泸州房产基础知识.docx
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泸州房产基础知识
泸州房产基础知识
1、按揭
指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银行贷款的担保。
买方还清所有的贷款的本息及相关的费用后，可将期房产权赎回，取得房物产权。
如果买方未能依约履行还本付息。
及时支付有关费用的义务。
银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的民事法律行为。
2、板式塔楼
特点：
每层4户，是塔楼比较“奢侈”的形式。
优点：
1．北向户型基本未受南向户型的影响，楼中4个户型均有良好的采光、通风，这一点使其与板楼比不相上下；
2．每层4户，两部电梯，居住环境较好。
缺点：
楼体中段连结处略显薄弱。
3、板式小高层
板式小高层：
作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。
一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。
4、半蝶型塔楼
特点：
此塔楼也想追求蝶型的阳光效果，但没有贯彻彻底，只将北侧的两个“翅膀”张开了！
优点：
本来最易被遮挡的北向2户型，因伸展出去而有了些许改善。
缺点：
1．因每层为14户，北侧楼体虽拉伸出去，仍然只能解决一个户型的采光问题，另外两个户型一个只能采点西北的光线，另一个干脆连建筑设计规范都不管，直接做成了纯北向房；
2．户型中多处使用落地玻璃窗，因设计问题，““对视”现象较严重；
3．公共走道面积多，加大了分摊。
5、变更登记
是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。
——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
——房屋面积增加或者减少的；
——房屋翻建的；
——法律、法规规定的其他情形。
6、哪些房不能买
根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：
一是违法或违章建筑；
二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；
三是未经合法程序批准销售的房屋；
四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；
五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。
7、住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：
2.6米、2.7米、2.8米。
8、产权分割
产权分割是指二人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟、婉妹分家所发生的产权劈分。
产权分割后，要办理产权变更登记才能取得合法产权。
9、诚意金
诚意金———目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交“诚意金”。
所谓“诚意金”，是指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。
代理方收取“诚意金”后，会非常努力地发挥其“团体力量”，有针对性的尽快为买家寻找理想的房子。
10、存量房
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
11、得房率
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
12、低层
低层：
低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。
低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。
人们特别喜欢以此为住宅。
但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
13、抵押贷款形式
（1）房产在抵押期间，房产的所有权一般仍由抵押人占有和使用，抵押人按贷款合同依期还本付息后，双方到房产管理机关办理注销抵押物的登记手续，抵押借款关系终止。
（2）房产经营考在出卖商品房前与银行洽谈好配合事宜，当买房人购买住房时，可先付按房价一定比例的首期款，并与房产经营者签订买卖合同，由买房人持合同到银行申请抵押购房贷款。
银行将买房人视为房屋所有者，接受以房产作为抵押物签订抵押贷款合同，并将贷款以买方人名义直接转到卖方，买方即可到房产管理部门办理房权转移手续，成为业主，取得房产证，同时以业主身份与银行补办房产抵押登记手续，把房产证交银行抵押。
买房人按合同，每月以零存整取的形式向银行分期偿还，付清贷款后，银行即将房产证归还购房者。
这是一种三方有利的方法，不仅解决了购房者的购房资金，使他提前得到住宅，也解决建房者的投资加快回收的问题，使银行可以增加稳定的存款。
（3）那些以自有资金建造商品房的企业或单位，把银行信贷的职能同房产经营企业的职能结合于一身，直接为买房人办理抵押贷款，连存贷利息的差额也一并赚去。
这种形式比较适合于企业、单位用自有资金修建的新房旧房，出售给本单位职工。
具体办法：
一次付清，可给予优惠；也可规定首期付款数，其余分期付清。
14、抵押权约款
国外房屋分期付款买卖合同当事人约定，标的物所有权移转于买受人时，在该标的物上设定出卖人第一顺序抵押权的余款。
如买受人不按约支付分期价款时，出卖人可请求强制变买标的物，并从中优先受偿。
15、抵押人
指向债权人提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务履行的债务人或第三人。
当抵押人将自己的财产抵押后，本人只是部分丧失对抵押物的处分权，不能完全地行使对物所享有的权利。
16、典契
即房地产典当契约，是指由出典人与承典人共同签订的契约，载明双方的权利和义务。
17、订金
根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。
一般情况下，交付订金的视作交付预付款。
另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。
购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；
（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；
（4）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
18、定金
指依据担保法的规定，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定的债务的，定金不能返还。
收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。
19、多层
多层：
多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。
多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。
多层房屋一般规格（房型）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。
与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
20、二级市场
是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
21、房产价格评估
指房产价格评估员根据计价原则，标准和市场供求情况，对特定的房产进行勘估评价。
22、房产折旧
指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧。
计算时通常采用直减法（使用年限法，定额折旧法），将房产应提取的数额，按使用年限分配。
其公式如下：
房产每年折旧额=[房产原值（计价时的净值）—残余价值+清理费用]/房产预计使用年限（尚能使用年限）.
23、房地产抵押
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
24、房地产抵押登记
房地产抵押登记是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。
根据'中华人民共和国担保法'第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
25、房地产权初始登记
指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。
26、房地产赠与
房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。
27、房地产转让
房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
28、房改房
已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。
按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
29、房屋产权
指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。
房屋产权指房产的所有者，按国家法律规定所享有的权利。
30、房屋产权分类
按房屋所有权的归属进行的分类。
在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：
（l）国家所有住宅；
（2）劳动群众集体所有住宅；
（3）公民私人所有住宅；
（4）其他经济组织（如中外合资企业等）所有住宅。
非住宅类房屋主要是全民所有制（国家房产）和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。
31、房屋处分权
指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。
处分有两种情况事实处分和法律处分。
32、房屋的收益权
是指房屋的产权人对房屋的租赁或其他合法形式产生的收益权利。
33、房屋的所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。
拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：
1、依法新建的房屋；
2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；
3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；
4、继承或受遗的房屋。
前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。
34、房屋的他项权利
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。
35、房屋耐用年限
通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。
以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：
一级耐久年限100年以上适用于重要的建筑和高层建筑。
二级耐久年限50～100年适用于一般性建筑。
三级耐久年限25～50年适用于次要的建筑。
四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。
36、房屋实测面积
实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
37、房屋使用年限
使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。
使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。
折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。
折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。
38、房屋修缮
是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。
39、房屋预测面积
预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
40、房屋占有权
指房屋所有人对房屋实际控制的权利。
它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权。
41、复式
复式：
复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。
其目的是提高住宅空间利用率。
42、钢结构
指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。
43、个人住房商业性贷款
个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。
具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。
44、公共服务设施用地
一般称公建用地．是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
45、公积金贷款
建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。
按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的有关规定，申请公积金贷款。
建立职工住房公积金的作用：
1:
筹集住房资金；
2:
提高职工个人购房、建房能力；
3:
使房屋福利分配制向房屋货币化分配转变。
46、公摊面积
商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。
可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。
）不应计入的公用建筑空间有：
仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。
不应分摊的共有建筑面积：
包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
公用建筑面积的分摊方法：
多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
47、公寓式住宅
公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，
包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
48、共同共有房产
指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
49、共有房屋买卖
指以共有房屋为标的的买卖。
出卖共同共有的房屋时，必须取得全部共有人的同意。
按份共有的房屋，共有人可以以其所享有的份额与他人签定买卖合同，但无权出卖其他共有人所享有的房屋份额。
50、经济适用房
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。
因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。
51、酒店式公寓
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。
它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。
与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。
所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。
除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。
其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
52、框架结构住宅
框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。
53、廉租房
廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。
我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
54、楼花
一词最早源自香港，是指未完工的在建物。
一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。
55、内部认购
近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种'内部认购'的方式销售商品房。
内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照'开盘价'而言的，如果按照目前房地产发展商通行的'低开高走'的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的'最低时段价'，购房者应给予谨慎的关注。
同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。
聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的'便宜'。
当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。
和前面的'内部认购'相类似，商品房的'开盘价'中也包含了某种优惠因素。
一般情况下，项目正式开盘时，房地产营销商为了创造一种旺销氛围，保持项目物有所值的美好形象，往往作出切实的让利，其优惠的可信度较高，值得关注。
当然，无论是内部认购价还是开盘价都要随着市场的变化和该项目的销售情况而变化，不可能都是直线上升的趋势，购房者应做通盘考虑。
现在，房地产广告的花样很多，其中有的注明购房者在某一时段购房可以享受优惠，其中有的不过是商家吸引客户注意力的促销手段而已。
'低开高走'目前已成为房地产开发商们常用的销售手段。
期房销售过程中，房地产开发商出于资金滚动的需要，一般将价格定得很低，然后随着开发进度和市场形象的确立和市场占有率的提高，价格会逐渐上扬。
相反，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段。
此时价格一般也较低，在上述两个时期购买住宅应该是最实惠的了。
这种实惠一般体现为价格形态和实物形态两个方面。
前者，消费者从中得到的实惠少则几千元，多则几万元甚至更多。
后者，消费者除了低价购房的优惠以外，还可以得到房屋质量方面的切实保证，因为清盘房基本是现房，房间本身的质量问题已经经过竣工后一段时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮，精挑细选，也可以让开发商进行返修，保证其内在的质量。
这里需要说明的是：
清盘房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定的局限，一般底层与顶层的住宅、朝向不太好的住宅比较多，消费者在选择的时候更应该从长计议、严格把握标准，不要因价格偏低的诱惑而买进不称心的住房，以至于造成长久的遗憾。
56、平价房
是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。
其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。
57、期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
58、起步价
在购房过程中，购房者经常遇到'起步价'这一名词。
在广告中见到的起步价格，一般是指顶层、朝向不好的楼房价格。
一般来说，开发商在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的，包括土地的成本、建筑安装成本、配套设备成本、开发利润四部分，从某种意义上说，'起步价'可以认为是该房地产的最低价格。
从目前市场上看，开发商根据自己的具体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向的差价作了相应调整，大部分是遵循这样的规律：
即起步价为顶层楼的价格，一楼价为起价加5%，二楼价为起价加15%，三楼价为起价加25%，四楼价为起价加20%，五楼价为起价加10%，但是有的开发商的'起步价'，则是根据市场需求和销售情况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心。
购房者不仅要学会理解起步价，还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数。
59、容积率
建筑容积率：
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
60、商品房销售（预售）许可证
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
其主管机关是北京市国土资源与房屋管理局，证书由北京市国土资源与房屋管理局统一印制、办理登记审批和核发证书，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。
我们也许在不同场合已经有所耳闻，这些证书是可以利用复印件造假的，所以在售楼处应该尽量要看证书的原件。
当然看到原件并不是就可以了，还应该逐项检查，包括编号、经营范围、销售许可证的号码、批准的机构以及销售的方式等，是否与现行的销售状况一致。
1、有些开发商开发了几个项目，但有了一个项目的证书，不代表所有楼盘都让销售。
所以查看证书时要看看用地单位、建设单位、销售单位是否与售楼单位一致。
2、还有一些开发商并未交齐全部土地出让金，那么他所领取的土地使用证就是临时的，销售许可证的范围就只能是规划项目的部分楼体，或者部分楼层。
对于购房者
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