公允价值计量在性房地产的应用问题分析大学本科毕业论文.docx

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公允价值计量在性房地产的应用问题分析大学本科毕业论文

本科生毕业论文公允价值计量在投资性房地产的

应用问题分析

——以中航地产为例

摘要

近十几年来,公允价值计量问题一直是国际会计前沿中极富挑战性的热点和难点问题。

当前,无论是美国财务会计准则委员会（FASB）,还是国际会计准则理事会（IASB）,都正经历着将公允价值计量引入会计准则的历程。

2006年9月,FASB颁布了第157号财务会计准则公告（SFAS157）《公允价值计量》,创建了公认会计原则（GAAP）下的公允价值计量框架,极大地提高了公允价值计量的可靠性和可操作性。

我国对公允价值计量的研究起步较晚,在将其引入会计准则的过程中可谓几经反复，一波三折。

在国际趋同和协调的大环境下,最新颁布的《企业会计准则2006》广泛谨慎地重新引入公允价值计量,从而对我国财务会计的理理论和实务产生深远影响。

2006年财政部发布的新会计准则中提出了投资性房地产的概念，符合条件的投资性房地产允许使用公允价值进行后续计量。

在近年来我国房地产价值不断攀高的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大利好影响，但是公允价值计量在我国会计发展中还有些问题，在实务应用中有缺陷，因此这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数上市企业所采纳。

本文通过对投资性房地产采用公允价值进行后续计量进行分析，揭示公允价值计量对企业的影响。

同时针对我国投资性房地产公允价值计量中存在的问题提出了对策和建议，并分别从政府和公司两方面进行了论述。

关键词：

公允价值；后续计量；投资性房地产

Abstract

Recently,fairvaluemeasurementhasbeenthemostchallenginghottopicsofaccountinginmostcountries.BothFASBandIASBareundertheprocessionofintroducingtheconceptofthefairvaluemeasurementintotheGAAPnow.FASBissuedSFASNO.157,establishedaframeworkformeasuringfairvalue,whichsignificantlyimprovedthereliabilityandtheoperabilityofthefairvaluemeasurement.Ourcountryintroducedthetheoryoffairvaluemeasurementlaterthantheothercountriesdid.Nevertheless,thereexiststwistandtumsinthepropagandaforintroducingofthefairvalueaccounting.InordertostrengthenharmonizationandconvergencebetweenChineseAccountingStandardsandInternationalFinancialReportingStandards（IFRSS）,AccountingStandardforBusinessEnterprisespromulgatedin2006byChineseMinistryofFinanceadoptedfairvaluemeasurementonalargescale,whichdeeplyaffectedboththeoryandpracticeoffinancialaccountinginourcountry.

ThenewaccountingstandardsissuedbytheMinistryofFinancein2006proposedtheconceptofinvestmentrealestate，Eligibleinvestmentrealestateallowstheuseoffairvalueforsubsequentmeasurement.Thisyeartherealestatemarketisgrowing.Measuredatfairvaluehasasignificantpositiveimpactoncorporatefinancialstatements.MeasuredatfairvalueaccountingstandardsinChinahaveaclearlydefined.Ithasmanyshortcomingsanddeficiencies.Suchapro-businesspolicyhavenotbeenadoptedinthemajorityoflistedcompanies.Thisarticlethroughtheanalysisofinvestmentpropertyatfairvaluesubsequentmeasurementrevealthefairvaluemeasurementoftheimpactonbusinessesandtherelateddecision-makingofinvestors.Atthesametimefortheproblemsofinvestmentpropertymeasuredatfairvaluelistssomeviewsfromtwoaspectsofthegovernmentandthecompany.

Keywords:

Fairvalue;Subsequentmeasurement;Investmentrealestate

目　录

引言1

1.投资性房地产运用公允价值计量的原理2

1.1公允价值的概念及特征2

1.2投资性房地产定义及其公允价值计量目标3

1.3投资性房地产运用公允价值计量的原理3

2.投资性房地产公允价值计量现状及影响分析5

2.1投资性房地产公允价值计量的现状分析5

2.2投资性房地产公允价值计量的影响分析6

2.3以中航地产股份有限公司为例6

3.公允价值计量模式应用中存在的问题9

3.1使用公允价值的成本较高9

3.2出于对税收成本的考虑9

3.3公允价值应用的客观环境尚需完善9

3.4利润波动幅度加大9

4.规范公允价值计量投资性房地产的对策10

4.1政府方面的对策10

4.2企业自身方面的对策10

参考文献12

致谢13

引言

2006年出台的新准则的一大看点,即是财政部颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则。

投资性房地产其实一直都存在于企业活动中,只是过去都在固定资产或无形资产项目下进行核算管理,但此模式下,固定资产或无形资产的账面净值随折旧和摊销而逐步减少,投资性房地产的增值部分不能得到有效反映,全国大部分地区的投资性房地产价格持续攀升,房地产行业利润惊人。

因房地产投资具有高收益和高风险的典型特征,为了规范随着经济发展而日趋普遍的企业房地产投资行为以及因此日益活跃的房地产市场,降低投资性房地产带来的财务风险,财政部于2005年7月发布了投资性房地产具体会计准则的征求意见稿,对房地产投资行为的会计处理做出了规定,且于2006年2月正式颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》,并从2007年1月1日起在上市公司实施,其他企业鼓励执行。

近年来，我国投资性质房地产市场的持续强劲增长，使不论企业投资者还是个人投资者，都将房地产作为一种投资手段，有将其作为主营的、也有兼营的，有为增值而盈利的、也有为抵御通货膨胀的。

而我国目前的市场环境里，投资性房地产大都存在很大程度的升值。

企业若继续按照历史成本的原则来计量投资性房地产，特别是土地使用权，会导致会计账面价值与现实市场的真实价值之间出现了巨大背离。

这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。

所以，投资性房地产采用公允价值计量，对公允、客观地反映企业投资性房地产的价值和投资性房地产的经济实质具有重要意义，也促进了我国会计准则与国际会计准则的进一步趋同。

自2006年财政部公布新会计准则以来，针对《企业会计准则第3号-投资性房地产》这一准则，国内的学者展开了热烈的讨论。

以下是一些比较有代表性的成果：

杨传先（2008）以及施颖（2009）均详细的分析了公允价值在投资性房地产准则中的应用以及在多面可能产生的影响作了深入分析和探讨。

他们均认为对于上市公司管理层来说，往往自身对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮，因为公司业绩的波动性会影响其考核、相关管理以及股权激励等方方面面，并且还要付出公允价值取得与披露等相关成本，尽管这种计量模式利于投资者决策。

付丽（2007）在《公允价值计量属性的引入对企业财务信息的影响》中提出新会计准则中引入了公允价值计量对无论是盈余管理还是纳税方面都有很大影响。

她特别指出了由于计量模式的改变带来的此部分未分配利润未有真正的资金流入，所以短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。

这样，从利于公司未来发展的角度考查，为了避免企业资金状况进一步恶化，避免过度暴露财务风险，宜对这种“纸面”未分配利润予以一定限制。

裘宗舜及夏炎（2007）在《投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式》中从投资性房地产后续计量模式选择出发，分析了投资性房地产后续计量方式的现状，即多数经营房地产的上市公司不愿采用公允价值进行后续计量，提出了由于相关政策的不明确和滞后性，导致上市公司宁愿采取现在看来更稳健的成本模式进行计量投资性房地产。

本文第一部分为引言，第二部分介绍了公允价值在投资性房地产中的应用原理，第三部分分析了公允价值价值计量在投资性房地产中应用所产生的经济后果，并且以中航地产股份有限公司为例进行了分析。

第四部分主要是总结自2006年应用新会计准则以来公允价值在我国会计应用中存在的问题并对这些问题进行分析,找出问题存在的根源。

最后对公允价值计量模式在我国应用存在的问题提出一系列建议和对策。

1.投资性房地产运用公允价值计量的原理

1.1公允价值的概念及特征

FASB从上世纪七十年代开始使用公允价值概念。

直至九十年代己有20项具体准则采用公允价值这一概念。

ISAB将公允价值定义为:

“公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。

可理解为公允价值就是现时的市场交易价格。

FASB在上世纪七十年代、八十年代和九十年代以后分别有7项、15项和29项会计准则采用公允价值概念。

在2006年9月发布的《公允价值计量》准则中将公允价值概念定义为:

“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”。

我国在新颁布的会计准则中将公允价值定义为:

“在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。

由上的各种定义比较可知,公允价值不仅是与其它计量属性并列的一种计量方法,可以说是其他属性存在的基础,即需要反映交易和事项内含的公允的价格,并同时兼有可靠性和相关性的信