某电力局生产调度楼建设项目谋划建议书.docx

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某电力局生产调度楼建设项目谋划建议书

附件

附图

第一章总论

一、项目背景

（一）项目名称

XX电力局生产调度楼

（二）可行性研究报告编制依据

1、《XX电网公司“2008—2013年”小型基建规划（B版）》X4931E3G；

2、《XX电力局生产调度楼项目可行性研究报告》编制委托书；

3、原国家计委《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（计投资[1999]2250号）；

4、中共中央办公厅《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》（中办发[2007]11号，2007年印发）

5、XX县建设局出具的项目选址意见书；

6、《投资项目可行性研究指南》；

7、XXX有限公司做的初步方案；

8、相关技术规范、标准及其他相关资料。

本次可行性研究报告是在以上条件和背景的情况下进行和完成的。

（三）编制原则

1、以相关规划和城市发展指导思想为原则，着眼于实际需求与发展前景的规模和各项建设指标；

2、符合城市规划要求，结合建筑性质、造型特征及周边环境，符合国家节约用地、节能、节水要求；满足消防和安全规范；

3、制定科学、经济、适宜当地建设条件的工程技术方案；

4、保护土地资源、风景旅游资源及生态环境，实现可持续发展。

（四）编制目的

1、对XX电力局生产调度楼项目进行技术经济论证；

2、选择合理的技术方案，为建设提供依据；

3、为投资决策提供科学依据。

二、项目概况

（一）拟建地点

本项目用地位于XX县舞阳镇共和街太平桥，XX公路与小田溪交汇处。

此用地为XX电力局原有镇远县舞阳镇大菜园，地号为200、201地块，因镇远县人民政府征用作为政府会展中心用地置换而来，归镇远电力局管理使用。

（二）拟建规模及目标

本项目规划用地8395.77m2，生产调度楼建筑面积6218m2,建筑层数地上8层地下1层，建筑物总高36.2m。

需要拆除地块内原有建筑，尽量增加绿化率。

地面在保证绿化等环境建设的同时设置植草砖停车位，满足公务停车的需要。

建筑物南向布置，南侧设办公及客户服务中心主入口，车辆通过环形通道从西侧进地下车库。

建筑方案力求创造一个节能高效、环境优美的办公环境，提升生产调度楼的建筑品味，塑造企业良好形象。

（三）主要建设条件

1、该项目建设用地位于镇远县舞阳镇共和街太平桥，电力局自有土地内。

可利用现有市政设施配套条件，在拆除原有一栋六层砖混结构住宅和原有废弃变电站的基础上新建生产调度楼；

2、项目严格按照建设程序办理相关手续，满足镇远县城市规划的要求避免重复投资，有利于资金的合理使用；

3、项目投入总资金及效益情况

XX电力局生产调度楼,总建筑面积6218m2，建安工程费1588.93万元；（含土建工程、给排水消防工程、强弱电工程、暖通工程、室外工程、电梯、室内装修）,该项目单方建安造价为：

2555.38元/m2。

根据镇远电力局协调材料：

XX电力局拟建用地内涉及拆迁面积约1540m2，为原XX供电局半产权职工住房，总共12套，由于本项目新建的是生产调度楼，无法修建住宅，无法回迁补偿，因此只能考虑货币补偿要拆迁的住宅。

货币安置住房，按大约30000元/套进行补偿，需补偿费用为36万元。

项目建设期间电力局办公仍然使用现有办公楼，所以不需要过渡安置费用。

4、主要经济技术指标

见下表：

生产调度楼主要经济技术指标

序号

项目

计量单位

数量

备注

1

规划用地面积

m2

8395.77

2

总建筑面积

m2

6218

其中

地上建筑面积

m2

5442

地下建筑面积

m2

776

3

建筑密度

%

12.3

4

容积率

0.65

5

绿化率

%

45.1

6

停车位

个

59

其中

地下停车位

个

16

地上停车位

个

43

三、其他

为保障项目能顺利实施，早日开工建设完成，建议采取以下保障措施；

（一）组织保障

建立项目组织管理，切实抓好各阶段项目的实施。

（二）资金保障

本项目由XX电力局自筹资金500万元，不足部分由XX电网公司出资兴建，资金保障有力。

第二章必要性分析与建设规模

三、XX电力局概况

XX电力局是中国南方电网公司、XX电网公司和XX供电局领导下的集变、配、供电为一体的县级供电企业，是XX电网公司全资子公司。

供电面积1878km2，担负着全县12个乡镇110个行政村6万多户的供电任务，县境内有220kV变电站两座，总装机容量690MVA；110kV变电站三座，总装机容量252MVA；35kV变电站八座，总装机容量42.6MVA。

35kV线路总长219.7km；10kV线路总长1163.1km；0.4kV线路总长219.7km；0.22kV线路总长1025.4km。

现我县形成以220kV网架基础、110kV手拉手环网、35kV线路骨架的供电网络，为黔东工业园区的发展奠定了坚实的基础，为镇远经济社会发展做出了不可磨灭的贡献。

是贵州省国税、地税诚信纳税企业、贵州省档案管理省级先进单位、XX省总工会模范职工之家、黔东南州文明单位、凯里供电局抗冰保电恢复重建特等功臣单位、变电管理先进单位、县工业十强企业。

镇远县供电局成立于1998年10月8日，2004年12月31日上划为贵州电网公司全资子公司，现有正式职工364人、聘用工130人、凯里供电局下派职工4人。

镇远电力局始终坚持以发展为第一要务，从县情、局情出发，大胆创新，逐步探索出一条以发展为主线，以市场为导向，以优质服务为法宝，内强素质、外塑形象的发展路子，取得了令人瞩目的业绩。

2007年完成售电量3.76亿kWh，年销售收入净额1.349亿元，交纳各项税费合计933万元，全年实现净利润131万元。

2008年累计完成售电量4.2亿kWh，预计2009年售电量将达到4.7亿kWh。

四、XX电力局办公用房现状

XX电力局现有办公楼位于镇远县舞阳镇共和街皮家院236号，该房建于1994年，产权属地方电力公司（镇远电力局前身）为六层砖混结构。

土地使用面积1224.17m2，建筑面积2757.31m2，人均办公面积只有5.5m2。

其中684m2为原职工宿舍改建而成。

所以实际办公楼建筑面积只有2073.31m2，实际人均办公面积仅为4.1m2。

距《贵州电网公司“2008—2013年”小型基建规划》中二类县局6300m2的指标相距甚远，建筑功能不全设施老化，建筑布局和结构和所承担的建筑功能不相符存在一定的安全隐患。

注：

XX

现将大楼平面图示如下：

由办公楼现状图和现场调研得出以下结论：

（一）功能混乱部门联系不便

由于XX电力局现有2757.31m2的办公楼中，有684m2为旧职工宿舍改造而成，导致办公用房平面划分琐碎，房间面积配比不合理，部门间办公用房交叉，功能混乱。

改造成办公楼的宿舍和原有办公楼，各有出入口，仅在四层和五层通过财务部和调度中心办公室相连，办公流线过长，过往人员对财务部和调度中心正常工作人员也有较大干扰，办公用房的制约导致办公楼功能混乱部门联系不便，从而降低了工作效率。

并且由于宿舍和办公楼的差异，必然导致宿舍在结构设计上要求低于办公楼，改造时又未对其主体结构进行加固，故现有办公楼部分存在结构疲劳现象，存在一定的安全隐患。

注：

本图片为宿舍改造成办公楼后出入口，入口宽度和走廊宽度都达不到《办公建筑设计规范》要求，且与原办公楼出入口没有直接联系，不利于日常工作联系。

（二）办公面积不足部分工作难于开展

XX电力局现有办公楼总建筑面积2757.31m2，人均办公面积只有5.5m2，其中684m2为原职工宿舍改建而成。

所以实际办公楼建筑面积只有2073.31m2，实际人均办公面积仅为4.1m2。

远远达不到《贵州电网公司“2008—2013年”小型基建规划（B版）X4931E3G》的规划要求，根据对现状的调研，对比《贵州电网公司“2008—2013年”小型基建规划（B版）X4931E3G》中对二类县级供电企业机构设置的意见，相当一部分工作难于正常或不能开展。

（三）管理协调困难管理资金浪费

由于用房紧张，为保证必要工作的正常开展，有的部门只能采用租借的方式解决办公用房问题。

如负责线路抢修和电力抢险的，大型工程用车和抢险人员，只能租用离办公大楼较远的外单位场地，作为抢修抢险基地和车辆停放场地。

增加了管理协调的难度，同时也造成了管理资金的不必要浪费。

（四）部分房间物理性能不达标

通过调研，根据国家现行相关行业规范，评定部分房间物理性能不达标。

如95598服务中心现有三间机房，其中两间面积分别只有19.08m2，另一间更是只有7m2，不能满足《电子计算机机房设计规范》中对机柜间距的要求，不利于机柜的日常保养和维修。

由于房间分散，大型空气调节设备无法安装，加之房间气密性较差，不能满足《电子计算机机房设计规范》中对机房温度和湿度的要求，从而加快了机房中设备的老化速度，造成了一定的资金和设备浪费。

同样的调度中心的计算机房也存在类似问题，且都较为严重。

注：

本图片为机房现状图。

（五）占地小密度大消防隐患多

由于占地面积只有1224.17m2，且内院有两层后勤用房致使院子面积狭小，且周围都是民房不能满足消防安全要求，一旦发生火灾极不利于人员疏散，给消防扑救造成很大困难。

另外，整个办公楼多处屋面水落管破损、残缺，部分已经失效，屋面防水措施劳损，顶层室内四壁（有印迹）渗漏严重，上下水管维修差，部分老化、锈蚀出现渗漏。

注：

本图片为内院现状图。

注：

本图片为内院现状鸟瞰图。

（六）其他

随着信息化社会的到来，利用电子化手段，加快信息资源的利用与开发、集成于整合，充分利用网络资源以提高办公效率，降低生产运营成本。

办公数字化在推进企业创新方面将起到革命性的作用。

而现有办公楼未按信息化考虑所需的弱电管线安装，无法进行综合布线，临时搭设的线缆均暴露，办公信息化、自动化程度较低，存在很大的保密、安全、防火方面的隐患。

随着供电量的增加，电力调度自动化以及配网自动化工程的实施，都对办公管理实施和服务实施提出了更高的要求。

根据电力建设适度超前的原则，镇远电力局建设生产调度楼已是势在必行、刻不容缓。

综上所述，建设本项目可有效改善镇远电力局部门管理和协调困难，降低管理资金支出，提高办事效率，节约办公成本，优化资源配置。

项目建成后有利于统一管理，达到优化资源配置，节约土地资源，节约管理成本的目的，符合建设节约型社会的总体目标。

五、项目建设规模

根据镇远电力局现有人员编制情况，根据《贵州电网公司“2008—2013年”小型基建规划》要求，以及将来发展需要，同时考虑项目选定场地条件、城市总体规划等因素，初步确定拟建新建生产调度楼规模和具体面积分配指标见下表：

职能部门

名称

性质

设计面积

数量

备注

其他配套

名称

性质

设计面积

数量

备注

局领导办公室

管理

312m2

6

计量室

55m2

1

局办

管理

136m2

2

更衣室

34m2

2

安全监察部

管理

98m2

1

客服中心营业厅

266m2

1

规划建设部

管理

98m2

1

档案室

150m2

3

市场营销部

管理

98m2

1

配电房

83m2

1

监察审计部

管理

85m2

1

消防值班室

63m2

1

物业管理中心

管理

98m2

1

校表室

55m2

1

生产技术部

管理

85m2

1

试验室

68m2

1

人事部

管理

78m2

1

卫生间

235m2

17

财务部

管理

78m2

1

职工之家

103m2

1

党群办公室

管理

76m2

1

大型会议室

318m2

1

合计

1289m2

中型会议室

189m2

2

生产部门

调度中心

生产

98m2

1

工会

66m2

1

客服中心

生产

116m2

1

接待室

65m2

1

物资供应中心

生产

98m2

1

95598呼叫中心

76m2

1

检修试验所

生产

106m2

1

机房

168m2

3

合计

481m2

调度大厅

115m2

1

其他配套

名称

性质

设计面积

数量

备注

名称

性质

设计面积

数量

备注

水泵房

71m2

1

公共交通

1133m2

消防水池

130m2

1

电梯机房

72m2

1

抢修班

68m2

1

门厅

214m2

车班

53m2

1

其他

138m2

车库

503m2

1

休息室

29m2

1

简易厨房

15m2

1

合计

4595m2

注：

根据建设单位提供水文资料显示，基地旁边小田溪现今水位高程为467.00m，正常水位高程为468.00m，现有二级公路路面高程为469.50m。

1995年夏季的一次洪水（相当于50年一遇），洪水面高于现今河面4.20m，洪水位高程达到471.20m，如遇一般性洪水，洪水位上升1.00m，洪水位则为469.00m。

综合楼拟建场地位于小田溪河流旁，相对高于河面2.50m-3.00m。

征地物质主要是河床的碎石、卵石层，厚5.00m左右，结构松散，孔隙大，透水性强，由于受小河水流的侧渗补给，地下水含量高，地下水埋深为自然地面以下1.50m-1.800m，地下水位高。

《贵州电网公司“2008—2013年”小型基建规划》中，二类县级供电企业车库建设标准为2100m2，若按照规划要求全部建成地下车库，则地下车库将频繁受到洪水威胁，将受地下水的影响。

结合建设场地实际状况和规划以及结构要求，针对本项目，我们将地下室底板标高提高到469.30m，并且将地下车库面积减小到776m2，停车数减少到16辆，利用空余场地停车，解决规划要求的余下停车数问题。

将建筑首层地面标高提高到473.20m通过室外台阶解决办公楼，与集散广场的交通衔接。

这样将整个办公楼设计成地下车库能抵御一般性洪水和常年地下水，地面生产调度楼等抵御50年以上一遇洪水威胁的安全的建筑。

将余下面积均摊到办公用房中，这样更能满足企业适度超前发展，供电量不断增长的趋势，也是可持续发展，保证生产经营及各种后勤设施优质、可靠地为电网服务的有力保障。

六、建设方案

贵州中建建筑科研设计院有限公司，针对本项目精心地做了两个方案。

经过比选，方案一造型新颖、体量适中、尺度人性化，立面整体效果简洁且细节丰富。

立足古城镇远，大胆尝试中国古典建筑元素与现代材料和现代科技的结合，力求最大限度地尊重镇远当地地域文化，传承历史文脉，却又不失现代建筑气息。

充分考虑周围环境因素，将青山绿水有机地和建筑发生视觉和感觉上的联系，通过建筑细节的处理，创造一个诗意的园林式的办公环境。

同时积极响应和执行国家节能降耗的政策，采用单廊式建筑布局，将房间主要采光面朝向南面和西南面，从而达到降低空调开启频率和开启时间，节约了用电，同时也降低了建造成本。

所以本方案即符合历史文化名城镇远的形象，又符合节能降耗的国家政策，更是通过我们的精心设计使其成为了“园林式”的景观办公楼，符合镇远电力局的实际工作需要和未来发展，更能塑造镇远电力良好的企业形象。

该方案即为附件中所附方案。

第三章建设项目平面规划场地条件

一、场地现状

地点与地理位置

镇远电力局生产调度楼项目位于镇远县舞阳镇共和街太平桥，小田溪与镇施公路交汇处，地势平坦。

二、场地条件

（一）地形地貌条件

项目所在地区无地震设防要求，拟建工程场区地质条件稳定，无滑坡、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在，因此该场地作为建设用地是适宜的。

（二）工程地质

今后由建设单位提供本工程完整的工程地质勘察报告。

（三）周边建筑环境及交通条件

周边建筑少且无重要建筑，工程建设不会对周边建筑造成太多影响。

大楼位于镇远西入口镇施公路一侧，交通条件便利，区位优势明显。

（四）项目配套设施条件

该项目给排水、供电、能源、通讯等可就近连接镇施公路上的城市配套设施网络，保证建设阶段和使用阶段需求。

第四章建筑方案

一、建筑设计指导思想与原则

镇远电力局生产调度楼，不仅要满足使用者的功能要求，更要提供使用者所必需的一些辅助功能。

在本方案的设计中，并非单纯从传统的实体设计的层次来考虑，而是从建筑空间组合与使用需求的内在关系出发，努力创造出以使用对象为中心并适应时代要求的办公建筑。

本工程可用地面积8395.77m2，拟新建建筑面积6218m2，层数八层，建筑物总高36.2m，尽量增加绿化率。

地面在保证绿化等环境建设的同时设置植草砖停车位。

地下部分设地下车库，以满足公务停车的需要。

建筑物考虑南向布置，南侧设客户服务中心入口，办公楼主入口，车辆通过环行通道从西侧进入地下停车库，地下部分通过楼梯、电梯与主楼垂直连接。

二、结构专业

（一）本工程建筑结构的安全等级为二级，主体结构的设计合理使用年限为50年。

（二）本工程地基基础设计等级为乙级。

（三）本项目所在地不要求地震设防。

（四）基本风压ωO=0.30kN/m2，地面粗糙度类别C类。

（五）本工程结构体系：

现浇框结构，现浇楼屋盖。

（六）地下水位较高，基础和地下室做防水设计。

（七）因无地勘资料，本工程基础暂按筏板基础设计。

三、给排水专业设计

（一）设计依据

1、建筑设计图纸及有关设计资料；

2、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版；

3、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001；

4、《建筑给水排水设计规范》；GB50015-2003

5、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005。

（二）生活给水系统

1、生活用水量

本建筑生活用水量计算详见下表：

序号

用水项目

用水量标准

数量

最高日用水量（m3/d）

日用水时间（hr）

均时用水量（m3/hr）

K时

最高时用水量（m3/hr）

1

办公

50L/人·d

300人

15.00

8.00

1.875

1.50

2.81

2

未预见

用水量

（1）×15%

2.25

0.28

0.42

合计

17.25

2.155

3.23

2、水源

本工程设计供水水源采用城市自来水，供水压力为0.3MPa。

根据建设方提供的本建筑周围的给水管网现状，拟从相邻市政给水管道上引入2路De110给水管进入建筑红线，在建筑外形成环状管网供水。

3、室内管网系统

根据建筑高度、水源条件，结合防二次污染、节能和供水安全的原则，在保障供水安全、可靠的基础上，为节省能耗、减少投资，根据建筑高度变化，拟采用分区供水，即分为高、低共2区：

低区：

负1层至4层,充分利用市政管网压力直接供水。

高区：

5层至8层，由在地下室设10m3不锈钢生活水箱一座，由变频调速供水泵组加压供水。

4、洁具选择

办公楼内卫生间蹲便器采用延时自闭阀，坐便器采用带水箱形式的坐便器，小便器均采用延时自闭阀，洗手盆采用陶瓷片密封水龙头。

5、管材选用及敷设

室外埋地给水干管采用HDPE给水管，热熔连接。

室内给水管采用PPR塑料给水管，热熔连接。

建筑室内给水干管沿管道井供至各层用水点，进入卫生间内给水管线一律暗装，管道沿室内地坪面层或沿墙嵌装敷设引至各用水点。

（三）消防给水系统

根据《高层建筑设计防火规范》，本建筑需设置室内、外消防系统。

1、消防用水量及水源

消防用水量计算详见下表：

序号

项目

消防流量

（L/S）

火灾延续时间

（hr）

消防用水量

（m3）

备注

1

室外消火栓

20

2

144

2

室内消火栓

20

2

144

3

自动喷淋

27

1

97.2

消防水源采用城市自来水。

由于室外给水环管（De110）及城市自来水管网压力能满足本工程室外消防用水的水量、水压要求,故室外消防用水由市政管道直接供给；室内消防用水由内部贮水池供给，贮水池设在地下室，消防贮水为241.2m3。

2、室外消火栓系统

设两路市政水引入管向本建筑供水，两路给水引入管进入红线范围后围绕本建筑形成室外给水环状管网，环管直径De110。

环管上共设2个DN100室外地面式消火栓。

3、室内消火栓系统

本建筑各层均设室内消火栓保护系统，消火栓布置使任一着火点有2股充实水栓到达，各消防电梯前室均设有消火栓。

水枪充实水栓不小于10m，流量不小于5L/s。

消火栓：

消火栓系统不分区，每一消火栓箱内配置DN65消火栓1个，DN65×φ19直流水枪1支，DN65、L=25m麻质衬胶水龙带1条。

所有消火栓箱均配带指示灯和常开触点的起泵按钮一个。

供水系统：

消防给水管网系统竖向不分区。

消防泵房设于地下一层，设消火栓泵两台，一用一备。

屋顶消防水箱贮存消防水量18T。

室内消火栓用水量为20L/s，需设地上式水泵接合器2套。

并在其附近设室外消火栓。

4、湿式自动喷水系统

本建筑湿式自动喷水系统的设置部位为：

除变配电室，调度室外均设闭式喷头保护。

设计参数：

系统按中危险Ⅱ级设计。

设计喷水强度8/（min•m2），作用面积160m2。

系统最不利点喷头工作压力取0.1MPa，系统设计流量约为27L/s。

喷头：

除各设备机房、卫生间、变配电室、消防控制中心、电梯机房、调度室以外部位均设喷头。

采用玻璃球喷头，公称动作温度为68℃。

供水系统：

管网竖向不分区，于地下室水泵房内设喷淋泵2台，一用一备。

喷淋系统设一组报警阀控制。

屋顶消防水箱贮存消防水量18T，并设增压稳压装置一套。

报警阀组：

设湿式报警阀于地下室消防泵房内，报警阀前最大水压不超过1.2MPa，负担喷头个数不超过800个。

水力警铃设于报警阀处的通道墙上。

水流指示器：

每个防火分区均设水流指示器，并在最不利点喷头处末端设试水装置或试水阀。

水流指示器前的阀门采用信号阀。

水泵接合器：

室外设2套DN100水泵接合器。

5、气体消防

本工程高低压配电室、计算机机房、机密档案室、消防控制中心和其它不宜用水灭火的地方设置无管路柜式ZMC-120型七氟丙烷自动灭火装置。

6、建筑灭火器装置

本工程灭火器配置，除车库按中危险级B类配置外，其余按中危险级A类配置灭火器，各层的每个消火栓旁均设有2具MF/ABC5型手提贮压式干粉灭火器。

7、管材选择与管道敷设

消火栓、湿式喷淋系统均采用热镀锌钢管，DN＜100，丝接，DN≥100沟槽式卡箍连接。

（四）排水系统

1、排水系统分污水、雨水两个系统，其中各层生活污、废水经管道收集后，就近排入室外化粪池，经（化粪池）一级处理后接入市政排水管网系统。

建筑雨水采用外排水系统，屋面雨水经雨水斗及室外雨落管排至室外建筑雨水边沟，汇流后直接排入城市雨水管道系统中。

2、污水排水量为15.53m3/d。

3、污废水系统设普通升顶通气管通气，保证排水通畅；屋面雨水采用重力流外排水系统。

4、管