五块石商业中心策划书(天地同堂)45.ppt

五块石商业中心策划书(天地同堂)45.ppt

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五块石商业中心项目策划书五块石商业中心项目策划书成都天地同堂广告策划有限责任公司成都天地同堂广告策划有限责任公司前前言言2004年2月19日收到贵公司的广告代理服务项目招标书后，立即组建“五块石商业中心项目服务小组”对项目进行了分析研究。

经过多次讨论，拟定以下五块石商业中心项目策划书。

策划书主体分为三大部分，我们卖什么？

卖给谁？

怎么卖？

前两个部分让我们共同去了解市场、了解产品、剖析出产品与其他产品的差异性，产品会在今后的销售中出现的瓶颈，第三部分就是如何解决这些问题提出的一些建议。

层层深入，阐述我们的观点与操作方案。

请见谅，这份五块石商业中心策划书是在无正规的市场调研报告作为科学依据基础下草拟的，只是展示公司的能力，以及对市场、项目的初步理解，有所偏颇待以后进一步修正。

第第一一部部分分、我我们们的的产产品品第一部分、我们的产品第一部分、我们的产品AA、项目基本的情况项目基本的情况B、市场情况市场情况CC、产品的情况产品的情况DD、小结小结AA、项目基本的情况项目基本的情况成都【五块石商业中心】项目，位于城北五块石蓉北商贸大道旁，占地约75亩，合5万平米，建筑面积约8万平米。

目前项目经营定位为家居类生活用品，是一个立足成都，面向西南，批零兼营的一站式购物型“家居生活用品超级市场”。

我们把产品进行分析：

我们把产品进行分析：

1、她是一个成都商业地产。

2、她位于北门商圈的五块石区域。

3、她是一个批零兼营的专业市场4、她卖的是“家居生活用品”。

通过以上总结的四个方面的特点，我们深入了解这几个方面的市场情况。

通过以上总结的四个方面的特点，我们深入了解这几个方面的市场情况。

第第一一部部分分、我我们们的的产产品品一、成都商业地产现状一、成都商业地产现状11、投资增势强劲，空置面积偏高。

、投资增势强劲，空置面积偏高。

表（表（11）20022002年全年与年全年与20032003年（年（110110月）商业用房同比增幅比较图月）商业用房同比增幅比较图第第一一部部分分、我我们们的的产产品品BB、市场情况市场情况第第一一部部分分、我我们们的的产产品品BB、市场情况市场情况一、成都商业地产现状一、成都商业地产现状22、城南商业用房供给旺盛，城北需略大于供。

、城南商业用房供给旺盛，城北需略大于供。

表（表（22）20032003年年111111月市区各方位商业用房供求状况（单位：

万平米）月市区各方位商业用房供求状况（单位：

万平米）第第一一部部分分、我我们们的的产产品品BB、市场情况市场情况一、成都商业地产现状一、成都商业地产现状33、商业用房的供应主要集中在、商业用房的供应主要集中在2323环环内环以内内环以内内环至一环内环至一环一至二环一至二环二至三环二至三环三环外三环外商业用房商业用房供给供给11.6411.6410.7910.7913.5413.5451.5351.532.082.08销售销售11.6211.625.135.1314.1914.1935.0335.031.831.83表（表（33）20032003年年111111月成都市各环域商业用放供求状况（单位：

万平米）月成都市各环域商业用放供求状况（单位：

万平米）内内环环至至一一环环和和二二至至三三环环的的商商业业用用房房供供大大于于求求。

商商业业用用房房的的供供应应主主要要集集中中在在2-32-3环环，共共有有51.5351.53万万平平米米面面市市，同同比比增增长长一一倍倍左左右右，销销售售了了35.0335.03万万平平米米，还还有有近近1616万万平平米米有待有待20042004年进一步消化。

年进一步消化。

第第一一部部分分、我我们们的的产产品品BB、市场情况市场情况二、北门商圈及五块石区域的现状二、北门商圈及五块石区域的现状11、北门商圈的现状、北门商圈的现状图（图（11）北门商圈构成图）北门商圈构成图第第一一部部分分、我我们们的的产产品品BB、市场情况市场情况二、北门商圈及五块石区域的现状二、北门商圈及五块石区域的现状22、五块石区域的环境。

、五块石区域的环境。

1）1）区域简介区域简介2）2）目前存在的问题目前存在的问题交交通通发发达达配配套套情情况况整整体体形形象象差差、购购物物环环境境差差。

配配套套设设施施落落后后。

媒媒体体对对该该地地区区宣宣传传力力度度不不够够。

市市场场缺缺乏乏强强有有力力的的管管理理。

第第一一部部分分、我我们们的的产产品品BB、市场情况市场情况二、北门商圈及五块石区域的现状二、北门商圈及五块石区域的现状33、五、五块石区域的石区域的发展展1）1）政府的规划政府的规划按照政府2004年规划，将重新调整五块石区域的商品交易市场布局和市场结构，大力发展与建立“现代药品配送中心”相配套的餐饮、旅店、金融、仓储、货运等相关服务业，在本区域建西部最大的药品流通中心；加大环境整治力度，重新规划建设商贸大道，尽快打通五块石区域的区间通道，合理疏导人流、车流、物留；加大社会治安综合整治力度，改善治安环境；借沙河改造契机，美化五块石区域周边环境。

2）2）功能规划功能规划五块石区域的城市功能主要为商贸，但又另外有居住、休闲两大功能，按照规划，将五块石区域建设成西部乃至全国规模最大、市场次序规范、质量有保证、流通功能完善、管理现代化、交易国际化集“物流、人流、信息流、资金流”于一体的医药流通中心。

建成后五块石区域将成为以医药流通中心市场为主，五块石电子电器市场、西南酒店用品中心、粮油市场、大西南茶叶批发市场、货运市场、轻纺城等若干小的专业市场为辅，集市场商贸、物流、仓储、金融、商住、餐饮、酒店、娱乐、卫生、文化、休闲于一体的黄金商圈。

第第一一部部分分、我我们们的的产产品品BB、市场情况市场情况二、五块石区域内的专业市场的现状及发展趋势二、五块石区域内的专业市场的现状及发展趋势11、专业市场的现状专业市场的现状22、专业市场的发展趋势专业市场的发展趋势专业市场正日趋规范化，布局日趋合理化，规模也越来越大，经营由过去的各自为战转向规模经营，吸引更多的人气，增添更多的商气。

四川大学经济学院教授吴丰在点评“蓝光金荷花国际时装城”总结的新型批发市场应该是：

以现代MALL式建筑应用于批发市场，集整合批发、零售、展示、配送、电子商务、仓储、货运为一体的批发商业物业。

第第一一部部分分、我我们们的的产产品品BB、市场情况市场情况四、经营四、经营“家居生活用品家居生活用品”可类比专业市场的现状可类比专业市场的现状第第一一部部分分、我我们们的的产产品品BB、市场情况市场情况四、经营四、经营“家居生活用品家居生活用品”可类比专业市场的现状可类比专业市场的现状11、抢滩、圈地运动抢滩、圈地运动22、北门饰饰材中转基地北门饰饰材中转基地33、商机下的洗牌运动商机下的洗牌运动44、“一站式一站式”消费、服务成为发展趋势消费、服务成为发展趋势在老百姓的意识上成都市依然没有大而全的家居类生活用品的专业市场，一个新家庭装修组成起码要跑5个专业市场购买物品，富森美家居去购买地板、墙砖九眼桥辉煌灯市城去购置灯具羊西线去购置厨卫用品荷花池购买装饰用品国美购置家电等等。

消费者迫切需要不仅是丰富的产品选择，更需要完善的售前、售中、售后“一站式”消费、服务的专业市场。

富森美家居、府河材料市场已向消费者所需求的方向发展、完善，并已崭露头角。

第第一一部部分分、我我们们的的产产品品CC、产品的情况产品的情况一、项目的自身的情况一、项目的自身的情况11、项目可称为项目可称为“MALL”MALL”22、项目设计分析项目设计分析33、配套情况配套情况44、铺位布局规划铺位布局规划第第一一部部分分、我我们们的的产产品品CC、产品的情况产品的情况一、项目的自身的情况一、项目的自身的情况第第一一部部分分、我我们们的的产产品品CC、产品的情况产品的情况二、可类比项目情况二、可类比项目情况11、五块石区域内专业商铺业态、销售价格、租金及出租率情况五块石区域内专业商铺业态、销售价格、租金及出租率情况22、临街商铺和社区商铺情况临街商铺和社区商铺情况33、销售可类比项目情况销售可类比项目情况44、经营可类比项目情况经营可类比项目情况第第一一部部分分、我我们们的的产产品品DD、小结小结有市场，但有一定阻力有市场，但有一定阻力成功点成功点阻力点阻力点S-S-项目优势项目优势区域位置好、交通优越、成熟的市场项目规模化，建筑设计相对超前，时尚、舒适、人性化，购物环境好，具备新型批发市场的设计要求。

投资商实力雄厚，而且是有一定知名品牌的新加坡仁恒集团。

W-W-项目劣势项目劣势五块石区域环境和形象差。

铺面面积较大，销售总金额高，能承受投资的目标客户群少。

我们项目离传统的饰材中转基地的北门一带较远。

O-O-项目机会项目机会区域环境即将改变。

蓝光的“金荷花”项目的先前推出，有助于北门商圈在形象上的提升，还能让消费者认识批发市场的发展趋势。

T-T-项目威胁项目威胁政府向东、向南的发展城市副中心的规划。

五块石区域将规划为“现代药品配送中心”有一定影响。

欧倍德的入住，府河建材市场与富森美家居的发展对招商有所影响。

五块石玩具城的低价位入市，对我们产品的售价有所影响。

一、产品的一、产品的SWOTSWOT分析分析第第一一部部分分、我我们们的的产产品品DD、小结小结二、产品的定位补充建议二、产品的定位补充建议11、项目业态定位补充建议项目业态定位补充建议项目业态定位：

街铺项目业态定位：

街铺+超市相结合的业态。

超市相结合的业态。

22、项目功能补充定位建议项目功能补充定位建议【五块石商业中心】是集批发、购物、展示、配送、观光、休闲、行政办公等服务于一体的“一站式”面向成都市及西南地区的“家居生活用品”现代采购中心。

西部家居生活用品休闲采购中心西部家居生活用品休闲采购中心33、项目经营补充定位建议项目经营补充定位建议【五块石商业中心】是以经营中中高高档档、品品牌牌产产品品的各类家家居居生生活活用用品品为主的，为配合新型专业市场的需求还经营餐饮、休闲、办公服务性项目。

第二部分、我们的消费者第二部分、我们的消费者从目前对商业楼盘购买人群的购买目的分析：

20%的投资者购买商铺的目的是为了自用。

有70%以上的投资者表示，购买商铺是为了投资，其中10%左右的投机商纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。

所以我们主要目标客户群是投资者投资者。

我们投资者对产品而言所关心的是什么？

第第二二部部分分、我我们们的的消消费费者者AA、投资者投资者11、投资者的地域划分、投资者的地域划分总体住宅办公用房商业用房单位购买48.5721.277.003.25市区人口254.59224.033.584.38市郊区人口70.2960.200.961.03外地个人282.18255.263.253.62表（8）2003年111月成都市区新建商品销售消费者状况（单位：

万平方米）本地投资者，仍占主要份额本地投资者，仍占主要份额外地投资者和外地投资者和区域市场的投资户、周边下级城市的投资户，区域市场的投资户、周边下级城市的投资户，特别关注温州人及二级城市。

特别关注温州人及二级城市。

从上表显示，外地人口的购买数已超越市区人口占第一位，2003年1-11月外地个人在成都市区购买的商品房总量达282.18万平米，占总量的43.0%，市郊区个人购房70.29万平米，占10.7%，两者相加已达53.7%。

外地人已经成为成都商品房消费领域的中坚力量。

外地人成为购房主力与成都市特殊的人口结构及地理位置是分不开的，成都市区目前的流动人口约有100多万，而市区总人口约300多万，因此，人口结构上的开放性使得很多外地人购房成为一种趋势；而且成都作中国西南的重镇，其强烈的辐射作用也使得外地人到成都置业投资。

第第二二部部分分、我我们们的的消消费费者者AA、投资者投资者22、投资者的投资偏向、投资者的投资偏向各种类型的商铺对投资者而言是“萝卜青菜，各有所爱”，28%的投资者热衷沿街商铺、24%的投资者喜欢社区商铺，20