工程项目投资成本预算与财务分析之欧阳术创编.docx
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工程项目投资成本预算与财务分析之欧阳术创编
工程项目投资成本预算与财务分析
时间：
2021.02.02
创作：
欧阳术
一个开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金。
为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资进行准确的估算。
投资估算篇：
投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。
各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的项目的成本费用构成有一定的差异。
项目开发成本费用构成如下：
1、土地费用——土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。
包括
（1）土地使用权出让金、征地费；
（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。
（1）土地使用权出让金：
土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块金额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让、周围环境及土地现状等因素的修正得到；也可以依据政府颁布的城市基准地价，根据项目所处的地段等级、用途容积率、使用年限等因素修正得到。
（2）土地征用费：
征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费，土地投资补偿费等。
国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。
（3）城市建设配套费：
指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建设而由受益人分摊的费用，有时该项费用还包括非营业性的配套设施，如居委会，派出所、幼儿园、中小学等的建设费的分摊，统称配套设施建设费。
这些费用的估算可根据各地的具体规定或标准进行。
（4）拆迁安置补偿费：
拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。
拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所用权人，依据有关规定给予补偿所需的费用。
2.前期工程费——前期工程费主要包括项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。
“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。
这些费用的估算可根据实际工程量，参照有关计费标准估算。
3.房屋开发费——房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。
（1）建安工程费：
建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装修家具费。
（2）附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、车棚及信报箱等建设费用。
（3）室外工程费包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、室外照明等的建设费用。
在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中的建筑安装工程费的估算，可以工程量来计算。
4.管理费——管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。
管理费可按项目投资或前三项直接费用的一个百分比计算。
5.销售费用——销售费用是指开发项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、广告宣传费、代理费等。
该项费用一般按销售收入的一个百分比计算。
6.财务费用——财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费以及企业筹资发生的其他财务费用。
7.其他费用——其他费用主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算、标底编制费、工程合同预算、标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公正费，工程监理费等杂项费用。
这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。
8.不可预见费——不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%—7%估算。
9.税费——指项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
各项税费应根据当地有关法规标准估算。
财务分析篇：
财务分析主要是通过计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期和成本利润率等主要技术经济指标，对开发项目的盈利能力进行分析。
1.财务内部收益率——财务内部收益率（简写为FIRR）是项目在整个计算期内，各年的净现金流量现值累计等于零时的折现率。
FIRR是评价项目盈利性的基本指标。
这里的计算期，对开发项目而言是指从购买土地使用权开始到项目全部售出为止的时间。
FIRR的计算公式为：
Σ（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0
式中：
CI——现金流入量；
CO——现金流出量；
（CI-CO）t——项目在第t年的净现金流量；
t=0——项目开始进行的时间点；
n——计算期，即项目的开发或经营周期。
财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所可以被完全收回所有的投资。
内部收益率也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
如果贷款利率高于内部收益率，项目就会面临亏损。
因此所求出内部收益率是可以接受的贷款最高利率。
将所求出的内部收益率与部门或行业的基准收益率或目标收益率ic比较。
当FIRR≥ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。
FIRR的具体计算用内插公式求：
FIRR=i1+[│NPV1│（i2-i1）/│NPV1│+│NPV2│]
式中：
i1——当净现值为接近于零的正值时的折现率；
i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率；
NPV1——采用低折现率时的净现值的正值；
NPV2——采用高折现率时的净现值的负值；
式中i1与i2之差不应超过2%。
2.财务净现值——财务净现值（FNPV）是开发项目财务评价中的另一个重要的经济指标。
它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
其计算公式：
FNPV=Σ（CI-CO）t（1+ic）-t
式中：
FNPV——项目在起始时间点的财务净现值；
ic——基准收益率或设定的目标收益率。
如果FNPV≥0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
3.动态投资回收期——动态投资回收期（Pt）是指项目一净现值抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
对开发项目来说,动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。
其计算公式为：
Pt=（累计折现值开始出现正值的年份-1）+（上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值）
求出的Pt与基准回收期Pc相比较，如果Pt≤Pc，则项目在财务上是可行的。
4.开发商成本利润率——开发商成本利润率是初步判断项目财务可行性的指标，
其计算公式为：
开发商成本利润率=（项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本*100%
在计算项目总开发价值是，如果项目是全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。
案例篇：
某开发商拟在一地块上开发一多层住宅小区，拟售价2200元/平方米。
1.销售收入表：
建筑类型
单价（元/平方米）
面积（平方米）
销售收入（万元）
多层
2200
40000
8800
2.成本费用表：
项目
子项目
计算过程（单位：
万元）
土地费用
土地使用权出让金
32万/亩*41亩=1312
土地转让契税等
1.3万/亩*41亩=53.3
城市建设配套费
250元/平方米*4万平方米=1000
小计
2365.3
前期工程费
规划勘察设计费
10元/平方米*4万平方米=40
可行性研究费
1元/平方米*4万平方米=4
三通一平费
30元/平方米*4万平方米=120
小计
164
房屋开发费
建安工程费
600元/平方米*4万平方米=2400
附属工程费
90元/平方米*4万平方米=360
室外工程费
200元/平方米*4万平方米=800
小计
3560
其他费用
工程质量监督费
1元/平方米*4万平方米=4
工程监理费
10元/平方米*4万平方米=40
小计
44
管理费用
/
（2365.3+164+3560+44）万元*1.3%=80
财务费用
/
（2365.3+164+3560+44）万元*5%=300
销售费用
/
8800万元*1.36%=120
不可预见费
/
（6133.3+80+300+120）万元*3%=200
总计
/
6833
3.利润表：
项目
计算过程（单位：
万元）
销售收入
8800
开发成本
6833
营业税及附加
销售收入*5.5%=8800*5.5%=484
项目总开发价值
销售收入-营业税及附加=8316
税前利润
项目总开发价值-开发成本=8316-6833=1483
所得税
税前利润*33%=1483*33%=490
税后利润
税前利润-所得税=1483-490=993
三项基金
税后利润*15%=993*15%=149
可分配利润
税后利润-三项基金=993-149=844
由该表可以求出项目的“成本利润率”
成本利润率=（项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本*100%
=（8316-6833）/6833*100%
=21.7%
4.投资计划表：
（单位：
万元），（）内为投入比例
项目
2001年
2002年
2003年
合计
土地成本
2365（100%）
2365
建造成本
3724（100%）
3724
其他费用
44（100%）
44
管理费用
16（20%）
32（40%）
32（40%）
80
财务费用
60（20%）
120（40%）
120（40%）
300
销售费用
24（20%）
48（40%）
48（40%）
120
不可预见费
40（20%）
80（40%）
80（40%）
200
各项税金及基金
1123（100%）
1123
销售收入
2640（30%）
6160（70%）
8800
由上表可以得出如下现金流量表：
（单位：
万元）
项目
2001年
2002年
2003年
现金流入量
0
+2640
+6160
现金流出量
-2505
-4048
-1403
净现金流量
-2503
-1408
+4757
财务分析如下：
取基准收益率为10%。
财务净现值（FNPV）：
FNPV=Σ（CI-CO）t（1+ic）-t
=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13
=135万
因为PNPV=135>0,说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，所以从财务净现值的角度来看本项目是可行的。
1.财务内部收益率（FIRR）：
当i1取12%时，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
当i2取13%时，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
FIRR=i1+[│NPV1│（i2-i1）/│
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