房地产建设项目.docx

房地产建设项目.docx

《房地产建设项目.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产建设项目.docx（60页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产建设项目

房地产建设项目

投资控制

赖铭华

第一章项目投资基本理论……………………………………………………………

（1）1.1投资…………………………………………………………………………………

（1）1.2投资活动的经济主体…………………………………………………………………

（2）1.3建设项目投资…………………………………………………………………………（3）1.4建设项目投资的特点…………………………………………………………………（4）

第二章项目投资控制原理……………………………………………………………（10）2.1项目投资原理…………………………………………………………………………（10）2.2投资控制的任务………………………………………………………………………（13）

第三章项目投资构成概述……………………………………………………………（16）3.1国内房地产建设项目投资构成………………………………………………………（16）3.2国际项目总建设成本…………………………………………………………………（16）

第四章项目投资控制方法……………………………………………………………（20）4.1建设方案比选…………………………………………………………………………（20）4.2限额设计………………………………………………………………………………（26）4.3价值工程………………………………………………………………………………（28）4.4投资偏差分析…………………………………………………………………………（38）

第五章项目投资控制工作……………………………………………………………（42）5.1项目投资控制任务……………………………………………………………………（42）5.2项目投资控制内容……………………………………………………………………（44）5.3项目投资控制重点……………………………………………………………………（45）

第六章决策阶段投资控制……………………………………………………………（49）6.1分析确定影响项目决策的主要因素…………………………………………………（49）6.2投资估算………………………………………………………………………………（50）6.3房地产建设项目经济分析……………………………………………………………（50）6.4国民经济评价与社会效益评价………………………………………………………（51）6.5风险管理………………………………………………………………………………（51）

第七章设计阶段投资控制……………………………………………………………（52）7.1设计方案的经济分析…………………………………………………………………（52）7.2设计概算的编审………………………………………………………………………（53）7.3材料设备价格分析与选型……………………………………………………………（54）7.4限额设计………………………………………………………………………………（55）

第八章招标阶段投资控制……………………………………………………………（57）8.1合理划分标段…………………………………………………………………………（57）8.2编制工程量清单和招标控制价………………………………………………………（58）8.3分析投标报价，协助合同价格谈判…………………………………………………（60）8.4结合投标报价，分析施工方案技术经济的合理性…………………………………（60）

第九章施工阶段投资控制……………………………………………………………（62）9.1分解投资目标，合理编制资金使用计划……………………………………………（62）9.2工程计量与进度款支付………………………………………………………………（63）9.3审核工程变更和签证…………………………………………………………………（64）9.4处理工程费用索赔和反索赔…………………………………………………………（66）9.5分析投资偏差和提出纠偏措施………………………………………………………（68）9.6分段结算审查…………………………………………………………………………（68）

第十章竣工阶段投资控制……………………………………………………………（70）10.1办理竣工结算………………………………………………………………………（70）10.2编制竣工结算………………………………………………………………………（70）10.3撰写投资控制报告…………………………………………………………………（70）

第十一章保修和后评估阶段投资控制……………………………………………（72）11.1计算工程保修费用…………………………………………………………………（72）11.2做好项目后评估……………………………………………………………………（72）11.3编制技术经济数据…………………………………………………………………（72）

第十二章专业工程投资控制…………………………………………………………（73）12.1建筑工程……………………………………………………………………………（73）12.2装饰装修工程………………………………………………………………………（75）12.3机电安装工程………………………………………………………………………（76）12.4市政与园林工程……………………………………………………………………（77）

第一章项目投资基本理论

1.1投资

投资，一般是指经济主体为获取投资效益而将货币资金或生产要素转化为固定资产、无形资产、流动资产，形成生产能力或工作效益的经济活动。

因此，投资是维持社会再生产的物质技术基础的根本保证。

适度的投资先创造需求，后提供供给，并借助社会大生产的链条双向传递并呈一轮又一轮的势态。

1.1.1西方经济学的投资定义

按照西方经济学投资定义可分为广义投资和狭义投资。

1.广义投资，是指为了获得预期的收益而作出的确定的垫支或牺牲的各种经济行为。

2.狭义投资，是指仅限于证券投资。

1.1.2投资按其筹集和运用形式的划分

投资按其筹集和运用形式可以分为直接投资和间接投资。

1.直接投资，是指直接投放资本于产业或企业，亦即资本所有者直接开矿、办厂经营实业或者收购现有企业。

可以是创办新企业，也可以是扩建、改建老企业；可以是直接投入货币资本或者以机器设备、存货、技术专利、商标、厂房和土地使用权等折价投资入股；也可以直接出资收购非股份制企业或购买股份制企业的股权达到一定比例以上的。

2.间接投资，主要是指证券投资，有时也可以扩大到信用投资，亦即信贷投资和信托投资。

1.1.3投资按其性质划分

投资按其性质不同，可分为固定资产投资、无形资产投资和流动资产投资。

1.固定资产投资

（1）固定资产，是指可供长期使用，反复多次地参加生产和经营活动过程而仍保持原有实物形态的物质资料。

（2）固定资产投资，是指用于建设和形成固定资产的投资，即用于建立新的固定资产或更新改造原有固定资产的投资行为。

（3）固定资产投资额，是指一定时期以货币形式表现的建造和购置固定资产的工作量。

它是反映固定资产投资规模、速度和投资比率关系的综合性指标，优势观察工程进度、检查投资计划和考核投资效果的重要依据。

2.无形资产投资

（1）无形资产，是指不具备物质形态，而以某种特殊权利、技术、知识等价值形态存在于企业并对企业长期发挥作用的资产。

（2）无形资产投资，是指用于购买和形成无形资产的投资。

3.流动资产投资

（1）流动资产，是指在企业的生产经营过程中，经常改变其存在形态的资产。

（2）流动资产投资，是指用于流动资产的投资。

1.2投资主体

投资活动的经济主体，简称为投资主体或投资者。

投资主体可以是有权代表国家投资的政府部门、机构，也可以是企业、事业或个人。

投资活动是为了获得一定的投资效益。

而投资效益可以在经济上体现，如经营性项目，在社会效益和经济效益上体现；如公益性投资项目，在社会效益和环境效益上体现等等。

1.3房地产建设项目投资组成

房地产建设项目投资，一般是指进行某一项工程建设花费的全部费用。

房地产建设项目投资可以分为静态投资部分和动态投资部分。

静态投资部分由建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费和基本预备费组成。

动态投资部分，是指在建设期内，因建设期利息、房地产建设项目需缴纳的固定资产投资方向调节税和国家新批准的税费、汇率、利率变动以及建设期价格变动引起的建设投资增加额，包括涨价预备费、建设期利息和固定资产投资方向调节税。

第三章将具体介绍国内外项目投资构成，下面重点介绍静态投资部分内容：

1.3.1建筑安装工程费

建筑安装工程费，是指建设单位用于建筑和安装工程方面的投资，它由建筑工程费和安装工程费两部分组成。

建筑工程费是指工程涉及范围内的建筑物、构筑物、场地平整、道路、室外管道铺设、大型土石方工程费等。

安装工程费是指主要生产、复制生产、公用工程等单项工程中需要安装的机械设备、电气设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装及配件工程费，以及工艺、供热、供水等各种管道、配件、闸门和供电外线安装工程费用等。

1.3.2设备工器具购置费

设备工器具购置费，是指按照房地产建设项目设计文件要求，建设单位或其委托的单位购置或者自制达到固定资产标准的设备和新、扩建项目配置的首套工器具及生产家具所需的费用。

设备工器具购置费由设备原价、工器具原价和运杂费组成。

在生产性房地产建设项目中，设备工器具投资主要表现为其他部门创造的价值向房地产建设项目中转移，但这部分投资是房地产建设项目投资中的积极部分，它占工程投资比重的提高，意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高。

1.3.3工程建设其他费用

工程建设其他费用，是指未纳入以上两项的，根据设计文件要求和国家有关规定应由项目投资支付的为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的一些费用。

工程建设其他费用可分为三类：

第一类是土地使用费，包括土地征用及拆迁补偿费和土地使用权出让金；第二类是与项目建设有关的费用，包括建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费等；第三类是与未来企业生产经营有关的费用，包括联合试运转费、生产准备费、办公和生活家具购置费等。

房地产建设项目投资，一般是指一项工程预计开支或实际开支的全部固定资产投资费用。

在这个意义上，房地产建设项目投资与工程造价的概念是一致的。

因此，我们在讨论房地产建设项目投资时，经常会使用工程造价这个概念。

1.4房地产建设项目投资特点

房地产建设项目投资的特点是由房地产建设项目的特点决定的，具体有以下几项主要特点：

1.4.1房地产建设项目投资额度巨大

房地产建设项目需要耗费大量的人力、物力和财力，房地产建设项目投资数额巨大，动辄上千万，数十亿。

房地产建设项目投资额度巨大的特点使它关系到国家、行业和地区的重大经济利益，对国计民生也会产生重大的影响。

从这一点也说明了房地产建设项目投资管理的重要意义。

1.4.2房地产建设项目投资差异明显

每个房地产建设项目都有其自身的特点，有着其特有的用途、功能、规模、环境，世界上找不到完全一样的两个项目。

而每个房地产建设项目的机构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求，工程内容和实物形态都有其差异性。

同样的工程处于不同的地区在人工、材料、机械消耗上也有差异。

所以，房地产建设项目投资的差异十分明显。

1.4.3房地产建设项目投资需单独计算

每个房地产建设项目都有专门的用途，所以其结构、面积、造型和装饰也不尽相同。

即使是用途相同的房地产建设项目，其技术水平、建筑等级、建