房地产开发过程中法律服务要点.docx

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房地产开发过程中法律服务要点

房地产开发过程中法律服务要点

一。

服务宗旨

为强化项目专业管理，防范各类法律风险，本文依据房地产开发具体流程，结合法务部门自身定位，对在房地产开发过程中可能涉及的法律服务要点进行简要分析。

二、服务目标

1。

通过对集团及所属分公司优质资源的综合调配，向具体地产项目提供质优，高效，全方位的专业服务。

2。

遵从“事前预防为主，事后救济为辅”的原则，运用专业知识和技能避免或减少项目开发中可能出现的法律疏忽及偏差，对因不慎而出现的疏忽和偏差所带来的法律纷争采取法律救济措施，减少或避免可能造成的各项损失。

3.与外聘律所积极合作，利用外聘律所人脉，信息等资源优势，增加项目品牌附加值，降低项目风险及项目开发的机会成本，提高项目盈利能力。

三，服务范围

第一部分地产开发阶段的法律服务

自有资金/贷款

国有土地使用权证

建设用地规划许可证

预付土地出让金——取得四证

建设工程规划许可证

建设工程施工许可证

项目开发贷款——设计、勘探——工程报建——工程招标——

工程建设——垫资——先期施工垫资40-50%

内部认购——回款——工程建设

销售预售——按揭——

1。

房地产公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

在此过程涉及的法律服务包括：

参与项目可行性论证及协助设立地产开发项目分公司等。

本司法务也可从实际出发，结合项目特点，从法律法规国家政策分析，为项目分公司的成立创造最好的条件。

例如，在太阳能项目公司的成立阶段，法务人员可以积极把握国家对此项目的减免税政策，研究现行法规政策对新能源的优惠及补助，根据项目特点为项目的筹资融资提出法律建议，参与制定项目长期规划书等。

为项目公司日后的顺利运营创造良好的先决条件。

2。

行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

在此过程中可能涉及的法律服务包括：

协助参与土地使用权证书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证的取得，出具建设用地选址意见书等项目规划批准文件。

为土地使用权出让，转让，出租，抵押提供法律意见并制作法律文件。

对土地拆迁评估，拟定拆迁，补偿安置，合作开发等方案，拟定招标方案，审核合作企业资质，起草各类合同，审核开发流程，优化开发执行力；监管各类合作协议履行，审核项目交付方案参与工程款项结算。

协助办理竣工验收，备案报备手续等。

因我司已经有不少的项目开发经验，故结合本司实际情况，四证的取得一般不需要法务人员直接参与。

关于土地拆迁方面的具体内容，因其本身具有一定的专业性，法务人员仍需积极和专业的拆迁公司进行接洽沟通，重点关注最新法律法规及国家地方性政策的变动，能够及时有效地提出专业意见。

对于合同协议的履行及纠纷，之前都是由本司其它负责部门执行，但本司法务人员将在其中扮演愈来愈重要的监管和沟通角色，保证协议的顺利履行。

第二部分建设工程中法律服务

调研费、策划费

前期成本——开办费土地出让费、青苗补偿费、拆迁费

地质勘探费

设计成本——土建、市政、园林、装修——成本预测

建筑设计——规划方案

设计费用结构设计——施工图

环境设计——园林设计

生产成本——土建、市政、园林、装修

监理

施工组织——施工员

成本控制工检组

生产环节——质量、成本、工期、安全、形象签证

施工验收决算

提供

成本——主要原材料、设备、部品甲方指定

认可

为建设工程流程优化提供专业咨询服务，保障在房地产项目建设工程中的有关干扰因素得以顺利排除，法务人员可以提供如下法律服务方案：

1。

参与项目签约谈判，评估项目法律风险，起草相关建设工程合同。

2。

监管项目各类合作协议履行，为建设工程勘察，设计，施工及材料设备选购，监理等的招标提供法律意见，对相关争议提供法律解决方案。

3。

就建筑工程承包与转包进行评估，出具法律意见。

4。

参与项目工程款结算，处理工程款纠纷。

结合本司以往经验，法务人员将在项目工程建设中扮演比较重要的角色。

为避免在法律纠纷产生时占据不利地位，法务人员更需全程参与项目的签约谈判及执行，及时掌握项目工程建设中原始资料，更需对项目建设工程执行中不同阶段进行资料备案。

第三部分地产营销法律服务

写字楼、公寓

商业物业（第三方物流）

酒店、旅游设施

卖什么产品定位商业住宅别墅、高层、小高层、洋房

教育地产

运动地产

富豪

阶层私营企业主

高级白领

IT精英

卖给谁市场定位目标客户专业艺术、体育、名人

教师、企业白领

25岁青春派

年龄25-35进取派

35-45成功派

在本环节中，可能涉及的法律服务主要是房地产营销法律服务。

其主要目的是为了保障项目全程营销安全，规避项目营销各个具体环节的法律风险。

具体方案可能涉及：

1。

营销前期的法律服务包括：

审核营销企业的资质，确定具体营销模式，策划营销代理协议。

起草房屋买卖合同文书，预防会所,车位，顶楼，外立面，架空层等纠纷。

协助设计销售或租赁实施方案，协助发展商完善商品房租售条件。

协助或代理合同登记备案等手续，协助申领<<预售（预租）许可证〉〉和新建商品房《房地产权证》等证件。

协助企业与银行进行按揭贷款授信合作谈判，起草按揭贷款授信合作协议等相关文件。

2。

销售过程中的法律服务包括：

起草及审核销售广告，确定销售方向，处理销售过程中可能与营销商产生的纠纷。

协助组织楼宇的预，销售展示及交易活动，提供咨询，出具法律意见等法律服务。

3。

销售后期的法律服务包括：

销售前法律培训，监督催告签约手续，贷款手续，放款支付手续及解约手续。

代理办理纳税，产权过户，房地产登记，抵押贷款，申领房地产权证，合同公证，见证等手续。

对因房屋买卖交接及产权办理等相关问题引起的法律纠纷出具法律意见等。

第四部分物业管理法律服务

在地产项目最后阶段，多数可能还涉及物业公司管理方面，结合我司物业管理的经验教训，在以后的地产开发过程中，法务人员应该对公司的物业管理提出更完善合理的服务方案。

具体可能包括：

1。

选择前期物业企业，签订前期物业服务合同，完备前期物业规章制度，起草物业交接方案，确定具体房屋交接流程，处理物业交接纠纷。

根据我司具体情况，可能还需要法务人员协助组建物业项目管理公司，协助物业管理公司取得物业管理相关资质证书。

2。

物业利益的变现与管理：

明确物业权益归属，确定停车设施，户外广告，会所。

存量房产运营管理，收益及分配办法。

3。

物业服务管理运作与规范：

物业法律培训，强化自我保护，规范物业企业劳动用工。

起草或审查，修改《使用公约》，《业主（住户）守则》等一应文件。

代表物业管理公司宣传与物业有关的法律法规及相关政策性文件。

第五部分集团可能涉及的其他法律服务

参与企业的重大经营决策；

参与公司的股份转让、重组、兼并等重大活动；

为企业领导做出决策提供准确的法律、政策依据和法律建议

协助企业建立健全各种规章制度，包括纪律规范、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度；

解答法律询问，参加草拟、修改、审查合同及其它法律事务文书；

参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如代理公证、商标注册、调查资信等；

代理参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动；

宣传国家法律，协助企业建立健全法律顾问机构。

第六部分房地产开发过程中所涉及各类合同初步总结

地产流程中所涉及的合同主要以下几类：

1、土地使用权出让（转让）合同；2、建筑工程承包合同；3、合作开发房地产合同；4、房屋拆迁安置补偿合同；5、房地产项目转让合同；6、建设工程物资采购合同；7、房地产销售代理合同；8、商品房（预）销售合同。

（一）土地使用权出让（转让）合同-《国有土地使用权出让合同》

1、审查出让方的资质。

如果出让方为行政机关，应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效。

如果出让方为民事主体的，应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。

2、审查出让土地是否有瑕疵。

主要要审查以下几方面1）该土地使用是否可以出让，是否办妥农转用、土地征用手续；2）该土地上的房地产是否被抵押（如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人）；3）与土地使用权和地上物有关的税、费出让人是否缴清；4）在该土地上建造的工程工程款是否已经付清（债随地走）；5）该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。

3、在合同中应该明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。

4、应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合同无效。

5、在转让合同中应对转让登记的时间加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务。

6、应对出让方式加以明确规定。

7、应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行。

（二）建筑工程承包合同

建设工程开发过程中所涉及合同一般包括：

1。

施工合同-《建设工程勘察合同》《建设工程施工合同》，《建设工程设计合同》，《建筑安装工程施工合同》，《建设工程环境评价委托合同》。

2。

房地产工程施工阶段所涉合同一般包括：

《建设工程招标合同》及相关文件，《建设工程施工合同》（可能分别包括桩基工程、土建、水电安装、热电系统、网络、消防等施工合同）及补充协议（如承诺函），《建设工程监理合同》，《建设工程装饰合同》，《建设工程采购协议》，《绿化工程施工合同》，《建设工程保险合同》，《建设工程融资合同》

以及在工程施工过程中可能会涉及工程场所临时建筑的《广告位使用协议》、《摊位租赁协议》等等。

在审查此类合同中应注意以下问题：

1、审查承包方的资质。

除应审查承包方的资质情况、施工能力、社会信誉、财务情况外，还应该审查承包方是否具备法人资格，因为这涉及到工程事故责任的分担等问题。

同时还应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。

2、合同中应对下列问题进行明确的规定：

双方一般责任、施工组织设计和工期、质量与检验、合同价款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工与结算等。

3、下列问题的规定尤其应重视：

1）明确规定合同价款及其计算方式2）保修期的长短，同时应规定支付工程款是留一部分作为保修款，至保修期满后再支付。

3）工程交付的标准。

4）材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点应该具体而且明确。

同时应约定供应方承担的具体责任。

还应约定供应材料和设备的结算方法。

4、应对是否允许分包进行规定，如允许，则应尽量规定承包方分包的，分包方须通过发包方的审核。

同时禁止分包单位再分包。

5、应对工程的质量等级进行明确规定。

6、应规定：

“施工方在竣工后应该在交房同时提交施工技术资料，否则，应承担违约责任，向发包方缴纳工程总价款的百分之五的违约金”以免承包方在竣工后不按时把施工过程中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书，造成损失。

（三）合作开发房地产合同

1、前期审查应着重审查以下几方面内容：

1）合作方的资质、信誉等；2）以土地使用权合作方的土地使用性质3）合作方是否取得了项目开发所需的审批文件

2、合同条款中应注意以下几方面