农产品批发市场建设项目可行性研究报告.docx
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农产品批发市场建设项目可行性研究报告
农产品批发市场建设项目
可行性研究报告
附图：
1.某农产品批发市场区域位置图
2.某农产品批发市场地质灾害危险综合分区位置图
3.某农产品批发市场辐射图
4.某农产品批发市场交通网络分析图
5.某农产品批发市场功能分析图
6.某农产品批发市场总平面图KL566P-0-1（方案一）
7.某农产品批发市场总平面图KL566P-0-2（方案二）
8.10/0.4kv箱式变电站布置总平面图KL566D-0-1
附件：
1.广西区发改委关于某农产品批发市场项目建议书的批复
2.某市商务局《关于确认建设“某农产品批发市场”项目符合商业网点规划的批复》
3.某市规划局关于兴宁区人民政府申请广西农产品加工物流中心规划选址方案的意见
4.某市人民政府关于某市兴宁区三塘镇总体规划方案的批复
5.某市兴宁区人民政府《关于建设某农产品批发市场的请示》复函
6.供电协议
7.供水协议
8.某×资产有限责任公司管辖下市场简介
9.某×资产有限责任公司管辖的×市场概况表
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：
某农产品批发市场
1.1.2承办单位：
某资产经营有限责任公司
1.1.3项目拟建地点：
某市兴宁区三塘镇
1.1.4可行性研究报告编制单位
单位名称：
中国轻工业某设计工程有限公司
工程咨询资格证书
资格等级:
甲级
证书编号:
工咨甲
发证机关:
国家发展改革委员会
1.2研究工作的依据与范围
1.2.1研究工作的依据
a.《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号
b.《某农产品批发市场项目建议书》
c.某农产品批发市场规划位置图
d.可行性研究报告编制委托书
e.建设单位提供的基础资料
f.相关法律、法规、政策、标准
1.2.2研究工作范围
本报告的研究工作范围包括：
论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。
1.3研究工作概况
我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料，并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面展开了研究及编制工作。
1.4推荐方案与研究结论
1.4.1市场发展前景与服务范围
广西某是中国与东盟最近的经贸交往最活跃的首府城市。
在自由贸易区的推进过程中及建成以后，作为大西南的出海通道、物流枢纽及东盟商贸前沿的广西某将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为东盟自由贸易区核心城市，因此某农产品批发市场的建设具有良好的发展前景。
批发市场服务范围：
拟辐射整个广西乃至东南亚，与国内外大中型农产品批发市场形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。
1.4.2建设规模与建设内容
总用地面积
983261m2（1474.88亩）
建筑总面积
732089.5m2
建筑密度
39.84%
容积率
0.75
绿地率
25.18%
绿地面积
247589m2
建设规模为：
占地983261m2，建筑总面积732089.5m2。
年交易量495万吨，交易额预计达到80亿元。
主要建设内容为：
交易服务大楼、交易行、交易大棚、加工车间、冷库、仓库、宾馆餐厅楼、停车场、地磅房、垃圾回收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系统等。
1.4.3场址
建设用地位于兴宁区东北面三塘镇，距离某市中心约15千米，距市区快速环道5千米，距某市城市外环高速公路出入口2千米。
总用地面积983261m2（1474亩）。
旧邕宾公路直达此处，南梧二级公路在用地的南侧经过，用地位置同时也是整个某市东北方向重要出入口。
而向北有公路达高峰林场，向南有公路直达屯里火车站，同时三塘镇规划范围内还有通达各村镇的村镇道路，构成了现状道路交通网络。
1.4.4水、电供应
1.供水
本项目日用水量为6129.7m3/d，最大小时用水量为463m3/h，本项目拟从三塘镇城市给水管网不同方位接驳DN300的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。
给水管网给水压力约为0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。
2.供电
项目拟建地位于某市兴宁区三塘镇，根据某市三塘镇城镇规划新区总体规划，本工程10kV中压网络纳入新区建设，即有10kV高压电缆线路至农产品批发市场各主干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要，因此，本项目的用电是有保证的。
1.4.5环境保护
本项目投入运营后，批发市场内主要有生活污水及生活垃圾等，根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。
详见第七章。
1.4.6劳动定员
本项目劳动定员1200人，其中管理人员71人，技术人员106人，工人973人，服务人员50人。
详见第九章。
1.4.7总投资
项目总投资为122963.98万元，其中固定资产投资121954.67万元（含建设期利息6030.00万元），铺底流动资金1009.31万元。
详见第十二章。
1.4.8项目实施进度计划
根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在5年内建成。
详见第十章。
1.4.9主要技术经济指标
序号
指标
单位
数量
备注
1
年交易量
亿元
80
2
总建筑面积
m2
732089.5
3
总资金
万元
125319.02
3.1
固定资产投资
万元
121954.67
其中:
建设期利息
万元
6030.00
3.2
流动资金
万元
3364.35
4
总投资
万元
122963.98
4.1
固定资产投资
万元
121954.67
4.2
铺底流动资金
万元
1009.31
5
资金筹措
万元
125319.02
5.1
自有资金
万元
82963.98
其中：
用于流动资金
万元
1009.31
用于固定资产投资
万元
81954.67
5.2
贷款
万元
42355.05
5.2.1
长期贷款
万元
40000.00
5.2.2
流动资金贷款
万元
2355.05
6
劳动定员
人
1200
7
全年经营天数
天
365
8
动力年需用量
8.1
电
kwh
88361156.40
8.2
水
m3
2237340.50
11
年均总成本
万元
26001.46
12
年经营收入
万元
46809.17
13
年均利润总额
万元
18804.10
14
年均税后利润
万元
12598.74
15
投资利税率
%
16.60
16
投资利润率
%
15.00
17
全部投资回收期（税后）
年
10.16
含建设期5年
全部投资回收期（税前）
年
8.60
含建设期5年
18
全部投资财务内部收益率（税后）
%
12.25
全部投资财务内部收益率（税前）
%
16.81
19
经济内部收益率
%
22.59
经济净现值
%
69158.92
20
银行长期贷款偿还期
年
7.53
含建设期5年
21
盈亏平衡点
%
52.79
营业能力利用率
1.4.10研究结论
本项目是以农产品交易为主的批发市场，经过多次现场考察，认真收集有关资料，仔细分析和研究后，我们认为：
a.某市地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心，面向东南亚、背靠大西南、东邻粤港澳、西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。
作为周边县市农产品流通的集散地，具有良好的农产品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区位优势明显。
商品经济的日趋繁荣和发达，使大市场大流通成为了必然的发展趋势，某×资产经营有限责任公司抓住这一发展机遇，结合城镇发展和配套设施建设的需要，建设具有一定规模的现代化批发市场，完全适应某经济发展的需要，也符合国家的产业政策和某市总体规划。
项目的实施将有力地推动广西农业及经济的发展，其建设是必要的，对加快某市“农改超”的步伐起到促进作用。
b.项目选址恰当，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、电供应方便，项目的建设是具备较好条件的。
c.本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的大型批发市场，包括交易服务大楼、交易场、交易大棚、加工车间、冷库、信息网络系统等，配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交易大厅、动植物检疫检测中心、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等；满足粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、海鲜水产、兽药饲料、肉禽蛋、农资、日杂，种子、桑蚕茧、东南亚果蔬等的交易。
本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、旅业、停车场等服务机构，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要；批发市场建成后可入驻商户千多户，商品交易幅射整个广西乃至东南亚，加工配送覆盖整个某市，使245万市民直接受益。
d．本项目是一个规模齐全的农产品批发及加工配送市场，根据投资估算和经济分析结果，项目固定资产投资为121954.67万元。
年平均营业收入46809.17万元；年平均利润总额18804.10万元；年平均税后利润12598.74万元；全投资财务内部收益率（税前）16.81%；项目全部投资静态回收期（含建设期）：
所得税前8.60年。
项目的抗风险能力较强，经济效益良好。
综上所述，本可行性研究报告认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本批发市场配备先进的电子交易、结帐系统，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统，采用优越的竞价拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残余检测手段，保证产品的安全；快捷的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫工作，使交易在舒适安全的环境下进行等等优点，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、运输、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。
筹建单位某×资产经营有限责任公司公司是一个具有管理经验的公司，有能力与实力搞好批发市场的建设与经营，建议各级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施。
1.4.11建议
市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境条件，积极引导和吸纳各地商客、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。
第二章项目背景和发展概况
2.1企业概况
项目业主某×资产经营有限责任公司是某市政府批准成立的具有独立法人资格的国有独资公司，公司代表市政府持有授权范围内党和国家机关、人民团体、事业单位的国有资产产权、股权和市政设施附属资产产权，依法决定授权范围内国有资产
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