项目代理策略综合大纲.docx

项目代理策略综合大纲.docx

《项目代理策略综合大纲.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目代理策略综合大纲.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

项目代理策略综合大纲

项目代理策略综合大纲

工作模块

（一）市场调查与市场机会分析

工作模块

（二）产品力调查与产品机会分析

工作模块（三）项目建筑规划设计及产品定位策略建议大纲

工作模块（四）项目景观设计报告大纲

工作模块（五）项目单体设计报告大纲

工作模块（六）项目定价策划报告大纲

工作模块（七）项目销售策划报告大纲

工作模块（八）项目物业管理及经营模式策划报告大纲

工作模块（九）项目促销、推广策划报告大纲

工作模块（十）产品（建筑风格建议、外立面建议、户型等）建议

（补充工作模块）

Ø策划项目工作版块

（一）

市场调查与市场机会分析

1、中国、长三角地区、南京市房地产市场宏观政策、法规、环境分析研究

2、南京城市规模发展分析

3、未来一到两年南京整个住宅类型物业市场整体走势预测与分析

4、未来一到两年大厂住宅类型物业房地产市场整体走势预测与分析

5、住宅类型物业经典项目、代表个案研究

6、项目相关重点竞争个案市场调查、分析、研究

①．南京整个区域、大厂区域的典型住宅个案分析

②．项目相近个案分析

7、南京市住宅类型物业市场客源置业行为微观分析

①.典型代表个案客户资源分析

②.住宅、商业市场客源综合分析

③.市场对本项目的基本客源参考

8、住宅类型物业目标客户消费能力、消费特征、消费动机研究

9、终端客户消费能力、消费特征、消费动机研究

10、项目地块周边市场分析及地块价值评估

11、市场机会分析

①．策划项目（楼盘）市场机会分析

②．策划项目介入市场身份设定

③．本案风险研究

A、住宅类型物业在整个房地产市场中存在的风险

B、本项目开发过程的风险

12、市场细分与市场区隔

13、楼盘开发市场定位建议

14、目标客户定位

Ø策划项目工作模块

（二）

产品力调查与产品机会分析

1、区域市场内，住宅类型物业市场产品力调查、分析、研究

2、住宅类型物业相关重点竞争个案产品力调查、分析、研究

3、住宅类型物业相关市场个案产品及营销策略分析

4、南京城市的核心文化渊源

5、南京城市的文化特质

6、南京城市文化倾向在房地产市场的价值导向

7、本项目住宅类型物业产品的自身产品竞争力研讨

8、针对性产品研究及初步定位

①．产品描述

②．产品分析及定位

③．项目竞争范围概念阐述

9、产品业态区隔定位

整盘产品定位、项目产品概念策划

Ø策划项目工作模块（三）

建筑规划设计及产品定位策略建议大纲

1、项目建筑规划设计的目标及设计理念

2、项目规划环境布局建议

3、项目建筑风格分析建议

4、项目开发产品定位

①．项目建筑单体特色设计建议

②．项目组团、院落特色及差异性分析定位

③．项目建筑物业类型及配比分析定位

④．项目开发模式及首期开发区位论证设定

Ø策划项目工作模块（四）

项目景观设计报告大纲

1、住宅类型物业的社区景观设计意义

2、住宅类型物业的社区景观设计范围

3、大型住宅类型物业社区景观设计现状与走势

4、住宅类型物业项目景观设计制约因素分析

5、住宅类型物业项目景观特色风格总体定位

6、景观设计基本原则设定

7、住宅类型物业项目绿化特色设计定位

①．设计思路

②．设计原则

③．设计内容建议

④．整个小区设计建议

Ø策划项目工作模块（五）

项目户型设计报告大纲

1、热销住宅类型物业的户型设计特征

2、项目户型需求现状与特征

3、项目户型设计定位

1．住宅户型设计制约因素分析

2．住宅户型设计原则

3．住宅户型定位建议及不同户型定位建议

4．房型参数指标建议

5．根据住宅类型物业的户型、阳台、窗体、采光等功能设计的调整建议

6．户型面积定位区隔修正

7．项目房型规划策略

Ø策划项目工作模块（六）

项目定价策略报告大纲

1、目标市场分析

①．市场区隔化的目的

②．市场区隔化的基础

③．目标市场需求特性

2、整个城市区域内、住宅楼盘基价定位分析

①．竞争区域住宅楼盘价格特点

②．竞争区域住宅楼盘价格规律分析

③．竞争区域楼盘价格需求分析

④．竞争区域楼盘价格走势分析

⑤．对于住宅类型物业，客户目标价格承受力分析

3、分析结果评判

①．精确度评判

②．适用性评判

4、定价策略

A：

定价原则

B：

基础定价分析建议

①．不同的住宅住宅单元定价分析建议

②．环境不同的住宅住宅单元定价分析建议

③．不同销售时段定价分析建议

④．景观不同的单元定价分析建议

5、项目开发校正价格建议

①．确定楼盘均价的调整系数设定

②．价格表

③．付款方式

6、分阶段价格制定及控制策略

Ø策划项目工作模块（七）

项目销售策划报告大纲

1、住宅类型物业社区销售策略与模式分析

2、项目总体销售战略分析

3、客户培养

①．客户描述

②．客户发掘

③．客户引导

④．客户跟踪

4、销售控制

①．销售目标分析

②．销售模式分析建议

③．首期推出量设定

④．首期组团推出节奏设定

⑤．销售管理系统结构设定

5、项目销售特征分析

①．项目销售卖点归纳分析

②．项目销售卖点节奏控制设定

6、项目售楼部设计定位

①．售楼部设计意义

②．售楼部设计要求

A：

性质要求

B：

特色要求

7、售楼部功能设计

8、售楼部内外部氛围营造

9、售楼处选址建议

Ø策划项目工作模块（八）

项目物业管理模式策划报告大纲

1、物业管理的功能特点

2、区域市场、当地物业管理现状

3、物业管理概念（内涵）的深层剖析

4、住宅类型物业项目物业经营管理模式的决策

①.物业经营管理的基本原则

②.物业经营管理的资源配备

③.物业经营管理各阶段的目标与任务

④.物业经营管理创新机制建立

5、住宅类型物业项目会所功能配套及商家建议

①.会所经营管理的基本原则

②.会所经营管理的功能设定

③.会所经营管理的模式与方法

④.会所经营管理创新机制建立

⑤.商铺整体及单体设计建议

6、附物业管理智能化系统设计方案报告

7、小区安全防范报警系统

①.小区周围的静态戒备（第一层防范）

②.小区的室外监控和巡更系统（第二层防范）

③.家居防范系统（第三层防范）

8、小区智能化系统

①.综合布线系统

②.小区网络、通讯系统

9、小区物业管理系统

①.三表抄表系统

②.一卡通智能系统（智能IC卡）

③.小区设备自控系统

④.增值服务系统

⑤.日常管理系统

Ø策划项目工作模块（九）

项目营销推广策划报告大纲

1、住宅楼盘促销推广特色模式分析；

2、项目促销推广策略设计；

3、概念策划；

1.整盘概念规划；

2.楼盘总体企划概念；

3.推广总精神及理念；

4.本案广告主标语及广告重点；

4、形象定位；

1.案名LOGO建议；

2.物业形象建议；

3.公司品牌形象建议；

5、主题推广；

1.市场主题分析；

2.项目主题分析；

3.企业主题分析；

4.主题推广阶段建议；

5.主题推广方法建议；

6、营销推广策略

1.案前作业进度拟定及控制；

2.针对住宅物业市场营销策略、导入策略分析；

3.项目开盘策略

4.阶段性硬广告策略及阶段性软新闻造势策略；

⑤.阶段性SP造势活动（包括开盘前、开盘中）

⑥.媒体通路策略、项目媒体投放策略、项目行销策略

⑦.sp活动促销策略

⑧.项目品牌推广策略

⑨.公关宣传策划、计划的拟定及实施：

研讨会、记者招待会、展销会、巡回展览及各类推广活动的策划及协办

7、广告平面设计

1.全套VI设计

2.售楼处的方案及形式建议

3.样板房装修及形式建议

4.模型制作：

小区、单体、立面、剖面等制作数量、表现重点的建议

5.效果图绘制

鸟瞰、单体、中庭、会所、大堂等绘制数量、角度表现重点等建议

6.墨线图绘制

总平面、地下层、标准层、各户房型等绘制数量、表现重点等建议

7.户外媒体

横幅、旗帜、看板、围板、围墙、车厢、灯箱等位置、路线、数量、尺寸、材质的建议

⑧.DM派夹海报寄发数量、区域、时机的建议

⑨.各类相关配合厂商询价、发包协助及质量监督

Ø策划项目工作模块（九）

产品部工作内容大纲

一.项目规划设计阶段

1、产品市场分析：

针对项目市调情况进行研究与分析，预判市场产品的趋向

（1）周边建筑特征以及发展趋势分析

（2）户型面积以及户型特征分析

（3）周边景观特征以及发展趋势分析

2.项目定位

根据地块特征、周边现状以及目标客户的定位，确定项目主题定位，特别是对项目产品设计风格进行定位

（1）建筑外立面风格定位

（2）建筑外立面配色及用材方案

（3）建筑主材成本估算

（4）屋顶、窗户以及入口处的处理方案

（5）确定各类户型方案

（6）景观风格定位

（7）各组团景观植物配置方案

（8）主体景观布局方案

（9）各组团绿地布局方案

3.设计改进方案

代替开发商与设计院进行技术沟通，从专业角度以及市场需求、客户需求角度，对项目规划、产品设计提出改进方案。

（1）整体布局调整方案

（2）建筑外立面细部优化方案

（3）户型细部调整方案

（5）宅旁绿化改进方案

（6）植物配置优化方案

（7）细部景观布局优化方案

（8）景观小品优化方案

（9）会所风格定位

（10）会所布局优化方案

（11）.运用风水学优化住宅方案

二．项目建造阶段

产品优化方案：

从专业角度，对产品、配套、工程问题向开发商提出可行性优化方案。

三.项目销售准备阶段

1.售楼处包装方案：

对现场售楼处提出建筑风格定位以及周边景观搭配方案，提供室内装修风格建议；对市中心售楼处外立面以及室内布局、装修、软装饰提供技术支持，并监督装修公司完成施工任务。

（1）售楼处外立面风格定位

（2）售楼处外立面装修包装方案

（3）售楼处室内布局及装修风格定位

（4）售楼处室内布局及装修方案

（5）售楼处室内家配及软装方案

（6）售楼处配套景观方案

（7）对市区售楼处装修工程进行监督以及验收

（8）售楼处装修工程预算以及家配、软装预算

2.样板房包装：

根据地块特征、周边现状以及目标客户定位，对样板房风格提出定位，提供样板房家配以及软装饰布置。

（1）样板房风格定位

（2）样板房装修主材清单以及预算

（3）家配以及软装方案

（4）家配以及软装清单及预算

3.看房通道包装

根据不同项目的特殊情况，提出优化看房通道的方案。

四.项目销售阶段

户型分割：

针对实际销售需要以及客户需要，对产品户型提出可行性分割方案。

上海普润房地产顾问有限公司

中央企划中心

2005年***月