保利地产税收筹划.docx
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保利地产税收筹划
保利地产税收筹划方案设计
一、企业发展概况
（一）企业介绍
保利房地产（集团）股份有限公司（证券简称:
保利地产,证券代码:
600048）是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌，品牌价值已突破300亿元。
总部位于广州。
2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
截至2014年底，公司总资产突破3600亿元。
保利地产成立于1992年，2002年成功完成股份制改造，遂开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。
目前，公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖56个城市的全国化战略布局，拥有292家控股子公司，业务扩展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。
（二）组织架构
公司按照《公司法》《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。
公司的组织架构如下：
从图中可以看到保利的管理模式倾向于中央集权，因此公司副总经理同时是各部门负责人，在各部门中心之下又分为各区域和物业等其他专业公司。
中央集权的模式能够实现高效率的运作。
垂直式的管控模式使得公司能够控制住各子公司的资源及人员调配，减少项目决策的风险，有效控制成本。
保利集团主要对人力资源、项目立项、资金调配及品牌管理，在一定程度上保证了子公司的独立自主，可提高决策精准度。
（三）企业文化理念
保利地产奉行“和者筑善”的品牌理念，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。
将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。
（四）企业基本战略
保利地产坚持基本战略“三个为主，三个结合”：
以房地产业为主，适度拓展相关行业；以中心城市为主，逐步辐射二三线城市；以住宅开发为主，积极拓展多元业态的发展模式。
扩大经营效益与提高开发效益相结合；开发性收入和经营性收入相结合；资产经营和资本经营相结合。
另外，保利地产自2002年开启全国化战略布局。
在2014年年初，又提出了“3+2战略”，即以北上广为核心，在环渤海、珠三角、长三角，构建三个300亿级的城市群，在以成都、重庆（楼盘）为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群。
保利地产自上市后一直依循从区域中心向周边的顺序扩展，实现了销售跨越式提升。
现如今，保利地产进驻城市数量已扩大至56城。
2012年，保利地产首次实现了销售额突破千亿，截至2014年已达到3600亿的规模。
在迈入千亿阵营之后，保利地产依旧以成长型企业作为定位，继续深化城市布局、拓宽融资渠道、培养商业、养老、旅游等增长极，为公司后千亿时代稳步增长作好铺垫。
（五）企业经营思路
根据公司年报可以总结出保利地产的经营思路主要如下：
（六）企业经营模式
房地产经营模式主要是房地产企业在国有土地上、城市规划区内进行房屋建设、转让或者销售、出租的行为。
从国家代表可以分为“香港模式、美国模式、日本模式、新加坡模式”等。
影响中国房地产业最大的两种模式是“美国模式”和“香港模式”。
美国模式的主要经营流程属于专业化经营模式，每个环节由相互关联的服务内容不同的专业公司来完成，将经营流程中的每个工序都进行了专业的细致分工，主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，使得每一个环节都有利润可获得，是一条横向的价值链。
其以金融资本为运作核心，真正的幕后主导是资本。
香港模式主要是由一家开发商完成土地购置、房屋建造、商品房买卖和公司运营管理，是一条纵向价值链，被称为全能型开发商。
香港模式中房地产开发商大多数依赖各大银行进行融资，注重土地的储备量，多有预售制度。
保利地产属于带有“美国特色”的全能型开发商。
它是以香港经营模式为基础，以美国经营模式为流程的开放商。
在开发路线上，保利地产保持着“置地-开发-出售”全能型的模式，注重土地的储备，在业务定位上坚持着走低利润和高周转的路线，在业务范围上形成了高度专业的地产商。
在融资管理结构控制上，保利地产的融资风险结构属于高而不危，因其有着较好的短期偿债能力和强大的财团支持。
在资金模式中，保利地产投融资期限匹配度是短投长融，为稳健性投融资模式。
在运营模式中，保利地产的成本管理已经从粗放化的管理转换到了精细化的管理，在成长模式中同时注重股东回报率和留存比率。
（七）企业财务状况
从上可以看出，保利地产的营业收入、净利润均在增长，但增速相比于之前明显放缓。
其他财务指标多有减小但大体保持稳定。
在2014房地产市场整体不景气的状态下，保利地产财务状况保持稳定已属良好。
纵向比较，在同行业上市公司中，保利地产总资产位于万科之后的第二位，营业收入和净利润均为第一名。
但净资产收益率、销售毛利率、每股收益等均为20名左右。
（八）市场环境
2014年房地产市场整体规模呈现高位回落的态势，行政性调控措施逐步淡出，行业渐入成熟发展的新常态。
商品房销售量价同比下降，但成交规模仍保持较高水平。
商品房新开工面积同比减少，投资增速大幅下降、创历史新低，但全国土地购置均价却逆势上涨。
年内土地购置面积为亿平方米，为近5年内的最低水平，同比下降14%，而土地购置费用同比增长%至万亿元，保持了持续增长态势，土地购置均价则逆市上涨逾50%至5230元/平方米。
在商品房销售量价同比下降的情况下，地价却未现调整，这也是抑制房企土地投资热情的一个重要因素。
从行业资金面来看，行业资金来源同比微降，整体偏紧。
从资金来源构成来看，信贷支持力度不足、市场利率居高不下，商品房销售和资金回笼速度放缓，导致其他资金来源（主要为个人按揭贷款和定金及预收款）同比减少，在房地产开发资金来源中的占比下降。
从行业政策面来看，全年处于行政调控手段逐步退出、政策环境整体渐趋宽松的过程中。
2014年7月11日住建部明确提出“千方百计消化库存”，30多个城市随后陆续退出限购，截至年底除北上广深及三亚5个城市外，其他限购城市已全面取消限购。
展望2015年，行业内对流动性支持保持中性偏乐观判断。
2014年底的中央经济工作会议把稳增长作为2015年五大任务之首，仍将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并强调“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，因此除一季度的降准降息之外，预期年内货币政策仍将持续宽松，以对冲外汇占款下降，保持合理流动性。
其次，各级政府对于房地产行业的态度已从过去的抑制房价上涨转向促商品房销售、促房地产开发投资，因此判断行业政策环境将持续友好，并存在进一步改善的可能。
最后，新型城镇化的持续推进，仍将推动房地产行业中长期向好发展，但行业进入发展新常态也是一个不争的事实。
新的发展阶段中，商品房库存高企、宏观经济增速下台阶，整体上制约了房企的投资热情，消费者的购房态度也发生了微妙的变化；但随着支持政策的落地、流动性改善及商品房库存水平的降低，市场将重新进入平稳增长。
特别是对于以省会城市为主的一、二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，必将成为未来最具活力的商品房市场。
（九）挑战及应对
在行业步入发展新常态之后，保利地产将面临市场规模整体增速放缓、波动加剧，房地产项目开发盈利水平趋势性下降，区域市场分化加剧、投资风险加大，房地产行业发展模式转变和创新等方面的行业共性挑战。
同时，随着行业集中度的不断提升，2014年销售规模TOP10房企的市场份额已达%，市场也出现了扎堆一、二线城市的现象，销售超千亿的房企也即将全部登陆资本市场。
可以预见，房地产企业之间的竞争将更趋激烈，如何保持和提升行业竞争地位是其面临的一大挑战。
面临系列挑战，保利地产一方面将依托已有的集中于一、二线城市的项目资源、低成本及多元化融资能力、优秀的管理团队和管理经验等优势，加快去库存、优化存量结构，持续推进项目投资和开发管理的精细化、降本增效；另一方面借助国企改革的契机，积极推进公司在管理机制和养老产业等增量业务上的改革创新，激发企业和管理团队活力，努力实现公司持续健康发展，保持行业竞争地位和优势。
二、税收政策
（一）主要税种及税率
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明如下：
（二）税收优惠
无
（三）税收政策及变化
国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。
保利地产公司应严格按其规定执行。
三、涉税分析
（一）所得税费用组成：
（二）所得税费用与会计利润的关系如下：
（三）营业税金及附加组成情况：
（四）应交税费组成情况：
（五）税收负担分析：
所得税费用占税前利润的比例
%
%
所得税费用占净利润的比例
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总税费占税前利润的比例
%
%
总税费占净利润的比例
%
%
应交税费占速冻资产的比例
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（六）企业的关联方及关联方交易
1.关联交易的政策
一个集团控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响；或另一方控制、共同控制该集团或对该集团施加重大影响；或一集团与另一方或多方同受一方控制、共同控制的，均被视为关联方。
根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》的要求，持有本公司5%以上股份的企业或者一致行动人以及直接或者间接持有本公司5%以上股份的个人及其关系密切的家庭成员等企业或个人也属于关联方。
2.关联方其他应收款
3.关联方其他应付款
四、企业的主要税收风险
保利地产在正常的生产经营过程中存在各种风险：
利率风险、信用风险、流动性风险、汇率风险、行业风险、经营风险等。
这些风险会直接或间接地影响公司的现金流及会计利润，导致应纳税所得额的变化，可能会调增应纳税所得额。
其他各种税种也会收到税收政策的调整的影响。
（一）利率风险
本集团面临的利率风险主要来源于金融机构借款，金融机构借款主要为人民币借款，以浮动利率为主，受到中国人民银行贷款基准利率调整的影响。
敏感性分析:
截止2014年12月31日，公司短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款合计亿，其中浮动利率借款亿元。
假如其他因素不变，中国人民银行贷款基准利率每上升/下降个百分点，将会导致公司利息支出增加/减少亿元。
（二）信用风险
公司面临的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款。
截至2014年12月31日，公司应收账款前五名金额合计元，占总额的%。
（三）流动性风险
公司通过之星资金预算管理，监控当前和未来一段时间的资金流动性需求，根据经营需要和借款合同期限分析，维持充足的货币资金储备，降低短期现金流量波动的影响。
（四）汇率风险
公司面临的汇率风险主要来自以美元计价的应付债券和银行存款。
敏感性分析：
截至2014年12月31日，应付美元债券余额为10亿美元，美元银行存款余额为.65美元，假如其他因素不变，美元对人民币的汇率上升/下降1%，对公司利润的影响分别为减少/增加人民币万元。
五、税收筹划方案设计
营业税、企业所得税、增值税是保利地产的主要税负，因此也是其开展税收筹划的重点税种。
因此本文主要针对营业税、企业所得税、土地增值税进行探讨。
（一）营业税的税收筹划
1、纳税范围：
房地产企业交纳营业税的范围主要有销售不动产，自营建筑、修缮、装饰工程作业和对外出租自行开发的商品房等业务。
其中，销售不动产的税率为5%，自营建筑、修缮、装饰工程作业的税率为3%，对外出租自行开发的商品房业务税率为5%。
营业税的税收筹划重点应是分解销售额，尽可能采用3%的税率来进行筹划。
2.具体筹划方式：
1）涉税行为之一：
销售商品房
税法规定：
单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的金额为营业额，缴纳营业税。
如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
筹划方案设计：
房地产开发企业通常在销售楼盘的时会采用一些优惠的促销政策。
或是对一次性付款者，或是对银行按揭付款者给予一定的折扣优惠。
如果对销售折扣处理不当，就会多交营业税。
所以企业采取折扣销售方式销售楼盘的，为避免缴纳不必要的营业税，应将折扣额与价款在同一张发票上注明。
另外，不同收入确定的时间也不同。
如果企业采取先出租后出售的方式销售房地产，出售的收入相当于获得资金的利息收入，然后再对出租者出售，这样会推迟收入的确认，进而推迟税金的缴纳。
2）涉税行为之二：
建筑安装工程
税法规定：
程承包企业承包建筑安装工程业务，如果工程承包企业与建设单位签订建筑安装工程承包合同的，无论其是否参与施工，均按“建筑业”税目征收营业税；只是负责工程的组织协调业务的，按“服务业”税目征收营业税。
筹划方案设计：
建筑业税目征收3%缴纳营业税，服务业税目征收5%缴纳营业税。
企业可通过与建设单位签订建筑安装工程承包合同采用3%的税率，避开5%的税率。
3）涉税行为之三：
代收水、电、煤气等
税法规定：
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
物业管理公司的代有关部门收取水费、电费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，对物业管理企业代收的上述款项，不征收营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当按服务业税目征收营业税。
筹划方式：
成立物业公司，剥离价外费用。
房地产开发企业可设立物业公司，由物业公司来专门负责收取这部分配套费，并且由物业公司向房地产购买者开具物业公司的发票，这部分价外费用就只用就收取价外费用的手续费收入缴纳营业税，本身的配套费不用缴纳营业税，可减少税法规定的价外费用产生的营业税。
对于保利地产，物业公司属于非主营业务，已经剥离价外费用，如下可知：
4）涉税行为之四：
转让土地使用权或房产
税法规定：
以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税，转让该项股权时，也不再征收营业税，仅就其收益征收企业所得税。
筹划方式：
企业可采用不动产、无形资产对外投资，或以转让股权方式。
保利地产2014年固定资产减少情况如下，若该减少的不动产是以投资的形式对外转让，则能够节省的营业税额为：
.76x5%=元
5）涉税行为之五：
合作建房
税法规定：
有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权换取部分土地的使用权，为合作建房。
其中，土地使用权和房屋所有权相互交换的，属于土地使用权和开发项目的产权相互交换，双方都拥有该项目的部分产权的方式的，应对提供土地使用权一方按“转让无形资产”税目征收营业税；提供资金的一方，应按“销售不动产”税目征税。
如果提供土地使用权的一方将分得的房产再销售出去，也发生了销售不动产的行为，应对其销售收入按“销售不动产”税目征收营业税。
如果是以出租土地使用权为代价换取部分开发项目的产权的方式，对提供土地使用权一方发生了出租土地使用权的行为，对其应按“服务业-租赁业”征收营业税；提供资金方还是视为销售不动产，对其应按“销售不动产”税目征收营业税。
第二种形式是提供土地使用权方和提供资金方分别以土地使用权与货币资金合股，成立合营企业。
房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对土地所有方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征营业税，对双方分得的税后利润不征营业税。
筹划方式：
合作建房的最佳方式是提供土地使用权一方以土地使用权入股，提供资金方以货币资金入股，成立合营企业，采取风险共担、利润共享的方式。
6）涉税行为之六：
营业税应税项目的流转
税法规定：
房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。
筹划方式：
减少营业税应税项目的流转次数。
万科曾为建筑房屋向保利地产借入2亿元人民币，约定借款到期后，万科以开发的部分房屋充抵借款。
最终，万科用300套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税1000万元、城市维护税70万元及教育费附加30万元，以上二项税合计1100万元。
而保利接受这300套住宅是为了收回万科以前的欠款，而非自用，所以保利拿到这些房子以后还要销售出去。
因此，也要支付相关税1100万元，保利实际收回的欠款为亿元（2亿元一亿元）。
300套住房被销售了两次，所以交纳了两次营业税。
若保利帮助万科代理销售这300套住房，住房销售后，销售款优先偿还原先欠款。
对于万科而言，无论采用房屋抵债还是采用由乙房地产开发企业为其代销房屋的方式，其利益都不受影响。
这样的筹划使300套住房仅被销售一次，只需交纳一次营业税，保利实际可以收回的借款就是2亿元了。
（二）企业所得税的税收筹划
1.纳税范围：
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的所得税。
2.具体筹划方式：
1）合理推迟收入实现时间，递延纳税
税法规定：
销售不动产采用预收款方式的，营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产项目因开发周期长，资金占用大，收入结算方式复杂，在实际中常采用预收房款的筹资方式来解决房地产项目的资金不足的问题。
房地产开发企业收到房款可以作为预收款处理，预收款收款日期是以合同约定的日期为准，则企业可以通过向后推延合同付款期或将房屋销售发票跨年度延期开票，推迟工程决算，从而调节年度收益和应纳税所得额，合理延迟纳税义务发生时间。
即通过合理推迟收入的实现时间，达到递延纳税的目的，实际取到了获得一笔无息贷款的好处。
2）税前扣除项目的筹划
税收背景：
税收筹划的重点是企业所得税法规定的应纳税所得额税前扣除费用比例的大幅提高。
从企业税收筹划的角度出发，企业实际发生在经营过程中的费用开支在应纳税所得额税前扣除情况可分为三种：
第一种，可全额在企业所得税前列支的成本费用，即“无限制列支部分”，如合理的职工工资薪金等。
第二种，按税务标准列支的成本费用，也称“限制列支部分”，其特点是，实际发生额大于列支标准，则按标准额列支，实际发生额小于列支标准，则按实际发生额列支。
超标的费用再分为“可以延期列支”和“不得再列支”两部分，“可以延期列支的费用”指当期实际发生的超过列支标准那部分费用可以延至下期在标准额内继续列支，如在下一期未能列支完毕，则再延至下一期，一直到扣除完毕为止，如固定资产的累计折旧、无形资产摊提费用、广告费摊销等。
“不得再列支的超标准部分费用”是指当期实际发生的超过列支标准那部分费用再也不得以任何形式在企业所得税前列支，该差异形成“永久性差异”，如业务招待费超标部分，经营借贷利息超过金融机构同期同类贷款利率部分等。
第三种，完全不能在企业所得税前列支的费用，其特点是属于营业外支出的与日常经营收入无关的支出，如违法经营的行政罚款、税务滞纳金、税务罚款以及与经营收入无关的其他各项开支等。
因此，房地产开发企业在进行税收筹划时，首先要清楚新所得税法中关于费用扣除发生变化的部分，才能做好应纳税所得额的筹划。
（1）广告费的筹划房地产开发企业广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。
根据新税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入15%的部分，准予扣除。
在实际工作中，有一些企业集团广告是由企业总部来统一策划、费用也当由企业总部统一列支，这样就很可能造成企业总部因广告费支出超出了15%的扣除比例而不得在税前扣除，而子企业却不足15%的情况。
针对这一情况，可以由子企业来承担超过15%部分的广告费支出，这样超过部分的广告费支出可在子企业计算缴纳企业所得税前扣除。
合理筹划广告费支出，达到扣除费用最大化，从而节省企业所得税。
（2）支付总机构管理费的筹划下属企业和分支机构就总机构为其提供的服务按规定上交的管理费称之为总机构管理费。
房地产集团企业与下属项目子公司是管理与被管理的关系，房地产开发商多为拥有较大资金实力的集团型企业，每开发一个项目都会成立一个法人企业，来负责独立运作此项目。
在这样的管理模式下，集团企业总部开展管理活动是需要支出大量的管理费用，其本身除了获得各子企业税后的投资收益外，一般没有其他直接的经济来源。
通过各子公司向总机构交纳管理费，使交纳给集团总部的管理费在各子公司中税前列支可以达到良好的节税效果。
（3）业务招待费与会议费、差旅费的筹划根据新企业所得税法的规定看，依然对会议费没有比例限制，即只要与生产经营，取得收入有关的、合理的会议费，可以在计算应纳税所得额时税前全额扣除；对差旅费也没有比例限制，即只要与生产经营有关的差旅费，也可以全额在税前列支扣除。
在税收筹划时，应严格区分业务招待费、差旅费与会议费，不要把差旅费、会议费计入了业务招待费从而造成业务招待费的超支而不得扣除。
（4）固定资产折旧筹划根据企业所得税法的规定，直线法折旧是房地产开发企业适用的固定资产折旧方法，因此房地产开发企业固定资产税收筹划的重点应该在利用税法允许的折旧年限上做文章。
折旧年限越短，累计折旧就越大，相关的费用就越大，税前列支也就越多，从而使前期会计利润发生后移，在税率稳定的前提下，企业可以递延缴纳所得税，相当于取得了一笔无息贷款。
在税率稳定的前提下，企业可按上述最低年限来确定各类固定资产的折旧年限，从而享受递延缴纳企业所得税的好处。
（5）企业员工工资与分红的筹划根据新企业所得税法的规定，企业发生的合理的工资、薪金支出准予在税前全额据实扣除。
工资、薪金支出是企业每一纳税年度支付给本企业任职或与其有雇佣关系的员工的所有现金或非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、资金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与任职或者受雇有关的其他支出。
可见，工资、薪金支出属于无限制列支部分，可以在税前完全抵扣，有较好的抵税作用。
但分红是在企业税后利润中分配的，不作为费用列支，因此不具有抵税作用。
把部分分红改为合理的工资、薪金的形式发放，以取得良好的节税作用。
因此，对于税前可扣除的成本费用而言，企业应根据费用结构在税务列支方面的特点，在税收筹划中尽量减少不能作为税务扣除的费用项目开支，在有限制列支的费用项目中，注意在类似性质的费用或者可替代费用开支之间进行调节，尽量将标准内的实际开支控制调整至标准临界点。
这样既可以防止出现超标准列支，又可以尽量地减少各项费用标准未达空间，造成筹划资源的浪费。
（6）股票筹资和债务筹资的比较债务融资、股权融资、房地产信托等方式都是房地产开发企业进行资金筹集的方式。
房地产开发企业多采取股票融资和债务融资。
股票融资和债务融资在资金成本和财务风险方面会有不同的影响。
当企业债务筹资比重增大，利息节税收益增加，但企业资产负债率过高，财务风险也就增高，过高的财务风险会使企业陷入财务危机，甚至破产倒闭。
因此，应充分考虑企业自身的特点和风险承受的能力，结合使用多种筹资方式，做到一方面解决资金问题，另一方面还是要在降低经营风险的同时来节税。
（三）土地增值税的税收筹划
（1）设立装修公司，将房屋的装潢、装饰单独签订合同
税法规定：
根据国税函[1998]53号文的规定：
纳税人将销售房屋的行为分解成了销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订了两份合同，向对方收取了两份价款。
鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖合同的一个组成部分，与买卖
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