金州策划报告8.15终.ppt

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金州滨海新区暨总部基地金州滨海新区暨总部基地一期住宅部分策划报告一期住宅部分策划报告欧美亚集团营销中心欧美亚集团营销中心二零零七年八月十五日二零零七年八月十五日目录目录第一部分第一部分市场分析市场分析一、金州一、金州“十一五十一五”期期间土地供土地供应量量二、金州在售及待售二、金州在售及待售项目目三、金渤湾区域三、金渤湾区域项目一目一览表表四、市四、市场环境分析境分析五、小结五、小结第二部分第二部分项目分析及定位项目分析及定位一、一、项目目SSWWOOTT分析分析及结论及结论二、二、产品定位及主品定位及主题定位定位三、客群定位三、客群定位及客户特征分析及客户特征分析第三部分第三部分营销推广营销推广一、一、项目一期部分目一期部分销售周期售周期二、各阶段营销推广方案各阶段营销推广方案第四部分第四部分项目定价及价格策略项目定价及价格策略一、定价目一、定价目标二、定价方法二、定价方法三、三、定价参考系数定价参考系数第五部分第五部分销售准备条件销售准备条件一、基本条件一、基本条件二、二、准备工作一览表准备工作一览表第一部分第一部分市场分析市场分析一、金州一、金州“十一五十一五”期间土地供应量期间土地供应量11、“十一五十一五”期间住房用地年度实施计划期间住房用地年度实施计划22、“十一五十一五”期间房地产及住宅开发用地计划期间房地产及住宅开发用地计划33、“十一五十一五”期间住宅建设分区期间住宅建设分区二、金州在售及待售项目二、金州在售及待售项目11、金州区目前在售项目一览表、金州区目前在售项目一览表22、金州区待售项目一览表、金州区待售项目一览表三、金渤湾区域竞争项目一览表三、金渤湾区域竞争项目一览表四、市场环境分析四、市场环境分析五、小结五、小结十一五十一五”期间住房用地年度实施计划期间住房用地年度实施计划年度商品房用地政策性住房用地合计普通商品房用地经济适用房用地廉租房用地200620.6269.9431.625.00127.18200721.6964.9425.266.20118.09200896.68118.2026.236.00214.88200960.90111.6524.456.00203.00201060.60111.1024.306.00202.00合计260.49475.83131.8629.2865.15“十一五十一五”期间房地产及住宅开发用地计划期间房地产及住宅开发用地计划（单位：

万平方米）（单位：

万平方米）年份20062007200820092010房地产用地面积162.52197.20264.88268.00257.00住宅用地面积127.18118.09214.88203.00202.00“十一五十一五”期间住宅建设分区期间住宅建设分区住房类型商品住房政策性住房普通商品房经济适用房廉租房分布区域五一路两侧、金渤海岸永安大街两侧金州城区中心区域东山吴家村龙王村后石村兴民村干部中长村中长村东山.九里金州区目前在售项目一览表金州区目前在售项目一览表项目项目名称名称地地址址总总户户数数主主力力面面积积价价格格建建筑筑形形态态销销售售率率销售分析销售分析项目评述项目评述连大文润金宸同济路与胜利路交会处500080-893798-4800元/小高层、高层一期70%客源金州本地70%，外省市15%，大连市内10%，开发区5%。

多层均是120以上的，销售率30%。

小高层40-100，40-60一室的户型已售完，79二室双南卧，北厅还有，88二室与100三室有少量，销售率80%。

位于金州区中心黄金地段，社区配套：

博物馆、图书馆、大连大学学生社会实践基地、社区文化广场。

户型多为五明设计，小区规模大。

生辉第一城开发区赫山西路与金州民杨路交界188640-903800-5300元/小高层、高层50%14栋平层与3栋40-605.3米层高复式相合，复式现推出1栋，已售完。

项目与开发区一路之隔，客源主要来自开发区，其次外省与大连市内。

以居住、落户、投资为目的。

扼守开发区、金州、大连流金交界，沿街公建连动金马路成熟商圈，呈放射状带动周边生活配套。

项目项目名称名称地址地址总总户户数数主主力力面面积积价价格格建建筑筑形形态态销销售售率率销售分析销售分析项目评述项目评述永乐金庭光明街道五一路与胜利路交汇处80089-944100-4730元/多层小、高层98%项目以多层为主，户型多是五明设计，客源主要是以居住为目的的金州本地人，部分为落户的外省及北三市客户。

剩余房源5套147，3套124。

紧邻沈大高速公路金州出口，地理位置十分优越，交通便利，距大连市中心仅20多分钟车程。

周边生活配套齐全完备，学校、商场、银行、餐饮、娱乐、医院等林立左右，项目自带的2万平方米社区商业成为业主生活的有益补充，让业主充分享受休闲、购物的快捷与方便。

金信陶然居金州区五一路桃源120070-902800-4200元/多层、高层80%项目离开发区较近，客源主要来自开发区，外省，金州本地较少，以居住与落户为目的。

主力户型销售率达到85%，跃层（顶层）5.8层高，楼下90-108，楼上赠送，销售率5%，均价5180/。

傲踞“大大连”北进前沿，金州和开发区之间，交通干道五一路上，风景名胜大黑山前。

园林汲取中国传统园林的精髓，喷泉，广场等精致小品点缀其间，打造清雅社区。

周边银行，邮局，超市，学校，医院等配套齐全。

金州区目前在售项目一览表金州区目前在售项目一览表金州区目前在售项目一览表金州区目前在售项目一览表项目项目名称名称地地址址总总户户数数主主力力面面积积价价格格建建筑筑形形态态销销售售率率销售分析销售分析项目评述项目评述集品东林世家金州区斯大林路703号110070-806000-8000元/小高层、高层40%5.3米层高的复式，客源金州本地居住为目的20-35岁的青年居多，总房款在35万以内的房源销售的较快。

城市中心区的中心，周边生活设施配套齐全，超值LOFT空间，打造2006年金州全新版住宅。

金润花园金山路与金水路交会处10000067-992900-3680元/多层一期95%二期80%小区规模非常大，客源主要是外省、开发区、大连市内。

一期投资较多，二期居住。

一期现剩余房源46套2套97二室，8套102二室，1套102三室，25套122三室，10套133三室。

005年，新型集团进驻金州，在东山居住区以“造城”的气度，倾力巨献新城首个百万平方米人文生活城金润花园。

以超高绿化率、首创的人文大型园林景观、新型集团直系物业保障，创造出新城无限隽美的生活空间碧海尚城金州区斯大林路与五一路交会处146890-1404200-7000元/高层92%地处金州区中心位置，04年10月开始销售时每平均价就已达到了4000元，是金州价格最高的项目。

客源主要是大连市内、外省、金州本地较少。

8套360平的户型，至今只销售了1套。

所剩房源为110以上的。

集大型超市、休闲购物中心、高品位住宅、国际化俱乐部、大型停车场、公建配套设施等多元产品于一体，具有大社区、大配套、大景观三大亮点，形成了城市综合、高效、新型服务社区。

金州区目前在售项目一览表金州区目前在售项目一览表项目项目名称名称地地址址总总户户数数主主力力面面积积价价格格建建筑筑形形态态销销售售率率销售分析销售分析项目评述项目评述南金华城金州区金华大酒店西侧（原一农机厂）100090-1203480-4280元/多层99%项目建筑形态均为多层，客源几乎都是以居住为目的的金州本地居民。

现剩余房源两套，102，120。

项目规模是比较大的，但从规划设计上看，开发商明显没有用心去做，小区内仅在楼宇楼之间铺设草坪，没有景观优势，而且房屋质量也不是太好，窗户之间存在缝隙。

每户必须购买一个半地下家用仓房，每平在600元，平均一个1万元，这种捆绑销售的形式在金州还是比较常见的，不过最近开发的楼盘已经取消了仓房设计，这也给消费者减轻了不少的资金压力。

芙蓉花园金州区和平路/金州造纸厂旧址70089-1002900-4100元/多层、高层80%项目剩余房源90%是三室116-144的房型。

客源金州本地较多，其次是外省及北三市的。

一至三期均为多层，四期3栋高层，户型设计不合理。

25万平生态花园，四大主题园林景观。

一、二、三期已全面交付使用，得到前期业主一致好评。

项目项目名称名称地地址址总总户户数数主主力力面面积积价价格格建建筑筑形形态态销销售售率率销售分析销售分析项目评述项目评述恒达花园大连市金州区北山路82号（103路妇婴医院旁）180050-803100-4800多层小高层99%项目27栋多层，3栋小高层，客源是以居住为目的的金州本地居民及在金州、开发区的打工族。

剩余几套60与110的房源。

距离金州商业中心-斯大林路仅需5分钟，新加坡景观大师亲力打造“亲水、亲绿、亲近自然”主题园林景观，绿荫环抱，水乳交融，5000平方米的水景广场金园新村2期八一路与国防路交会28550-953180-4280多层高层60%项目推广主要是，依靠到公共场所发放宣传单，多层已售完，高层销售率50%。

小区封闭物业管理，位于金州西部，交通便利，周边大型购物超市，农贸市场，医院、银行、学校、幼儿园、娱乐休闲广场。

古城天下金州区八一路112中学旁40080-903400-4200小高层80%项目建筑规模两栋16层，现剩余14-、15、16层，41与72的房源。

位于金州古城繁华区位，与快轨为邻10分钟到开发区购物广场，30分钟到青泥洼桥，丰富完善的生活环境和教育环境金州区目前在售项目一览表金州区目前在售项目一览表金州区目前在售项目一览表金州区目前在售项目一览表项目项目名称名称地地址址总总户户数数主主力力面面积积价价格格建建筑筑形形态态销销售售率率销售分析销售分析项目评述项目评述湖畔嘉园大连市金州区解放路270号388121-1623500-6000小高层97%项目销售价位较高、户型面积较大等因素，决定了项目在金州市场上绝对高档楼盘的性质，由于户型进深普遍在16米左右，开间短，导致三室户型都是一南卧、两北卧，厨房夹在南北卧之间，非常不规整。

湖畔嘉园是大连范围内唯一建造在公园里并拥有超大湖景水域的房地产项目，其位于金州区向应公园旁，毗邻向应湖畔。

项目一贯的宣传推广亦显示出湖畔嘉园成就金州首席住宅地位的直观形象，但项目的产品规划未能充分支撑起项目高档、首席的综合市场定位。

金州安盛购物广场香水路翠华金店旁52830-1403500-4500高层坐拥金州第一成熟商住圈，投资1.5亿元设近百个地下停车位，十八部扶梯两部观光梯，450平方米休闲外广场，390平方米镂空大堂营造新兴商业格局，引领时尚消费潮流。

项目项目名称名称地址地址占地面占地面积（）积（）建筑面建筑面积（）积（）面积面积（）（）建筑建筑形态形态预计推预计推出日期出日期项目概况项目概况新希望家园开发区与金州区交会处（轻轨三号线金马站北500米）11万30万30-100高层项目位于金州与开发区交汇处，紧邻开发区商业中心，是大大连北拓西进进程中的核心要地，同时也是金州，开发区，金石滩，北三市，丹东等地进出大连的交通要地，是据守新城，紧拥主城的新地标高尚住宅区。

九苑新居金州区北九里51-110多层帝景苑（憬园河畔三期）金州区永安大道10万15万90-150高层07年下半年憬园河畔为2002年开发项目，结合大连市整体及金州区未来的发展战略，大胆选址金州城北区，地处北大河畔，永安大道新城区。

项目整体的建筑色彩风格与万科城市花园非常想像，并且十分注意小区内部的园林小品设计。

金州区待售项目一览表金州区待售项目一览表金州区待售项目一览表金州区待售项目一览表项目项目名称名称地址地址占地面占地面积（）积（）建筑面建筑面积（）积（）面积面积（）（）建筑建筑形态形态预计推预计推出日期出日期项目概况项目概况香郁三里金州区三里13.7万25.9万07年下半年金开新城金州五一路东段B区多层产权50年。

项目融会贯通大连主城区，先导区，高新技术园区，保税区以及