项目可行性分析研究报告模板.docx
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项目可行性分析研究报告模板
万浩郦城工程的可行性研究
第一章：
总论
一、建设工程简况
二、工程建设的必要性
三、可行性研究编制的依据
四、可行性研究结论
第二章：
市场分析
一、宏观经济形势分析
二、长沙市房地产市场分析
三、一般供给市场预测
四、工程自身因素分析
五、工程市场分析结论
第三章：
工程建设条件
一、基础理论建设的自然条件
二、工程建设的用地条件
三、工程用地规划限制条件
四、工程建设的市政配套条件
第四章：
工程开发定位
一、工程市场定位
二、工程消费群定位
三、工程产品定位
四、产品风格定位
五、工程社区形象定位
六、工程功能定位
七、工程价格定位
第五章：
工程规划设计方案
一、设计思想、设计理念及设计特点
二、总体规划
三、建筑设计
四、结构设计
五、专项设计
六、消防设计
七、环境保护
八、经济技术指标
第六章：
工程实施进度安排
一、工程进度安排的原则
二、工程实施的进度安排
第七章：
工程营销方案策划
一、营销卖点
二、销售策略
三、促销策略
四、准备策略
五、工程销售收入实现计划
第八章：
工程总投资估算及资金筹措计划
一、工程总投资估算的依据
二、工程总投资估算的原则
三、工程投资估算及资金筹措计划
第九章：
工程销售和收入测算
一、住宅销售单价的确定
二、商铺销售单价的确定
三、车位销售单价的确定
四、工程总销售收入的确定
五、工程住宅定价模拟
第十章：
工程财务评价
一、财务评价技术线路
二、财务评价
三、工程不确定性分析
第十一章：
工程综合评价结论及风险规避建议
一、工程综合评价结论
二、工程风险规避建议
第一章：
总论
一、建设工程简况
1、建设单位基本情况
2、工程简况
二、工程建设的必要性
1、（某城市）房地产市场的需要
2、（某区）城市建设的需要
三、可行性研究编制的依据（邯郸为例）
1、河北省建筑安装工程预算工作手册；
2、河北省建筑工作估算指标；
3、邯郸市最新材料价格信息；
4、2012年河北省建筑工作概算定额；
5、河北省建设系统行政事业性收费工程表；
6、房地产公司某区工程规划设计方案；
7、委托方提供的其他有关资料；
8、万浩郦城近期类似工程有关造价资料；
9、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。
四、可行性研究结论
工程财务评价结果如下：
财务指标
数值
财务净现值
投资利润率
投资回收期
借款偿还期
盈亏平衡点
通过对工程的技术经济分析论证，得出如下结论：
1、工程销售市场前景……，建设条件……；
2、工程的前期工作……
3、工程的各财务指标……；
4、工程投资额，投资回收期，经营风险……。
第二章：
市场分析
一、宏观经济形势分析
1、邯郸经济持续、快速增长。
2、居民消费能力，消费意识。
3、城市规划促进房地产市场发展。
4、区域发展分析
二、市房地产市场分析
1、房地产供给情况
2、邯郸房地产需求情况
3、邯郸房地产价格分析
4、住宅市场的户型特点
5、住宅市场的竞争态势
6、邯郸住宅消费者分析
7、住宅市场的发展趋势
三、一般供给市场预测
1、开发商对国家政策变化的预期
2、开发商对需求市场的预期
四、工程自身因素分析
1、工程优劣势分析
1）区域环境分析
2）地段分析
3）地块特征分析
4）开发商实力分析
5）生活配套分析
2、工程投资机会分析
1）强有力的消费支持
2）区域规划前景与政策支持
3）邯郸旧城改造利好
五、工程市场分析结论
综合以上分析可得出以下结论：
第三章：
工程建设条件
一、基础理论建设的自然条件
邯郸属平原气候。
气候特征是：
气候温差较大，降水较少。
春温变化大，夏初雨水少，伏秋时间段，冬季严寒。
1、气温
Ø年平均气温17.2℃
Ø极端最高气温：
40.6度
Ø极端最低气温：
-8.3度
2、雨量
Ø年平均降雨量：
600㎜
Ø年最大降雨量：
800㎜
Ø年最小降雨量：
400㎜
3、湿度
Ø年平均相对湿度：
40%
Ø年最小相对湿度：
10%
4、日照
Ø日照时数达6小时
二、工程建设的用地条件
1、工程地块简况
2、工程地块地形、地质条件
三、工程用地规划限制条件
1、工程规划限定：
容积率，绿地率，建筑密度
2、后退红线控制：
3、间距控制：
建设间距类区：
4、建筑高度控制：
四、工程建设的市政配套条件
1道路2、供电3、供水4、排水5、暖通6、供气7、电话通讯8、网络矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。
第四章：
工程开发定位
一、工程市场定位
二、工程消费群定位
三、工程产品定位
四、产品风格定位
五、工程形象定位
六、工程功能定位
七、工程价格定位
第五章：
工程规划设计方案
工程的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。
聞創沟燴鐺險爱氇谴净。
一、设计思想、设计理念及设计特点
1、设计指导思想
2、设计理念
3、设计特点
二、总体规划
1、总平面布局与交通流线规划
2、组团化
3、绿化系统规划
4、公建配套规划
三、建筑设计
1、建筑风格
2、住宅类型
3、户型设计
4、小区停车处理
四、结构设计
五、专项设计
1、火灾报警及联动控制系统
2、电视电话宽带网系统
3、保安监控系统
4、交通及停车场管理系统
六、消防设计
七、环境保护
1、公共及生活用水处理
2、固体垃圾处理
3、噪声处理
八、经济技术指标
表1：
工程经济技术指标表
名称
指标
总用地面积
净用地面积
总建筑面积
其
中
计入容积率总建筑面积
其中
住宅
商业
配套设施
地下室面积（不计入容积率）
建筑占地面积
总户数
总停车数
容积率
建筑密度
绿地率
建筑高度
第六章：
工程实施进度安排
一、工程进度安排的原则
1、尽量缩短建设工期
因房地产开发工程投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。
而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。
同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。
残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
为缩短工期，应重点做好以下工作：
选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。
酽锕极額閉镇桧猪訣锥。
2、分片分期开发
3、住宅和配套同步
4、高效运用资金
二、工程实施的进度安排
工程开发期计划表
开发期数
工程名称
时间
一期
主体建筑工程
建筑安装工程
销售
二期
主体建筑工程
建筑安装工程
工程建设经营期进度表
建设经营期
时间
主要工作内容
完成整个工程投资的比例
1
前期准备工作
一期主体建筑基础工程
2
一期主体建筑工程
06年4月一期开始销售
3
一期销售工作
一期建筑安装工程
二期主体建筑部分工程
4
二期销售工作
二期主体建筑部分工程
二期建筑安装工程
第七章：
工程营销方案策划
一、营销卖点
二、销售策略
。
1、开盘期
2、强销期
3、销售尾期：
三、促销策略
1、广告
销售准备期：
在这一阶段，工程刚刚动工，消费者对工程所在区域及工程情况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。
所以，此期的重点放在工程所在区域及工程自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。
主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。
通过大力度宣传，使工程的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。
彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。
开盘期与强销期：
加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。
在宣传内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖的景象。
謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。
销售尾期：
该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优惠促销上。
同时，通过宣传树立企业品牌，并为工程二期销售打下基础，做好铺垫。
此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传成本。
厦礴恳蹒骈時盡继價骚。
2、广告媒体
3、人员促销
销售准备期：
对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销售说词。
销售期间：
要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”、“顾客就是上帝”的营销思想。
另外，采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。
茕桢广鳓鯡选块网羈泪。
4、房展会
5、精品楼书
6、公共关系
四、准备策略
1、销售中心
2、样板房展示
3、楼盘正式推出仪式
五、工程销售收入实现计划
工程各建设经营期销售比例表。
经营期
销售比例（%）
销售金额（万元）
1
0
0
2
3
4
5
6
合计
第八章：
工程总投资估算及资金筹措计
一、工程总投资估算的依据
1、河北省建筑安装工程预算工作手册；
2、河北省建筑工作估算指标；
3、邯郸市最新材料价格信息；
4、2012年河北省建筑工作概算定额；
5、房地产公司工程规划设计方案；
6、我司近期类似工程有关造价资料。
二、工程总投资估算的原则
1、工程投资估算尽可能反映工程的实际情况；
2、工程总投资尽量符合节约和安全的原则；
3、工程总投资估算对于无法准确估算的工程在预备中考虑。
三、工程投资估算及资金筹措计划
1、工程主要经济技术指标
工程主要经济技术指标表
工程
数量
单位
工程
数量
单位
总用地面积
㎡
容积率
总建筑面积
㎡
建筑密度
地上住宅建筑面积
㎡
绿地率
地上店面建筑面积
㎡
车位
个
地上配套设施面积
㎡
户数
户
地下建筑面积
㎡
建筑类型构成表
类型
面积（㎡）
商铺
住宅
会所及管理用房
地下层
2、工程开发成本估算
1）土地成本
2）前期工程费
前期工程费估算表
序号
工程
计算依据
计价（万元）
1
规划设计费
2
可行性研究费
/
3
招投标费
4
地质、水文勘察费
/
5
三通一平费
/
6
综合（报建）费
合计
3）建安工程费
建筑安装工程费用组成每平方M建筑面积造价表
类型
面积（㎡）
单方造价（元/㎡）
投资总额（万元）
小高层住宅
商铺
地下室
合计
4）基础设施建设费
：
基础设施建设费估算表
序号
工程
计算依据
金额（万元）
1
供电工程
总用地面积×元/㎡
2
供水工程
总用地面积×元/㎡
3
排水工程
总用地面积×元/㎡
4
道路工程
总用地面积×元/㎡
5
升级会员 