沙河文教厂项目可行性研究报告.docx
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沙河文教厂项目可行性研究报告
沙河文教厂项目
可行性研究报告
2007-10-17
目录
第一章项目概况1
1.1项目摘要1
1.2建设内容及规模1
1.3投资估算2
1.4资金筹措2
1.5项目效益2
1.6可行性研究报告编制依据2
1.7主要经济技术指标3
1.8结论与建议3
第二章项目背景与建设的必要性5
2.1项目背景5
2.2项目建设的必要性5
2.3项目建设的可行性8
第三章市场需求分析11
3.1项目需求状况11
3.2项目前景分析11
第四章项目承担单位基本情况13
4.1承担单位、性质及法人13
4.2技术人员状况13
4.3固定资产状况13
第五章项目建设地点选择分析14
5.1项目建设地点14
5.2建设地点情况14
5.3项目建设区自然社会经济概况14
第六章工艺技术方案分析16
6.1技术路线16
6.2工艺技术流程16
6.3工艺技术17
第七章建设目标与布局20
7.1建设目标20
7.2建设布局20
第八章建设内容规模及方案22
8.1建设内容及规模22
8.2建设方案22
8.3设备购置24
第九章投资估算与资金筹措28
9.1投资估算28
9.2资金筹措与使用33
第十章建设期限和实施进度安排34
10.1建设期限34
10.2项目实施进度计划34
10.3项目实施进度安排34
第十一章 土地规划、环保及节能36
11.1土地、规划36
11.2环保36
11.3节能节水38
第十二章组织管理与运行40
12.1项目建设组织管理40
12.2项目建成后的运行管理41
第十三章效益分析与风险评价44
13.1社会效益44
13.2生态效益45
13.3经济效益46
13.4风险评价46
第十四章招标方案49
14.1项目招标的组织形式49
14.2项目采用的招标方式49
14.3招标范围49
第十五章附件、附表、附图51
15.1附表51
15.2附图51
15.3附件51
沙河项目可行性研究报告
一、总论
（一）项目建设背景
北京昌平沙河房地产项目由北京鹏润昊天房地产开发有限公司开发建设。
北京鹏润昊天房地产开发有限公司成立于2005年8月12日，注册资金为2000万元。
注册地：
北京市通州区潞城镇通胡路23号，法人代表：
黄俊烈。
2006年3月8日北京鹏润昊天房地产开发有限公司与北京文教器材厂签订了《项目土地一级开发合作协议》，并在区政府领导的大力支持下，取得了国资委《关于同意北京文教器材厂用地规划调整的批复》（昌国资复[2005]101号）、《关于北京文教器材厂厂区土地一级合作开发的批复》（昌国资复[2006]50号）及《关于北京文教器材厂厂区土地一级合作开发的情况和意见》（昌国资文[2006]30号），同意由该公司对该地块进行一级开发；该项目总占地面积74154.28平方米。
（二）项目概况
1、背景
北京文教器材厂土地一级项目，其原土地持有方北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂由于经营管理不善导致破产，上级单位北京文教器材厂为保证国有资产不流失通过法院拍卖的形式将北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂的国有工业用地及住宅用地买回，现为了保存品牌盘活资金，北京文教器材厂联合北京至顺汇光经贸公司，将上述土地以总额6880万元转让给该公司，现土地已经由工业用地性质变更为居住用地，正在编制控制性详细规划。
2、项目区位
2.1昌平的发展
昌平拥有一批包括碧水庄园、龙城花园、王府花园等高档别墅区，以及以回龙观、天通苑文化居住区、新新公寓、宁馨苑、燕平家园和郝庄家园等代表性的居民住宅区。
上风上水的优厚条件，众多新型社区的建立，加以中关村生命科学园、国际医疗城、国际商城、沙河高教园区等多元发展格局，近年昌平必将成为一座名副其实的生态化、现代化、国际化的卫星城。
2.2沙河的发展
北京昌平沙河将出现一个500万平方米的高教园区。
沙河高教园区北起六环路，南至沙河卫星城北环北路，西起东沙河，东至回昌路，规划总用地面积799.72公顷，其中高教园区规划建设用地面积733.63公顷。
建设投资总规模约100亿元人民币，入驻人数达10万人。
3、项目指标
北京文教器材厂厂区占地79382.06平方米，其中国有出让工业用地使用权面积为74154.28平方米，国有划拨住宅用地土地使用权面积5227.78平方米。
4、现场照片
4.2规划方案
。
4.3规划进展
4.3.1、沙河西区总体规划已将文教厂地块由工业用地变为住宅用地。
4.3.2、昌平新城沙河组团西南部工业组团控制性详细规划已完成，昌平新城的街区规划草案也于9月底编制完成并上报市规委。
4.3.3、委托北京市规划院编制文教厂地块控规方案，高度控制在60米，容积率达到2。
（三）可行性研究报告编制依据及说明
1、编制依据：
《房地产开发项目经济评价方法》中华人民共和国建设部发布；
《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
《城市房地产开发经营管理条例》中华人民共和国国务院令第248号；
《中华人民共和国营业税暂行条例》；
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；
《中华人民共和国企业所得税暂行条例》；
房地产市场数据来源：
国家统计局、北京市统计局
《国有土地使用权证》（京昌国用字（2005出）第169号）；
北京鹏润昊天房地产开发有限公司提供一级开发合同及政府批准文件等资料
2、编制说明：
本报告中的项目用地面积、建筑面积、户数、容积率、绿地率等基础数据依据北京鹏润昊天房地产公司提供的文件上数据为准进行测算。
本报告中价格、费用等取数均以北京市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取数。
（四）主要经济技术指标
单位：
平方米
统计类型
面积
物业类型
建筑面积
总用地面积
146740（220亩）
小高层、多层住宅及配套
158000
建筑占地面积
75200
总建筑面积
206000
会馆
规划中
地上建筑面积
158000
地下建筑面积
48000（预估）
沿街商业
规划中
架空层面积
规划中
户数
高层
规划中
绿化率
预计≥30%
小高层
建筑密度
预计30%
多层
容积率
2.0（控规指标）
排屋
停车位
856个
总户数
二、北京市房地产市场分析
（一）项目机会分析
1.1北京经济发展稳定
据统计数据显示：
近5年来，北京经济保持了良好的发展势头，GDP年增长率均在10%以上，人均GDP已经达到4300美元。
在全国几大重点城市中，仅次于上海。
与此同时，北京市居民生活的恩格尔系数已经达到32.2%，处于“富裕”阶段；北京的城市化率已经达到70%以上，城市进入到一个高速发展阶段。
【数据来源：
国家统计局、北京市统计局】
根据经济学理论，北京目前所处的经济发展阶段应有利于房地产市场快速发展，进入平稳增长期。
1.2北京房地产市场平稳发展
（1）面对今年全国房地产市场的宏观调控，北京市场仍然平稳发展
今年年初，政府针对全国房地产市场几度“重拳出击”，利用财政、金融等一系列手段进行宏观调控，力度之大令众多业内人士纷纷大跌眼镜。
而上海成为此次宏观调控的重灾区，房地产市场接近崩盘。
谁将成为下一个上海？
瞬间成为一个热点话题。
在此过程中，北京市场整体表现平稳，没有受到较大影响。
这与北京市场强有力的需求支撑和较为平稳的发展趋势有着密不可分的关系。
2000-2004年北京房地产供给需求数据对比
2000
2001
2002
2003
2004
投资额增长率
23.9%
50.1%
26.2%
21.5%
22.5%
施工面积增长率
17.7%
33.9%
25.9%
20.8%
9.5%
竣工面积增长率
13%
25%
39.7%
8.8%
18.2%
销售面积增长率
75.8%
25.9%
41.8%
11%
30.4%
销售额增长率
53.1%
29.6%
33.4%
10.3%
39.1%
空置率
20.5%
18.1%
17.7%
16.5%
13%
图表：
北京房地产市场总体情况
图表：
北京房地产市场总体情况
通过图表可以看出，北京房地产市场一直在健康稳定地发展，房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等供求指标均在上涨，且需求增速明显高于供给增速，空置率持续下降，而价格上涨幅度也一直控制在10%的合理范围以内。
据统计，北京房地产市场中的购房者中自住型购房者的比重占到总数的70-80%，而投资者也以长期投资为主，短期投机购房比例极低，表明市场在快速发展中并没有极大的房地产泡沫出现。
因此，今年出台的一系列宏观调控政策对北京房地产市场的影响不大，而政策主要体现在土地政策方面。
综上所述，北京房地产市场在未来2-5年内，仍将健康、稳定的向前发展。
（2）最新的市场成交数据显示，北京房地产市场仍有较强的需求支撑
市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合向社会发布《北京市2005年1-10月房地产市场运行情况》显示：
✧全市房地产开发投资完成1038.3亿元，同比增长3.5%；
✧全市住宅供地为572公顷，规划建筑面积832万平方米。
其中，出让住宅用地341公顷，规划建筑面积423万平方米；
✧商品住宅新开工面积1265.5万平方米，同比下降22%；
✧全市商品住宅期房批准预售面积1862.2万平方米，同比下降19.9％，预售成交面积1703.1万平方米，同比下降20.6％；
✧商品住宅期房预售成交面积为当期批准预售面积的91.5％，比上年同期低0.8%；
✧全市商品住宅期房平均价格6781元/平方米，同比上涨了1196元/平方米，涨幅为21.4％；
由此可见，土地供应的限制在一定程度上导致市场整体供给不足，价格持续走高；并在走出了年初的观望后，销售量基本与去年同期水平持平。
1.3区域支撑有力
建设持续协调发展的科教宜居新城------昌平新城规划
（1）规划背景
《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出了“两軸-两带-多中心”的城市的城市空间格局，昌平新城市北京西部发展带上的重要节点，是疏散中心城产业和人口的重点区域，是带动区域发展的规模化地区。
北极光城市总体规划明确提出“昌平新城及却地区是北京重要的高薪科技技术研发产业基地，引导发展高新科技研发与生产、旅游服务、教育等功能。
”昌平区委一届九次全会页提出把昌平建设成为“投资创业、旅游休闲、生活居住”三个首选之区的目标。
因此。
本次昌平新城规划的主要任务就是全面落实北京城市总体规划，进一步明确新城功能，并根据新城规划的编制要求，在深入分析昌平资源环境承载力和发展潜力的基础上，结合昌平土地利用现状，梳理整合城市空间，有效控制城市规划，提升城市建设标准与质量。
（2）发展条件
地理位置优越，生态环境良好，具体发展高科技产业的重要机遇。
昌平新城位于中心城市北部的上风上水地区，拥有丰富的山水，植被资源、生态环境良好，是首都生态建设的重要屏障。
距市中心近，现有八达岭高速公路、立汤路、六环路等市区技周边区县联系，交通十分便利。
今后，随着北京高速公路、机场北线及轻轨S2好线的全线建设，昌平与周边地区尤其市与首都机场的联系将更加便捷。
昌平新城市中关村科技园区想西北方向的重要发展去合辐射区，在八达岭高速公路沿线，已经形成了保口生命科技园、中关村科技园区昌平园在内的产业聚集带，随着规划沙河高教园区和国家重点项目“中关村国家工程技术创新基地”，在昌平新城的建设，将为昌平发展高科技产业提供更好的发展机遇。
高校科研院所云集，产业基础雄厚，具备提高自主创新新能力的条件。
昌平区高等院校、科研院所众多。
目前已有中国政法大学、中国石油大学、北京化工大学、北京大学分校等28所大专院校（其中16所为民办高校）以及北京石化科学研究所、北京农机化研究所等百家科研机构，数十家专业培训机构。
此外，沙河高教园区市北京市规划的两个高教园区之一，将引进北京航空航天大学、中国邮电大学、中国财经大学、北京师范学院、北京外交学院等五所国内一流院校，其规划建设将会进一步提高昌平新城发的教育科研水平以及在全市的地位。
昌平新城的高科技产业页形成一定基础。
目前，在昌平区工业产值中高科技产业占1/3强。
2005年底，昌平科技园区入区企业已达2530家，其中高新技术企业1564家，成长势头良好。
因此，有效利用昌平新城规划现有的科研与产业发展优势，加强“产
、学、研“的融合与互动，提高自主创新能力，是昌平新城未来十几年实现持续、快速、健康发展的良好基础和重要保障。
旅游资源丰富，在旅游、休闲、疗养及相关产业发展方面形成一定基础
昌平区文化资源丰富，拥有十三岭、居庸关长城等众多风景名胜和文物古迹以及蟒山、大杨山等国家森林公园，丰富的历史人文资源和自然旅游资源，使昌平现已拥有了发达旅游业，目前，全市28个AAAA及景区中有4个，其中居庸关长城、十三岭都是享誉中外的著名景区。
昌平区还有丰富的地热资源。
目前，以“温泉之乡”小汤山为基础利用地热资源发展的休闲、疗养、会议等产业已形成一定的规模，并将会带动昌平新城及地区旅游、疗养、会议等产业的进一步发展。
生态相对敏感。
土地、水等自然资源缺乏，城市布局分散，对未来城市发展提出更高要求。
正确认识区域的生态本底条件是城市规划建设的基本前提。
昌平新城及地区的特定神态本底条件对城市未来发展提出了更高要求。
首先，昌平虽然总体生态环境较好，但由于西部分布较多的沙石坑和沙化土地，生态比较敏感。
据有关资料，目前昌平区未来利用土地面积占全区体的面积的8％，沙荒底面积占平原总面积的20％。
因此，加强沙荒地治理对有效利用土地资源、治理环境以及建设首都生态屏障都十分重要。
第二土地和水能源相对紧缺，要求昌平新城的建设必须走集约和节约发展之路。
昌平区总土地面积1352平方公里，其中山区面积占区域面积的60％，平原的部分地区于北京第一、第二绿化隔离地区内，生态用地较多，使得可用于城市建设的土地资源相对较少。
本地资源与城市就建设也存在一定矛盾。
地下水区域分布不均匀，尤其在城镇密集地区水源缺口较大，直接影响城镇未来的发展规模，因此需要调真产业结构、开源节流，并通过全市水资源调配弥补水资源缺口。
第三现状城市建设相对分散，规模较大，一方面不利于集约、节约利用土地资源；另一方面，也给未来城市的集约发展提出了更高要求。
因此，在昌平区现有的资源和环境压力条件下，解决城市发展与资源环境矛盾的根本出路就是走新型工业化道路，逐步提高产业发展门槛要求没大力发展高科技产业和附加值高的产业。
（3）规划思路与发展目标
3.1规划思路
从昌平新城的发展条件和北京城市总体规划对昌平新城的定位来看，要推动昌平新城的持续健康发展，必须牢牢把握生态、科技、文化三大要素，紧紧围绕和谐共生这一主题，通过城市规划手段，将影响昌平新城发掌的各种要素组织起来，将昌平新城构建成为“持续协调发展的科教宜居新城”。
其中，生态条件是新城发展的前提和基础，科技产业是新城发展的立足点和动力来源，而文化内涵是新城发展的催化剂和根基，通过生态、科技和文化特色的交互作用，实现各要素的和谐共生与新城的持续健康发展。
3.2发展目标
通过综合分析比较，规划提出昌平新城发展的分目标是：
“科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城”
“科教创新基地”就是充分发挥中关村国家工程技术创新基地、中关村科技园区昌平区、生命科学园以及高等院校聚集的优势，构建产、学、研一体多元化的科教新城。
以自主创新为核心，以高科技产业为龙头，组织区域产业区块协调稳步发展，带动富有活力的产业集群快速衍生成长。
“人文生态景区”就是充分发挥昌平人文、历史、资源丰富、文化底蕴深厚、生态环境良好的优势，发展文化、旅游、健康产业，建设独具特色的生态特色的生态旅游景区和休闲度假基地。
“和谐宜居新城”就是在合理利用资源的前提下实现区域协调和城乡统筹发展，从生态环境。
城市服务、城市就业和城市安全等方面，实现城市环境和生活品质的提升，构建生态环境良好、人与自然和谐，以人为本的宜居城市典范。
（4）城市规模与空间布局
4.1有效控制城市规模
昌平新城是疏散中心成功能的重要地区，但今年来呈现人口和建设用地膨胀过快的态势。
要实现“构建持续协调发展的科教宜居新城”的总体目标，就必须采取有效措施，提高人口素质和土地利用效益，有效控制人口和建设用的的盲目扩张。
4.2人口规模控制
据统计，昌平区现状人口约为：
76万人，其中城镇人口51.2万人，农村人口24.8万人；昌平新城现状人口约为34万人其中城镇人口26.4万人，农村人口7.6万人。
预计2020年昌平区人口规模控制在154.6万人以内（其中包括回龙观、天通苑人口47.2万人）其中城镇人口144.6万人，农村人口10万人。
；昌平新城城镇人口规模将控制在60万人以内。
4.3用地规模控制
要是昌平新城的城市建设用的得到有效控制，必须走内涵式的发展道路，一是加大治理沙荒地，变废为宝，改善环境；二是优先利用存量用地，提高土地利用效率；三是切实保障基本农田总量平衡，实现持续发展。
4.4合理布局城市空间
从昌平城市布局现状来看，城镇建设主要集中在研八达岭高速公路和立汤路沿线一带。
它既是北京经济适用房、低密度住宅等各类生活居住的聚集带，也是产业发展带。
目前，在八达岭高速公路和规划京包快速路沿线，已经形成了总多产业、高教研发机构、商业设施以及城市居住的聚集组团，工业产值占全区80％以上。
为促进各种区域要素的协同发展，规划提出了“两軸-两带-多点一城”的区域空间布局结构。
4.5逐步完善城镇结构
按照北京城市总体规划确定的“中心城－新城－镇“的城镇结构，在昌平区域范围内形成“新城－重点镇－一般镇－边缘集团”的城镇体系。
（5）规划实施及政策保障
5.1重点项目带动新城发展
结合产业发展布局，神态保护域建设的需要，在新城范围内确定八片重点地区先行启动建设，分别是：
奥运场馆、中关村国家工程技术创新基地、沙河高教园区、新城东扩地区、温榆河走廊（昌平段）治理、东沙河公园、北汽福田和巩华城。
5.2基础设施先行
通过轨道交通、公路、客运枢纽等交通设施的建设改善新城的综合交通系统；通过供水、排水、电力、燃气、供热、电信、环卫等工程建设提高新城的市政基础设施水平，为新城城市建设的健康发展提供支撑提盒保障。
5.3规划实施的政策保障
第一有效发挥政府财政资金在新城建设过程重的先导河引导作用，加大政府对基础设施和公共服务设施的投入。
第二建立产业指导机制，优化园区体制，形成区域产业发展的协调机制。
第三推进公众参与的法制化和制度化，让公众通过法定程序和渠道有效参与规划实施的决策和监督。
第四充分发挥市场机制在城市规划实施中的作用，根据土地价值规律和产业聚集规律，完善政府对土地利用的引导和调控机制，促进土地的集约利用，提高土地使用效益。
第五采取政府控制土地一级开发市场的开发模式，加强对新城土地的战略储备和调控。
（6）.2006-2007年房地产市场销售情况
2006、2007（1-9）昌平区成交住宅楼盘一览
排名
楼盘名称
区域
成交套数（套）
成交均价（元/平方米）
1
观山亲庭
昌平
6280
2
北京北
昌平
8000
3
新龙城
昌平
9800
4
北京太阳城三期
昌平
6800
5
善缘人家三期
昌平
8000
6
绿荫泉城
昌平
6000
7
东方麦迪逊
昌平
6500
8
华龙苑
昌平
8120
9
矩阵
昌平
8600
（7）、2006至2007年上半年土地市场表现
2006年土地交易成交一览表
序号
宗地名称
宗地位置
竞价起始时间
起始价
土地面积（平方米）
规划建筑面积（平方米）
交易方式
规划用途
成交日期
成交价
受让单位
（万元）
合计
建设用地面积
代征地面积
（万元）
1
“昌平二街商业用房、影院及管理用房”项目用地
昌平区城北街道鸡鸭市胡同北侧
2005年11月21日
5944.82
9285
9285.01
0
37140
挂牌
文化娱乐（可兼容商业金融）
2006年4月24日
6900
北京佳莲伟业房地产开发有限公司
2
昌平区百善镇百善村北综合楼用地
昌平区百善镇百善村北
2006年7月13日
1343.26
14821
10200
4621.17
12240
挂牌
教育、科研、办公
2006年7月27日
1343.26
北京钰阳创业房地产开发有限公司
3
昌平区润杰风景住宅项目用地
昌平区鼓楼东街69号
2006年8月4日
4740（招标底价）
19238
17403.28
1834.79
34806.56
招标
住宅及配套设施
2006年8月25日
7500
北京市安达房地产开发公司
2007年土地交易成交一览表
序号
宗地名称
宗地位置
竞价起始时间
起始价
土地面积（平方米）
规划建筑面积（平方米）
交易方式
规划用途
成交日期
成交价
受让单位
（万元）
合计
建设用地面积
代征地面积
（万元）
4
昌平区回龙观商业C09地块
昌平区回龙观
2007年1月9日
53365.16
128270
95294.92
32975.3
238237.3
挂牌
公建混合用地
2007年1月23日
53365.16
北京东亚信鸿国际会展中心有限公司
5
昌平区南口镇（南辛路6号）居住项目用地
昌平区南口镇南辛路6号
2007年1月24日
1278.312
13906
12327.15
1578.83
18490.73
挂牌
居住
2007年2月7日
1278.312
北京星火玉龙房地产开发有限公司
6
昌平区昌平科技园（振兴路北侧）居住及配套项目用地
昌平区科技园区振兴路北侧
2007年2月6日
75800（招标底价）
199878
178908.21
20969.6
535079.4
招标
居住及配套
2007年2月16日
76500
北京金隅嘉业房地产开发有限公司
7
昌平区北七家镇南部组团（平坊村东旧村改造项目）
昌平区北七家镇中部
2007年3月21日
31485.6（招标底价）
226190
141957.35
84233.1
213800
招标
住宅及配套公共设施
2007年4月2日
47100
北京泰格经济开发公司
8
昌平区回龙观住宅及代建公建项目（D02、F06）项目用地
昌平区回龙观文化居住区
2007年8月8日
65600（招标底价）
175682
139668.09
36013.5
324593.1
升级会员 