柠都新城二期营销计划.ppt

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荣新荣新柠都新城二期营销计划柠都新城二期营销计划成都聚思置业顾问有限公司（2010年1月）o聚思置业恭贺贵司拿下聚思置业恭贺贵司拿下63、64号地块！

号地块！

o市调报告另附文档，本案不再赘述。

市调报告另附文档，本案不再赘述。

o进入安岳进入安岳“柠都新城柠都新城”已将近已将近1年时间，在这一年年时间，在这一年里，从前期市调到土地研究，从策略制定到后期销里，从前期市调到土地研究，从策略制定到后期销售，聚思公司本着售，聚思公司本着“策略为纲，销售为本，责任为策略为纲，销售为本，责任为先先”的服务理念，圆满的完成了贵司交给我们的任的服务理念，圆满的完成了贵司交给我们的任务。

务。

o截止到截止到09年年12月月25日，销售金额已达到约日，销售金额已达到约1.7亿亿左右，超额完成了左右，超额完成了09年度年度1.2亿的销售目标。

亿的销售目标。

截止截止2009-12.31累计销售额：

累计销售额：

193283394元元成交套数统计（截止时间：

成交套数统计（截止时间：

2009.12.31）总套数825总计类别套数销售套数剩余套数剩余比例销售套数710高层135高层113高层2216%剩余套数115小高层472小高层383小高层8918%成交比例86%多层218多层214多层40.01%2009年年10月成交客户走势月成交客户走势2009年年11月成交客户走势月成交客户走势2009年年12月成交客户走势月成交客户走势通过上述走势可见通过上述走势可见o一期分批次放量房源的策略比较成功，可以在二期一期分批次放量房源的策略比较成功，可以在二期推盘过程中予以借鉴。

推盘过程中予以借鉴。

o推盘的节奏性亦很重要。

推盘的节奏性亦很重要。

关于一期营销工作的总结关于一期营销工作的总结o区域市场区域市场n安岳市场以多层为主流形态，中小户型面积的舒适产品为主流产品；高层、小高层暂露头角，但仍存在客户的心理压力；花园洋房、别墅属罕见形态，市场反映仍不得而知。

n南山片区正在高速发展中，客户认知、认可度逐渐提升，相信随着一期商业等配套的完善，心理距离会逐步消失；n迫于市场的压力，本土开发商纷纷抱团暗地里联合“抵制”柠都新城。

n就目前的信息而言，安岳的主要购买群以公务员、个体经营者为主，投资客户及外地客户未能成为目前市场主力客户。

关于一期营销工作的总结关于一期营销工作的总结o产品形态产品形态n根据以往的经验，大盘项目一期应建立知名度与美誉度，主要从产品入手，展示充分给与本地客户美好体验是促进成交最有效的策略，让客户能实在感受到项目的品质与众不同。

另，外地品牌开发商在前期的营销推广上要充分突出品质感，体现企业的实力。

n从目前市场对项目一期的反响而言，客户对项目的区位、规划、园林景观、建筑等方面均表示认可，作为外来开发商，客户也没有反映出反感或者抵制的情绪。

n以上两点表示柠都新城的站位工作已顺利完成，其他项目在近期内均难以撼动项目No.1的江湖地位。

但就目前的市场情况而言，项目二期亟需一个新的爆破点，以应对安岳本土开发商日益加剧的跟进围堵策略。

关于一期营销工作的总结关于一期营销工作的总结o户型需求户型需求n在户型需求上，市场的反应与我们前期的市调结果基本吻合，即大部分主流客户均青睐紧凑、功能齐备的户型。

如106平米套三的户型青睐指数最高，90余平米的套二户型多数客户均表示面积偏大。

n这点应在二期产品的户型设计中予以参考和重视。

关于一期营销工作的总结关于一期营销工作的总结o一个老生常谈的问题一个老生常谈的问题n在这里不得不提及一个关乎项目后续开发成败的关键因素口碑。

n目前一期的部分客户已经就交房事宜予以了高度关注。

n秀山的“交房事件”所引起的后续负面连锁反应仍历历在目，亦证明口碑传播对于后期的销售工作非常重要，特别是在项目前期做好客户满意度至关重要，良好的销售服务流程和体系是保证大盘持续热销的关键和保证。

一期已成交客户认知途径一期已成交客户认知途径o口碑传播在数据上比广告还重要口碑传播在数据上比广告还重要二期产品建议二期产品建议o地块指标地块指标n总占地：

约215亩n容积率3n绿地率35%n建筑限高60米二期产品建议二期产品建议o二期产品规划的原则：

二期产品规划的原则：

政策影响，近期中央及各省市地区，纷纷出台抑制政策影响，近期中央及各省市地区，纷纷出台抑制房价快速增长的相关政策，尤其成都市政府在全国房价快速增长的相关政策，尤其成都市政府在全国率先出台率先出台房价调整申报制度房价调整申报制度，全国各媒体高度，全国各媒体高度重视，央视媒体做出特别报道。

种种迹象表明这一重视，央视媒体做出特别报道。

种种迹象表明这一轮政府打压房价的态度与决心！

轮政府打压房价的态度与决心！

二期产品建议二期产品建议o二期产品规划的原则：

二期产品规划的原则：

安岳属于四级市场，四级市场与二级市场的供需关安岳属于四级市场，四级市场与二级市场的供需关系有着本质上的不同，四级市场的钢性需求远远大系有着本质上的不同，四级市场的钢性需求远远大于二级市场，在安岳拥有于二级市场，在安岳拥有160万人口的大县，钢性万人口的大县，钢性需求的空间是很客观的！

需求的空间是很客观的！

二期产品建议二期产品建议o二期产品规划的原则：

二期产品规划的原则：

在政策的打压下，几乎所有的客户都会放缓购房的在政策的打压下，几乎所有的客户都会放缓购房的计划，但是真正的钢性需求下又使得客户必须购买，计划，但是真正的钢性需求下又使得客户必须购买，在这个前提下，客户会更加慎重的，比价格，比产在这个前提下，客户会更加慎重的，比价格，比产品。

品。

在保证公司利益的前提下，保证利润率，保证回款在保证公司利益的前提下，保证利润率，保证回款速度，就必须从产品作为切入点，凸显二期产品的速度，就必须从产品作为切入点，凸显二期产品的核心竞争力！

核心竞争力！

二期产品建议二期产品建议o二期产品规划的原则：

二期产品规划的原则：

寻找柠都新城的美寻找柠都新城的美二期产品建议二期产品建议o开发节奏建议开发节奏建议n地块南临主干道柠都大道，片区成熟后噪音、扬尘等污染必会影响临街面的居住品质；n出于利润最大化的考虑，建议二期先南后北开发；n出于营销的节奏性考虑，建议至少分2个组团开发（组团之内可分2-3个批次推出）。

一批次组团二批次组团二期产品建议二期产品建议o产品形态建议产品形态建议n从容积率和建筑限高指标来看，该地块的产品形态应为18+1F的高层；n纯高层项目民族星城的成功意味着，柠都新城一期的高层抗性并非来自高层产品本身，而是如下原因：

o一期多层房源的“内部竞争”o一期高层房源户型较民族星城普遍偏大的外部竞争n因此，只要户型设计合理，18+1F的产品形态是可行的。

二期产品建议二期产品建议o美从何来？

美从何来？

跳出市场同质化的竞争，注入文化元素，凸显差异跳出市场同质化的竞争，注入文化元素，凸显差异化的竞争力！

化的竞争力！

把产品的规划设计提升到前所未有的高度重视，并把产品的规划设计提升到前所未有的高度重视，并执行下去！

执行下去！

二期产品建议二期产品建议o美从何来？

美从何来？

n建议使用，地中海风格进行产品设计，虽在国外许多城市和国内一、二线城市使用很广泛，但在安岳前所未有！

二期产品建议二期产品建议o美从何来？

美从何来？

n谓地中海风格，原来是特指沿欧洲地中海北岸一线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅，淳朴的颜色，红瓦白墙；众多的回廊、穿堂、过道，一方面增加海景欣赏点的长度，另一方面利用风道的原理增加对流，形成穿堂风这样的所谓被动式的降温效果。

n后来殖民者把这种建筑风格带到美洲，而加利福尼亚由于气候类似地中海沿岸，天气更为晴朗，因此，所谓的“地中海风格”在加州能得以发扬光大；不仅住宅更为奢豪，也融入南欧其他地区的一些特点，比如托斯卡纳、卡塔罗尼亚，还有法国的普洛旺斯，醇厚的风格很符合当地富豪的居住心态，逐渐成为美国时尚名宅的主流。

之后，这种风格又传到佛罗里达、夏威夷等地区，成为一种豪宅的符号。

二期产品建议二期产品建议o美从何来？

美从何来？

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o规划建议规划建议n目前项目一期只有商业配套，缺乏诸如游泳池、会所所等社区配套，应在二期规划中予以部分考虑，以树立项目的独特性，提升产品的附加值，增加市场竞争力。

二期产品建议二期产品建议o建筑风格建议建筑风格建议n整体采用地中海风格的设计，大量使用文化石及具有地中海特色的顶和柱。

n建议引入板式建筑，这种建筑在大城市已被广泛应用，其好处在于通风、采光和空间利用比塔式建筑更佳，且目前此类产品在安岳还没有先例，可以给项目增加一条极具售卖力的卖点。

二期产品建议二期产品建议o园林景观建议园林景观建议n与建筑设计相比，园林景观的设计显得更为重要，普通百姓对建筑了解甚少，但是景观是可以看的到和体验到的，对后期的销售支撑也是巨大的！

n建议，二期的景观设计，注重建筑与景观的互动性，景观的设计要注重均好性，重点节点如，小区入口，建筑入口，突出景观的互动性！

二期产品建议二期产品建议o园林景观建议：

重点词建筑与景观的互动园林景观建议：

重点词建筑与景观的互动二期产品建议二期产品建议o园林景观建议园林景观建议n安岳是个极度缺水的城市，当水景住宅、亲水住宅越来越成为现代都市人的一种追求和梦想的时候，如果在园区内适当运用水景及水景小品，则可大大提升项目的品质。

n这又给项目增加了一条重量级卖点!

从上页户型对比可见从上页户型对比可见o这两个户型分别是民族星城和柠都新城这两个户型分别是民族星城和柠都新城1期的期的“明明星星”户型户型o但从纯粹的产品层面来说，同样是套三，我们的但从纯粹的产品层面来说，同样是套三，我们的C户型并不是很理想，反而民族星城的户型并不是很理想，反而民族星城的B3户型因为户型因为面积更紧凑、有可变空间和入户花园则显得出彩了面积更紧凑、有可变空间和入户花园则显得出彩了许多。

许多。

o这应该在二期户型设计中予以重视。

这应该在二期户型设计中予以重视。

二期产品建议二期产品建议o户型设计建议户型设计建议n根据目前的市场需求，建议户型分为以下区间，即：

o65-75平米紧凑型套二：

15o85-95平米舒适型套二：

45o110-120平米紧凑型套三：

20o125-135平米舒适型套三：

15%o135平米以上户型：

5%n并强调人性化的设计理念，尽量减少面积的浪费，提高产品的综合性价比的优势。

n在条件允许的情况下，尽可能设计可变空间、入户花园、观景露台等，以提升产品的竞争力。

二期产品建议二期产品建议o落地窗、飘窗设计落地窗、飘窗设计n成为居室空间的外延；低窗台设计，可坐可卧，既增加使用空间又开阔了视野o双卫、双阳台设计双卫、双阳台设计n功能分区更明确；更符合现代生活o明厨、明卫设计明厨、明卫设计n保证室内空气的流畅；空间的功能合理发挥o入户花园设计入户花园设计n增加室内景观空间；玄关作用保护私密性o室内通道设计室内通道设计n合理的设置室内的通道，使其具备多重功能通道，使户内实用率提高o增加底楼户型，地下室设计，及前后花园的设计增加底楼户型，地下室设计，及前后花园的设计n地下室的设计填补了市场的空白，前后花园的设计都增加了高层底楼住宅的卖点o增加赠送面积的设计，迎合客户心理需求增加赠送面积的设计，迎合客户心理需求二期产品建议二期产品建议o一梯两户户型参考一梯两户户型参考n室内面积的有效利用n穿堂风n卫生间增加衣帽间的功能n入户花园+大阳台二期产品建议二期产品建议o一梯三（四）户户一梯三（四）户户型参考型参考n室内面积的有效利用n楼梯朝向的合理运用调节户型功能n温馨的入户花园二期产品建议二期产品建议o商业建议商业建议n目前的商业体量约6万平米，占据了一期体量的三分之一，1：

2的商住比是一期住户所无法支撑的。

n建议二期仅在地块四周规划底层商业。

二期产品建议二期产品建议o整体印象整体印象n这里有游泳池，在炎炎酷暑孩子下楼就能享受冰凉的夏日n这里有会所，以后请朋友喝茶谈生意就不用为找地方发愁了n这里到处都是精致的水景小品，无聊的广告时间下楼就能打发n住在里