管理实务》试题及答案（卷

三）

物业管理招标的程序

1.成立招标领导小组

招标人在政府房地产行政主管部门指导、监督下，成立

招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测：

制订相应的防范控制体系；编制招标文件；发布招标公告或投标邀请书；对投标人进行资格审查；向投标人发放招标文件和提供相关技术资料；组织投标人现场踏勘和答疑；制订标底和评标方法；发布中标结果等。

2•编制招标文件

招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前

完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

（1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联

系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准

（3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标

书的格式、主要内容等；

（4）评标标准和评标办法；

（5）招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点

等；

（6）物业服务合同的签订说明；

（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日

前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

3.公布招标公告或发出投标邀请书

招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理

企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。

4•发放招标文件

招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。

除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。

在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议，即标前会议。

标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时

间。

公开招

标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

招标人需要

对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形

式通知所有的招标文件收受人。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

5•投标申请人的资格预审

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主

要管理人员的简历、业绩等证明材料。

经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请

人。

6.接受投标文件

投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。

投标人在送达投标文件时，招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。

投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。

招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

7.成立评标委员会

招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。

评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。

与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。

评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

8•开标、评标和中标

⑴开标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。

经确认无误后，由工作人员当众拆圭寸，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应

当由招标人当众予以拆封。

开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。

（2）评标

开标过程结束后应立即进入评标程序。

评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。

评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清或者说明。

投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照评标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。

当确定中标的中标候选人放弃

中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

（3）中标及签订合同

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

投标有效期应当在招标文件中载明。

招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，

向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。

委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，

按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和

中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

投标风险的防范与控制

物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。

1）来自于招标人和招标物业的风险有：

招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息，建设单位可能出现资金等方面的困难而造成项目无法正常进行，因物业延迟交付使用而造成

早期介入期限延长，招标方与其他投标人存在关联交易等。

2）来自于投标人的风险主要有：

未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误；盲目作出服务承诺；价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营；项目负责人现场答辩出

现失误；接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误；投标资料（如物业管理方案、报价等）泄露;投标人采取不正当的手段参与竞争，被招标方或评标委员

会取消投标资格；未按要求制作投标文件或送达投标文件造成废标等。

3）来自竞争对手的风险主要有：

采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段；具

备相关背景或综合竞争的绝对优势；窃取他人的投标资料和

商业秘密等。

对上述风险的防范与控制的具体措施有：

严格按照相关法律法规的要求参与投标活动；对项目进行

科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动；

完善企业自身的管理；选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人；慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。

物业管理投标的项目评估

在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。

项目评估

项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。

初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标；准备和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的调查和进行技术、经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。

项目评估主要包括以下几个方面的内容：

1）投标物业的基本情况

投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型入手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、使用周期、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。

属于新建物业的，就要了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，如在早期介入和前期物业管理的项目中，要关注现有规划设计及建筑施工中是否存在不符合物业管理要求的问题，以便在方案中提出相应的解决或建议方案；属于已投入使用的物业的，则应收集物业使用过程中的具体资料，如历年大中修计划实施情况、配套设施功能改造方案等；属于商业类型物业的，则应了解商业物业的使用功能和规模；对公用事业类型物业，除了解物业的基本情况外，还应该关注现有规划或已配置的设施中是否具备预防及应对紧急事件的条件等。

物业管理企业可以通过招标文件、现场踏勘、标前会议

等渠道获取招标物业项目的基本资料，为项目的组织架构设计、人员及岗位的设置、费用测算等提供准确的依据。

2）招标物业项目的定位

分析招标物业项目的定位要从投标物业项目的内部条件

和外部环境人手，了解物业的功能定位、形象定位和市场定位，调查物业所在地域的人文环境、经济环境、政治及法律环境，具体包括物业所在地域的法规政策，政府管理，社会文化传统与风俗习惯，居民收入与消费水平，物业所在区域的位置、交通条件、商业状况、人口流动状况，同类物业的服务费用标准等。

3）业主的需求

招标物业项目的业主对物业管理服务的需求包括业主需求的内容、物业管理消费的承受能力等。

目前设计得较为规范的物业管理招标文件中对物业管理服务需求都有明确具体的规定，物业管理企业应认真分析招标文件的相关内容。

对于非单一业主性质的招标项目，物业管理企业还应通过市

场调研的方式了解招标物业业主（包括预售或现售性质物业

的潜在客户）的文化层次、生活需求、对物业管理服务的期望与要求，从而为制订物业管理方案中的服务重点和管理措施提供决策依据。

4）建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况

建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况包括其背景资料以及是否具有诚意合作并具备履行合同的实力。

属于新建物业的，要详细调查了解建设单位的资金实