七星街项目可行性研究报告浓缩版.docx

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七星街项目可行性研究报告浓缩版

七星街项目可行性研究报告（浓缩版）

七星街项目可行性研究报告

摘要：

七星街座落于端州区广东省七星岩旅游度假区一区，而目前七星街主干道北面已有食街，还有新活力休闲中心、富豪娱乐城、皇中皇特产专卖店等的商业建筑，同时三茂铁路一直与七星街并行。

项目定位为千里旅游走廊“驿站”，建筑面积约为80000平方米，所需总成本约9000万人民币。

一、项目概况

1、地理位置

肇庆市位于广东省中部偏西地区、西江中下游，有面向珠三角、背靠粤西腹地的区位优势。

全境处于北纬22°46’～24°24’和东经111°21’～112°51’之间。

东南部属珠江三角洲经济区（包括肇庆市区、高要市、四会市）。

东北面与清远市毗邻，西北面与广西接壤，南面与云浮市相接，东南面与佛山市和江门市相邻。

本次规划项目地块位于广东省七星岩旅游度假区内，七星街南面，为商业临时用地，北面为美食街和北岭别墅区。

总用地面积约60000平方米，地块呈带状东西走向，长约1.3公里，最窄处宽约36米，最宽处约60米。

北靠北岭山，南面直临三茂铁路（由35米宽绿化带相隔），眺望星湖美景，并与市中心主干道迎宾大道（321国道）连接，西往德庆市，东接鼎湖区，也是广西及珠三角地区进入肇庆市区的必经之路。

2、区域文化背景

肇庆是首批中国优秀旅游城市之一，也是全国十大文明风景旅游示范区之一，除了拥有雄伟壮丽的灵山、引人入胜的秀水、溶洞怪石、急流瀑布、珍贵植物等自然景观之外，更有作为具有二千多年历史的岭南古郡，积淀了厚重的历史文化，形成了浓郁的系列文化、多彩的民间艺术、独特的地方节庆等丰富多彩的人文资源。

3、自然环境条件

北回归线横贯肇庆中部，属南亚热带季风气候。

年平均气温21.2°，1月份平均气温12℃，7月份平均气温28.7℃。

4、地形地貌

从地形上考虑：

七星街东西长、南北短、呈梯形分布，影响街铺的进深、停车场等公共设施布置位置的选择；

从地势上考虑：

东西两端高、中间低、呈U字形，两端可以考虑负层建筑；

从地貌上可虑：

七星街所在地主要以山地丘陵地貌为主，地势有一定的落差，植被分布茂密，水系主要以出头村的鱼塘、游泳池等人工水系为主，可以采取取土回填的方式平整场地。

从地质上考虑：

表层土主要以粘土层为主，向下为砂土、石灰岩，承载力较差，不宜建高层建筑，对低层建筑的影响则不大。

由于项目地势低洼，约有70%用地是鱼塘，地块基本未开发利用，可塑性强。

但与规划路面标高落差较大，大部分位置落差为2～3米。

地形比较复杂，两端高中间低，北起南伏。

南北向地形标高平均高差为3.5米，东西向地形平均高差为6.8米，最小高差6.0米，最大高差13.2米。

地块以南35米用地为防护绿地。

5、园林景观及周边环境

七星街北靠北岭山、南面星湖。

目前七星街主干道北面已有食街，建筑风格以仿古为主，但由于档次参差不齐。

南面就是项目所在地，已有一些树木，树高约4～6米左右。

同时三茂铁路一直与七星街并行，这对七星街有两方面的影响，一是从视觉上对消费者造成不协调的感觉，二是从听觉上造成噪音；通过植树可以屏蔽铁路和火车对消费者的影响，但在听觉上，由火车造成的噪音对七星街来说是一个不利因素。

6、七星街交通现状及对外连接分析

七星街虽然不在市中心区域内，但已有两条公交线覆盖到，西南侧附近是火车站，再往西就是长途汽车站。

距市中心仅10分钟车程，距离鼎湖山风景区20公里，距广州市103公里，交通便利、畅通。

根据初步的交通规划，若原来的主入口封闭，将对七星街入口作改进，利用在利好山庄附近的入口，及星湖名郡附近的入口；同时铁路采取架空形式，这对与七星街来说是一个很好的规划。

二、项目分析与定位

1、区位优势

肇庆一一珠江文明的发源地，集旅游胜地与珠三角最适宜人居城市于一身，辐射广州、深圳、佛山等地的珠三角经济生活圈，每年数以万人迁居肇庆城市生活圈，带来每年上亿的商业休闲财富。

七星岩旅游景区一一中国首批国家AAAA级旅游风景区之一，是“千里旅游走廊”旅游人群最密集的区域，聚集了每天不低于50000旅游人流，每年不低于1000万旅游消费大军。

北岭别墅高尚生活圈一一是肇庆餐饮业、娱乐业、休闲业的消费中心，直接承接天宁路、环星湖两大商圈，辐射城区40万高端消费人群，独占肇庆60%消费市场份额。

在未来2年，伴随星湖名郡等高档楼盘的成熟，周边高尚社区将为七星街带来另外8万中产消费新贵。

2、景观优势

七星街位于肇庆人文景观中轴线与“千里旅游走廊”大动脉起点的交汇处，是“千里旅游走廊”休闲驿站的核心站。

卧北岭揽星湖，以国家AAAA级的秀美山水吸引海外游客，用岭南文化特色书写着城市的名片，将成为南中国最优雅的“城市客厅”。

3、机遇和挑战

市中心老城区的发展己基本定型，可开发的资源有限。

同时，在“打造肇庆文化大市”的发展目标指引下，市政府提出“南连东扩”和打造“千里旅游走廊”的发展思路。

本次规划项目正位于发展主线之上，成为重点开发项目之一，将迎来新的机遇和挑战。

4、项目定位

（1）项目四大核心价值

肇庆的形象名片；肇庆人的第一消费选择；外来旅游人士的最佳驿站；代言肇庆人的都市荣耀。

（2）主题定位

岭南文化风情街，集美食、休闲、度假、娱乐为一体的现代消费综合体，以历史源重的建筑风格，轻松愉悦的消费环境，优雅高尚的故事情景，丰富完善的功能配套，成就肇庆一站式的消费娱乐天堂，为岭南首席的肇庆名街。

（3）项目定位

集肇庆的美食、休闲、娱乐、文化一体化商业街区。

三、规划目的与规划原则

1、规划依据

《中华人民共和国城市规划法》

建设部《城市规划编制办法》

《肇庆市城市规划管理技术规定》

《城市商业网点规划编制规范》

《地表水环境质量标准》

《项目建设选址蓝线图》

以及其他相关法规、规范、当地规划部门提出的设计要点及现场实测调研的相关资料。

2、规划目的

七星街控制性详细规划设计是为指导该项目协调、合理地进行开发，并提供项目开发的法规依据和相应措施而编制的。

通过整合项目自身资源，提升其商贸、旅游价值，塑造充满生机又富有传统魅力的城市空间形态，达到社会效益、环境效益、经济效益协调的目标。

3、规划原则

（1）整体原则

全面考虑地段内建筑与空间的整体风貌，运用点、线、面结合的设计方式，保持统一的地段肌理和风貌特色，使注入的多种元素互相协调展现新时代的精神。

（2）动态原则

根据市场需求，流动开发和分期建设，规划设计力求具有可操作性和应变性，随着不断的开发而完善，采用动态平衡的设计理念，适应商品经济的发展，做到经济效益，环境效益和社会效益的统一。

（3）建筑功能的延展原则

建筑功能灵活适应性是符合当代社会经济文化发展需要的，多变的商业模式也决定了建筑功能的可拓展性的必要。

因而功能的延展原则也是成功的城市开发的重要一环。

（4）可持续发展原则

在注重基础设施的建设，改善环境，完善各项服务设施的同时注重景观绿化建设，增强城市的发展活力，设计中坚持控制适宜的建筑密度，通过绿化造景，形成城市景观空间。

把现代文明引入其中，创造亲切宜人的城市氛围。

让市民不仅可以尽情领略城市生活的丰富，还可以感受到自然的亲和力。

四、规划构思与总体布局

本规划设计的规划构思是以一轴两带，三街七区。

1、一轴————山水格局是传统城市选址的重要因素，从城市空间构架上看，肇庆的城市景观轴线为巽风塔一一西江一一端州古城一一星湖一一将军山，而七星街项目的东广场刚好坐落在这条轴线上，从城市空间结构上看，东广场既是城市景观轴上的重要节点，也是项目1.3公里岭南文化风情街的开头节点。

强化、完善广场的空间特征，有利于提升项目的定位。

2、两带－－－－自然景观带：

充分利用三茂铁路的建筑红线退缩用地，使之形成1.3公里长、35米宽的休闲绿化停车带。

绿化带既可以减少列车过境造成的视线、噪声干扰，又可以为商业街提供一个后花园，更提供一个大型的室外停车场，提升项目的潜在价值。

人文景观带：

项目强调发掘当地历史文化，注重传统文明与现代文明的融合，通过打造独具特色的休闲商业街，以强化项目的品牌效应，提升项目的内在价值。

3、三街－－－－一项目用地呈狭窄长条，建筑红线最宽处约45米，最窄处约25米，根据红线的宽度及地块南接35米绿化带、北临市政道路的特点，拟在地块的中部延纵向开出一条12～18米左右的内街，借用水景、绿化、高差处理等手法，强化商业气氛，形成一条面向35米绿化带的商业步行街，一条下层式商业内街及一条面向城市道路的商业街。

三条街，组合成独具特色的人文景观带，并最大限度地开拓商业的沿街面，其差异性也可以同时满足不同的商业需求，最大限度的发挥出土地的利用效率。

4、七区－－－－一七星街突破单纯的商业或旅游的发展思路，以饮食为主导，荟萃南中国美食，引领一种原生态美食注意风尚。

街区分板块设置了商业、文化、休闲、旅游、度假等多元化休闲配套，满足一站式休闲消费的综合性需求。

本规划设计将七星街划分成七个功能区：

休闲养生区一一休闲养生己成为都市人主流生活命题之一。

美容纤体、水疗SPA、沐足健身等在这区一应俱全，引领新一轮休闲消费热潮。

特色吧街一一慢拍的街区，悠然的情怀在这里徐徐弥漫。

酒吧、书吧、咖啡吧、茶吧……到处酒香茶语、书卷情怀。

风土特产区一一岭南风土特产主题的旅游购物街区，汇聚肇庆八大县市区的名优特产、端砚珍品、翡翠玉石、名优工艺品等，集展示、加工、销售于一体，成为千万游客必到的淘宝乐园。

动感游乐区一一以居家饰品与儿童天地为主题的动感街区，配套以时尚家具、精美装饰品、大型电玩、儿童服饰、

反斗玩具等，开创精巧商铺空间，家庭同乐天地。

潮流商品区一一丰盛的商业配套最大限度满足星湖旅游圈的人流需求，以国内外名牌产品为主题，配套包括综合型超市、品牌专卖店、运动用品专区、精品文化、影音产品等，全面对接宏大生活财富流。

住宿办公区一一优雅的居住氛围，灵活的办公空间。

街区旅馆骤站临近星湖景点，住宿购物两相宜，轻松驻留万千游客；同时，为广告公司、装修公司、旅行社等提供理想的SOHO办公场所。

美食街一一以粤菜、客家菜、潮菜、农家菜等为主题，由大型酒楼、品牌茶楼、各类特色食坊、风味茶餐厅等组成半开放式园林美食街区，切合千万旅游人流的饮食喜好，更成为40万消费大军消遣的必然选择。

各功能面积配比

业态

面积（㎡）

占比

功能说明

特色小吃

7800

6.74％

开间4m，进深10m，以临街铺面为主；另可根据地形及商家要求划分为进深5m的铺位。

中、小型餐饮

7800

6.74％

主要在一楼，开间8m，进深10m-15m。

大型餐饮

19000

16.42％

主要在二楼，局部可在三楼。

开间8m，面积可在500平方米到3000平方米不等，进深15m以上。

中心广场

及商业配套

5800

5.01％

商业配套分为四个分区，分别为OUTLET、快餐区、超市以及其他配套商业区。

休闲娱乐

23000

19.88％

开间8m，基准进深10m，面积以80平方米为主，具体可以由商家组合使用。

大型KTV

5800

5.01％

以开间8m，进深以10～25m为主，具体可按照地形划分，但最小要大于10m。

社区住宿

17500

15.13％

3层，套内面积100-120平方米，分布在会所北面。

会所

17500

15.13％

会所功能包括休闲娱乐、运动、住宿及商务会议功能，其中三楼为高级公馆。

名优特产购物

11500

9.94％

以经营肇庆名优特产为主，按照肇庆八个地区分为八个片区，主要在一、二楼，开间4m，进深10～14m。

注：

1.具体面积可根据地块形状以及地形地貌稍作调整，建筑以两、三层高为主。

2.中心广场占地2000平方米，两个副中心广场合占2000平方米，三者合占4000平方米。

3.会所公共空间占地7200平方米。

4.“驿站”主