岭南新世界都市综合体策划全案.ppt

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广州，广州，2010年年11月月岭南新世界家园五区综合商业项目岭南新世界家园五区综合商业项目市场调研报告市场调研报告项目地块项目地块分析及区域规划分析及区域规划前景前景各功能物业市场研判各功能物业市场研判零售商业市场零售商业市场酒店市场酒店市场公寓市场公寓市场办公市场办公市场项目发展方向初探项目发展方向初探目录目录项目用地项目用地分析及区域规划前景分析及区域规划前景项目规划指标项目规划指标体育馆、活动中心体育馆、活动中心（5层层）用地面积建筑面积18943基底面积3908商业设施商业设施（2层层）用地面积建筑面积6089基底面积4525旅业、写字楼旅业、写字楼（12层层）用地面积16855建筑面积60725基底面积6000综合楼综合楼（4层层）用地面积5178建筑面积4352基底面积1807公交站公交站用地面积用地面积5000项目总规划建筑面积90,109平方米，分四个地块开发项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一定限制定限制地地块块编编号号基地面积基地面积（平方米）（平方米）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）层数层数（层层）规划功能及限制规划功能及限制13908189435体育馆、活动中心规划为体育馆、活动中心用地，可以布局体育运动设施或与体育、运动相关的业态，如运动服饰零售等；建成后无需移交，可持有经营2452560892商业设施（其中肉菜市场2千平米）规划有肉菜市场2千平米，可布局与肉菜市场相关的业态，如生鲜超市等；肉菜市场无需移交360006072512旅业、写字楼（其中市话机楼7000平米）规划为酒店、办公用地，用地性质不可改变，但可变通为相关衍生产品，如服务式公寓等；市话机楼较大程度上将可能持有经营并且无需布局相关业态4180751784综合楼可布局任何商业业态，无明显规划限制1234依据依据目前方案，各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制，具体如下：

目前方案，各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制，具体如下：

6嘉禾规划为白云区内三个嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心区级公共服务中心之一之一；建设大规模的居住功能区；建设；建设大规模的居住功能区；建设嘉禾嘉禾商业中心，围绕地铁站点及沿商业综合发展商业中心，围绕地铁站点及沿商业综合发展轴布置商业服务设施、商务办公设施轴布置商业服务设施、商务办公设施；中心城区密集发展区中心城区密集发展区本项目本项目嘉嘉禾禾白云白云新城新城白云白云机场机场广广从从快快速速路路发发展展带带空空间间发发展展主主轴轴项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心，以居住功能为项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心，以居住功能为主，同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施主，同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施从规划前景方面，区域具备开发商业及商务设施的规划功能，为项目开发商业、商务设施提供规划利好。

飞翔公园飞翔公园白云公园白云公园白云文化广场白云文化广场江夏江夏黄边黄边嘉禾望岗嘉禾望岗萧岗萧岗梅花园梅花园南方医院南方医院同和同和永泰永泰三元里三元里尽管现时项目周边以居住氛围为主，但与白云新城的尽管现时项目周边以居住氛围为主，但与白云新城的便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间目前现状而言，项目目前现状而言，项目周边以大周边以大型住宅社区为主，居住氛围型住宅社区为主，居住氛围浓浓厚；厚；凭借便利的轨道交通，本项目凭借便利的轨道交通，本项目可方便到达白云新城，作为广可方便到达白云新城，作为广州城市副中心、白云区中心，州城市副中心、白云区中心，白云新城未来将形成较为浓厚白云新城未来将形成较为浓厚的商务氛围，受其辐射和带动，的商务氛围，受其辐射和带动，项目所在的嘉禾片区也将具备项目所在的嘉禾片区也将具备一定的商务市场发展空间一定的商务市场发展空间。

时代玫瑰园金碧雅苑云山诗意白云尚城白云高尔夫竹韵山庄白云堡豪苑地地铁铁22号号线线地地铁铁33号号线线白云白云新城新城商业、商务是白云新商业、商务是白云新城的重点职能之一，城的重点职能之一，未来将形成浓厚的商未来将形成浓厚的商业、商务氛围业、商务氛围各功能物业市场研判各功能物业市场研判零售商业市场酒店市场公寓市场办公市场从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱，从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱，必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值五区商业三区商业五区商业自身不具备较强的市场竞争力，但若能与三区商业互为补充，协调发展，则能产生“1+12”的功能效应可用于零售商业的面积仅2.9万平米；分散于三个地块；被酒店、办公用地阻隔。

由于白云新城和同和由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快，本京溪商圈发展速度的加快，本项目面临的竞争形式更加明朗和严峻项目面临的竞争形式更加明朗和严峻白云新城白云新城由于万达广场的进驻，白云新城的商业市场得由于万达广场的进驻，白云新城的商业市场得到跨越式的发展，发展速度大幅提升到跨越式的发展，发展速度大幅提升同和同和-京溪京溪商业供应的增加和品牌主力店的进驻使其商业商业供应的增加和品牌主力店的进驻使其商业规模和购物环境都得到较大改善，已基本具备规模和购物环境都得到较大改善，已基本具备区域商业中心的要求，并且将与本项目争夺地区域商业中心的要求，并且将与本项目争夺地铁铁33号线沿线客源号线沿线客源嘉禾嘉禾近年的发展近乎停滞不前，作为规划中的区域近年的发展近乎停滞不前，作为规划中的区域商业中心，目前的商业形态、规模、业态、品商业中心，目前的商业形态、规模、业态、品牌、购物环境等方面均无法承担该职能牌、购物环境等方面均无法承担该职能在严峻的竞争形势下，五区商业必须与三区商业有机结合，不仅在商业规模上，更要在业态和品牌组合上实现差异化竞争，才能保证项目的市场竞争力三区商业定位回顾三区商业定位回顾永泰永泰项目地项目地块块嘉嘉禾禾核心商圈核心商圈地铁站点地铁站点地铁通行10分钟内车行15分钟内步行20分钟内约约44千千米米约约66千千米米黄黄边边江江夏夏白云新城白云新城依托依托高起点的规划、高起点的规划、核心的地理位置和便利核心的地理位置和便利的交通网络的交通网络，对本项目威胁，对本项目威胁最大最大新市商圈的现有优势将随区域交通体系的革新而迅速新市商圈的现有优势将随区域交通体系的革新而迅速衰减，商圈发展后继乏力衰减，商圈发展后继乏力项目核心辐射商圈范围为周边项目核心辐射商圈范围为周边4公里范围内的大型中高档公里范围内的大型中高档社区居民社区居民项目项目的竞争商圈主要为白云新城商圈，重点竞争项目为的竞争商圈主要为白云新城商圈，重点竞争项目为万达广场及五号停机坪万达广场及五号停机坪项目整体定位于区域型购物中心，以家庭式消费为主，并引导项目整体定位于区域型购物中心，以家庭式消费为主，并引导时尚生活方式和消费潮流时尚生活方式和消费潮流“时尚、具有国际品味、个性化的，提供舒适环境、精致产品和贴心服务的地区时尚中心”从业态组合来看，五区商业应在餐饮、休闲娱乐及特从业态组合来看，五区商业应在餐饮、休闲娱乐及特色购物业态上提升三区商业的价值与吸引力色购物业态上提升三区商业的价值与吸引力购物购物类类业态举例业态举例店铺类型店铺类型建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）百分比（百分比（%）娱乐3F游艺中心次主力店2,5002.9%KTV次主力店2,5002.9%电影院次主力店5,0005.9%小计小计10,00010,00011.7%11.7%餐饮B1休闲餐饮/快餐专卖店3,0003.5%1F休闲餐饮/快餐专卖店5,4506.4%2F休闲餐饮（异国料理）专卖店3,0003.5%3F美食广场次主力店4,0004.7%4F休闲餐饮（中国特色）专卖店5,0005.9%大型中餐次主力店2,0002.4%小计小计22,45022,45026.4%26.4%三区商业的三区商业的娱乐业态娱乐业态主要集中于主要集中于33楼，业态类型包括游楼，业态类型包括游艺中心、艺中心、KTVKTV、电影院，从建筑规模和业态类型上都稍、电影院，从建筑规模和业态类型上都稍显不足，从目前的竞争局势来看，显不足，从目前的竞争局势来看，业态与万达及业态与万达及55号停号停机坪重复性高，难以具备较强的市场竞争力机坪重复性高，难以具备较强的市场竞争力；三区商业中的三区商业中的餐饮餐饮面积虽然较大，但面积虽然较大，但具有较强聚客能具有较强聚客能力的大型餐饮仅力的大型餐饮仅11家家，约，约20002000平方米，数量及面积均不平方米，数量及面积均不足够足够零售商业市场酒店市场公寓市场办公市场各功能物业市场研判各功能物业市场研判酒店酒店品牌品牌：

到2010年上半年为止，以中档本土品牌酒店构成为主，国际品牌高星级酒店以中档本土品牌酒店构成为主，国际品牌高星级酒店*较缺乏，较缺乏，白云区酒店市场主要以本土酒店为主，国际连锁品牌酒店只有五星级品牌广州珀尔曼大酒店，以及国际三星级品牌戴斯酒店，预计2011年还将会有白云万达广场的五星级希尔顿酒店开业。

经营状况：

经营状况：

白云区五星级酒店平均房价在600元左右，比全市平均水平低约30%，入住率与全市水平相仿在50%左右；白云区四星级酒店平均房价在400元左右，与全市平均水平相当，入住率与全市水平相仿在60%左右。

客源构成：

客源构成：

市区溢出的中档会议客源、本地企业会议客源以及广交会溢出客源为白云区高星级酒店的主要客源；由于临近机场的地缘优势，以及相对经济的酒店价格，旅游客源也成为区域高星级酒店的辅助客源。

白云区星级酒店数量白云区星级酒店数量五星级2四星级6三星级及以下25酒店总数酒店总数33白云区四星白云区四星级以上酒店以上酒店约8家，高星家，高星级酒店房价略低酒店房价略低于广州全市水平，入住率于广州全市水平，入住率约为50%60%*根据具体项目硬件设施，装修标准以及定位判断得出白云区五星全市五星白云区四星全市四星平均房价620900440460入住率约50%50-60%60-65%60-65%凭借发达的交通路网，本项目车行约凭借发达的交通路网，本项目车行约30分钟即可到达机场、分钟即可到达机场、火车站、天河、琶洲等主要交通枢纽和商务区火车站、天河、琶洲等主要交通枢纽和商务区从交通方面讲，项目临近白云大道，华南快速干线，由此地到达广州白云国际机场，琶洲广州市国际会展中心，以及天河区CBD以及广州东站都在30分钟以内，交通覆盖较为理想，为项目提供了较佳的交通可达性。

以项目为中心以项目为中心3030分钟车行范围分钟车行范围本项目本项目环城高速机场高速京珠高速华南快速干线广清高速北二环高速华南快速干线白云大道123645目的地目的地距离距离（公里）公里）时间时间（分钟）分钟）1广州白云国际机场25252白云新城/白云国际会展中心9103广州站/流花展馆14204广州火车东站17205天河北/珠江新城CBD19256广州国际会议展览中心2530便捷的外部交通为本项目吸引机场客源、主要会展区域客源提供了便捷的外部交通为本项目吸引机场客源、主要会展区域客源提供了市场机会，同时白云区自身的产业基础也可对酒店市场起到一定支市场机会，同时白云区自身的产业基础也可对酒店市场起到一定支撑撑Factor3p根据白云区主导功能区规划，本项目所在地被定位为都会服务区，预计未来仍有一定的潜在商务客源潜在商务客源。

p项目便捷的交通使得本项目有可能吸收来自广交会，以及白云国际会议中心的展展会客源会客源。

p项目与白云国际机场相对较近的距离，以及优良的社区生活环境使得酒店具有吸引机场客源机场客源的潜力，如航空公司机组人员和过境旅客。

市场客源支撑p白云区是广州市重要的传统工业区，全区4000多家的工业企业为酒店提供潜在商商务会议与展览客源务会议与展览客源。

p社区居民关联社区居民关联客源以及旅游团队旅游团队也会成为项目的补充客源。

本项目具