世联怡高市场分析报告.docx

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世联怡高市场分析报告

世联怡高六月市场分析报告

第一章土地市场

　　【监测范围】：

烟台市六区。

　　【样本选取标准】：

中国土地市场网（工业用地及公共用地除外）。

　　【区域划分】：

根据烟台市城市规划及发展特征，并结合烟台市房地产市场的发展，将监测范围划分为“芝罘区、莱山区、高新区、福山区、开发区和牟平区”五大区域。

　　【内容综述】

　　2011年6月，烟台共有0宗土地供应。

本月0宗土地成交。

　　◎供应土地基本情况

　　★6月土地供应总面积为0。

　　6月，烟台市供应土地0宗。

土地市场供应冷淡。

　　◎成交土地基本情况

　　★成交土地概述

　　6月土地成交面积为0，连续2个月市场成交为0，市场成交冷淡。

第二章住宅市场

　　【监测时间】：

2011年6月1日-6月30日。

　　【监测范围】：

根据本市区域划分依据而定。

　　【区域划分】：

根据烟台市城市规划及发展特征，并结合烟台房地产市场的发展，将监测范围划分为“芝罘区、莱山区、高新区、牟平区、开发区、福山区”六大区域。

【指标解释】：

供应：

指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；

　　成交：

交纳定金为准；

　　均价：

区域内项目总成交额与总成交面积的比值，用于分析区域内价格走势。

　　【数据来源】：

本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。

　　【样本选取标准】：

建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。

“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。

市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。

　　【内容综述】

　　2011年6月，本月共成交套1881套、18.98万平米，较5月份下降34%（套数）；6月份，市场整体均价为6311元/平米，整体均价略有下降。

　　◎成交量及区域分布

　　★市场成交量月度变化

　　6月份烟台市场成交1881套，环比下降34%，本月开盘、加推项目较少，而且去化率不高，导致成交量较少。

　　6月份，成交量最大的是开发区，838套，占总成交的44.55%，本月学府西院、国奥天地项目开盘，天马相城项目开盘。

　　其次为福山区，成交量为657套，占总成交的34.93%，该区万科假日风景项目开盘，销售599套，户型区间是75-105平米，品牌、物业、精装修是客户较为认可的地方，市场反应良好，带动了整个区域的成交量。

　　再次为芝罘区，成交175套，本月该区域无开盘或者加推项目。

　　莱山区成交69套，占总成交量的3.67%，无新增供应，多数项目为持续销售。

　　高新区成交85套，东海岸·书香府第成交量较大，该项目处于高新区腹地，航空科研所、中国农大、二中环绕，区位优势突出。

　　最后为牟平区，成交57套，目前牟平北部沿海区域销售冷淡，在售房源趋少。

　　◎价格及变化趋势

　　6月份，市场成交均价为6311元/平米，环比略有下降。

变化幅度最大的为高新区，牟平区天成花苑，宏盛华庭、东华城市花园等项目成交量较高，拉低了整个区域价格；福山区本月成交均价环比上升14.6%，主要原因是万科假日风景的均价达到了5956元/平米。

第三章政策分析

　　2011年已过半，各项调控政策已逐步落实到位，但保障房的相关工作仍无实质性进展。

融资渠道等问题始终牵绊保障房工程实施进展。

为引导更多社会资金参与保障性住房建设，如期完成“十二五”时期建设3600万套保障性住房的任务，国家主管部门陆续出台一系列政策通知。

本月的政策焦点主要集中在保障房的相关问题上；如建设时点的规定要求、利用债券融资支持保障房等。

相关政策的出台同时意味着保障房融资、投资和建设将会提速，各项工作也进入了可执行阶段。

　　◎行业政策

　　★财政部、住房与城乡建设部：

6月1日《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》　　

　　1、政策内容

　　一、切实加大地方公共预算用于保障性安居工程资金规模。

二、确保住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程。

三、进一步明确土地出让收益用于保障性安居工程的具体口径。

四、全面落实保障性安居工程建设和运营涉及的各项税费优惠政策。

五、创新财政支持公共租赁住房建设和运营方式。

六、加快各类保障性安居工程资金预算执行进度。

七、定期报送保障性安居工程工作进展情况。

　　2、政策解读

　　在千万套保障房建筑带来的资金压力下，中央两部委对地方政府再度强调土地出让净收益10%要用于建保障房。

虽然关于土地出让净收入的10%应用于保障房建设的规定早已出台，但部分地方政府却并未严格执行，随着房地产调控的深入，不少重点城市土地收入同比大幅下降，用于保障房建设的提取资金也会相应减少，这将成为地方政府的新难题。

　　★住房和城乡建设部：

6月7日《国有土地上房屋征收评估办法》　　

　　1、政策内容

　　办法规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响,被征收房屋价值的因素评估价值应精确到元。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

办法还规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　2、政策解读

　　继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。

较之前有几点变化，其一，在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”而是完全按照市场交易的价格。

其二，评估机构由被征收人选。

其三，在原房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值。

而新的条例中，评估更多体现土地价值。

　　★住房与城乡建设部：

6月9日保障房需在11月底前全面开工　　

　　1、政策内容

　　各地要公布保障房建设相关信息，同时，保障房项目需在11月底前全面开工。

要公开的信息包括：

年度建设计划、开工项目和竣工项目信息。

具体而言，各市县需公布的年度建设计划还需按照廉租房、共租房、经适房、限价房、棚户区改造安置住房的类别公布，公开的建设信息不仅包括开工套数，而且包括竣工套数。

　　2、政策解读

　　虽此前住建部要求各地政府在6月6日前必须公布保障房的项目进程，但据调查显示，目前各地保障房建设开工仅三成，资金短缺仍是最大障碍。

同时，在开建的保障房工程中，质量问题仍频频出现，住建部将在今年对保障房质量展开专供检查，保障房的质量也将对地方政府的考核。

　　★国家发改委：

6月27日《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》

　　1、政策内容

　　一、地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设；二、支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；三、企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续；四、强化中介机构服务，加强信息披露和募集资金用途监管，切实防范风险。

　　《通知》明确，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目的融资。

地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合《通知》要求的以及投融资平台公司发债的各项条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。

但只有在满足当地保障性住房建设融资需求下，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目的建设。

　　2、政策解读

　　为引导更多社会资金参与保障性住房建设，如期完成“十二五”时期建设3600万套保障性住房的任务，国家发改委发行了该通知。

支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。

这意味着保障房建设专项融资的瓶颈已突破，保障房融资、投资和建设将会提速。

同时也存在一些问题不容忽视；如何保证发债筹集的资金进入保障房领域、如何保证投资者权益等。

第四章城市规划建设

　　◎牟平多项规划方案集中亮相

　　随着烟台市行政中心东移的拉动和经济、文化的飞速发展，牟平已成为烟台的重点规划的东部新城，并成为“环渤海经济圈”的重要支撑点，发展潜力巨大。

牟平规划建设的60平方公里烟台东部滨海生态城，由滨海生态城起步区、养马岛旅游度假区、金山湾生态旅游度假区、水系生态景观区四大板块组成。

平区龙湖养马岛项目A-1期规划设计方案敲定，龙湖发力滨海生态城起步区。

　　牟平区滨州医学院烟台附属医院方案确定，该项目位于牟平区牟山路以东，规划路以西，崔山大街以南，金埠大街以北。

项目总投资约10亿元，计划2013年投入运营

　　【城市规划建设小结】

　　2011年，牟平区将是烟台市重点发展的区域，积极推进滨海度假名城建设，着力打造蓝色海洋，政府规划具有导向作用，尤其是全国一线开发商相继进驻于此，更是推动此区域房地产发展。

世联怡高烟台七月市场分析报告

第一章土地市场

　　【监测范围】：

烟台市六区。

　　【样本选取标准】：

中国土地市场网（工业用地及公共用地除外）。

　　【区域划分】：

根据烟台市城市规划及发展特征，并结合烟台市房地产市场的发展，将监测范围划分为“芝罘区、莱山区、高新区、福山区、开发区和牟平区”五大区域。

【内容综述】

　　2011年7月，烟台共有6宗土地供应。

本月0宗土地成交。

主要供应区域为牟平区，供应最大的单幅土地位于只楚板块。

　　◎供应土地基本情况

　　★7月土地供应土地6宗，供应面积为14.61万平米，其中牟平区供应4宗。

　　7月，烟台市土地市场出现供应小高峰，供应土地6宗，14.61万平米。

从供应区域看，牟平区仍然为烟台市土地供应的主力区域，供应土地4宗，7.59万平米，其次为芝罘区6.73万平米，莱山区供应0.29万平米。

　　从供地性质看，住宅用地仍是市场供应主力，供应量为13.03万平米，占市场总供应的89%；商服用地供应量为1.58万平米，占市场总供应的11%。

　　从供应区域看，7月，牟平区供应土地4宗土地，7.59万平米，其次为芝罘区6.73万平米，莱山区供应了0.29万平，牟平区仍然为烟台市土地供应的主力区域。

　　从供地性质看，住宅用地供应13.03万平，占89%，商服用地1.58万平，占11%，烟台土地供应仍以住宅用地为主。

　　◎成交土地基本情况

　　★成交土地概述

　　7月土地成交面积为0，这也是烟台市场连续2个月市场成交为0，市场成交冷淡。

第二章住宅市场

　　【监测时间】：

2011年7月1日-7月31日。

　　【监测范围】：

根据本市区域划分依据而定。

【区域划分】：

根据烟台市城市规划及发展特征，并结合烟台房地产市场的发展，将监测范围划分为“芝罘区、莱山区、高新区、牟平区、开发区、福山区”六大区域。

　　【指标解释】：

供应：

对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；

　　成交：

交纳定金为准；

　　均价：

区域内项目总成交额与总成交面积的比值，用于分析区域内价格走势。

　　【数据来源】：

本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。

   【样本选取标准】：

建筑面积在2万平米以上或