房地产项目策划实例(fancheng).ppt

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TimesTimes泛城项目策划泛城项目策划报告报告房地产项目策划实例房地产项目策划实例报告正文：

报告正文：

一、项目价值分析一、项目价值分析二、项目定位二、项目定位三、发展思路之竞争策略三、发展思路之竞争策略四、发展思路之产品策略四、发展思路之产品策略五、发展思路之营销策略五、发展思路之营销策略六、发展思路之推售策略六、发展思路之推售策略项目判断项目判断内因外因本体分析区域环境分析土地市场分析11项目项目价值价值分析分析我们是什么？

我们是什么？

区区位位本体条件本体条件本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段,于北二环路口于北二环路口.项目地块坐项目地块坐北朝南北朝南.整个地块呈较为标准的正方形整个地块呈较为标准的正方形;临街面约临街面约14.814.8米米.北则为红旗巷北则为红旗巷,南南则为二环路则为二环路,东则为解放路一段东则为解放路一段,此路段为成都通往新都之重要路段此路段为成都通往新都之重要路段.目前目前除本项目外周围在建项目较多除本项目外周围在建项目较多,其中蓝光集团所开发项目极具代表性其中蓝光集团所开发项目极具代表性本项目经济指标经济指标本体条件本体条件规划建设净用地面积：

2882m2规划总建筑面积：

18730.4m2其中：

（一）地上建筑面积：

16991.3m2其中：

1、办公建筑面积：

13944m22、商业建筑面积：

3027.3m23、其他建筑面积：

20m2

（二）地下建筑面积及层数：

1739.1m2其中：

1、地下停车库建筑面积：

1714.5m2、地下设备用房建筑面积：

728m23、地下建筑层数：

1层容积率：

5.90商业建筑面积占总建筑面积百分比：

16.2%建筑密度：

34.4%绿地率（大于等于）：

26.1%机动车位：

85辆其中：

1、办公机动车位：

69辆2、商业机动车位：

20辆非机动车位：

149辆其中：

1、办公机动车位：

55辆2、商业机动车位：

94辆本项目n主要交通干道：

主要交通干道：

二环路北三段、解放路一段、北新干道n远期规划远期规划成都地铁三号线规划，经过本项目向市中心延伸，与地铁一、二、四号线连接可转乘。

交交通通项目道路条件良好，但目前公交系统和轨道交通匮乏，未来有望改善。

项目道路条件良好，但目前公交系统和轨道交通匮乏，未来有望改善。

本体条件本体条件本项目配套现状配套现状商业配套商业配套本项目所处区域配套设施成熟，主要满足停车位的需求。

如：

工商银行、超市、学校公共配套公共配套n预留开放式大型活动广场，为居住区提供公共活动空间及场所。

本体条件本体条件u规划配套规划配套u成都三十三中学u幼儿园u中心医院u老年公寓工商银行工商银行超市超市学校学校地块关键字地块关键字城北城北.金牛区金牛区区位性质规模独栋公寓独栋公寓优势优势：

1.地形规整，便于建筑产品规划少；2.项目近主干道,交通便捷；3.项目单价总价低.户型设计好；4.项目位四大商圈交叉区，周边商户较多住宅区多，市场消费潜力大。

劣势劣势:

1.因为城北的历史问题,大区域市场会受到影响2.地块规模小，在营销推广上难以产生规模效益。

地块优劣势地块优劣势本体条件本体条件项目判断项目判断内因外因本体分析区域环境分析土地市场分析11项目项目价值价值分析分析我们是什么？

我们是什么？

位置：

位置：

本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段,于北二环路口;临街面约14.8米.北则为红旗巷,南则为二环路,东则为解放路一段。

定位：

定位：

l新城市”，展示项目区域的配套环境、区域的市场的发展潜力等。

l“炫动小户”，体现项目户型特点,户型的灵动,低总价,时尚,适应方向广等。

l“活力股”，积极向上，体现项目物业投资性项目区域市场的升值潜力。

目前中国股票市场很火热,借大众所关注焦点突显本项目物业及区域价值。

概概述述Times泛城概念性定位为泛城概念性定位为“新城市新城市炫动小户炫动小户活力股活力股”。

性质：

性质：

区域区域.城北城北金牛区金牛区经济环境经济环境区域区域.城北城北金牛区金牛区五块石批发市场商圈五块石批发市场商圈本案项目地西侧城北客运中心往北则方面即为五块石大批发市场;市场环境活跃,交通便利,人力资源丰富.茶叶药材蔬果建材批发市场皆聚于此,商贾聚集.从地理区位看，项目经济环境较为优越，处于四大商圈的辐射之中城北物流商圈城北物流商圈项目至北,经驷马桥至天回镇为成都物流货运经济集中区域.经济环境经济环境区域区域.城北城北金牛区金牛区荷花池批发市场商圈荷花池批发市场商圈项目往西约1公里即为荷花池大商圈区域,属成都北部商圈代表区域,衣饰饰品箱包皮革货运商户众多;有较长的发展历史.建材市场商圈建材市场商圈项目自身地处一建材市场集中区域,项目旁美壳装饰城,国美电器,512建材市场项目北面之富森美家居建材市场,至今已是成都建材市场之重要区域,同时与五块石建材市场连成一片,成为成都建材市场之主要区域.影响较大.经济提升、绿化跟进经济提升、绿化跟进规规划划区域区域.城北城北金牛区金牛区新兴片区新兴片区,绿化跟进绿化跟进城北解放路一段、驷马桥片区因为自身原因,曾经给人留下的是脏、乱、差的印象,随着城市化进程的不断提高.现本项目片区属于成都市旧城改造一重要区域,除了迪邦、蓝光、汇融、兴元、天赐等众多开发商所开发新项目外,还有政府与发展商共同合作的限价房项目落居于此（如:

干道北回归线）.绿化的打造从整个城北的概念来看.现2000亩城北沙河源绿化片区、新绿水碾公园、近5000亩高尔夫球场、熊猫基地、北湖、东湖公园;从现市政府对城北区域的行政重视到实际开发情况,反观城北的历史与今天;未来城北的城市化发展进程可见一斑.城北经济地位的稳定城北经济地位的稳定,区域的发展区域的发展城北属于成都经济、商务一重要区域,从市政府的规划来看,未来城北经济地位不会改变,加之目前并且北部住房市场的发展,在未来,城北区域商务类型物业的需求会有一定的突显.项目判断项目判断内因外因本体分析区域环境分析土地市场分析11项目项目价值价值分析分析我们是什么？

我们是什么？

土地市场概述土地市场概述近期东丽区土地供应主要近期东丽区土地供应主要集中在四个片区：

集中在四个片区：

近期东丽湖西北区域土地供应量充足，主要集中在四个片区近期东丽湖西北区域土地供应量充足，主要集中在四个片区空港物流加工片区空港物流加工片区：

住宅供应量22.9222.92万万华明示范镇片区：

华明示范镇片区：

预计住宅供应量167.03167.03万万，预计商业供应量120120万万华明新家园片区：

华明新家园片区：

住宅供应量108.17108.17万万，商业供应量22.722.7万万东丽湖西北片区东丽湖西北片区：

住宅供应量8383万万，商业供应量48.848.8万万土地市场土地市场赤欢公路赤欢公路金钟河金钟河0202号号0303号号0404号号0707号号0606号号0505号号成交日期成交日期占地占地（万平米）（万平米）容积率容积率建面建面（万平（万平米）米）用途用途楼面地价楼面地价（元（元/平米）平米）0202号号2008.01.169.31.312.1商业1075.730303号号2008.01.1614.11.217.0商业1012.750404号号2008.01.1713.11.519.7商业711.460505号号2008.01.1720.11.326.1居住3093.330606号号2008.01.1818.81.222.5居住2813.540707号号2008.01.1818.11.934.4居住3492.69天津亿兆投资发展天津亿兆投资发展有限公司有限公司东丽城市基础设施东丽城市基础设施投资有限公司投资有限公司天津市东方财信投天津市东方财信投资有限公司资有限公司东丽湖西北地块东丽湖西北地块2008年初，东丽湖西北区域土地放量，商业、居住用地平分秋色，楼面地价相对较低年初，东丽湖西北区域土地放量，商业、居住用地平分秋色，楼面地价相对较低土地市场土地市场116116119119120120117117118118天房天房华侨城华侨城北京住总北京住总安居建设安居建设成交日期成交日期占地占地（万平米）（万平米）容积率容积率建面建面（万平米）（万平米）用途用途楼面价楼面价（元（元/平米）平米）116116号号2007.09.2928.81.131.86居住5053117117号号2007.09.3019.920.8316.44居住5547118118号号2007.09.3027.611.1632.14居住1263119119号号2007.09.3026.710.84居6.85商15.62居住商业3512120120号号2007.09.3035.130.8居20.88商7.08居住商业3508华明新家园地块华明新家园地块2007年年9月，月，在新家园政策的影响下，华明新家园居住用地地价高涨，楼面地价在新家园政策的影响下，华明新家园居住用地地价高涨，楼面地价突破突破50005000元元/平米，天房、华侨城等实力开发商纷纷进入平米，天房、华侨城等实力开发商纷纷进入土地市场土地市场成交日期成交日期占地占地（万平米）（万平米）容积率容积率建面建面（万平米）（万平米）用途用途起拍价起拍价（万元）（万元）0909号号-46.72-居住、商业金融、公共服务设施2536641010号号-47.79-居住、商业金融、公共服务设施2588941111号号2008.01.1543.342.1291.85居住、商业金融、公共服务设施255516（成交价）（成交价）2007-09挂牌地块图示天津鹏润方圆房地产开发有限公司2007-10挂牌地块图示华明镇地块华明镇地块20082008年华明镇地块陆续启动，各地块均包括商业和居住用地，体量较大，年华明镇地块陆续启动，各地块均包括商业和居住用地，体量较大，除本地块外，其它尚未成交除本地块外，其它尚未成交土地市场土地市场A远洋新干线远洋新干线高尔高尔夫夫管委会管委会蓄水湖蓄水湖中中环环东东路路东六道东六道东七道东七道中中心心大大道道皇皇冠冠国国际际东五道东五道东四道东四道万顺酒店及万顺酒店及酒店式公寓酒店式公寓空港物流加工区地块空港物流加工区地块20072007年空港物流加工区内土地供应主要为工业用地，少量商业（汽车年空港物流加工区内土地供应主要为工业用地，少量商业（汽车4S4S店），店），住宅用地极为稀缺住宅用地极为稀缺成交日期成交日期占地占地（万平米）（万平米）容积率容积率建面建面（万平米）（万平米）用途用途楼面价楼面价（元（元/平米）平米）津空加（挂）津空加（挂）2007-19-12007-19-1号号2007.11.1414.9565229.92居住447.6320072007年空港物流加工区内另出让工业用地年空港物流加工区内另出让工业用地1010块，商业（汽车块，商业（汽车4S4S）用地）用地66块块土地市场土地市场07号06号空港A10号9号05号118号120号本项目本项目119号117号116号081081月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月建筑面积34.4万平米，容积率1.9建筑面积14.96万M2建筑面积22.5万平米，容积率1.2建筑面积26.1万平米，容积率1.3建面20.88万平米，容积率0.8建筑面积32.14万平米，容积率1.16建筑面积46.76万平米，容积率1.7建筑面积6.85万平米，容积率0.84建筑面积16.44万平米，容积率0.83建筑面积31.86万平米，容积率1.1未来竞争分析未来竞争分析住宅住宅区域内住宅未来面临激烈竞争区域内住宅未来面临激烈竞争,总供应量约总供应量约350万，未来万，未来1-2年市场供应充足年市场供应充