长沙南山苏迪亚诺项目整合推广核心思路(深圳黑之珠广告)-96页.ppt

长沙南山苏迪亚诺项目整合推广核心思路(深圳黑之珠广告)-96页.ppt

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公司：

承蒙贵司信任诚邀我司参与贵司苏迪亚诺司苏迪亚诺项目全程推广策划招标，我司正式受托后，成立了项目专案小组，按协定时间全部完成贵司委托的招标工作。

特于今日郑重向贵司提交整合推广策划案，请查收。

我司殷切希望通过贵我双方之共同努力，以期达成友好合作，如蒙贵司厚爱，我司必将不遗余力，提供优质、专业、高效的服务及优惠的价格，并有充分信心为贵司项目推广做出实效性的成绩！

顺颂，商祺！

深圳市黑之蛛广告有限（长沙）公司深圳市黑之蛛广告有限（长沙）公司总经理：

张友林尊敬的客户：

尊敬的客户：

黑之蛛观点：

策划，只为解决问题存在。

不能解决问题的策划就不不是策划。

让黑之蛛黑之蛛带你直面问题、揭示问题、分析问题、最终，解决问题解决问题。

地产之外的思考让我们远离传统地产的平庸，掀起一场苏迪亚诺的移民风暴第一回移民贴士：

六大问题敲警钟第二回星城突围：

寻找机会与支持第三回心灵触碰：

产品和消费者的共鸣第四回移民澳洲：

新生活大陆第五回苏迪亚诺100%：

传播策略第六回Subi印象：

视觉策略Content直面问题揭示问题分析问题解决问题第一回移民贴士：

六大问题敲警钟省去不必要的恭维，通观项目，我们提出六大问题：

1资源问题2配套问题3区域消化问题4面子问题5价差问题6“风情”问题TIPS1缺少资源？

别别墅与其他业态相比，对资源的要求最为苛刻，依赖性也最对资源的要求最为苛刻，依赖性也最强。

这些资源，可以是强。

这些资源，可以是稀缺性的自然资源，也可以是人文资源。

无论是何种，都必须具有不可替代的重要价值。

概括长沙市场，我们说“大盘云集，激战在即”。

大盘垄断基本覆盖到长沙整个版图范围内，大多集聚在自然条件优越的河西、城北。

大量外资和先进经验的引进，促使长沙消费者的居住理念和居住品质发生重大改变。

这一系列的改变要求我们跳出地产，思考地产在居住外的第二价值。

提升项目附加价值拆招拆招tips2TIPS2作为第一居所的缺陷？

对对别墅人群而言，基础配套之外，享受型配套直接定义了生活品质的优越与否。

本案大部分的购买者属于终极置业者，从功能定义上说，苏迪亚诺，将会是他们的“第一居所”，也就是说属于享受型别墅之外的亚别墅亚别墅。

“第一居所”的物业对于配套的要求极其严苛。

尤其本案，位于待开发的星城镇，交通不便、配套欠发达。

加强配套，特色化产品建设拆招拆招TIPS3区域消化问题？

从从区域性特征来说，本案属于望城县，片区消费力不足以消化全部的33万平米高档别墅和住宅，这就意味着我们需要开拓望城县外更大的空间。

否则困陷在城北一隅极有可能。

如何打破扩区域购买的心理障碍，这是项目面对的一个最大的问题。

吸引长沙其他片区居民购房，加大购买群范围。

拆招拆招TIPS4面子问题？

“关关乎面子”，这是长沙人购买别墅的普遍心理。

对长沙人而言，别墅就是身份的识别符号。

而本案位于长沙市较为偏远的望城县，产品销售阻力更多的可能来源于心理因素而非空间因素。

面子问题如何破解？

流行时尚的居住选择，化解面子问题拆招拆招TIPS5“钱”的问题？

我我们顾虑价差，而事实上于别墅、尤其对于领袖别墅来说，价格将不是问题。

价格只是个标签，但对于居住者来说，真正的价值是价格+心理价值+形象价值。

只有做到让客户觉得“物有所值”，甚至“物超所值”，这样价差问题才能自然迎刃而解。

提升产品心理价格拆招拆招TIPS6“风情”问题？

长长沙市场上的别墅项目可谓百花齐放、风情万种。

不论何种档次规模，很多项目都在炒作异域风情。

银港水晶城的夏威夷风情、顺天黄金海岸的澳洲风情、山水英伦的苏格兰风情、金色比华利的美式风情、世嘉国际华城的欧洲主题等等。

“风情”泛滥！

苏迪亚诺如何突围?

如何打造项目影响力？

我们说影响力来源于产品某一方面的市场异常表现，比如创造了一个新概念、实现了一种新技术，销售价格或者速度不同寻常，等等。

在资源缺乏的情况下与对手硬拼硬件显然是不切实际的。

突破口只能是产品的文化附加值文化附加值。

观念创新，借助开发商品牌效应提高关注度和美誉度。

拆招拆招跳出地产做地产柔道地产思考赋予产品和项目更多的内涵1环境资源匮乏2配套问题3区域消化问题4面子问题5价差问题6“风情”问题六大问题根源于一点：

区域抗性障碍。

项目所处的地理位置，带来的系列不良反应。

总之第二回星城突围：

寻找机会与支持开发商开发商长沙南山房地产开发有限公司位位置置河西望城县星城镇，金星大道和星城大道交叉口。

配配套套缺乏。

本案自设幼儿园、集中商业（5906平方米）。

交交通通一般。

至市政府8公里、市中心区18公里、望城8公里，距湘江2公里。

项目写真规模规模占地500余亩，334612平方米。

总建筑面积32万平方米。

容积率1.02。

建筑风格建筑风格澳洲风情。

以别墅、洋房、小高层、酒店公寓、社区商业组成。

规划理念规划理念组团空间丰富、强调社区邻里交往。

营造环境优雅、适宜居住的高档住宅小区。

规划布局规划布局设置绿荫环抱的入口，同时设置两个上千坪人工湖。

围绕两条景观带不知底密度别墅区。

项目写真WSTOSWOT分析产品市场有利不利综合性社区的规模效应内部配套：

可以基本满足生活需要。

开发商实力雄厚、有一定的品牌效应建筑规划现代实用，极具时代感巨大的升值潜力随着经济力提高，岳麓区市场仍有很大空间国家政策抬高投资门槛，使供应量相对减少，竞争压力变小长沙市的远景规划，拉动市场发展别墅项目集中在长沙西、东北两区。

尤其岳麓区别墅会构成一定威胁对大户型、高档商品房契税翻倍政策导向限制高价房、高档房发展位置偏远、交通不便一定程度的环境破坏，限制整体档次周边配套缺乏户型单调自然环境资源缺乏深度挖掘项目的机会点我们认为：

产品层面鲜明的主题定义良好的人造景观：

人工湖、临谷和临水两条观景动线情趣盎然的建筑景观风情街区满足生活配套、构成独立的卖点开发商层面强大实力品牌基础物质可以复制，文化不可复制产品到文化的提升是本案的机会点所在产品硬件产品硬件+产品文化价值产品文化价值+产品信誉支持产品信誉支持第三回心灵触碰：

产品和消费者消费者分析我们寻找特征描述v生理年龄：

3550v心理年龄：

年轻活力v性别：

男性v学历：

大专及以上v职业：

教师、医生、公务员、成功的商人v现居住地：

岳麓区为主、其次是长沙市其它片区v家庭状况：

已婚v置业次数：

二次及以上v置业特点：

理想性+理智型他们拥有较高的经济实力，处于事业上升期或事业有成，懂得投资更懂消费。

在外，他们受人尊敬、善于交际、懂得生活、懂得享受；在家，善于投资，是家庭事务决策者。

他们重视家庭、热爱家人，生活上向往西化，优雅时尚，走在潮流最前沿。

休闲娱乐对他们而言是生活中很重要的一部分。

同时，其品质和档次也是不可忽视的。

晚饭后，一场高雅的音乐会或者一场优雅的斯洛克都会是他们的选择。

对生活热情、乐观，喜欢户外运动，喜欢到处走走，接触各种不同的新事物。

从不拒绝钓鱼、登山、自驾游。

只要有空，他们一定闲不住！

时髦的女主人也一样，热情好客，不放过生活的每一个细节。

每一件摆设，酒架、杯盏、大大的躺椅，不一定是最贵的、但一定是有品位的。

他们喜欢和朋友交流，随和但有主见。

朋友堆里他们总是乐于表达，也善于倾听的。

把朋友邀到家里、既是炫耀、也是分享。

对于生活，他们会说生活，不说话生存工作更不是粗暴对待生活的借口只有懂得生活的人，才懂得工作。

真正的生活，没有复杂的关系和沉重的历史枷锁。

轻松自在，还原生活应该有的原色。

这样的一群人，他们渴望着有这样一个地方轻松、自由同时也能符合自己的身份、气质。

这里的生活可以享受也可以引以为傲比如移居澳大利亚感受自然自在的风！

体验澳大利亚体验澳大利亚体验体验SUBIACOSUBIACOGOTOANEWWORDGOTOANEWWORD神奇的天堂美丽富饶激情时尚活力四射苏迪亚诺西澳大利亚首府佩斯市内的阳光小镇，精巧雅致，风景宜人天鹅河使美丽的黑天鹅在此中逗留。

在这里，生活宁静快乐，与碧水阳光作伴，生活是无忧无虑，户外运动是人们理想生活中最重要的一环。

青春仿佛在这里永驻。

西澳风情阳光普照，迷人的沙滩、美丽的海岸，大片的花朵绽放在碧绿的草地上，呈现出艳丽的色彩，这就是黑天鹅的故乡西澳大利亚。

那里民风活泼热情，人们心情放松，愉悦地工作生活。

下午3点，一杯现酿的纯麦啤酒、一碟精致甜美的点心，露天咖啡厅里的人群总是最闲适的。

VS本案本案黑天鹅之乡苏迪亚诺苏迪亚诺相似的区域位置本案本案距市政府18分钟车程。

与与西西澳澳小小镇镇的的类类比比，拉拉升升项项目目整整体体感感觉觉。

苏迪亚诺苏迪亚诺西澳首府佩斯市内，距市中心仅5公里。

新兴的象征苏迪亚诺苏迪亚诺二十世纪晚期乘区域优势，获得经济发展的良机，从而开始复兴。

本案本案处于一个复兴的片区，预示着城市的新兴。

苏苏迪迪亚亚诺诺，有有历历史史更更有有未未来来。

以以发发展展性性为为项项目目推推广广建建立立高高度度。

活跃的元素苏迪亚诺苏迪亚诺典型的澳大利亚城市。

拥有一群爱好运动的人民。

本案本案典型的长沙人群，爱好娱乐、注重休闲娱乐。

以以苏苏迪迪亚亚诺诺的的风风，点点燃燃长长沙沙人人的的热热情情。

品位的、文化的苏迪亚诺苏迪亚诺自成一派的文化，优雅的生活方式，时尚奢侈聚集本案本案固有的人文环境，形成了文化居住氛围以以苏苏迪迪亚亚诺诺的的优优雅雅风风度度，赋赋予予项项目目内内涵涵第四回移民澳洲：

新生活大陆如何打造“醇正”澳洲风情小镇呢？

黑之蛛黑之蛛认为，“醇正”是本案区别于其他别墅项目的最大特征，醇正小镇的打造应该从硬件和软件同时着手硬件：

产品精加工软件：

社区文化再造规划建议TIPS1TIPS2TIPS3澳大利亚物种丰富，是天然的自然宝库。

建议在小区内别墅区每户门口设计一款澳大利亚鸟类的雕塑，一来作为标识，二来建成小镇“百鸟园”。

引进热带树种、铺造白沙滩，全力营造澳洲风情小镇应有的自然环境。

商业街以苏迪亚诺小镇风格构建。

包括铭牌制作、喷泉节点等。

商铺引入侧重性的引进风格独特的多民族商品。

小镇会所（建议命名为“SUBI俱乐部”）与长沙市内其他大中型健身俱乐部、高尔夫球场、运动同好会进行商业联盟，给与业主折扣，或在社区内建立站点。

产品精加工TIPS4苏迪亚诺基是居住地也是观光地。

由于交通较为不便，因此建议物业管理服务项目中提供小镇巴士。

小镇巴士服务定位为旅游巴士，同时接待观光客。

TIPS5商业街以苏迪亚诺小镇风格构建。

包括铭牌制作、喷泉节点等。

商铺引入侧重性的引进风格独特的多民族商品。

TIPSTIPS1TIPS2TIPS3在认筹客户、业主间建立SUBI俱乐部，将SUBI打造成一种流行语、一种生活态度的代名词。

苏迪亚诺小镇崇尚民主自由的生活。

在业主内进行“小镇镇长选举”活动，镇长轮流当，体现一种活力和谐的风尚。

镇长的职责在于组织小镇活动、监督小镇管理。

澳大利亚是典型的多民族国家，其文化融合性十分强；湖南人在接受外来文化上也是十分宽容的。

因此我们可以相应的在小镇内举办“多元文化节”，定期引入国内外有特色的东西丰富业主生活。

文化再造TIPS4结合苏迪亚诺小镇特色，在推广中举办春麦啤酒节、摄影展、户外音乐会等手段，体现浓烈的文化特色。

TIPS5伯斯是著名的造币中心，建议楼盘发行具有极大收藏价值的限量版纪念币，作为项目一大特色进行炒作。

TIPS形象定位核心策略思路形象定位核心策略思路苏迪亚诺苏迪亚诺需要一种异域风情的优雅体验市场市场产品同质化严重市场竞争激烈宏观调控成本提高未来城市发展要求消费者消费者乐于接受新兴事物享受与品质要求身份需求品味需要、便利要求升值要求产品产品市府旁意大利风情高端配套开放空间升值潜力大发展商实力提供一个纯正的体验空间尊贵的美丽的快乐的优雅的纯正的澳洲小镇大美之地大美之地原味生活原味生活品牌写真：

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如果如果【苏迪亚诺苏迪亚诺】是一个人，那一定是是一个人，那一