无锡联东总部商务园项目服务建议书.docx
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无锡联东总部商务园项目服务建议书
无锡联东总部商务园项目服务建议书
（2）
致：
联东集团
无锡联东总部商务园
项目服务建议书
2011年04月08日
Page2Page2
?
?
首先感谢联东集团（以下或简称“贵司”）对于华夏柏欣（北京）经营管理顾问
有限公司（以下简称“TCBL”或“我司”）的信任和支持，作为一间致力于为国内商
业地产开发提供全程专业服务的港资服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司合
作进行无锡联东总部商务园项目的开发顾问服务工作而感到荣幸。
希望凭借贵司雄
厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造无锡地区
的优秀商业项目。
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?
本商业服务建议书是依据我司人员通过对于项目概况的初步分析及综合评价，并
在此基础上秉承TCBL“商业地产全方位服务”之理念所拟定。
?
?
本商业服务建议书所涉及之服务内容及报价为建议性方案，有效期限为本建议书
发出日启计三个月内有效。
有关服务内容及服务条款以经贵我双方一致认定并签署
的合作协议为最终依据。
前言
Page3Page3
一、项目简介
二、项目可借鉴案例
三、项目设想
四、服务方案
附件
附件一：
公司简介
附件二：
上海团队介绍
总目录
Page4Page4
一、项目简介
Page5Page5
地理位置地理位置
资料来源：
业主方提供资料。
本案
本
案
Page6Page6
地理位置地理位置
资料来源：
业主方提供资料。
快速内
环
集中商业
沿街商业
配套商业
Page7Page7
项目介绍项目介绍
资料来源：
业主方提供资料。
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?
项目基础技术指标:
?
?
项目位置
?
?
项目地处北塘区政府旁，快速内环江海路高架
北。
商业区域位于北滨路和凤滨路交叉口西北
地块。
9.44%商业比率
31.40%绿地率
2.98平均容积率
商业、住宅、办公用地性质
1375705㎡总建筑面积
24.30%平均建筑密度
待定商业面积
461342㎡总用地面积
Page8Page8
二、项目可借鉴案例
一、无锡保利达广场
二、无锡小娄巷历史文化街
三、上海缤谷广场
Page9Page9
保利达广场
案例分析-无锡保利达广场
Page10Page10
项目周边区域现状
?
?
项目位于城市中心，是火车
站与市最繁华中心的中间地
带。
?
?
周边现有商业档次较低，形
象差，人流不旺。
书院弄一
侧为居民区和满足生活娱乐
需要的商业配套，业态丰
富，定位中档。
中山北路一
侧主要为商务类物业以及酒
店，裙房布置百货类商业，
满足商务活动需求。
第一百货
保利达
项目
红豆广场
（远东百货）
喜来登酒店
（英武百货）
和平
影院
中
山
路
中中
山山
路路
解放北路解放北路解放北路
书院
弄书院
弄
书院
弄
图列
现有商业
在建商业
永乐电器
五星电器
往北塘
往往北北塘塘
中
山
路
中中
山山
路路
解放北路解放北路解放北路
中
山
路
中中
山山
路路
案例分析-无锡保利达广场
Page11Page11
案例分析-无锡保利达广场
待规划建筑密度
6.0容积率
约67064.1总计
40%绿地率
约1285南部道路
约1532北部道路
约66487号地
约61626号地
23777.25号地
4655.14号地
5573.93号地
7638.92号地
97921号地
面积（㎡）地块
运河
1
2
6
7
3
4
5
体量分析-建筑指标
Page12Page12
高端化
大众化
餐饮娱乐
多元化
恒隆广场
购物
为主
无锡商业
大厦
百盛百货新世界百货
远东百货
现有
商业
图例
未来
商业
保利达
广场
保利达
广场
苏宁广场茂业百货（胜利门）英武百货
八佰伴
无锡交通
枢纽项目
保利广场
案例分析-无锡保利达广场
项目定位
Page13Page13
零售业态
?
?
国际二线品牌旗舰店、快速时尚品牌旗舰店
?
?
精品服饰专卖店、精品/时尚配饰（钟表、珠宝、化妆品、皮具等）、休闲服饰、运动服饰
?
?
儿童零售、特色零售、数码电器、家居生活、Lifestyle生活用品店
钟表
钟表
国际二线品牌旗舰店
快速时尚品牌旗舰店
数码电器
Lifestyle生活用品店家居生活
儿童零售
休闲食品
案例分析-无锡保利达广场
Page14Page14
餐饮业态
?
?
轻便餐饮、休闲餐饮、特色餐饮、大型餐饮、美食广场
轻便餐饮
休闲餐饮
大型餐饮
特色餐饮
美食广场
案例分析-无锡保利达广场
Page15Page15
娱乐业态
?
?
电影院、KTV
?
?
溜冰场
?
?
儿童娱乐
电影院溜冰场
儿童娱乐
KTV
案例分析-无锡保利达广场
Page16Page16
服务业态
?
?
精品超市
?
?
美容美发、SPA纤体、健身会所
?
?
教育培训、生活配套
精品超市
健身会所
美容美发教训培训
花店
案例分析-无锡保利达广场
Page17Page17
L1业态
休闲餐饮
快速时尚品
牌旗舰店
咖啡
精品配饰
如名表、珠宝等
国际二线品
牌旗舰店
精品服饰专卖店
精品配饰集中区域
如女鞋等
精品服饰专卖店
咖啡/冰激凌
国际品牌化
妆品牌
案例分析-无锡保利达广场
Page18Page18
休闲餐饮
美容
国际二线品
牌旗舰店
快速时尚品
牌旗舰店休闲餐饮
日式生活馆
精品服饰专
卖店
精品服饰专卖店
精品服饰专卖店
配饰集中
区域，如
内衣等
精品服饰专卖店
L2业态
案例分析-无锡保利达广场
Page19Page19
溜冰场
美食广场
Lifestyle生
活用品店
SPA纤体
儿童电玩
儿童零售
特色餐饮
数码电器
儿童零售
儿童教育
家居生活
L3业态
案例分析-无锡保利达广场
Page20Page20
休闲餐饮
溜冰场
KTV
特色餐饮
大型餐饮
特色餐饮
教育培训
健身会所
特色餐饮
特色餐饮
休闲餐饮
溜冰场
KTV
特色餐饮
大型餐饮
特色餐饮
教育培训
健身会所
特色餐饮
特色餐饮
L4业态
案例分析-无锡保利达广场
Page21Page21
电影院
L5业态
案例分析-无锡保利达广场
Page22Page22
无锡小娄巷历史文化街区
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
Page23Page23
项目名称：
无锡小娄巷
地理位置：
西起新生路，东至小娄巷横街，北到佳福大厦，南到市公安局
承办方：
小娄巷历史街区修复工程指挥部
划总用地面积：
22,200平方米
核心保护区面积：
11,900平方米
商业部分面积1：
约10,000平方米
功能板块：
商业，办公，住宅，文化
项目简介：
小娄巷历史文化街区位于无锡市崇安区，西起新生路，东至小娄巷横街，北到佳福大厦，南到市
公安局。
该地区是《无锡历史文化名城保护规划》确定的四处历史文化街区之一，是无锡历史文
化名城的重要组成部分。
项目简介
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
Page24Page24
小娄巷的建筑文化遗产
小娄巷古建群落
小娄巷拥有
大量古代江南名
士的民宅，是中
国民间文人居住
生活的代表。
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
项目历史
Page25Page25
项目区位
?
?
本项目位于无锡市中心城区之一的崇安区
核心地段
?
?
项目东至小娄巷住宅，南至无锡市公安局
无锡市法院，西至新生路，北至佳福大厦
本项目本项目本项目人民路
新生路
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
Page26Page26
?
?
在无锡发展的历史过程中，小娄巷一直处于城市发展的核心区域
?
?
至今，小娄巷地处于无锡最核心的三阳广场商圈，作为无锡唯一的市级商
圈，包含有商业大厦、八佰伴、新世界百货等无锡代表商业
项目商圈
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
Page27Page27
现今，小娄巷历史文化街位于无锡市传统商业区的核心
位置，地理位置极其优越
本项目
1
2
3
7
1保利广场
2商业大厦
3百盛
4新世界百货
5
崇安寺4
5
6
大洋百货
中
山
路
人民
路
7八佰伴
6
8
9
8
9
苏宁广场
恒隆广场
中山路商圈
中心区
商业
项目商圈
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
Page28Page28
商业中心小娄巷包含的核心元素
旅游胜地
文化重镇
街区商业名居遗址
巷弄建筑
历史名城
项目包含特色元素
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
Page29Page29
?
?
根据项目的自身条件，按照国际购物中协会对大中型商业物业的最新划分，项目的体量与区位属于
以下商业类型。
可覆盖5公里适用性广适用性广3－5万美食娱乐中心
可覆盖20公里适用性广主干道旁/高速公路口10－20万功能中心
可覆盖20公里目的性人群适用性广10－40万专业市场
可覆盖20公里适用性广区域中心8－12万区域购物中心
可覆盖3公里住宅人群居民区1－3万邻里购物中心
可覆盖10公里住宅人群适用性广7－12万家庭购物中心
可覆盖10公里目的性人群适用性广4－7万主题购物中心
可覆盖40公里适用性广城乡结合处/郊区/新区
10－20万超级区域中心
商务/住宅/游客
人口结构
可覆盖10公里城市中心区域7－15万城市购物中心
商圈范围位置状况面积范围（㎡）类型
项目体量：
1—2万平方米；
项目区位：
位于市中心商业区；
项目所属
商业类型
项目定位-内部原因
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
Page30Page30
项目位于历史悠久的崇安寺地
区，周边拥有崇安寺、东林书院、
南禅寺等众多历史遗迹。
未来规
划中将更加加强这些历史遗迹的
修复与商业再开发。
无锡商业市场环境区域市场环境
区域文化环境
项目位于无锡市中心商业
区，周边拥有大量的大型
中高档商业及规划商业。
未来将聚集90多万平米的
商业，是无锡市的商业核
心。
无锡市正从单一商业体向
多元化商业体发展，饮食、
娱乐、文化、旅游等多元
化商业整逐渐替代以零售
为主的百货业。
项目定位-外部原因
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
Page31Page31
B.外部因素
外部商业环境特征项目自身特征类型定位
时尚历史文化生活体验街区
A.内部因素
项目定位
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
Page32Page32
历史名城
旅游胜地
文化重镇
名居遗址
特色啤酒屋、DIY零售特色啤酒屋、DIY零售
无锡特色专卖无锡特色专卖
SPA、足浴SPA、足浴巷弄建筑
商业中心
文化餐饮、文化酒吧、书吧文化餐饮、文化酒吧、书吧
高档茶楼、私人会所高档茶楼、私人会所
商务宴请、大型餐饮商务宴请、大型餐饮
项目包含元素对于项目的影响
街区商业
发展方向
赋予项目历史内涵赋予项目历史内涵
吸引外地旅游商务人群吸引外地旅游商务人群
婉约、曲折、隐秘性婉约、曲折、隐秘性
与文化元素紧密结合与文化元素紧密结合
山水江南园林山水江南园林
商务人士、中高收入者商务人士、中高收入者
开放式的商业环境开放式的商业环境咖啡馆、甜品店咖啡馆、甜品店
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
项目业态
Page33Page33
寻寻寻找无锡巷弄人文的历
史足迹
体验江南民间人文生活
新建筑主要区
历史保留建筑
主要区域新旧结合建筑区
主要餐饮区域主要文化休闲区域
享享
时尚现代历史怀旧
项目业态
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
Page34Page34
文化创意
餐饮
零售
休闲娱乐
项目业态
案例分析-无锡小娄巷历史文化街区
Page35Page35
缤谷广场
案例分析-上海缤谷广场
Page36Page36
基本信息
地址：
上海市长宁区天山路/威宁路
发展商：
上海市长宁房地产经营有限公司
交通：
地铁二号线威宁路站
项目整体定位
综合型生活广场
包含零售、餐饮、休闲、娱乐
改造前
改造后（日间效果图）
改造后（夜间效果图）
项目简介
一、二期占地总面
积
25132㎡
一期总建筑面积33475.05㎡
一期建筑高度27.9m
容积率2.32
一期建筑密度9><#990099'>41.4%
案例分析-上海缤谷广场
Page37Page37
商圈
项目位置
车行距离
内环线区域
中环线区域
外环线区域
虹桥机场
虹桥交通枢纽
图例南京西路
商圈
淮海路
商圈
徐家汇
商圈
本项目
中山公园
商圈
6.6km
3.4km
9.0km
6.7km8
.2k
m
9.
0k
m
“大虹桥商务区”
该区域战略正紧锣密鼓地筹备中，涉及长宁、闵行、
嘉定及青浦四区，共86.3平方公里范围，其建成将带
动上海中心城外围及西部郊区的崛起。
本项目位于上海
中心城区西部，
距虹桥交通枢纽
及虹桥机场约20
分钟车程，是大
虹桥商务区连接
市中心的重要节
点。
虹桥交通枢纽
作为大虹桥商务区的核心交通枢纽，将成为
上海连接长三角及全国的关键性功能节点。
长风商务
生态区
1.5km
项目位置
案例分析-上海缤谷广场
Page38Page38
?
?
充分了解周边消费者消费需求，引入生活
配套、休闲娱乐类业态
?
?
抓住区域内尚无类似项目的市场空白点，
形成区域商业市场的独特亮点
定位业态配比
业态规划
案例分析-上海缤谷广场
Page39Page39
KTV
娱乐、儿童游乐
特色餐饮、大型餐饮
特色餐饮、大型餐饮、儿童教育
生活零售
超市/生活零售/快速食品
6F
5F
4F
3F
2F
1F
儿童、休闲餐饮
特色餐饮
特色餐饮
快餐、特色餐饮、女性护理
快餐、面包
桌球、棋牌、瑜伽
美容、SPA
特色餐饮
特色餐饮
快餐/特色餐饮
精品服饰/咖啡/简餐/特色食品
注：
实际商户落位以最终招商结果为准
住
乐/育
食
衣
行/闲
业态规划
天山路
威
宁
路
业态规划
案例分析-上海缤谷广场
Page40Page40
1F住食行/闲育/乐衣
天山路
餐饮
快餐
食品
咖啡/简餐
零售生活配套
精品超市
生活便利
116115114113112111110109108107106105104A104B102101103
120121122123124125-131132-135140-147
117118119
136137138139
1200㎡
218㎡120㎡68㎡165㎡165㎡80㎡
9㎡9㎡20㎡28㎡26㎡63㎡
138㎡14㎡14㎡10㎡
48㎡35㎡47㎡48㎡45㎡
单间21㎡单间23㎡20㎡20㎡25㎡25㎡
80㎡
各楼层平面图
案例分析-上海缤谷广场
Page<#990099'>41Page<#990099'>41
2F住食行/闲育/乐衣
餐饮
快餐
食品
茶餐厅
时尚家居美容美发
210209208207206205204203202
215216217218211212213214
219
238㎡
384
160㎡158㎡160㎡60㎡64㎡64㎡
1290㎡
20124㎡
64㎡64㎡64㎡83㎡
120㎡
10㎡10㎡12㎡
阳台30㎡
各楼层平面图
案例分析-上海缤谷广场
Page42Page42
3F
303
305306
302
309310
307308
304
301
1470㎡
375㎡
630㎡
146㎡
335㎡
168㎡148㎡46㎡62㎡
520㎡
住食行/闲育/乐衣
餐饮
茶餐厅
休闲/特色餐饮
儿童育乐
儿童教育
儿童玩具
各楼层平面图
案例分析-上海缤谷广场
Page43Page43
4F
406
407408
405404403402401
<#990099'>411<#990099'>412
409<#990099'>410
680㎡210㎡210㎡210㎡
230㎡1180㎡
520㎡375㎡
46㎡
168㎡148㎡
外部座位50㎡
露台餐厅200㎡
62㎡
住食行/闲育/乐衣
餐饮
特色餐饮
中大型餐饮
各楼层平面图
案例分析-上海缤谷广场
Page44Page44
各楼层平面图各楼层平面图
5F
510
511
509508507
512513514515
506505504503502
501
516517
315㎡
310㎡
150㎡150㎡116㎡60㎡60㎡60㎡60㎡60㎡
1590㎡
350㎡
120㎡
25㎡25㎡25㎡25㎡
住食行/闲育/乐衣
儿童育乐
儿教
儿童乐园
儿童用品
童装
玩具
美容/SPA西餐
各楼层平面图
案例分析-上海缤谷广场
Page45Page45
各楼层平面图各楼层平面图
6F
602601
2830㎡
750㎡
住食行/闲育/乐衣
12娱乐/餐饮
KTV
各楼层平面图
案例分析-上海缤谷广场
Page46Page46
三、项目设想
一、项目初步定位方向
Page47Page47
项目初步定位方向
项目目标消费群定位
总体综合体内中高端商务客群及
自身配套住宅客群
无锡城北片区居民乃至无锡市
整体消费居民
项目周边其他中等收入及以上居民
备注：
初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。
Page48Page48
项目初步定位方向
项目档次定位
?
?
本项目开业初期建议
定位中档，主要以满
足核心消费者的日常
行为消费为主。
此举
符合周边消费现状且
容易提升项目在公众
中的影响力；
?
?
但需注意硬件的打
造，给消费者以整洁、
大气、宽敞、明亮的
舒适消费感，同时预
留硬件条件，为之后
的升级调整做准备。
高端化
大众化
购物
导向
崇安寺
保利广场
八佰伴
第一百货
南禅寺成熟商业
图例
站前
商贸城
汇金广场好特广场
大洋
百货
商业大厦
百盛百货餐饮娱乐
导向
新世界百货
本项目
备注：
初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。
Page49Page49
项目初步定位方向
项目类型定位
本项目较适应的商业类型为社区购物中心。
备注：
初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。
Page50Page50
项目初步定位方向
项目主题定位
备注：
初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。
核心客群：
总体综合体内中高
端商务客群及自身
配套住宅客群档次：
中档
类型：
社区购物中心
Page51Page51
项目初步定位方向
项目主题定位
?
?
具有一定品质的以满足总部综合体内商务客群需要为主要诉
求的生活中心；
?
?
同时满足总部综合体配套住宅内居民的日常消费需求；
?
?
提升总部综合体总体价值，为总部综合体内其他物业加分；
?
?
联东总部综合体探索起步之项目，运作成功后欲复制推广到
其他项目。
Page52Page52
项目初步定位方向
项目业态定位
备注：
初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。
Page53Page53
项目初步定位方向
项目业态定位
备注：
初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。
Page54Page54
项目初步定位方向
项目业态定位
备注：
初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。
Page55Page55
项目初步定位方向
项目业态定位
备注：
初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。
Page56Page56
项目初步定位方向
项目业态定位
备注：
初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。
Page57Page57
项目初步定位方向
项目业态定位
备注：
初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。
Page58Page58
项目初步定位方向
项目业态定位
备注：
初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。
Page59Page59
四、服务方案
?
?
研策顾问服务概述
?
?
研策顾问服务内容
?
?
研策顾问服务方式
?
?
研策顾问服务费用
Page60Page60
■报告分期及主要内容
商业研策顾问服务的主要内容包括市场研究、商业策划和商业策略3部分，工作执行期限建议自
2011年5月开始，其中报告撰写期限为3个自然月，跟踪服务/建筑优化建议为期3个自然月。
?
?
根据无锡联东总部商务园的基本概况，研策服务内容主要工作为商业研策顾问服务
及研策跟踪服务：
11年
6月
11年
8月
11年
10月
11年
5月
市场研究及商业策划报告
研策顾问服务概述
商业策略报告
11年
7月
11年
9月
建筑优化建议/跟踪服务（以每月2次会议形式进行）
11年
11月
11年
6月中旬
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市场研究工作是项目准确定位和策划的依据，在项目的策划工作中具有着重要的参考和依据作
用，该阶段的主要工作内容为：
■第一阶段：
市场研究及商业策划
?
?
无锡市宏观发展概要
--包括城市基本概况、城市经济指标、人口及消费能力、城市未来发展规划等
?
?
无锡商业发展概要
--商业发展历程、主要商圈分析、大型商业供应分析、未来商业发展规划
?
?
区域商业发展研究
--区域商业发展分析、区域主要商业项目分析、区域商业未来规划
?
?
竞争项目分析（现有及未来）
--基本情况、开发商/运营商、位置、面积、主力租户、经营状况等
?
?
目标消费
升级会员 